资产评估(审计版)

1、单项选择部分（2*10）1 .第一张的视念和资产评估的主体2 .重置成本（1）对于目前仍在生产和销售的设备，采用核算法（2）对于无法取得现行价格的被估设备，如果能找到参照物，则可采用功能系数法（更新重置成本）（3）若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用物价指数法（复原重置成本）。3 .普通年金和预付年金的区别普通年金发生在每期期末4 .到岸价格和离岸价格5 .资金的时间价值怎么产生的是指资金在周转使用中由于时间因素而形成的差额价值。6 .有形资产和无形资产的区别7.资产简答题（5题* 6分）1 .什么是资产评估资产评估是专业机构和人员，按照国家有关法律，法规和资产评估准则，根据特定目的，

2、遵 循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析, 估算并发表专业意见的行为和过程。2 .资产评估的六大要素评估主体；评估客体：评估依据：评估目的：评估原则；评估程序3 .资产评估的特点市场性；公正性；专业性；咨询性4 .资产评估的假设（着重看公开市场假设和持续使用假设）p13例：公开布场假设有哪些基本内容5 .收益法的评估思路和前提条件p37评估思路：预期收益折现:被估资产的未来收益按一定折现率折算成现时的价值。前提条件：1 .被评估资产的未来预期收益额可以预测并且可以用货币计量。2 .资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币计量。3 .被评估

3、资产预期获利年限可以预测。6 .市场法的基本前提和评价 p23基本前提：1 .有一个活跃的公开市场2 .公开市场上要有可比的资产及其交易活动评价：1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法2、该方法的运用需具备一定的前提条件（1）对市场成熟度的需求（2）对被估对象的要求7 .采用物价指数法对进口设备重置成本估算时应注意的事项。p55运用物价指数法计算进口设备重置成本时，其中原来用外币支付的部分（即原来的cif价 格），应使用设备生产国的物价变动指数来调整，而不是用国内价格变动指数来调整。但对 原来的国内费用（即进口关税，增值税，银行手续费，国内运杂费，安装调试费等）都应按 国内的物价变动指数来

4、调整。8 .资产评估报告的含义和作用资产评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对 评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。 它是按一定格式和内容来反映评估目的、假设、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件 等基本情况的结果报告书。作用：1.为被委托评估的资产提供作价意见。2 .是明确评估各方责任的依据。3 .是管理部门完善资产评估管理的重要手段。4 .是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。计算题：（6*6+14*1）1 .市场法p672 .收益法分段法p393 . p64 例 3-134 .永续年金例拟建立一

5、项永久性的奖学金，每年计划颁发loooo元奖金。若利率为10%,现在应存入 多少钱？ p=a/i= 1000070%= 100000（元）例如果一股优先股，一直每季可分得股息2元，而利率是每年6%。对于一个准备买这种 股票的人来说，他愿意出多少钱来购买此优先股？资产评估p=2+(6%)=133.33(元)5 .递延年金递延年金的现值第一种方法:把递延年金视为n期普通年金，求出递延期末的现值，然后再将此现值调整 到第一期初。即:p=a (p/a,i,n) (p/s,i,m)承接上例p4=a (p/a,i,n)=100x(p/aj0%,4)=100x3.170=317(元)p0= p4 (p/s,

6、10%,3)=317x0.7513=238.16(元)有待估宗地a,与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如f表所示:宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因索个别因素交易时间地价值数a2000.1001.100108甲7801999.2+ 1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增 加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%o要求：(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数2)计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、 个别因素修正系数、容积率修正系数。3)计算参照物修正后的地价解：(

7、1) a宗地容枳率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110100(2)交易情况修正系数为101或者0.99108交易时间修正系数为102或者1.()6100区域因素修正系数为98或者1.02100个别因素修正系数为100或者1105容积率修正系数为110或者0.95x780 = 796.47（万元）100 100 100 105 108xxxx(3)参照物修正后地价=101%100 110 10211考试不能查表,所以要记原始公式。这里只列出部分公式供参考,方 便记忆,(实在太多,机器设备一章与前一章大量重合,如发现不对 请及时纠错)相应例题请看课件。资金的时间价值p 一现值(

8、或本金)s n期后的终值n 一计算利息的期数i 每一利息期利率i -利息 复利是计算利息的另一种方法，是指每经过一个计算期，将所生利息计入本金重复计 算利息，逐期累计，俗称“利滚利”。1 .复利终值公式：s=p x (1+i) n2 .复利现值公式：p=s/ (1+i)普通年金又称后付年金，是指发生在每期期末的等额收付款项。l普通年金终值：s=au + /11ii 1、- n2.普通年金现值：p小+一i预付年金又称先付年金或即付年金，是指发生在每期期初的等额收付款项。预付年金终值：s=a + t x (1+i)i预付年金现值：p=a匚上2:x (1+i)i递延年金是等额系列收付款项发生在第一期

9、以后的年金，即最初若干期没有收付款项。 没有收付款项的若干期称为递延期。递延年金终值=普通年金终值把递延年金视为n期普通年金，求出递延期末的现值，然后再将此现值调整到第一期初。1(*-n递延年金现值=a - -z -x (1+i) -(m是递延期)i永续年金是指无限期定额支付的年金，如优先股股利。现值：p=a11成本法的基本计算公式评估值=重置成本一实体性损耗一功能性损耗一经济性损耗=重置成本x成新率一功能性损耗一经济性损耗（一）重置成本及其计量1、重置核算法、按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本=直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。间接成本主要指企业管理

10、费、培训费等（一般采取一定的标准和方法按比例 进行分配）。2、功能系数法（1）功能价值法（生产能力比例法），若功能与成本呈线性关系，计算公式：被估资产的参照物工被估资产生产能力重置成本一成交价”参照物生产能力（2）规模经济效益指数法，若功能与成本呈指数关系，计算公式：被估资产的参照物（被估资产生产能力丫重置成本一重置成本7参照物生产能力jx为规模经济效益指数3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数被估资产资产的资产评估时物价指数 =x重置成本历史成本资产购建时物价指数（2）环比物价指数a：物价平均增长率被估资产重置成本=资产的历史

11、成本x（l + ）”物价指数法计算的是复原重置成本。4、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产计算其重置成本。（3）计算调整系数k。汇某类抽样资产重置成本二汇某类抽样资产历史成本（4）据k值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本=某类资产原始成本xk（二）有形损耗及其计量1、观察法资产的有形损耗=重置成本x （1成新率）2、使用年限法资产的有形损耗=畸就黯喘耨丽重置成本一预计残值）实际已使用年限=名义已使用年限x资产利用率咨产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间 以截止评估日资产

12、累计法定利用时间（三）功能性损耗及其计量年净超额运营成本=年超额运营成本x （1一所得税率）被估资产功能性贬值额=年超额运营成本x （1一所得税率）x （p/an）（年金现值）（四）经济性损耗及其计量（1）间接计算法经济性贬值额=（范置全价一有形损耗一功能性损耗）x经济性贬值率经济性贬值率=1-xloo%j预计可被利用的生产能力丫 ,资产原设计生产:能力 jx：规模经济效益指数（2）直接计算法经济性贬值额=年收益损失额x （1所得税率）x （p/a, i,n）（年金现值）收益法（一）未来收益有限期1、每期收益不等额np = z=1ri(1 +/)p为评估值，ri为未来第i个收益期的预期收益，n

13、为收益期数，r为折现率2、每期收益等额(即年金形式)(普通年金)w an 1ap = y= a-y- = - i-z=i (1 + r)j/=i (1 + r)1r1(1 +一)”=a-(p/a,r,n)（二）未来收益无限期1、稳定化收益达（年金化法）ra为等额年金（稳定化收益）；r为资本化率2、分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。ri为前期各年的预期收益额，n为前期年限，为折现率,为资本化率,a为后期定的预期收益3、增长率法（1）当资产的收益预计呈持续增长，并且无期限、按固定比例增长时p = r.1gro为基期收益，r折现率，g为预期收益增长率（2）资产前期收益不稳

14、定，在后期按固定比例、无期限增长时击+”号心市场比较法（至少参照3个交易案例）评估值=1之（参照物成交价x各项调整系数）+ _z=l一1、时间因素十月 评估时物价指数心参照物成交时间的物彳耐数环 比:（1+）（1+%）（1+%）2.区域因素参照物所在区域比被估资产好：p 系数 1 ;反之系数1一般以被评资产为100,100系数=口3、功能因素采用功能系数法，计算出功能差异对评估值的影响。调整系数:被估资产生产能力于奴参照物生产能力（被估对象生产能力 、参照物生产能力,4、成新率因素调整系数二被估资产的成新率参照物的成新率5、交易情况调整调整系数=昌 综合应用相对于案例a的评估值=参照物a的成交价x时间因素系数x区域因素系数x功能因素系 数x交易情况调整系数注意:比值的分母均为参照物值，分子为被估资产值2、时间因素、功能因素的系数比值以参照物值为基数100,即调整系数=11100