城市老旧住宅小区提升改造调查研究和思考-以海口市为例

1、 城市老旧住宅小区提升改造调查研究和思考以海口市为例 摘要：城市老旧住宅小区提升改造对于改善民生水平、实现“美好环境与幸福生活共同缔造”，增加群众的获得感、幸福感和安全感等具有重要意义，本文将以海口市为例而对城市老旧住宅小区的提升改造工作作出相应的研究与思考，期待能为业内人士提供必要的参考信息。关键词：城市老旧住宅小区；提升改造；研究和思考1 城市老旧住宅小区提升改造背景分析1.1 改造小区数量大近些年来，我国各个城市都在相继开展城市老旧住宅小区的提升改造工作，这对于改善民生水平，增加群众的获得感、幸福感和安全感等具有重要意义。根据海南省人民政府下发的海南省城镇老旧小区改造指导意见，其明确规定

2、城市老旧住宅小区是指县城、城市、农林场场部建成于2000年以前，并且其内建筑物破损程度较高、公共设施落后的住宅小区，基于此项规定，仅海口市区的老旧小区就已经多至1452个，这充分说明，我国当前需要对其加以改造的老旧住宅小区的数量特别巨大。1.2 老旧小区使用质量低2000年以前我国在城镇建成的住宅小区基本上都是以低租金福利性住房为主，基于当时经济发展水平的限制，这个时期的城市住宅建设标准较为低下，绝大多数的建筑也并不具备抗震设防的功能，而且，部分住宅的配套设施相对也不够齐全，建筑的使用质量存在明显的缺陷。当前阶段我国将2000年以前建成的城市住宅小区称为老旧小区，基于这个时期城市建筑的基本情况

3、，老旧小区具有以下两个明显的特征，一是基础设施配套不足，房屋设备存在明显的老化现象。使得住宅的使用舒适度也存在明显的偏低问题。二是居住环境质量差，私搭乱建的情况较为严重。一些老旧小区的住户会随意搭设电讯设备，这极大得增加了城市建筑公共设施的维修难度。三是由于人口流动大，产权的变更，存在物业管理的缺失，导致老旧小区难以维持持续的修缮和整治。环境和配套设施的逐渐衰败，让原本属于“熟人社会”的老旧住区原居民逐渐搬离。2 海口市2000年以前老旧住宅小区基本状况及改造要求分析2.1 海口市老旧小区概况基于海口市现阶段入户摸底调查数据显示，海口市共有老旧小区共计1452个，其总建筑栋数为5168栋，所占

4、据的总面积为2045万平方米，一共涉及20万住户。当前已经确定能够自行改造的老旧小区的数量为10个，疑似存在危房的老旧小区大致有42个。2.2 海口市老旧小区共性问题经初步摸底调查，海口市老旧小区存在的民生基础共性问题主要有水电气未落实抄表到户、水电管网设施老化现象严重、污水及雨水未进行必要的分流处置、屋顶防水设施损坏现象严重。居住品质方面的共性问题主要有小区道路破损、建筑外立面杂乱无章、电线及管线乱建乱搭情况严重、高层建筑未配置电梯、停车位的数量无法满足实际的使用需求、油烟集中排放管道未实行有效的设置等。2.3 改造工作实施要求根据海南省城镇老旧小区改造指导意见中的相关内容，在实施城市老旧住

5、宅小区的改造工作时，应当要广泛征求建筑使用住户的改造意愿。针对这一层面的实施要求，可以先促使各市县政府建立有效的资金监管机制，严禁将不符合条件的小区纳入实际的改造项目施工当中。与此同时，在前期进行针对改造方案及改造内容的确定时，应当坚持以因地制宜、尊重民意的原则来安排具体的工作任务，保证项目改造人员能够严格按照入户调查的执行方式获取确切信息，促使项目的实际施工能够切实遵从住户的改造意愿而实现城市老旧住宅小区的完好改造。3 广州市老旧住宅小区的改造经验借鉴3.1 实现党建引领政府主导运作体制的必要完善根据广州市近年对市内老旧住宅小区进行改造时所采取的实施策略，其主要所采取的实施手段即是先行理顺市

6、场、业主、政府之间的确切关系，并坚持“社会参与、政府主导、市场化运作”的执行理念，充分发挥出政府搭台、党建引领的积极作用。需要注意的是，在实现党建引领政府主导运作体制的必要完善时一定要突出业主的实际责任，并有效引导市场的主体角色积极参与到具体的项目改造工作当中。各级政府要实行公平导向规划对策的有效编制，促使空间资源配置的调控作用能够得以充分的发挥，进而实现空间分异问题的有效整合。3.2 完善法律法规，建立健全的施工体系基于城市老旧住宅小区的提升改造工作具有政策性强、牵涉面广的特点，广州市在老旧小区提升改造具体工作中，首先对相关法规及政策进行了必要的完善，并建立了标准的施工体系，有效转变了市场化

7、的运作模式，从政策、体制等层面着手定制老旧小区改造项目的实施策略，这对为项目改造工作提供有效的技术支持及政策保障具有重要的促进意义。3.3 建立科学高效的项目运行机制广州市在实施针对市内老旧小区提升改造工作时，其首先建立了统一的指挥机制，并严格对项目施工的管理程序实行有效的规范处理工作，最终而建成了科学高效的项目施工运行机制，这对实现建筑项目改造工作的良好施行具有重要的意义。除此之外，广州市人民政府相继也成立了专门的非盈利性机构，用于直接负责管理和改造中小型的老旧小区。4 关于海口市老旧住宅小区改造工作开展的思考及建议4.1老旧住宅小区改造工作难点老旧小区改造数量大，涉及人民群众切身利益面广，

8、实际改造过程阻力会较大。改造资金方面，疫情过后今年地方财政压力大，加之老旧小区住户缴费意愿普遍不高，共同出资改造积极性较低，市场机制上，由于改造收益难以保障，回报率低，企业参与积极性也不高。其次，老旧小区业主多方利益难以平衡，据其他省市实践经验表明，老旧小区改造在加装电梯和上下水管道改造以及停车场加建等环节均较难协调。后期维护方面也是老旧小区改造的难点之一，若后续无长效管理机制，城市老旧小区改造将陷入“改造再破坏再改造”的僵局。4.2 充分把握城市老旧小区的主要改造内容基于改造难点分析和海口市具体情况，实现海口市城市老旧住宅小区的有效改造，就必须充分把握城市老旧小区的主要改造内容，以促使后期的

9、项目改造工作能够得以快速执行。在实际工作中，应当在保证城市老旧住宅小区用地现状建设格局基本不变的基础上采用局部拆建、加建、翻建、改建的实施方式来对老旧小区进行改造。老旧小区提升改造分为基础类、完善类、提升类三大内容。对于基础类的建筑改造项目，应当尽力满足住户基本生活需求以及安全需要的改造内容，这主要囊括配电房安全设施、用电抄表到户、无障碍设施等市政配套基础设施的实现与改造1。除此之外，基础类建筑项目改造工作还应当包括老旧小区内房屋防渗防漏等建筑物公共部位的维修。针对完善类的建筑改造项目，应当尽最大程度来实现居民改善性生活需求及便利性生活需要的必要满足，促使停车库等环境及配套设施、新能源车辆充电

10、桩等能够实现有效的改造及提升。另外，还应当对老旧小区内的建筑节能设施进行必要的改造工作，促使海口市内城市老旧小区的使用品质实现更高程度的提升。针对提升类的建筑项目改造工作，应当首先设立丰富社会服务供给、提升居民生活品质等改造目标，保证幼儿教育、养老抚幼等各类公共服务设施能够实现有效的配套建设。秉承以人为本、因地制宜、合理有效利用资源原则，将老旧小区具体问题分类考虑，从居民的实际居住体验和需求出发，制订高效可行的改造策略。4.3 排查隐患，并执行重点的改造任务海口市城市老旧住宅小区改造工作的主要实施内容是小区环境及配套设施、公共服务设施、市政配套设施等的必要改造。在改造项目实施之前还要对老旧小区

11、建筑结构、消防等安全隐患进行必要的排查工作，针对具有历史文化价值的老旧小区，应当对其实施结构安全加固工作，并实现消防设施的有效完善。建筑项目的有效改造，应当以突出重点、因地制宜的实施原则而部署相关层面的工作任务，重点解决住户的用电、用水、用气及安全隐患等问题2。实际操作上，可以通过绿化美化、楼道修缮等方式来提升老旧小区的居住环境，并鼓励具备经济条件的小区自主加装电梯。4.4 长效管理、治管并举实现老旧小区改造后续有效维护管理，更应当建立“共商、共建、共治、共享”的社会治理模式。促使城市老旧住宅小区的改造整治工作能够高效执行，海口市各街道办事处应及时设立物业管理机制，有效加强社区的工作力量，尽最

12、大程度来推动老旧小区改造管理与基层党组织的建设工作，将改造小区引入物业服务管理机制当中，实现小区管理制度的必要完善。另一层面，还应当实行居民自治管理模式的必要创新，引导住户科学选择物业管理或自治管理模式，并不断巩固项目改造的执行成果，促使城市老旧住宅小区的后期管理能够朝着常态化、专业化的方向发展。与此同时，需要改造的城市老旧住宅小区应当及时成立党支部小组、业主委员会、居民自治小组，以这种手段来强大老旧小区的自治管理力量。之后，还可以建立较为完善的居民公约，促使居民的自治管理工作能够有序执行。最为重要的一点，即是应当要实施市场化的物业服务管理机制，逐步形成部门协调、政府负责、社区落实的管理格局3

13、。对于该项发展策略的必要实施，应当首先实现宣传指导工作的必要强化工作，逐步建立、归集房屋专项维修资金形成机制，具备经济条件的地区可以借鉴相应的质量保险机制，以此来为海口市城市老旧住宅小区的改造工作提供必要的资金支持以及实现老旧小区物业管理模式的积极探索。5 城市老旧住宅小区改造工作开展的意义及愿景5.1 城市老旧住宅小区改造工作开展的意义分析城市老旧住宅小区综合整治改造工作是城市实现现代化建设的重要环节，该项工作的有效开展对于提升小区住户的基本利益具有重要的意义，而其也是我国实现全面建成小康社会目标的客观需求，而且，老旧小区改造工作更是我国最为基本的民生工程，是构建和谐社会、推进社会公平正义的

14、核心举措。基于当前我国内部及外部的环境变化因素，海口市城市老旧住宅小区的改造工作必须是全面改造，这是因为建筑规划、管理等层面的历史局限性而致使老旧小区先天居住条件不足，使得小区的部分功能无法通过修补的方式而实现必要的完善4。另一方面，基于当前国内生活需求的变化，老旧住宅小区的改造工作不仅要物质空间层面的提升，更重要的要尊重结合人文、历史、文化风俗等非物质要素，系统全面而人性化的改造，方能实现城市的有机更新，进而有效提升老旧小区的居住品质。5.2 城市老旧住宅小区改造愿景探究采取更加有效的改造措施，来实现针对城市老旧住宅小区的必要整改，是全国人民共同的愿望。未来的老旧小区改造工作，应当首先实现共

15、享责权筹资渠道的有效建立，促使后期工作能够得以顺利执行。针对这一愿景的有效实施，可促使政府先行实现奖金池的设立工作，实行竞争性补助的工作机制，使得政府财政资金的牵引作用能够得到有效的发挥。与此同时，还应当积极引入市场机制，促使社会资金引入，依据谁受益谁出资的原则而实现老旧小区的共同改造。其次，做好多元共治有机更新的五个结合工作更是实现城市老旧住宅小区改造的另一重要愿景。这一愿景的具体含义是，应当充分结合老旧小区的结构、建筑、功能等实际数据，基于因地制宜的实施原则而将提升城市的形象与房屋立面改造内容有效结合起来，第二是指将提升住宅品质与局部拆建有效结合，第三是指将适老性改造与增建电梯等无障碍设施有效结合，第四是指将平面布局调整与提高房屋的使用功能有效结合起来，第五是指将城市有机更新与智慧城市