住宅的基本知识

1、住宅的基本知识一、住宅、住宅小区的概念住宅住宅，就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。住宅小区一般称“居住小区”，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。二、按建筑结构分类的住宅 什么是砖混结构住宅？砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。 “混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称

2、为砖混结构住。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。什么是框架结构住宅？框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。什么是钢混结构住宅？这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自

3、由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。三、什么是住宅的进深、开间、层高、净高？住宅的进深住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。在住宅的高度（层高）和宽度（开间），确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可有效地节约用地。住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。与住宅的进深一样，住宅的开间在设

4、计上也有严格的规定。就我国目前大量建造的砖混住宅来讲，住宅开间一般不得超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。住宅的层高和净高住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在2.8-3米左右。四、按经济形态划分的9类住宅商品房商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业）开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅，是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价

5、格。经济适用房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的随能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。微利房微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。安居房安居房是指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特

6、别是4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非营利性住房。解困房解困房，是指在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决当地住房特困户的困难而专门修建的住房。它只售给经审查符合条件的住房困难户和无房户。房改房房改房，是指按照单位分房原则，已经分配的执行国家规定的房改标准出售的住房。集资房是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。平价房是指以成本价加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由

7、征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。小康住房是指为实施国家重大科技产业工程“2000年小康型城乡住宅产业工程”项目，由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅，这将是我国住宅产业未来发展的方向。五、8种按设计特点分类的住宅单元式住宅单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。单元式住宅的基本特点：每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。户内生活设施完善，既减少了住户间的相互干扰，又能适应多种气候条件。建筑面积较小，造价经济合理。仍保留一定的公共使用面积，如梯楼、走道

8、、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。公寓式住宅公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。 花园式住宅花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 跃层式住宅跃层式住宅

9、是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。 优点是：每户都有较大的采光面，通风较好；户内居住面积和辅助面积较大；布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。跃复式住宅跃复式住宅是在复式住宅设计功能上的一种创新。其特点是其中

10、一层层高在2.2米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在3.8-4.9米之间，客厅为共享式。错层式住宅错层式住宅是户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。退台式住宅退台式住宅又称为“台阶式”住宅其外型类似

11、于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前，国内建造的的退台式住宅都通常属于中高档住宅。六、住宅建筑的高度（层数）的划分住宅按层数划分如下：1、 低层住宅为一层至三层；2、 多层住宅为四层至七层；3、 高层住宅为八层以上。国际通行划分为四类：第一类：层数8-16层，房屋高度在25-50米之间，通常称为小高层住宅； 第二类：层数17-25层，最高度达75米； 第三类：层数26-40层，最高达100米； 第四类：层数在40层以上，高度超过100米，称为超高层住宅；目前国内极少有超高层的住宅。七、如何看住宅建筑图1、怎样看住宅建筑的平面

12、图?住宅建筑平面图，是购房者了解住宅平面形状、方位、朝向和住宅内部房间、楼梯、走道、门窗、固定设备如浴缸、洗面盆、炉灶、厨柜、便器、污水池等的空间位置的重要依据。人们在购买或选择住房时往往出现这种情况，即欲购买的住房还没竣工，甚至还没有建造或已建造竣工，但不能前往查看，这时人们只得依据住宅的面平图以及立面图、剖面图、透视图、表现图和住宅模型来了解住宅的基本情况。住宅建筑平面图，是按一定比例绘制的住宅建筑的水平剖面图，通俗地讲，就是将一幢住宅窗台以上部分切掉，再将切面以下部分用直线和各种图例|符号直接绘制在纸上，以直观地表示住宅在设计和使用上的基本要求和特点。住宅的建筑平面图一般比较详细，通常采

13、用较大的比例，如：1:100，1:50，并标出实际的详细尺寸，但有的小比例住宅平面图并不用专门的符号樯出内部附属设备，这种图是供设计建设施工人员使用的。一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅基本情况，往往在平面图上还描绘室内应配置家具的尺寸和空间位置。2、怎样看住宅建筑的立面图？住宅建筑的立面图，是按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形状图，它表示的是住宅建筑物的外部形式，说明建筑物的长、宽、高的尺寸，地面标高，屋顶的形式，阳台位置和形式，门窗洞口的位置和形式，外墙装饰的设计形式，材料及施工方法等。在绘制方法上一般用线条白描，也可添加明暗以示一定的立体感。3、怎样看

14、住宅建筑的剖面图？住宅建筑的剖面图，是指按一定比例绘制的建筑物竖直（纵向）的剖视图，即用一个假想的平面将住宅建筑物沿垂直方向象劈木一样纵向切开，切后的部分用图线和符号来表示住宅楼层的数量、室内立面的布置、楼板、地面、墙身、基础等的位置和尺寸，有的还配有家具的纵剖面图示符号。4、怎样看住宅建筑的透视图和表现图？住宅建筑的透视图，表示建筑物内部空间或外部形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。住宅透视图一般要严格地按比例绘制出于某种需要和测绘计算上的困难，有些透视

15、图不一定严格按比例绘制，并进行绘制上的艺术加工，这种图通常被称为住宅建筑的表现图。一幅绘制精美的住宅建筑表现图，就是一种艺术伤口具有很强的艺术感染力。目前普遍采用计算机绘制的效果图，其特点是透视效果真实。八、住宅的套型、户型是指什么1、住宅的套型“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗地讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。 “套型”按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。其中卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间为套型内的基本空间。 居住空间 habitable space 系指卧室、起居室,厅的使用空间。 卧室 bed ro

16、om 供居住者睡眠、休息的空间。 起居室 厅 living room 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。 厨房 kitchen 供居住者进行炊事活动的空间。 卫生间 bathroom 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。2、什么是住宅的户型？ 要了解什么是住宅的户型，首先应知道什么是住户。住户是指共同占有一个住宅单元的一组社会成员，也即是人。这一组人可以是一个家庭的各个成员，也可以是不同家庭的成员，一般来说，住户的成员数量与家庭成员数量是一致的。住宅户型可用三种方法来划分。用住户人口多少，可分为一口户、二口户用住户的代际也就是辈份确定，可分为一代户、二代户用社会学的户结构分类法可分出

17、单身户、夫妻户、核心户（夫妻带有未婚子女）、主干户（含两代以上的核心户）。 九、计算住宅面积有哪些指标计算住宅面积有一套相互关联的指标，包括建筑面积（建筑展开面积）、居住面积（使用面积）、辅助面积、结构面积、有效面积等。 这些指标的计算关系是：建筑面积=有效面积+结构面积。有效面积=居住面积+辅助面积。十、商品房销售面积的计算标准商品房销售面积到底是按照什么标准计算的呢？根据国家质量技术监督局发布的商品房销售面积测量与计算的规定，商品房销售面积的计算标准是： 1、商品房的销售面积 商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房按

18、“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。 2、整幢房屋建筑面积 系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220m以上（含220m）的永久性建筑。 3、套内建筑面积 系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 4、套内使用面积 系指房屋户内全部供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。 5、套内墙体面积 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建

19、筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 6、阳台建筑面积 系指阳台地面底板外沿水平面的投影。 7、套内阳台建筑面积 系指套内各阳台建筑面积之和。 8、共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 9、共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。 10、应分摊的共有建筑面积 应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。十一、土地的使用年限是如何确定的？凡与国土局签订土地使用权出让合同书的

20、用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年十二、如何看清楼房间距 对购楼者来说，房屋间距要大些，居住得要舒适些。到底怎样的间距才合理呢？有关规定是：楼距是楼高的07倍，此为南北朝向排列的楼房间距，若东西向则为05倍。如前排房屋的高度为20米，那么后排房屋距离前排房屋要有14米才符合要求。应注意的是： 1、这个07倍是指首层的间距标准，层数越往上，间距标准越低。 2、同样的间距，塔状的楼房比长条形板式的楼房好些，因前者较短，互相遮挡的情况比较轻微，因此通风采光好些。 3、个

21、别情况下，间距虽窄，但若有出风处，这种情况会产生巷道风，即使巷子很长，也是很凉快的。但购楼者要到现场实地多体验几次，才能判别哪些单元风只从侧旁吹过而风不入室。 4、假如有两个楼盘的楼价相同，但房屋间距不同，其实际楼价是不同的，间距窄者实质上升了楼价。 5、成都由于日照的关系通常楼距是楼高的1倍，才能满足通风采光达到优良的标准。十三、多层和高层各有什么特点1、一般情况下，高层的建筑标准、建筑质量要高于多层，如居住在较高的楼层，则视野较开阔，空气质量较好，噪音低。 2、高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。 3、高层的物业管理费比多层的物业管理费

22、高。十四、挑选房子的14个标准买房子除了自住，还可以出租或当做投资。但自住、出租、投资虽可以独立作为一种行为，又可以结合起来，这就意味着，改天可能因为又有多余的钱再买别的住处，原来自住的可以出租；反之，本来出租的房子若租不出去，也可自用。同时，万一自己的经济出现问题，也可把房子卖掉或出租。另外，买的房子无论是自住或出租都可作为资产，做生意时可向银行申请抵押。其实，房子无论是用来自住或出租都可以当做是一个投资行为。因此，置业就是投资，无论您是用来自住或用来出租。您所买的物业能否保值、升值，是确定此物业是否理想的决定性因素。 然而，一个物业能否保值、升值是由在选择物业时那些不可变因素确定着、可变因

23、素影响着。什么样的物业是好物业，仁者见仁，智者见智，但无论怎样我们都首先会去考察物业的发展商、地段、品质、房屋本身及成本，具体的标准就是： 一、保值、升值。这是置业的前提，也是挑选理想物业的决定因素二、开发商的实力、信誉开发商的实力、信誉是一个项目成为理想物业的保障。我们应该着重考察的是发展商是否是国内外知名企业，在国内国外曾操作开发过哪些项目并且这些项目是否成功，特别要考察的是发展商在操作此项目时是否有开发规模，建设是否同期进行，工程进展是否保持一定速度，承诺可兑现性有多大。 三、地段地段的好与差决定了售价的高低。地段是物业保值、升值的一大决定因素。这一项应该考察的是现时是否是好地段，生活工

24、作、购物、休闲娱乐是否方便，市政规划是否有利于此地段的发展，此地段发展的空间余地是否够大，空气环境质量是否优质。四、交通交通方便，社区才有发展空间，也才有升值空间。这项主要考察现时工作、电话、上学等出入是否方便，公共交通网络是否发达，交通网络与住宅区的相连是否合理、方便，还有一点就是未来市政发展是否有利于此处交通的改善。五、建筑质量、装修标准物业的内在品质是物业保值、升值的基础。在装修上要考察的是大堂、过道、外墙、窗、电梯的档次、质量是否达到一定的水准。六、市政配套齐全的市政配套是生活的保障。市政配套功能是否齐全，能否到位，能否在近、远期符合需求。七、小区规划超前规划可令物业保持更长的竞争力。

25、考察小区规划是否合理，设施是否齐全，能否实现或何时能全部到位。 八、物业管理物业管理公司的经验与实力，收费是否合理，是否符合规定。好的物业管理能使物业的品质保持长久。 九、朝向、楼层采光、通风要好，若朝向不好，景观优美也可以，并同时与售价一起考虑。在楼层上要考虑家人出入的方便，底层或顶层有花园的，要考虑是否实用并同时与售价一起考虑。不同朝向、楼层的售价相差8%至15%。 十、住户档次是否是自己所能接受的住户群，不但如此还要了解住户买房的用途。住户的档次同时也决定了物业的档次。 十一、售价，要了解其他方位物业售价，最主要的是是否为自己的预期价，同时要与付款方式一起考虑。 十二、户型设计户型的实用

26、性兼合理性是否完美，功能合理是否兼具美观性，能否适应未来家庭结构变化，是否具有灵活性，如能否满足自住并兼顾出租；一般的家庭厨房面积应有6至8平方米，卫生间5至7平方米，卧室12至20平方米，起居室饭厅有30至50平方米，阳台6至8平方米，才称得上一个好家，总面积大约在三居室、90至120平方米。但若房间的功能齐全，面积虽小，仍然能生活得乐融融。 十三、付款方式要轻松灵活，主要认清自身的付款能力，考虑自己的付款能力能否达到。 十四、周边文化水平，主要考察城市的未来发展是否有利于改善周边文化水平的档次。没有一个物业是十全十美的。十五、如何用技术参数选房在选择购买期房时，除了对价格、位置、小区地点及

27、开发商实力进行初步判断外，购房者只能依赖图纸、模型和售楼员的描述来进行判断。因此，了解并运用设计图纸中的技术参数，有助于协助购房者对期房作出合理、正确的判断。 对住宅小区整体居住质量来说，容积率、密度和间距系数是三个最为重要的参数。 容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以层砖混多层住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。密度是指小区内建筑地面积占总面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。在以高层为主的小区，高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。住宅间距系数是指楼间距离与遮

28、挡建筑挡线高度的比值，应挑选间距比值较大的小区。 选择了环境质量好的小区后，还得巧用技术参数来挑选适当的房型。 决定房型质量的参数主要是开间、进深、层高和出房率。开间是指一套住宅占据楼长边方向的面阔尺寸，开间越大，进深越小，楼层越高的房型越好，因为大开间能够获得较大的采光窗，有更好的通风效果，小进深使窗地比（窗面积与居室面积的比值）更为合理，避免黑房间的出现，居住更为舒适。 出房率是指住宅的净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼主为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同但销售面积会有所不同。选择出房率高的住宅可以少花钱得实惠。 此外，商品房面积问题成为当今社

29、会关注的热点话题，越来越多的人把目光投到了面积计算的方法上。有的人认为分摊的公用面积是“隐形”的，并就此提出多种疑问，其一便是：一幢楼房怎么会有多个分摊系数？其实，一幢楼房有一个或更多的分摊系数是完全有可能的。因为在商品房面积计算过程中，一幢楼房的分摊系数是由使用功能来决定的。 一般来说，单一使用功能的住宅楼，分摊系数只有一个；但该楼为单一使用功能的商住楼时，由于各层布局不同，公用建筑面积服务范围不同，就可能出现多个分摊系数的；而当该楼为多种使用功能的综合商住楼，出现多个分摊系数的可能性更大。具体计算，为全楼服务的公用建筑面积由全楼分摊，为商场服务的公用建筑面积由商场分摊，而为住户服务的公用建

30、筑面积就由住宅分摊了。 例如，一幢建筑，底层为商铺，楼上为住宅，但商铺的入口独立，则商铺原则上就不分摊住宅使用的楼梯间，而只分摊相互之间的分隔墙以及外墙，这样就会出现两个不同的分摊系数了。 选择物业的标准 1工程质量最重要：房屋作为一种有着长期使用价值的产品，它的工程质量是所有组成要素中最为重要的一个。一栋房子设计再漂亮、配套再完善、服务再优秀，施工质量不好，时时危及人们的正常生活，就绝对谈不上投资价值了。 2与居住生活息息相关的设计及配套：在保证房屋质量的前提下，户型设计应该是便于生活，不违背人们生活习惯的；社区居住配套设施应齐全，影响舒适度的涉及或配套将直接影响房屋的租售。 3物业服务水准

31、也会影响物业价值：物业管理公司除了日常的维修维护外还应提供相关的服务，但服务的内容与社区的档次也有关系，高档社区内一般都会选择业绩好的物业管理公司提供酒店式服务。 因此，在公用建筑面积服务对象为复杂的情况下，出现更多的分摊系数也就不足为奇了。 好户型的基本要素 热销的楼盘是其综合素质与组合优势造就的，好户型也同样是综合因素使然，没有绝对的“好”户型，只有适应各类买家不同居住实态与居住愿望，符合个人生活与居住行为模式的户型。户型设计有其需要遵循的设计通则原则，同时户型也具有不同气质与个性内涵，了解其构成要素及细节，有助于买家甄别户型、判断是否适合自己，同时也能从更深层次提高自身的建筑审美意识。户

32、型的基本要素除了良好通风、充足采光、平面合理等内容，还应仔细考量户型设计的深度及细节的设计： 各功能空间有明确的分工，“公私分离、动静分离、清污分离”，户型内部空间的组织和布局，决定了居住环境的质量，而功能的设计首先要符合人们的居住行为方式。居住生活分为共同性和私密性的、文化的和生活的不同方面，各种居住生活行为应当有其特定的空间环境。功能空间的专用程度越高，功能使用质量相对就越高，功能空间的逐步分离过程，也就是功能质量不断提高的过程。 合理分配空间规模及妥善处理各功能空间的联系，对于户型设计尤为重要。选择大户型时，要注意是否增加了相应的功能空间及过渡空间，如：工人房、储物间、家务操作空间、休闲

33、运动空间等，而不是单纯的面积扩大，同时，各功能空间之间存在着合理的过渡空间。选择小户型时，要注意是否具备了必要的功能空间，同时某些功能空间在使用上的灵活性、适应性要求较高，具有使用功能的多元化。设置一定的储藏空间，储藏空间也存在着污洁之分、功能区分，实践证明，储藏空间、卧室壁柜、更衣柜等的设计，对改善室内居住环境具有重要的意义。 起居室与主卧室的舒适性与实用性，更是买家极为注重的，其跨度与纵深尺度的设计不容忽视，同时也是与买家的居住实态相关。 户型除了基本的结构要素外，还存在着更深层次的因素，户型设计要具有时代感，从人性的角度看户型，考虑到人的内在需求，不同的户型设计创造出不同的心理环境与感受

34、。从三维角度看户型，室内空间便产生不同的层次及空间的流动感。新经济下工作空间回归生活空间，重新审视空间的公共性与私密性。因此，户型设计的个性化与多元化，存在一个不断发展的过程。十六、购商品房八忌1、忌大而无当。大户型不能简单理解为中小户型的放大，而是一种全新理念、功能更多、更完备、更合理、更科学的设计。如合理增加了高度和采光（如设景观落地窗）。否则，面积扩大了，房屋自然显得低矮了，便有了大而不当的压抑感和空旷感。 2、忌一览无余。许多老户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象、各个房间一览无余，缺乏层次感，卧室、书房的私密性、舒适度受到影响。玄关的设计应多种多样，能起到丰富内涵、点缀居室、增加层

35、次的作用。 3、忌厨厕相连或相隔过远。厨厕连在一起的设计一是不利卫生，二是在采光上相争相克。如套房面积较小，两者便难以保持适当距离，设计时应在房门位置上做文章。如厨厕相隔过远，热水器便不好安装。起居室最好不要直接看到卫生间的门。 4、忌厅内多门。起居室（厅）的门过多，形成对厅实际面积的挤占，使起居室（厅）成为走廊（过道），从而使厅显得破碎，难以形成整体，效果上的和谐，也必然给摆放家具、电视、沙发等物以及悬挂书画艺术品造成困难，视觉上也显得杂乱无章。 5、忌光线灰暗。许多老式设计仅重视卧室、起居室的光线，厨房、客厅的光线都很差。对室外景观的选择也越来越重要，若环境差，绿化差或严重影响、障碍远视效

36、果，对房屋增值前景是个制约。 6、忌动静相扰。按生活起居方便的要求，卧室位置宜深一些，户门最好不要直接对着厅，音箱、电视应和主卧室保持一段距离，以免互相干扰，以利于相对安静的环境。厨房、餐厅最好相连，既方便生活又利于清洁卫生。 7、忌厨房深藏或浅露。若厨房设置太深，对排放油烟废气不利。有的户型进门就是厨房（或厕所），在整洁度、感官上和减少噪音等方面就大打折扣。 8、忌房屋通透性差。空气是否对流是一项重要的环保指标，也是户型设计成功与否的重要标志。过于曲折的户型使夏日室内温度偏高，有的房间闷热难耐，不利身体健康。十七、买商品房六守则购买商品房是一个科学的抉择过程，消费者如肯动脑筋，用经济的、超前

37、的眼光去分析市场、把握商机，就可以得到减少投入却不降低实惠的客观效果。 一、买“成交价” 价格是购房要素的首选，但有些房地产发展商出于促销的考虑，往往弄出很多五花八门的价格水平，如“起价”、“均价”、“开盘价”、“优惠价”、“清盘价”等等，其中起价最不可信，它通常是整栋住宅楼中楼层、朝向、户型等最差的那套房。“均价”实际上是房地产发展商计算售房面积的一种方法，个别发展商亦有用“均价”来吸引消费者的。购房者同样应该注意，购房前对自己的购房支出有一个清醒的预期计算，不要寻着低价位找房源，然后水涨船高的抬高自己的购房支出。与其这样，还不如直接找一个中意的楼盘。还有两种价格应该注意，那就是“报价”和“

38、成交价”，报价和成交价之间的差，往往就是打给购房者的“折扣”。也就是说，当销售人员向您介绍价位的时候通常是报价，您能否买到低于报价的成交价，就看您的谈判能力了。 二、买利好环境 交通方便与否，是当前商品房价格定位的重要因素。通常情况下，房价自城中心向外逐渐递减。但购房者宜用理性的、超前的眼光看待物业环境，以低价格买进眼下虽然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好变化的住房，往往能得到较大的实惠。购房者既要近看、又要远瞻，在选择房型好、质量满意的优质家居的基础上，重点了解、分析、调查该地区改造和发展的远景规划以及小区环境的配套性，在此全面了解的基础上决定取舍。只要将来的物业居住环境逐步向好的方向转

39、化，交通的问题能够逐渐得到解决，暂时困难的克服就很值得。 三、买“内部认购房” 近年来，许多房地产发展商在尚没有获得商品房预售许可证等有关证件之前，常在小范围内推出一种“内部认购”的方式。这是由于某项目在正式推出以前，营销商对市场接受度尚缺乏足够的了解和信心。内部认购价一般定的较低，有投石问路的性质，应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”，同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格的限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如果断出手，往往能得到比开盘价低几个百分点的实在优惠。一套房计算下来就很可观了。当然，参与房地产发展商的内部认购是有先决条件的，商品房发展商的资质必须可靠，该项

40、目的发展前景较好，其中最重要的一点是：该房地产项目合规、合法，具有除商品房预售许可证以外的其他合法开工建设的证件，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。 四、买“开盘价” 和前面的“内部认购”相类似，商品房的“开盘价”中也包含了某种优惠因素。一般情况下，项目正式开盘时，房地产营销商为了创造一种旺销氛围，保持项目物有所值的美好形象，往往作出切实的让利，其优惠的可信度较高。当然，无论是内部认购价还是开盘价，都要随着市场的变化和该项目的销售情况而变化，不可能都是直线上升的趋势，购房者应做通盘考虑。 五、买“清盘房” 刚开始卖和最后卖的商品房价格一般都较低。期房销售过程中，房地产开发商出于资金

41、滚动的需要，一般将价格定得很低，然后随着开发进度和市场形象的确立和市场占有率的提高，价格会逐渐上扬。当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入了房地产项目的清盘销售阶段，此时价格会低下来。在上述两个时期购买住宅应该是最实惠的了，这种实惠一般体现为价格形态和实物形态两个方面。前者，消费者从中得到的实惠少则几千元，多则几万元甚至更多；后者，消费者除了低价购房的优惠以外，还可以得到房屋质量方面的切实保证。因为清盘房基本是现房，房间本身的质量问题已经过竣工后一段时间的检验，问题基本暴露出来，购房者可以心明眼亮。需要说明的是：清盘房一般在房型、层次、朝向的选择方面有一定的局限，消费者在选择的时候应该从长

42、计议，严格把握标准，不要因价格偏低的诱惑而买进不称心的住房，造成长久的遗憾。 六、买实在面积 个别房地产开发商在房屋计量面积上会打一些“埋伏”。一般情况下，房地产开发商应该向购房者明确其商品房分摊系数（商品房建筑面积和使用面积之间的比例），购房者可以据此计算所购住房的使用面积，全面了解所购商品房的“得房率”。但有一些房地营销商在期房销售过程中不确定房屋的精确面积，有意打下“埋伏”，留待以后让购房者增补购房款，这实际上造成购房者预期购 房费用的增加。有鉴于此，购房者在选择期房时，要反复认真的看图纸，准确的计算面积，最好留下图纸及有关说明文书的复印件，认真研究购房合同上有关面积的说明，“敲死”住宅

43、面积，避免日后出现被动局面。十八、牢记看房十二招1、地段 地段也就是小区所在的地理位置。地段的好坏决定了房产的售价，同时也是物业保值、升值的一个重要因素。作为自己居住的房屋，主要考虑的还是以方便自己及家庭成员出行为宜，不要片面强调往闹区里“扎堆”，那样既不经济，也不一定能提高生活质量。一般只要有好的道路交通网，离市中心又不是太远，房价比较合适的即可。 2、朝向 良好的朝向，可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善住宅室内环境，如光、温度、卫生状况，对居住者的身心健康十分有利。在北京地区，以正南朝向接受阳光直射面最大，时间最长，南偏东、南偏西105度内都有阳光直射入室，而北偏东、北偏西75度内

44、整日都不会有阳光直射入室。 3、层次 一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的13以上、23以下为较好层次，如成都若不带花园的多层住宅三四层，十八层塔楼的六至十二层为最佳。 4、功能分区 住宅应充分考虑住户的家庭结构和生活规律，使家庭使用功能细化。理想的住宅中，起居空间由过厅、客厅、起居室、健身房、琴房、书房、工作室、卫生间、厕所、卧室、贮藏室、阳台等组成，按各自功能可汇总为“污、洁、动、静”四大空间。 5、面积空间 单元内不同空间要有相对合理的面积。从居住功能角度分析，厨房的合理面积应在4平方米5平方米之间，卫生间最好洗、厕功能分开，三居以上应设有两个卫生间。舒适的主卧室合理面积

45、应在15平方米19平方米之间，客厅的面积要尽量大些，厅内开门的数量应尽量减少，房屋要方正，不要有斜角。 6、质量与细节 在商品房选购中，最难把握的就是质量问题，同时这也是日后使人感到烦恼最多的问题。房屋质量问题主要起因于设计、施工中留下的隐患，主要体现在结构、材料、功能设置、施工管理、质量监督等几个方面，由于专业性较强，一般购房者很难检验。购房者只有认真审阅商品住宅楼的商品房质量保证书、商品房使用说明书等相关证件来考察住宅楼的质量。房屋层次的高低从表面上很难看出来，它主要体现在许多细节方面。一套优秀的居室很大程度体现在细节的设计理念上，例如有的精品楼盘推出居室进屋的门采用“子母门”，即有一扇大

46、门与一扇小门组合在一起，这样的搬家具的时候就不会发生“门小家具大”的尴尬。还有的卫生间预留了电话插扎、屋面预留“空调眼”，有的楼盘的电梯专门设置了语音提示等等，这些细微之处都是开发商素质、意识的体现。 7、看电梯、楼梯 在时下许多塔楼和小高层的楼房中，电梯的质量已越来越不容忽视。有关电梯故障和事故时有发生，不仅给人们的生活带来不便，而且还危胁到人们的身体健康。因此，看房进要仔细察看该楼盘所用电梯的品牌资质，是否有国家颁发的合格证书等。同时还要查看步行楼梯的安全情况，楼梯宽度是否符合标准，楼道是否畅通，发生危险情况时，是否有利于逃生等等。 8、看环境 居住环境的好坏是一个不容忽视的问题。由于人们

47、在冰冷的“混凝土”盒子里被禁锢了许多年，一般对四周环境不会很挑剔，一般只要有“绿”即行。其实，作为一名购房者应该认真考察一下自己将来生活的环境，不仅要求有很高的绿地覆盖率，而且还要真正能为已所用。另外还要考察所购买的楼房之间的间距，容积率和建筑密度，四周污染情况如尽量远离工厂、马路、大商场、大酒楼等等。 9、看景观 小区内的景观建设现已被越来越多的发展商所重视。好的景观可以达到亲近自然的效果。但如今好多小区的景观建设都缺乏“以人为本”的设计理念，而是像建楼房一样先平整地皮，再造景观。这样的景观，显得很呆板，毫无层次可言，让人根本无亲切之感，一眼即可看出人工雕凿的痕迹。同时，景观方面的投入占用了

48、购房者房屋成本的5左右，这可是一笔不小的开支。 10、看物业 看房不可不问物业管理。物业服务的好坏是房屋是否升值的一个重要因素。好的物业管理会给自己将来的生活带来便利，而差的物业管理不仅会影响到自己的日常生活，还可以引发大量的纠纷。因此，看房要积极向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司，最好能查看他们的有关资质、实力的文件，亦可去他们现服务的其他小区打听有关他们的服务行为。 11、看配套设施 小区配套设施是否完善是这个小区成熟与否的标志。主要看小区的市政配套设施、生活配套设施、休息配套设施、交际配套设施以及购物条件等等，其中市政配套设施的管线最好是集中布置，要离墙近，外露少，安全性要好，另外

49、还要重点考察小区的水源是否清洁达标。此外还有小区的学校、超市、会所、健身娱乐等生活配套设施也应仔细考察。 12、采光与通风 受采光面大小、朝向，以及是否直接采光的影响，采光质量不同。十九、选择中间层的四要点第一，顶棚和地面是否漏水。因为房屋漏水大多发生在结构变化的部位（比如结构缝、沉降缝等）、构造变化部位（如伸缩缝），所以要避免选择处在这些部位的房间。在自检时，可以采用比较简单的方法-向室内注水，看下层是否漏水。 第二，排水管道、天然气管道等安装是否隐蔽。中间层连接着顶层和底层，通过的各种管道比较多，要留意这些管道穿过时，凸出的部位是否影响了正常的出入活动。 第三，阳台是否安全。中间层距地面较

50、高，阳台的高度要足以保护老人和小孩的活动安全。如果是通长阳台，在两户之间应有分隔防卫措施，防止两户之间的互相“攀越”。雨水管、用花格窗的楼梯离阳台、窗口不要过近，以防被攀爬遭劫。 第四，客厅、卧室的朝向是否科学，中间层易于通风、采光，但要避开冬天凛冽的寒风，接纳夏季的习习凉风，所以朝向要以南向为佳。如果小区栋距较小，应咨询邻近中间层住户的日照、采光情况。 二十、商品房选购的基本要点选一套舒适、实用、安全、美观的商品住房应当考虑以下几个问题： 一、验五证：主要包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。 二、最好了解一下开发单位、设计单位、建

51、筑单位、质量监理单位的等级和信誉，再看一下是否有建筑工程质量许可证、商品房质量保证书和商品房使用说明书，以保证房屋的质量和可靠性。 三、综合考察住房的地理位置、小区环境(是否远离污染源、环境是否宜人，市政配套、小区配套、购物条件等；周边环镜人文、信息、通讯等，交通是否便捷、道路是否适于疏散，有无停车场地；物业管理、安全保卫、售后服务是否到位等。 四、保证住房的实用性、舒适性。主要考虑以下几点： (1)住房的使用面积与建筑面积之比，高层塔楼不小于72%，多层楼不小于78%为佳。 (2)住房布局紧凑、功能明确，满足睡觉、相聚、吃饭、卫生、洗涮、储藏的需要。 (3)房间布置力求方正、平整；面积分配合

52、适，保证适用、力求舒适，避免相互穿插、减少干扰；厨房要紧邻户门、餐厅，并远离主卧室，以免油烟窜入，并避免西向为宜；主卧需要避免视线干扰，门不要直开向客厅；浴厕要通风、采光，门也不要开向客厅；储藏间力求隐蔽，门不要开在厅、房内。 (4)满足采光、照明、隔声、隔热的室内环镜要求，选择有三面朝向(其中有12房间朝南向)最佳。 (5)设计要有超前性，室内隔墙承重墙少，以利于室内改变格局。买老少间要看与邻室是否能打通。 (6)市政管线是否集中布置，最好离墙近、外露少，管线与楼板、墙体穿插处是否做了套管；卫生洁具、五金配件质量是否合格；是否预留了空调位置；每间房、厅含卫生间是否都有23个电源插座，有无漏电

53、保护装置；煤气表、水表、电表是否出户。 (7)门窗安装牢固，横平竖直，高低一致；框与墙体缝隙要填满，表面平整光滑，无裂缝；门窗扇开启、推拉灵活，无倒翘；五金配件应齐全，关闭后密封条处于压缩状态。 五、对于中高层、高层楼宇应注意电梯的生产厂家和质量合格证，应注意位于地下室的水泵的振动与噪音的处理情况，还应注意每层是否有垃圾存放的空间等。二十一、购房自用主要考虑哪些因素1)相当的面积，适应家庭人口结构和数量； 2)合适的房型，满足生活起居、工作、学习以及社交需要： 3)合理的地理位置，符合工作、生活的需要； 4)周边是否有完善的生活配套设施； 5)完美的生活环境(绿化、私密、无噪音、无污染等)，保

54、证健康生活； 6)相对能够承受的房价； 7)坚固、耐久的建筑结构； 8)舒适、便利、私密的建筑形态。二十二、如何选择购置物业的区域消费者选择购置自用物业的区域一般应考虑： i)外出(上、下班)的交通是否便捷； 2)周边生活必需的商业设施是否齐全； 3)孩子的教育设施是否完备； 4)老人则要考虑医疗、保健设施是否便利； 5)绿化环境； 6)亲朋好友往来是否方便； 7)市政配套是否齐备； 8)和习惯生活区域的其他差异。二十三、购房投资主要考虑哪些因素购房投资是为了保值和升值，必须要考虑到以下问题： 1)物业所在的地段是否具有投资价值； 2)有否重大政策导向(如即将开发某地，或已限制某种房产的开发)

55、； 3)有否正在开工或规划新建的重大市政项目(如地铁、机场)； 4)是否由可信度高的开发商营造： 5)同比地段房价相对较低，或房价的上升空间较大； 6)出众的生活环境(如：有山、水、公园、温泉等)； 7)特别的生活配套设施(如名牌学校、医疗机构、著名大商店等)； 8)超前的设计规划(如前瞻性的小区规划、房型等)； 9)漂亮(或标志性)的建筑外观； 10)良好(出色)的物业管理； 11)合理的房型面积和总价(便于出租或转手)； 二十四、如何确定购置物业的大小对物业的大小，每个消费者都会有个先人为主的概念，如三口之家二室一厅，三代同堂三室一厅等。但买好之后，往往会出现很多的不满，不是卧房太小，就是

56、少了书房、工作室，要不就是房间太大，打扫太费力，这是因为购置物业前没有细细打算造成的。因此，购房前，购房者要根据自己的家庭人口数量、任用需要、特殊爱好、经济实力和未来发展等请多因素综合考虑确定欲购房屋的面积。特别是要准备好自己的经济承受能力，面积每多 1平方米，购房者就需多支出几千元。 另外，购房者还要确定自己所设定的是建筑面积还是室内净使用面积，因为目前市场上一般是以建筑面积进行购售，多、高层的有效面积得房率也不同。二十五、买底层、顶楼关键看什么在一些人的观念中，商品房的楼层最忌购买底层和顶层，因此为了不致顶层和底层压手，许多房产商努力在顶层和底层上做文章，如底层赠花园、顶层赠露台，且花园和

57、露台设计确实很精美，风格别致。花同样的钱甚至更少的钱却比别人多得一处花园或露台，实是物超所值。买这样的房可以节省不少开支，但也有学问，不仅要价廉还要物美，怎样查找底层和顶层的瑕疵呢？ 在底层，首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。其次，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。笔者认为最好请专家或技术人员帮助鉴定一下。 顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常 水深