论我国的业主委员会制度

1、袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿

2、袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀

3、羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁

4、羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿

5、薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿

6、蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀

7、虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈

8、螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈

9、螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆

10、螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇

11、衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇

12、袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀蒄螃膄肆蒃袆羆莅薃薅膂芁薂蚇羅膇薁袀膀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈薈螄肁芄薇袆袄膀蚇薆肀肆蚆蚈袂莄蚅螁肈芀蚄羃袁芆蚃蚃膆膂蚂螅罿蒁蚁袇膄莇蚁羀羇芃螀虿膃腿莆螁羆肅莅

13、袄膁莃莅蚃羄荿莄螆艿芅莃袈肂膁莂羀袅蒀莁蚀肀莆莀螂袃节葿袅聿膈葿薄袂肄蒈螇肇蒃蒇衿羀荿蒆羁膅芄蒅蚁羈膀 本科生毕业论文（设计）题 目: 论我国的业主委员会制度 姓 名: 张 燕 学 院: 人文社会科学学院 专 业: 法 学 班 级: 法学41班 学 号: 2264114 指导教师: 陆 红 职称: 副教授 2008年5月20日南京农业大学教务处制论我国的业主委员会制度法学专业学生 张燕 指导教师 陆红摘要：业主委员会的法律地位是代表业主利益并监督物业服务公司管理运作的民间性组织。业主委员会的权利基础是全体业主对物业的所有权。物权法与物业管理条例规定成立业主委员会，但对于成立业主委员会的程序、要

14、件、政府职能等规定存在问题。应确认业主委员会享有一定权利和承担相应义务；业主委员会具有行为能力，但该行为能力受到一定限制。业主委员会不足以承担责任的部分将由全体业主共同承担，即全体业主对业主委员会负补充连带责任。业主委员会享有独立的诉讼主体资格，但其诉权具有一定局限性，实践中应针对不同法律关系，审查和判断业主委员会在具体个案中是否为适格主体。关键词：业主委员会；法律地位；权利和义务； 诉讼主体资格the property owner committee system in chinastudent majoring in law zhang yan tutor lu hongabstract:

15、 the legal statue of the property owner committee is the nongovernmental organization. it represents the property owners interest and supervises the operation of the property management company. the right basis of the property committee is the ownership of all the owners. “property law” and “ proper

16、ty management ordinance” proscribe the establishment of the owner committee, but there are still some problems such as the procedures of the committee establishment, the elements and the government function. law should recognize that the committee owns certain rights and undertakes some correspondin

17、g obligation. property owner committee should own the capacity to behave, while it subjects to the certain restrictions. all the owners shall take the part responsibility which the committee could not hold. it means that all the owners shall undertake the adding joint and several liability. property

18、 owner committee owns the independent qualification to lawsuit, but it has certain limitations. in the practice, we shall review and judge whether the property committee is the appropriate qualification through analyzing the different legal relations. key words: property owner committee；legal statue

19、；right and obligation；lawsuit qualification 作为与所有公民最为密切相关的居住社区，在政府指导与自身发展的双重动力驱使下，成立了一个在中国来说仍很新鲜的民间力量的典型代表业主委员会。业主委员会，顾名思义是业主通过合法的选取产生，维护业主利益的一个非官方团体。业主委员会的成立对于维护小区业主的合法利益有着很大的促进作用。随着我国房地产业的迅速发展，住房建设、分配、管理制度改革的不断深化，物业管理于20世纪80年代开始在沿海地区兴起，自90年代中期后逐渐辐射至全国各大中小城市。1998年，国务院发布了关于进一步深化城镇住房体制改革，加快住房建设的通知，明确

20、要求“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制”。2003年6月8日中华人民共和国国务院颁布了物业管理条例，掀开了我国物业管理行业的新篇章，物业管理条例第一次在行政法规级别的规范性法律文件中使用了“业主委员会”一词，从而在立法上正式创立了我国的业主委员会制度。2007年物权法的颁布，具有里程碑的意义，进一步加快了我国物业管理行业新的发展，也引发了我们对业主委员会制度的更多关注与思考。一、业主委员会法律制度概况（一）业主概述“业主”一词最早出现于周密齐东野语中，显示其与佃主的区别。现在法律对业主法律定义为建筑物区分所有权人，

21、即业主拥有我国物权法规定不动产所有权形态之一业主的建筑物区分所有权。房地产行业的迅速发展，多层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生的一项重要不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权；并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。传统的不动产所有权构成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分的权利；建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所产生的管理权三者复合而生。传统物权法中有一物一权的原则，即一个物上只能有一个权利，也就是物权

22、特定。但是随着世界经济的发展，各个城市城市化的结果是城市聚集了大量人口，一人一幢房屋无法做到，这就产生了大量的高层建筑。其结果是一幢建筑上有很多个所有权，故无法存在传统的一物一权原则，建筑区分所有人的概念也就由此产生。1物权法中规定建筑物区分所有权包括业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合，且其规定的业主的建筑区分所有权土地所有权归国家和集体所有，因此可以把“业主”一词理解为土地使用权所派生的权益享有者。根据物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部门享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。

23、实践操作中认定业主身份的标准一般为房屋的所有权人，即房屋权属证书中登记记载的权利人，除此之外，购买了预售商品房尚未取得房屋权属证书的，在商品房预售合同上记载的购房人也可以视为业主。（二）业主委员会概述所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务公司管理运作的民间性组织。业主委员会的权利基础是全体业主对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项进行管理和监督。基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此一共同关系而享有管理权，该管理权的内容为：第一，业主有权设立

24、业主大会并选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和业主委员会给于指导和协助。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。第二，业主有权决定区分建筑物的相关事宜，根据物权法第七十六条的规定，业主可以共同决定建筑物范围内的相关事宜。第三，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人代为管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑物区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。2业主对建筑物享有以上权利，但业主权利是分散的，因此必须存在一个组织机构来代表全体的业主执行和保护其享有的合

25、法权益，此即构成了业主委员会产生的理论条件。产生的业主委员会为业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。与此同时，2000年之后，我国住房建设、分配、管理制度改革不断深化，大中城市的房地产业迅速发展，正是在这种情况下，同时也是适应房屋管理社会化要求的需要，物业服务制度得到了较为迅速的发展，这种新的管理方式也开始深入人心及被大家所接受。物业管理作为一种新型的管理服务体制，与过去性房产管理相比，其最基本的特点就是业主自治自律。业主委员会的诞生充分体现了这一思想，改变了过去人民依靠政府部门对住宅区进行管理的旧观念，代表业主利益，充分发挥业主的自主权与能动性，进行自治管理。国家建

26、设部33号令城市新建住宅小区管理办法第一次正式要求我国的住宅小区要成立“管理委员会”，即“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。业主委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成的组织，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”根据国家政策规定，例如上海、江苏地区，根据物业管理办法规定：物业小区已交付使用并且入住率到达50%以上的，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所地的区、县房屋土地管理机关指导下建立业主委员会。业主委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期换届选举，委员可以连选连任。物业管理条例第十六条规定，业主委员会应当自选

27、举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会应当由热心公益事业、责任心强具有一定组织能力的业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会是沟通业主和物业服务公司的桥梁，代表和维护业主的合法权益。它在相关机构的指导下负责制定业主委员会章程，选择物业服务企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业服务企业进行检查和监督，协助物业服务企业进行管理工作。随着国内物业管理法律法规体系的完善，业主委员会的法律地位及职能将会得到更加明确的保障，是广大业主实现业主自治自律的前提和关键。其产生的意义主要体现在以下三个方面：

28、业主委员会的产生整合了全体业主的共同意愿，是维护全体业主合法权益的有效组织形式业主既是物业管理的所有者，也是物业管理服务的消费者，业主有权自主选聘物业服务公司，但是物业服务消费又与日常生活中的一般消费行为有所不同。日常生活中的消费多表现为个人消费，具有个人选择、个人付费、个人受益的特点。而多元产权物业的管理管理则是集体消费行为，具有共同选择、共同付费、共同受益的特点。由于各个业主在选择哪个物业服务公司等诉求上不可能取得完全的一致，而一个物业又只能由一家物业服务公司进行统一的管理，因此必须要由业主委员会这样的组织通过少数服从多数的民主原则集中整合、统一代表广大业主的分散意志，使业主选择物业管理公

29、司、决定物业管理重大事宜的权利得以有效的实现。在物业管理消费过程中，由于单个业主在物业管理公司往往处于弱者地位，仅凭个人力量难以与之抗衡，业主对物业的建筑权、物业服务公司的监督权、管理权难以得到保障，而业主委员会则可以在享有对物业服务公司的选择权的基础上有效行使监督权。因此，通过业主委员会代表全体业主集中行使物业管理的选择权、决策权，是维护广大业主合法权益的有效组织形式。32有利于明确业主与物业服务公司之间的责、权、利关系 业主与物业服务公司之间的关系是物业管理服务的消费者与经营者之间的关系，除了受到有关法规、规章的调整和规范外，应通过物业服务合同予以明确双方的权利和义务。在现实生活中，由于物

30、业的业主是一个分散的群体，业主的意志具有多元化的特点，任何一家物业服务公司都难以做到与每一个业主分别签订物业服务合同。但是没有物业管理服务合同，业主与物业管理公司之间的责、权、利关系就无法具体明确，物业管理服务质量、费用等问题就无法量化、细化，一旦发生纠纷，就缺乏外理的有效依据。因此，通过业主委员会与物业服务公司签订物业管理服务合同，是明确业主与物业服务公司责、权、利管理的唯一有效形式。3有利于促进形成物业服务市场竞争机制 在物业管理起步的初期，由于业主无法自主选聘物业服务公司，往往是“谁建设谁管理”，由房地产开发公司自组或指定一家物业管理公司负责物业服务。服务好的物业公司无法依托其服务质量、

31、品牌信誉接管更多的项目，形成规模效益；服务差的物业公司则得过且过、滥竽充数，无视业主的意见和不满垄断经营。物业管理行业没有竞争，企业就没有生存的压力，也就没有前进的动力，长此以往必然造成整体服务质量的下降，损害广大业主的利益。而近年来出现的业主委员会以招投标形式选聘物业服务公司的做法，正是打破垄断管理局面，培育物业管理市场竞争机制的有效途径，是促进物业管理行业健康发展，管理服务水平不断提高的重要动力。由此可见，没有业主委员会，缺少了物业管理的主体，物业管理也就失去了生存和发展基础，也就谈不到发挥物业管理新体制和市场机制的作用和效能。因此建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自

32、治与物业服务企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。（三）外国业主委员会法律制度概况纵观世界各国的民事、物权、房地产管理或物业管理法律法规，很多国家都有着与我国业主委员会制度相接近或相类似的制度设计，其中有些规定对我国业主委员会制度的完善具有很大借鉴价值。德国法民法规定：业主委员会（为便于理解，对外国法律中具体概念与我国物权法中使用概念相似或一致的统一使用我国法律规定提法）成员由业主中的一人或其他具有专门特长的个人或法人担任。业主委员会成员的任命及卸任由业主大会之多数决议予以决定，任期为5年。5年期满之后，即使没有特别解任之必要，但依法律法规之规定，该业主委员会

33、成员的职务即已终结。对于任期届满、职务终了的业主委员会成员，可以由业主重新任命，但这一任命必须考量该成员在任期内的业绩。另外，即使在任期之内，业主委员会成员如有重大事由，业主大会仍然可以将其解任。业主委员会的权利义务主要包括：（1）执行业主大会的决议，监督业主公约的执行。（2）保存及修缮小区物业中的共用部分。（3）在紧急情况下，对共用部分的维护保存采取必要措施。（4）物业管理费用的管理。（5）以全体业主的名义为一定的行为。（6）将业主的款项同自己的财产分别保存。（7）请求业主出具载明代理权范围内的授权书。（8）预算及年终结算。4法国民法典规定：业主委员会的选任，以业主大会单纯多数的决议予以认定

34、。在实践中，将专家选任为业主委员会的情况居多；否则，当选者则必须为业主之一。当选为业主委员会成员的具体对象，既有物业公司，也有自然人（包括专家和业主）。业主委员会的权利义务主要包括：（1）承担执行业主大会决议的任务。（2）遵守业主公约。（3）管理并保全小区物业，在紧急场合可凭借自己的判断，决定紧急施工事宜。（4）制作业主大会会议报告书和预算案。（5）代表全体业主为民事及诉讼上的一切行为。（6）雇佣一般管理员，并有权将其解雇。4意大利民法典规定：业主大会可以指派一个业主委员会，或由业主申请法院指定。业主委员会成员的任期为1年。业主大会可以随时将其解任，也可由业主申请法院解任。将选任和以任何理由终

35、止业主委员会成员的职务时，必须向有关部门进行登记。业主委员会在其权限范围内所作的行为对全体业主均有拘束力；对于其超越职权范围所作的行为，业主可于30日内向法院提起控诉。业主委员会的权利义务主要包括：（1）执行业主大会的决议，遵守业主公约。（2）小区物业共用部分使用的管理及共同利益事项的执行，以使全体业主获得最大的利益。（3）收取物业管理费用和专项维修资金，支付小区物业共用部分所需通常维护的经营管理费用。（4）在年终提出管理的账目。（5）在依职权、业主公约或业主大会赋予的权利范围内，代表全体业主对某一业主或第三人进行诉讼。5瑞士民法典规定：业主委员会成员由业主大会选任，或由业主请求法院指派。业主

36、大会可以随时依照其决议解任业主委员会成员，并保留可能发生的损害赔偿权。当业主大会忽视重大事由的存在而拒绝解任业主委员会成员时，各业主可于1个月内向法院请求解任。对于法院指派的业主委员会成员，未经法院同意，不得于任期届满前将其解任。业主委员会的权利义务主要包括：（1）依法律法规、业主公约及业主大会的决议实施有关小区物业共同管理的一切行为，以及为防止或除去损害，而自行采取一切紧急措施。（2）将物业管理费用分派给各业主，并收取物业管理费和专项维修资金。（3）注意业主是否依法律法规及业主公约的规定，使用小区物业的共同部分和共同设施。（4）在获得业主大会的授权下，对外代表全体业主。5日本民法典规定：业主

37、依照业主公约或业主大会的决议选任和解任业主委员会成员。业主委员会成员有不正当行为或其他不适于执行职务的情况时，业主可以请求法院将其解任。被选任的具体对象，既可以是业主中的一人，也可以是其他人，包括物业服务公司。业主委员会的权利义务主要包括：（1）小区物业共用部分的管理、维护和改良。（2）执行业主大会的决议和业主公约所规定的内容。（3）管理事务的报告义务。（4）保管业主公约，并在有利害关系人请求阅览时将其提供阅览。（5）召集业主大会。（6）适用委任合同中的相关规定。5（四）我国业主委员会制度概况根据物业管理条例第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物

38、业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。而根据物权法七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给与指导和协助。物业管理条例规定：业主大会履行选举业主委员会的职责，同时第十六条中还规定了业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。但由于物业管理条例中对于业主委员会的成立及备案没有强制性规定，也没有规定业主委员会不成立或不备案的法律后果

39、，从而造成了某些地区业主委员会不成立或不备案的法律后果，尤其是中西部地区，业主委员会与社区比例悬殊的情况。据本文调查数据统计，当前，由于业主成立业主委员规定并未强制执行与登记，上海市向房地产行政主管部门备案的业主委员会的数量与物业小区比例不到35%。再比如杭州的物业服务公司大大小小已达480家，物业服务行业已初具规模。然而与之极不协调的是，全市830多个住宅小区（包括高层大厦），仅有100多个小区成立了业主委员会，与物业小区数量、物业服务公司数量相差悬殊。再如，山东省济南市的房产管理局自2001年起即下发了济南市住宅区业主委员会产生办法和议事规则，济南市民可以据此成立业主委员会。但经过五、六年

40、间的发展，真正依法成立、在房管部门登记备案的业主委员会的小区仍是寥寥无几。6本文认为，上述问题产生的原因在于我国立法的不完善与不健全，以及政府房产部门未依法履行法定职责。尽管物权法与物业管理条例均规定成立业主委员会，但对于成立业主委员会的程序、要件、政府职能等规定十分模糊，存在极大的空白。据笔者调查，许多小区未成立业主委员会原因并非不愿意成立，而是不知道如何成立。笔者曾接手的相关案件都是关于成立业主委员会事项，这是一项十分繁杂、艰难的工作，更多的阻碍为未能得到政府的指导和协助。以上海为例，上海成立业主委员会首先应组织业主联合提交成立业主委员会的申请，经街道居民委员会及区房地局层层审查同意后，再

41、予以公告，并在公告期内组织业主选举业主大会筹备小组，在成立之后由筹备小组在政府部门指导下完成第一次业主大会会议。该期间业主十分被动，只能耗费大量时间等待政府行政部门的审查，而法律对审查期限、方式等未做出相应规定。笔者负责的一案中，诉讼被告即为区房屋土地资源管理局及街道居民委员会，起诉缘由为业主在提交成立业主委员会申请数月后都未得到政府部门的回复，极大的影响业主成立业主委员会的积极性与热情，造成小区至今都无法成立业主委员会。通过探讨比较上述各国关于业主委员会制度的立法设计，本文认为可从中借鉴以下三个方面内容：1.具体完善相关法律制度，明确业主委员成立操作办法及工作规定从各国、各地区业主委员制度规

42、定可以看到相对完善的业主委员会立法规定，随着物业管理行业的成熟发展，物业立法上对于物业管理活动、业主委员会成立及开展工作应进行具体的规定。我国相关法律法规尚存在空白，需要在实践中摸索出业主委员会成立的操作办法及实行规定。2.提高业主委员会职能专业化，定期召开业主委员会交流会，以适应工作需要业主民主选举业主委员会是由物业产权决定的，委员选举标准是物业管理条例明确规定的，在现阶段，要想有效发挥业主委员会作用，确保业主委员会的专业素质符合物业管理需要，缩短合同双方的差距，就必须加强委员之间的经验交流活动，通过向业主委员会宣传物业管理专业知识，聘请专业的物业管理人才，辅以媒体的正确舆论导向宣传，进一步

43、明确业主委员会的权利义务。3.加大政府部门对业主管理的监管力度，形成有序、健康的发展环境从各国、各地区业主委员会制度发展看，政府有关部门应明确其相应职责，或成立专门组织对物业法律纠纷指导、规范、监督，加大过程中的监控或执法力度，尤其需制定明确的业主委员会成立操作办法指导和协助业主，确保业主委员会工作得以健康发展。二、业主委员会法律地位分析我国当前存在着业主委员会法律地位不清、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业服务公司处于强势地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法权益的情况，这种情况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的重要因素。因此，如何使业主委员会走出这种法律困

44、境，更好的发挥其在业主自治中的应有作用，成为我们必须共同面对且加以解决的问题。我国物权法和物业管理条例虽然把业主委员会规定为业主大会的执行机构，赋予其与物业服务公司订立服务合同的权利，但是却没有明确其法律地位，没有明确赋予其民事主体地位。一旦发生纠纷，问题接踵而来，很多地区实践操作为业主委员会只能成为被告，而不能作为原告寻求法律保障。因为其不是民事主体，不符合原告的主体资格，但物业管理发生纠纷时，也只允许个别的业主作为原告提起诉讼，极大地损害了全体业主的利益。下面通过分析中外关于业主委员会的法律地位的规定，从立法理论上明确业主委员会的法律地位，从而保障全体业主的合法权益。（一）国外业主委员会法

45、律地位的现状如何确定业主委员会的法律地位，综观世界各国和地区的立法和司法实务，主要存在四种不同的模式：1.法人模式在法国住宅分层所有权法和我国香港地区建筑物管理条例中规定，业主委员会具有独立的法人资格，其中法国的区分所有权管理团体为当具有两名以上所有人时当然构成，而在香港的业主自治组织是经登记而成立的72.非法人模式此种模式在立法上与法人模式完全相反，不承认业主委员会具有法人资格。以德国住宅所有权法为代表，把业主委员会设计为没有权利能力的团体，即非法人团体，适合有关合伙的规定。83.附条件的法人模式在日本建筑物区分所有权法和我国台湾地区为代表的立法均采用该种模式，承认在符合一定条件时可登记为法

46、人。其中日本法规定区分所有权人超过一定数量时可以决议并登记为法人。我国台湾地区则规定当该组织符合民法总则社团或财团的规定时也可申请登记为法人。94.判例实务的法人人格模式这种模式以美国为典型代表，虽然在立法上不承认区分所有权人管理团体具有法人资格，但在其判例和实务中承认其法人资格。10（二）我国业主委员会法律地位的现状相比国外的业主委员会制度的立法，我国在业主委员会制度规定上还有很大的不足，对其法律地位没有一个明确的规定，对业主委员会的法律地位在理论上也颇有争议，主要的观点有：1.业主委员会为法人代表机构该学说认为业主大会属于社团法人，而业主委员会为该社团法人的代表机构，对外以业主大会的名义从

47、事各种民事活动，并有业主大会对其合法活动承担民事责任，也就是说，业主委员会不具备民事主体资格。112.业主委员会为群众性组织业主委员会是在一个物业管理区域内代表全体业主，对物业实施自治管理的群众性组织。它只对业主所拥有的物业负责。因此，业主委员会与物业管理企业之间是一种平等民事主体关系，通过合同约定的方式来明确双方的权利与义务。123.业主委员会为其它组织此种学说认为，业主委员会合法成立，有一定的组织机构和财产，已经具备了最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见第四十条规定的条件，业主委员会应属于具备民事主体资格的其他组织，可以以自己的名义参加诉讼。134.业主委员会为一

48、级法人该学说认为，业主委员会是依法成立，有必要的财产和经费，有自己的名称、组织机构和场所并能独立承担民事责任的一级法人。14毋庸置疑，不同国家和地区，对业主委员会法律地位的具体规定和做法存在一些差别。大陆法系国家和地区的明确以民法典或民事特别法赋予业主委员会或称之为区分所有权人管理团体以独立的法人地位、非法人地位。普通法系国家和地区则站在务实的立场由法官依判例作出具有强制力的裁决形式认可业主委员会的民事主体地位。同时，虽然我国大陆在现行立法中关于业主委员会法律地位的规定缺乏明确性和可操作性，实践中各级人民法院对同类案件已存在着裁判不一致的混乱现状。但在我国香港、澳门和台湾地区却均认可业主委员会

49、的民事主体地位。因此，本文认为，由于我国立法尚未明确业主委员会的民事主体地位，在现有物业管理法律法规的情形下，应该借鉴其他国家和地区的立法规定和实践做法，来确定业主委员会的法律地位。（三）业主委员会法律地位的立法构建物权法及物业管理条例中都没有明确业主委员会的法律地位，而仅规定“业主委员会是业主大会的执行机构”。通过以上的分析，本文认为从整体把握，在我国现有的民事主体三元结构体系下，将业主委员会定位于其他组织，即非法人组织更为合理，也更为可行。业主委员会既非自然人，也非法人，应归属于其他组织，它具备了其他组织的几个必要条件： 1.合法成立 建设部33号令城市新建住宅小区管理办法第六条规定：“住

50、宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”。江苏省物业管理条例、南京市物业管理办法均规定：物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50，或者已交付使用的物业建筑面积达到30不足50，但使用已超过一年的，应当由所在区的物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。这也就意味着如果小区已经达到上述成立业主委员会的条件时，业主就有权利在所在区物业管理行政主管部门的指导下召开业主大会，选举产生业主委员会。上海市政府2004年颁布的18号令

51、上海市住宅区物业管理办法第六条规定：“住宅区交付使用且入住率达到50%以上时，开发建设单位应在物业管理主管部门指导下，及时组建住宅区物业管理委员会。管委会住宅区首次住户大会或住户代表大会选举或协商推举产生。管委会应当自成立之日起15日内物业管理行政主管部门办法登记”。第七条规定：“委员会代表住户的利益，维护住户的合法权益，委员会在物业管理主管部门的指导下，负责制定委员会章程，选聘物业管理企业，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行物业管理工作”。以上的行政规章充分说明业主委员会是在行政主管部门指导下组建，并取得批准成立的合法组织。 2.有一定组织机构 根据国务院令第379号物业管理

52、条例第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构”。十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。该规定说明业主委员会首先是一个组织。同时，业主大会规程及一些地方物业管理规定、规章还对业主委员会的任职要求、资格条件、产生办法、人数组成、权利义务、工作职责及业主委员会的议事规则、办公用房活动经费等都做了详细的规定，如根据建设部建住房2003131号业主大会规程、南京市宁房物2003136号南京市业主大会导则，业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任12人

53、。因此，业主委员会的组织机构是健全和完备的。3.有一定的财产或必要的经费这是目前在认定业主委员会是否为“其他组织”时最大的一个问题。应该说，依照目前我国法律对业主委员会的规定，业主委员会除了少量的办公和活动经费外，并没有自己独立享有所有权的财产。物业共用的部位、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生的收益均归全体区分所有权人即业主共有，专项维修资金及其收益也属于全体业主共有，并且该项资金只能用于公共设施设备在保修期后的维护开支。业主委员会对全体业主的共有财产仅有日常维护、管理与监督的权利及法律规定或业主大会授权范围内的一定占有使用权和处分权。但是，独立财产和独立承担法律责任最多只是一

54、个团体或组织具有法人资格的标准，而并不是其他组织的必备要件。对其他组织，各国或地区立法多不要求其应当独立承担责任。而在我国，是否能够独立承担法律责任也正是“法人”与“其他组织”的本质分野。我们还可以通过比照我国法律关于“法人”与“其他组织”构成要件的不同法律文字表述来理解这个问题。我国民法通则第三十七条规定，“法人应当具备下列条件：1、依法成立；2、有必要的财产或者经费；3、有自己的名称、组织机构和场所；4、能够独立承担民事责任。”这个表述与“其他组织”的构成要件表述相比，多了一个“能够独立承担民事责任”的要件，这说明，法律并未要求“其他组织”也与“法人”一样要独立承担民事责任。同时，我们认为

55、，对“其他组织”司法解释中规定的“有一定的财产”，也并无要求一定要享有独立的所有权，该财产和经费仅须“其他组织”可以相对独立支配即可。根据我国民法通则第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。最高人民法院在关于人民法院制作法律文书如何引用法律规范性文件的批复（法研复198631号）中也明确指出，“国务院各部委发布的命令、指示和规章，地方各级人民政府发布的决定、命令和规章，凡与宪法、法律、行政法规不相抵触的，可在办案时参照执行。”这说明，尽管由于我国物业管理立法工作相对滞后，法律法规对于业主委员会的民事主体地位尚无明文规定，但依据法理、依据行政规章均无可否认业主委员

56、会的民事主体地位，其应完全可以归入我国的其他组织中。事实上，随着业主依法维护自身权益意识的逐渐提高，业主委员会与开发商或物业公司之间的法律纠纷，近年来在上海、北京、深圳等地时有发生，其中较为有名的如上海市虹古小区业主委员会诉上海温哥华房地产开发公司物业管理纠纷案、广州市越秀区北秀花园业主委员会诉广建物业管理公司物业管理纠纷案等，当地法院均根据上述原则，在无明确法律、法规规定的情况下，依据国务院、各级地方政府的政策规定做出了公正裁决。 三、业主委员会的权利能力与行为能力民法理论通说认为，“权利能力”是指法律主体依据法律规定所享有权利和承担义务的资格能力。“行为能力”则是指法律主体对自己的行为所产

57、生的法律后果独立承担法律责任的资格能力，主要是指“责任能力”。这两个概念都属于实体法上的制度性规定，都分别描述了不同法律状态下的法律主体资格，它是确认业主委员会是否是独立的法律诉讼主体的必然基础，因此，厘清和明确业主委员会的权利能力与行为能力对于准确判断业主委员会的主体性质、分析业主委员会的诉讼主体资格至关重要。（一）业主委员会的权利能力和行为能力分析.业主委员会权利能力分析民法设置权利能力制度的目的，是为了促进交易效率、保障交易安全。一方面，概括性地赋予能独立承担民事责任的自然人和法人权利能力，避免在交易过程中逐一审查交易对象之繁琐；另一方面，将不能独立承担民事责任的组织排除在有权利能力者之

58、外，保障市场交易的安全，并促使其尽快取得民事主体人格。例如德国民法典第54条规定，无权利能力社团适用有关合伙的规定，以此种社团的名义对于第三人所为之法律，由行为个人承担责任。德国民法典在规定无权利能力社团时进行如此规定，并非是立法者的疏忽，而是一种故意，目的在于促使其依法取得权利能力。民事权利能力是指能否享有权利或承担义务的一般性资格，包括我国民法通则在内的各国民事法律，大都规定有权利能力者仅限于自然人和法人，没有一般性地承认非法人组织的权利能力。但由于法人登记要求的条件苛刻，程序繁琐，要求所有组织必须进行法人登记是不现实的，为此，民法政策允许某些特定的非法人组织可以成为特定民事权利义务的主体。例如，我国台湾地区的“亲属