关于社区教育情况的调查报告

1、关于社区教育情况的调查报告李海亮（西安翻译学院111110303班 指导教师：李娟）调查时间：2013年1月2013年3月调查目的：对小区停车问题进行对比分析，调查该小区的住户对停车有什么问题的。通过调查,增长自己与他人的交流能力.调查小区居民的公共意识。调查的社区：家庭附近各小区调查的对象：小区居民，物业人员调查的方面：物业管理方面，社区乱停车方面社区教育中的问题与反思：一、 物业管理： 1、现象：家住26号楼顶层的居民刘女士称，去年一年，她已经记不清各个房间的屋顶被修补过了多少次。刘女士说，天气放晴，楼顶的积雪一融化，雪水必然会渗到自家屋里来，漏水的时候，水都顺着墙哗哗地流。物业一夜消失，

2、小区陷入瘫痪，原因是小区欠费20多万，物业公司突然撤离，使得小区的管理已陷入瘫痪。记者发现物业刚走了两天，小区的垃圾成堆，车辆也随意停放着，没有人来管。目前小区有800多户业主，这给他们的生活造成了很大不便。业主们说，现在他们最担心的是小区的卫生和治安。大多数住宅物业想涨价，但合理的涨价程序是如果是小区业委会，先是业委会内委员半数以上同意，然后列入议案提交业主大会进行表决。业主大会表决时要有过半的业主出席，同时出席业主过半的人数、票权数都同意，这个议案才通过。决议通过以后，物业公司将业主大会表决的结果，以及其涨价申请中要提供一些成本资料，到区物价管理部门进行备案 。小区内公共会所经营健身俱乐部

3、，陈女士是金砂东路星光华庭的业主，当初在看房子时，陈女听导购小姐说小区会所设有室内游泳池等设施，没有多问便毫不犹豫地买下了房子。装修完毕入住，陈女士才发现，除了类似扭腰器等普通体育设施，室内游泳池、乒乓球室、跑步机等等全部是设在楼下经营的一家体育健身俱乐部里，这意味着业主要成为该健身俱乐部的会员，才能享受这些设备。陈女士说，当时购买房子时只知道小区会有室内游泳池等体育设施，却没有问清楚到底以什么形式存在，入住后才发现高档的休闲锻炼场所是由公司经营的，不仅对小区业主开放，还吸纳很多外来市民为会员。由于自己平时喜欢游泳，孩子又爱打乒乓球，无奈之下，陈女士花了6400元做了一张健身俱乐部的家庭年卡，

4、有空时便带着孩子一同前往健身。对于会所经营健身俱乐部的情况，陈女士很不满意。她说，按照理解健身会所应该是与楼房建设共同配套的设施，是面向全体业主开放、方便业主锻炼身体的活动场所，物业公司向大家收取一定费用这能接受，但这种以外来经营单位存在的方式，她感觉“已经有些变味了”。而且许多外来市民到小区会所消费，光车辆停放就是一个不小的问题。小区内公共会所办起西餐厅。在市区滨港路的临街路段，悬挂在一幢建筑前的“泰安华庭西区会所”金字十分显眼。走进会所，却发现会所一楼经营着西式餐吧，顺着旋梯走上二楼，对外经营的乒乓球室、美式桌球、棋牌室一应俱全。虽然空间非常空旷，但前来消费的人并不多。小区业主曾先生告诉记

5、者，一开始入住小区时会所宽敞舒适，经常有老人在此闲庭信步，小孩自由地嬉戏玩耍，但是后来物业公司在未征求业主意见的前提下，将会所转租给外面的公司经营餐厅、棋牌室等，老人、小孩的锻炼、活动范围只能移到会所外的露天空地上。曾先生说，会所开设的餐厅等经营项目，业主没有从会所经营中得到便捷，“反倒感觉给生活带来不便”。据介绍，餐厅、棋牌室经营带来了外来消费人流，也给业主带来停车位紧张、人员混杂、声音嘈杂等问题。曾先生表示，泰安华庭西区有600多户业主，住在小区的老人就有数百名，会所用于经营赢利项目，根本没有发挥会所该有的服务业主的作用，因此希望小区设立单独的配套会所，为老人们提供舒适的闲暇娱乐环境。2、

6、反思：物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。条例中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源

7、泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。1）走专业化发展之路物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果

8、。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。2）走法制化发展之路实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公

9、司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。3）走集团化发展之路 在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有 80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理

10、市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。二、小区停车问题：1、现象 “这样停车在青松路后垟住宅之间普遍存在，这种情况只会带来两个问题：一是发生火灾救火车怎么进来？二是中间空着把入口停满，停车位资源浪费怎么办？建议在各楼房之间划上停车线和禁停标志。”居民郑安帮说。“南北向大部分每幢楼间距有9米，中间有一米宽的绿化带，如果在靠近绿化带侧划出几个合适的停车位，在没有停车线的通道口写上消防通道禁止停车等标记，这样可以解决入口乱停的问题，也便于管理。”据了解，小区道路停车难、停车乱现象并非个案，这让

11、不少住户怨声载道，日积月累容易引发矛盾，导致诸如刺破轮胎、敲碎车窗等过激行为的发生，使邻里关系变得紧张。据不完全统计，市区的现有停车位有一万多个，但是每天停放市区的车辆远远不止这个数量，这也是造成开放式小区内停车难、停车乱的原因之一。由停车难成停车乱，看到一辆红色私家车在驶入小区时，刮上一辆停靠在小区道路边的车辆，车主看到爱车被刮很是心疼。对于如何治理小区内的停车难、停车乱问题，陈先生希望小区物业能够认真对待此事。陈先生向物业建议：在小区道路两侧及商业街中央施划上停车位，由保安每天督促车主在停车位内规范停车。“商业街中央的停车位最好划成斜线，这样不仅可以停更多的车，也方便车辆进出停车位。”同时

12、，陈先生希望南片的5号车库能够有效管理并利用起来。当问到物业公司负责人时，物业公司的负责人王女士随即表示，这不可能从根本上解决问题，而且施划停车位后，其达到的效果与现在还是一样的。“小区有680户居民，其中车辆有300多辆。”王女士说，停车难问题在该小区非常突出，偶尔还会引发矛盾。为此，他们招聘了15名保安，主要的职责就是维护停车秩序。“一下招聘这么多保安，这在很多大的小区也很少见的。”王女士说，即使车全部进库，小区道路上划上停车位，还是无法满足业主停车的需求，乱停乱放事件还会发生。“我们划和不划都是一样的，车辆都是挨边停靠的。没地方停的车还会乱停。如果划线了，我们请人看管，到时候会依据物价局

13、规定收取管理费的，这样车主就多了支出。”2、反思：车位需求有别。从置业者来说，一方面是一些小区车位（库）空置，一方面是有些小区“一位”难求。但是对于开发商来说，该方面的投入又存在顾虑，价格高了消费者不买账，价格低了利润太少，甚至收不回成本。面对车位问题，业内人士接受本报记者采访，纷纷发表自己的看法，增加地下车位比例、转变业主观念成为共识。车位问题确实是我们需要面对的现实，不仅在廊坊，“停车难”其实是一个很多城市都面临的问题。李国华告诉记者，“有的国家法律规定，车主在购买汽车前，必须先拥有自己固定的停车位，否则不予上牌照。中国例如上海、宁波等地，也曾经有过没车位不许上牌的传言，还引起了社会热议。

14、廊坊是一个北方城市，冬季时间长且天气寒冷，车必然要好好保养，防止冰雪磨损爱车同时也具有防盗的功能，因为如果车没有合适的地方停放也很头疼，因此一些楼盘地下车位、车库渐渐出现供不应求的情况。”此外，目前有些小区规划不合理，导致车位不足，很多业主停车就打起了游击战，哪有空位就停在哪，也阻碍了社区的通行路线。长远来看，未来车位的问题肯定将更加紧张，我们也应该正视这一问题并想到合理的解决方案，比如规定小区按照实际的需求比例规划车位，并考虑位置的合理利用、有序停车等。地下停车位将逐步被消费者接受，现在气温骤降加之有些小区物业管理不善、项目前期规划不够合理，使得很多业主的爱车并没有属于自己的窝，有的地方车库

15、难求。杨懿表示，目前廊坊市的楼盘车位、车库在规划条件中居住户数与车库/位使用比相对偏低。地上车库的使用率偏高，但在规划中缘于多方原因，地上车库的量非常小，体现了明显的使用不足现象。而整体地下停车位一般在小区使用初期，空置率相对偏高，在入住增大以后，才逐步投入使用。 增加车位比提高地下空间使用率，“停车问题目前是一个普遍性的问题，是一个全国性城市难题。”尹洪臣表示，在北方像廊坊这样有一个漫长的冬季，爱车保暖以及停放问题被广泛关注，出现目前这种状况，有几方面原因，一是早期建成小区或道路对车辆数量的迅猛增加始料不及，前期规划车位数量很少或没有；二是目前规划指标户数车位比是1：0.5，近期刚刚要求调到

16、1：0.6，尽管有所提高，但这个比例仍然难以满足业主对车位的要求；三是由于前期投入成本很高，且一个车位卖十几万不等的价格，并没有利润，所以开发商不愿多建地下车位；四是大多数业主不认可拿出十几万的价格买车位，因为车位价格比一辆普通车的价格都要高，所以造成现在的局面；五是如大量预留地上停车位或车库将会对小区档次、绿化及安全问题带来较大影响。 目前存在的主要问题，尹洪臣概括为：一个不想买，一个不想卖或建设，“说明目前绝大多数业主仍没有购买车库或车位的意识，或认为价格较高，造成车位市场不景气，开发商也不愿在此做过多投入，认为只须满足规划要求即可。”尹洪臣对于车位未来的发展提出几个建议，一是在规划上增加户数与车位比，至少应保证1：1的比例；二是必须提高地下空间的使用率，尤其是城市中心区项目；三是业主需要转变观念，车位不仅是用于保暖更重要的是车有地方停放，且明白车位价格不高，要