11月昆明市房地产市场月报

1、2009年11月昆明市房地产市场研究报告昆明市房地产市场月报2009年11月克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明易居房地产研究院2009年11月易居视点：4数字楼市5关注楼盘：6第一篇市场背景篇7第一篇 市场背景篇8第一章、政策资讯8一、政策法规8二、市政动态9三、市场资讯9四、经济环境10第二篇 市场分析篇12市场综述12第一章 土地市场13一、土地资讯13二、本月挂牌公告土地分析13三、经营性用地成交分析14第二章 商品房市场15商品房市场综述15一、供应量分析16二、成交量分析17第三章 本月重点楼盘项目概况19一、11月新开盘楼盘概况19二、11月热销楼盘解析22第四章、商业市场26一、

2、供应量26二、新推量分析26月度市场小结2726易居视点： 量价齐升，创历史新高随着房交会累计的客户资源在11月彻底的释放，昆明商品房市场成交量再创历史新高，当月共计成交9954套，直逼万套大关，成交面积81.76万平方米，成交价格5323元/平方米，环比上月量价齐升，成交面积上幅7.4%，成交价格上扬16.8%。 土地供应量下滑，成交量大幅上扬11月伴随商品房市场成交火热的情况，土地市场亦不冷清，成交面积达60.4万平方米，环比上涨了50.4万平方米，其中经营性用地为33.2万平方米，占比55%。其中有两块城中村改造地块，楼板价分别为889元/和828元/。随城中村改造项目的进行，预计后续仍

3、将有大量住宅地块入市。 后续预期：短期成交维持高位，后续市场小幅降温11月昆明市场量价均有大幅上扬，主要得力于房交会的预热；供应量偏小，供求比持续走低，土地市场成交一路走高，预计后续将有大量新房入市以补充大量去化的存量；预计后续楼市仍将会有一段时间保持 高位态势，后续市场需求乏力，小幅降温。数字楼市 商品房市场新增供应面积：8.97万平方米成交套数：9954套成交面积：81.76万平方米成交金额：43.52亿成交均价：5323元/平方米 土地市场新增供应面积：25万平方米成交面积：60.4万平方米成交宗数：9宗每亩地价：147.2万 商品房成交top10项目名称成交套数昆明世纪城金源社区967

4、华都花园二期773昆明世纪城金源社区i703中央丽城612和谐家园440畅园小区430香樟俊园二期.375子君欣景花园299果林溪谷二期住宅296金色交响家园二期278合计5173关注楼盘： 南亚风情第一城项目简介：项目名称所在区域开盘时间物业类型容积率总建面（万）面积段销售均价（元/）目标客户南亚风情第一城西山区12月6日城市综合体4.5797.844-1957500改善型；投资客户；数据来源：cric中国房地产决策咨询系统 项目效果图 关注理由：南市区核心地段最大的城市综合体97.8万平方米南市区核心地段城市综合体，成为该项目吸引购房者的最大卖点。房交会以及前期大量的宣传、广告使其在昆明市

5、场家喻户晓，配合已经成功引进的大型商业运营商、和大牌公司入驻为项目增添更多人气，本次项目公寓部分推出房源644套，均价7500元/平方米，主力面积段为80-104平方米。商业销售总价均在千万以上。易居点评： 该项目取得热销，主要原因1、近期市场投资热度较高2、滇池板块现暂无较为高端的综合体广场，南亚风情为这一区域填补上了市场空白。第一篇 市场背景篇第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规表1- 1-1：2009年11月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容11月12日上海证券报国土部：限制用地项目目录（2006年本增补本） 11月12日，国土资源部印发了限制用地项目目录（2006

6、年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本）（以下简称新目录），其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的限制，即出让上限为：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。11月20日上海证券报关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知 20日，国土部下发关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知调查中“批而未用”土地核实工作的通知国土部要求，县级耕保、规划部门根据“批而未用”土地核实情况记录表提供的“批而未用”图斑相关信息，收集、查找批地原始文件材料，认真审查“批而未用”土地批地文件的真实性和有效性，判定批地文件是否真实、是否依法依规批准

7、用地，逐一核对批准建设地块的位置、面积、范围等。11月16日南京日报国土资源部：禁止向党政机关改扩建项目供地国土资源部11月16日开出详细目录。其中，限制用地项目共涉及九大类，禁止类涉及五大类，除了重复建设以及产能过剩项目外，党政机关（含国有企事业单位）改扩建项目也被列入了禁止用地之列。资料来源：cric中国房地产决策咨询系统易居点评： 国土资源部首次给商品住宅项目的宗地出让面积制定上限，严控大宗土地出让，企业的大规模拿地并囤地起到一定的限制作用,并且避免一些大开发商对区域市场的垄断; 严打囤地，这是个老生常谈的话题，至2005年以来国家就有相关政策出台来遏制开发商囤地行为的发生，但效果一直不

8、甚明显，直到今年明确土地闲置税款，以及出台一系列土地核查才真正起到了效用，就目前地产市场看来，有效遏制开发商囤地，的确不失为控制房价的重要标杆。二、市政动态表1-1-2：2009年11月昆明市政动态相关列表时间来源政策名称主要内容11月18日昆明市规划局日照管理暂行规定住宅要求冬至日满窗日照有效时间不少于连续一小时；幼儿园、医院病房楼等要求冬至日满窗日照有效时间不少于3小时，未要求连续日照。资料来源：cric中国房地产决策咨询系统三、市场资讯 表1- 1-3：2009年11月昆明市市场资讯相关列表时间来源资讯名称主要内容11月10日昆明日报五华城中村改造驶入快车道截止11月10日，五华区共启动

9、了前所村、上峰村、棕树营村、苏家塘村、上庄村等13片16个村的实质性拆迁，为年度启动14个村实质性拆迁目标任务的114%。总拆迁量为215.25万平方米，累计拆除城中村改造范围内建筑物面积97.54万平方米，为总拆迁量的45.3%。11 月11 日云南信息报建行云南省分行收紧首套房贷优惠11 月11 日，建行总行对外表示，该行对首套房贷政策进行了细化和差别化调整，建设银行云南省分行已在近日开始将首套房利率与首付成数挂钩处理，对于首套普通自住房贷款，目前只有首付四成，才能获得最低的七折利率优惠。11 月11 日都市时报中国建筑股份有限公司合作昆明11 月11 日，昆明市政府与中国建筑股份有限公司

10、签订战略合作协议，双方将以昆明城市基础设施建设为重点，围绕高速公路、市政路网、轨道交通等领域的大型、特大型工程任务，以及投融资保障和项目建设管理，开展全方位、多方式的合作。11月30日云南信息报看好昆明 地产大鳄集体入滇云南城投将携手万科地产组建合资公司、华侨城进军阳宗海板块的消息甚嚣尘上，处于高速发展阶段的昆明，其房地产市场俨然成为一线开发商眼中的价值洼地。再加上早在一年前就确定进驻白沙河地块的碧桂园，昆明房地产市场已经迎来了三大全国性一线品牌开发商的到来。资料来源：cric中国房地产决策咨询系统四、经济环境一至三季度全市生产总值（gdp）1218.53亿元，同比增长10.2%。其中，第一产

11、业实现增加值62.73亿元，增长4.7%；第二产业实现增加值572.23亿元，增长9.0%。第三产业实现增加值583.57亿元，增长12.0%。全市城镇固定资产投资完成831.04亿元，同比增长67.8%。其中，第一产业、第二产业、第三产业分别完成投资7.19亿元、178.23 亿元、645.62亿元，分别增长18.4%、75.7%、71.8%。一至三季度全市房地产开发投资完成255.26亿元，同比增长61.1%。第二篇 市场分析篇第二篇 市场分析篇市场综述表2-2-1：昆明市11月商品房各类指标变化表指标2008年11月2009年10月2009年11月同比增长（%）环比增长（%）供求比0.9

12、1 0.00 0.82 -10.22%供应量（万平方米）43.95 0.00 8.97 -79.60%成交量（万平方米）48.12 76.13 81.76 69.91%7.40%成交价（元/平方米）4610.00 4557.00 5323.00 15.47%16.81%成交总额（亿元）22.18 34.69 43.52 96.19%25.45%资料来源：cric中国房地产决策咨询系统11月楼市借房交会预热，量价齐升。11月昆明新增预售证仅一个，新增供应面积8.97万平方米；成交面积再上新高，达到81.76万平方米。成交价格5323元/，环比上涨16.8%。成交套数9954套，直逼万套大关。受房

13、交会累计客户需求的释放，楼市成交再创历史新高。图2-2- 1：2008年9月至2009年11月昆明市商品房供求价走势图资料来源：cric中国房地产决策咨询系统第一章 土地市场一、土地资讯2009年11月昆明土地市场无重要资讯。二、本月挂牌公告土地分析截止到2009年11月30日，11月新增供应3宗土地，均出自官渡区。其中一宗商业用地，为城中村改造地块，位于官渡区前卫镇小街，另两宗为工业用地。11月供应土地明细表位置面积(亩)容积率交易起价(万)每亩地价(万)经济技术开发区牛街庄34.421.83905.8647113.4766037官渡区前卫镇小街39.539480240新加坡产业园区301.

14、172.627830.42261、地块供应走势分析图2-3-1：昆明市土地市场供求与价格走势资料来源：cric中国房地产决策咨询系统城中村改造顺利进行，土地成交量持续上扬，相比上月成交有大幅上涨趋势，土地供应虽相比上月有所下降，但总体土地供应将在未来一段时间保持在高位态势。2、供应结构分析11月成交共计9块土地，其中居住、商业类用地为3块，均为城中村改造地块，位于五华区上庄村和前所区，其中两块需整体竟买，其他6宗为工业、科研用地，均位于经济技术开发区。11月城中村地块成交明细表位置面积(亩)容积率每亩地价(万)竞得单位五华区前所村153.934.18-6.06269昆明启鸿房地产开发有限公司五

15、华区上庄村208.566.33336.7云南伦华房地产开发经营有限公司三、经营性用地成交分析据昆明土地交易中心数据显示，2009年11月昆明市经营性用地成交共6宗，成交面积33.2万平方米，成交均价239万元/亩。1、经营性地块成交走势图图2-3-2：昆明市2009年11月土地市场成交走势资料来源：cric中国房地产决策咨询系统虽本月无新增供应性用地，但其成交量并未受影响，伴随商品房市场成交火热的情况，土地市场亦不冷清， 经营性地块成交33.2万平方米，占总成交地块的55%。随着城中村改造的顺利进行，预期经营性地块的市场将会持续保持高位。第二章 商品房市场商品房市场综述11月昆明新增预售证仅一

16、个，项目为思兰雅苑，供应面积8.97万平方米；但成交面积再上新高，上幅至81.76万平方米，成交价格5323元/，环比上涨16.8%。成交套数9954套，直逼万套大关，总体楼市成交情况一片大好。图2-2-2：2008年11月至2009年11月昆明市商品房供求关系对比图资料来源：cric中国房地产决策咨询系统11月楼市成交主要受房交会预热，大量客户需求集中在11月释放，使得楼市较上月在量价上均有较大幅度的提升，随城中村改造顺利的进行，预计后续供应将会有大幅提升，成交需求在近期仍会维持高位，预计在春节后市场成交会有小幅降温。一、供应量分析新增预售下滑，供求比持续低位11月昆明新增预售证仅一个，项目

17、为思兰雅苑，供应面积8.97万平方米。图2-2-3：2008年11月至2009年11月昆明市商品房供应量走势资料来源：cric中国房地产决策咨询系统至2009年4月以来，供求比一直处于低位，11月供求比0.11，持续维持供小于求的局面，商品房供应与成交一直呈现反比态势，截止11月底，09年新增供应497.57万平方米，成交599.22万平方米，存量已有较大部分去化。据我司市场调查，预计在年底，以及明年年初会有大量新房入市。推案楼盘数据分析11月，昆明商品房市场仅4个楼盘新开盘推案，三个商品房推按，一个纯商业。受整体市场的热销态势，住宅开盘成交率均在90%以上，商铺成交率50%。项目名称物业类型

18、推出套数开盘销售套数主力面积(平方米)价格(元/平方米)中央金座精装公寓23923034-48 7400财富一号商业1287015000-6000月光宝盒精装公寓33032040-765800橙郡普通住宅400400140-180590011月，新推楼盘均处于主城区，3个住宅项目均来自滇池板块，商业项目处于市中心板块。住宅成交主要集中在小户型，中央金座、月光宝盒均为精装小公寓，两个项目前期并未做太多的蓄水，开盘当天就近乎售罄。市场成交上扬，总价较低的小户型更受投资类客户的青睐。二、成交量分析成交量持续上扬态势图2-2-4：2008年11月-2009年11月昆明市商品房成交量走势数据来源：cri

19、c中国房地产决策咨询系统11月份昆明楼市成交量再创历史高位，昆明主城四区共成交各类商品房9954套，环比上涨41%，日均成交套数为326套，单日成交量最高达654套。成交面积和金额也较上月有大幅提升，分别为81.76万平方米、43.52亿元。成交均为5323元/平方米，环比上涨16.8%。2009年11月昆明商品房成交top10项目名称成交套数昆明世纪城金源社区967华都花园二期773昆明世纪城金源社区i703中央丽城612和谐家园440畅园小区430香樟俊园二期.375子君欣景花园299果林溪谷二期住宅296金色交响家园二期278合计5173伴随商品房市场重回高位，城中村改造的持续顺利进行，

20、二手房市场升至高位，世纪城成交备案套数牢牢占据上月头把交易。新商品房住宅中，以华都b区、中央丽城、和谐家园以及香樟俊园，均有不俗的表现。别墅部分，果林溪谷以296套的骄人业绩排入商品房住宅top10， 领跑于别墅市场。第三章 本月重点楼盘项目概况一、11月新开盘楼盘概况09年11月，昆明住宅市场住宅新开楼盘数量为3个，月光宝盒、中央金座、奥宸橙郡，前两个项目产品均为高层精装公寓，推按量相当，分别为350套和300套，开盘销售量超过90%；橙郡为普通住宅、跃层设计突出、户型多样，客户面较广。 月光宝盒项目概况：月光宝盒住宅小区位于滇池板块前卫西路世纪半岛住宅小区旁,项目总用地面积为33333.5

21、0平方米(50亩),建筑面积65000平方米.以4080平米小户型为主打，精装房源总量350套。销售状况：11月8日，月光宝盒开盘。推出两栋21层高层精装公寓，总计350套房源。开盘价格5200元/平方米至6000元/平方米，开盘当天，小户型全部售罄，销售率90%以上。热销分析：滇池板块为数不多的精装小户型，单价以及总价都相对较为低廉，受目前热销市场投资客的青睐，项目紧邻世纪半岛住宅小区，周边商业配套成熟。 中央金座项目概况：中央金座位于滇池路与广福路交叉路口，吉兴隆烧鹅美食城旁，建筑用地65亩，计划一期开发32亩，总建面积7.4万平方米，其中商业面积2.7万平方米，商务中心和商务公寓各1.6

22、万平方米，二期开发33亩，精装公寓总计推出300套。销售状况：中央金座11月14日正式开盘推出精装公寓300套，精装标准为1600元/平方米。销售均价为7400元/平方米，当日成交仅剩下4套，成交率逼近100%。热销分析：项目东临滇池路，南街广福路，地段优越；含1600元/平方米的精装修，销售均价为7400元/平方米，性价比相对较高，区域竞争优势明显。 奥宸橙郡项目概况：奥宸橙郡位于新昆洛路与宝象河交叉口，比邻新亚洲体育城，区位优势突出。项占地305亩，建筑面积37万平方米。分为一、二期进行开发，一期由联排住宅、叠院住宅、小高层及沿街商铺四种商住形式构成，并以联排住宅为主，二期为高层小户型住宅

23、及底层商业街区。销售状况：奥宸橙郡11月28日二期房源预选活动开启，本次共推出400余套33-218平方米的洋房，均价在5900元/平方米。项目特点：项目位于东南板块，新亚洲体育城对面，美式风格建筑，以跃层设计较为突出，户型多样化，客户面广。二、11月热销楼盘解析11月昆明商品房销售top10中，有5个新盘上榜，分别为华都b区、中央丽城、和谐世纪、香樟俊园、果林溪谷。5个项目总计销售商品房2496套，占11月总销售套数的25.1%。 华都b区项目概况：物业地址广福路与前新路交叉口东侧800米处(盘龙江旁)占地面积（亩）230容积率2.45总建筑面积（万）40物业形态小高层总户数3230绿化率4

24、5%当期推出套数1033当期物业形态小高层当期主力户型90-140平方米开发商昆明中林房地产开发有限公司销售状态二期首批房源售罄，下期房源年底推出景观设计香港贝尔高林景观设计销售状况：华都b区自开盘以来倍受市场青睐，11月成交773套，位列top榜第二位；成交面积82309.05平方；成交均价5143.095元/平方米。热销分析：项目建筑形式均为一梯两户的小高层板式住宅，总体品质较好；园林景观由贝尔高林景观设计操刀，相对于普通住宅，景观效果优越。5143元/平方米相对区域较低的价格也是吸引客户的主要原因之一。 中央丽城项目概况：物业地址昆明市中心区西昌路33号占地面积（亩）217容积率3.6总

25、建筑面积（万）40物业形态高层总户数1416绿化率36%当期推出套数1416当期物业形态高层当期主力户型80-120平方米开发商云南隆基伟业置业有限公司 销售状态项目预售中销售状况：11月中央丽城成交612套，成交面积60559.92平方米；成交均价7774.03元/平方米。 热销分析：中央丽城是销售top10中唯一一环内普通住宅项目；价格定位相对区域内其他项目较低是其手项目主要原因之一，昆钢集团作为项目最大的团购方也为其上榜起了很大的助力。 和谐世纪项目概况：物业地址盘龙区北市区小康大道占地面积（亩）412.59容积率3.89总建筑面积（万）107.35物业形态高层总户数8000绿化率45%当期推出套数800当期物业形态高层当期主力户型80-120平方米开发商云南江东房地产集团有限公司销售状态项目现房销售中销售状况：11月和谐世纪销售440套，销售面积36441.93平方米，成交均价5481.23元/平方米，现项目已经步入尾盘。热销分析：项目地处于北市区住宅板块中心区域，交通、配套都非常优越；总体价格定位也相对合理，户型设计多