第一季度广东房地产市场分析报告

1、 短期市场有压力，总体形势不悲观2014年第一季度广东房地产市场分析报告广东省房协市场分析课题组（广东省房协市场研究部、广东省统计局固定资产投资统计处、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所）一季度，广东商品房销售面积、销售金额同比小幅下降，企业到位资金增幅下滑，销售回笼资金占到位资金的比重回落而自筹资金占比提高，销售额与投资额的比值处于低位水平，显示出行业现金流较为紧张。房地产投资增速降至去年来新低，商品房新开工面积、土地购置面积同比大幅下降，反映了企业投资建设呈现谨慎收缩，市场正呈阶段性调整。一、市场运行情况（一）销售市场喜忧参半1.销量同比小幅回落，均价正处盘整阶段一季度，广东商

2、品房销售面积1653.46万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-2月收窄0.3个百分点；其中住宅销售面积1467.11万平方米，下降11.2%。商品房销售额1520.13亿元，下降5.5%，降幅比1-2月扩大3.9个百分点；商品住宅销售额1249.56亿元，下降11.1%。从单月看，3月份全省商品房销售面积719.51万平方米，同比下降7.8%；销售金额631.79亿元，下降10.4%。但与近五年数据相比，今年不论是1-2月还是3月的销售量，都处于次高水平。广东商品房销售面积情况广东商品房销售额情况从房价走势看，一季度商品房销售均价9194元/平方米，同比增长3.0%；商品住宅销售均价8517

3、元/平方米，增长0.2%。与1-2月相比，商品房均价下降318元/平方米，增幅回落4.5个百分点；商品住宅均价下降206元/平方米，增幅回落3.3个百分点。其中，珠三角地区商品房销售均价10624元/平方米，同比上涨4.0%；东翼销售均价5683元/平方米，下降12.1%；西翼销售均价4860元/平方米，上涨1.1%；山区销售均价4727元/平方米，上涨1.1%。各区域均价涨幅与去年相比均有不同程度的下滑，处于盘整阶段。广东商品房销售均价走势广东各区域商品房销售均价同比走势2.新增供应同比下降，后市或迎供应高峰从市场新增供应看，一季度全省商品房批准预售面积2336.78万平方米，同比下降20.

4、4%；其中，商品住宅批准预售面积2004.11万平方米，同比下降24.3%。数据显示，2011年以来各年批准预售面积占上一年新开工面积的比值仅有八成左右，意味着市场仍有一定量的潜在供应。去年新开工面积再创新高，若按八成在今年达到预售计算，则今年批准预售面积可达11400万平方米左右，一季度批准预售面积仅2000万平方米，意味着后市可能迎来供应高峰。广东商品房批准预售面积各月走势广东商品房批准预售面积与新开工面积走势从供求关系看，一季度商品房、商品住宅实际销售率分别为70.8%、73.2%，较去年同期分别提高9.4、10.8个百分点，销售率处于近五年最高水平。分区域看，广州、深圳两个中心城市销售

5、率达88.9%，延续着过去几年的较高水平，销售率高于全省平均水平18.1个百分点；除广深外的其他珠三角城市群、山区销售率分别为74.1%、65.2%，与全省平均水平大体相当，比去年同期分别提高11.0、7.0个百分点；东翼、西翼分别为49.4%、48.4%，低于全省平均水平超过20个百分点。由此可见，全省商品房供求关系区域分化现象越发明显，中心城市供求关系持续紧张且难以缓解，其他珠三角城市群供求相对平衡，东西两翼及山区则供过于求，东翼、西翼尤甚，近五年销售率一直处于低位。截至今年3月末，全省商品房待售面积4831.54万平方米，比去年同期增加806.96万平方米，增长20.1%；相比上月略微减

6、少21.56万平方米，但当前库存量仍处于历史高位水平。分区域看，珠三角地区商品房待售面积3411.75万平方米，占总待售面积的70.6%；东翼380.65万平方米，占比为7.9%；西翼为410.16万平方米，占8.5%；山区为628.98万平方米，占13.0%。从近五年数据看，珠三角地区待售面积所占比重总体呈下降趋势，非珠三角地区则呈上升趋势。广东及各地区商品房销售率走势广东商品房待售面积地区结构情况数据反映，今年一季度广东商品房销售市场同比虽然出现一定幅度下降，但仍处于近年同期高位水平，且销售率同比有所提高。就当前销售市场形势而言，今年来信贷额度收紧已导致销售进度明显减速，而市场潜在供应量较

7、大，短期销售压力仍将持续，预计第二季度促销行为有所增多。（二）资金状况初现隐忧1.到位资金增速下滑，自筹资金占比上升一季度全省房地产开发企业到位资金小计2497.57亿元，同比增长13.0%，增速比1-2月大幅下滑14.2个百分点，较去年同期下滑14.9个百分点。其中，国内贷款640.78亿元，增长33.9%；利用外资5.30亿元，同比下降43.4%；自筹资金728.64亿元，同比增长24.2%；其他资金来源1122.85亿元，同比下降1.0%。资金来源结构方面，国内贷款占到位资金的比重为25.66%，同比提高4.00个百分点，较去年全年提高5.19个百分点；利用外资占比0.21%，仅为去年同

8、期的一半，为近十年同期最低；自筹资金占比29.17%，同比提高2.62个百分点，较去年全年提高2.35个百分点；其他资金来源占比44.96%，同比下降6.4个百分点，较去年全年下降7.51个百分点。2.住房按揭持续缩量，加大资金回笼压力今年来各商业银行纷纷取消住房按揭贷款利率优惠甚至上浮基准利率，而且审批时间大幅拉长，放贷进度放缓。人民银行数据显示，一季度广东省中外资本外币房地产贷款投向中，新增房地产开发贷款352.01亿元，同比多增60.82亿元；而新增个人购房贷款420.39亿元，同比少增131.15亿元，降幅为23.8%。说明房地产开发贷款仍有保障，但住房按揭贷款呈缩量态势。近年数据显示

9、，广东房地产企业的资金来源中，销售回笼资金为最主要来源，占比基本在40%以上。而销售回笼资金与住房信贷政策密切相关，信贷政策持续收紧势必拖慢销售回笼进度，意味着企业须加强资金管控。广东房地产到位资金状况广东房地产资金来源结构（三）投资建设谨慎收缩1. 投资增速小幅回落，短期尚缺企稳支撑一季度全省房地产完成投资1282.34亿元，同比增长16.0%，增速比1-2月下滑2.1个百分点，该增速也是去年以来最低水平。按用途分，一季度完成住宅投资877.38亿元，同比增长10.5%，增速同比下滑6.8个百分点，较1-2月下滑2.5个百分点；办公楼完成投资75.35 亿元，同比增长58.4%，增速同比提高

10、5.8个百分点，较1-2月提高3.6个百分点；商业营业用房完成投资166.13亿元，增长39.2%，同比提高0.4个百分点，较1-2月提高1.9个百分点。办公楼及商业营业用房投资增速仍居高位，但企业追加住宅投资的态度则更为谨慎，住宅投资增速呈下行趋势，与办公楼及商业营业用房的投资增速有所扩大。历史数据显示，房地产投资走势与商品房销售市场密切相关，商品房销售额同比增速走势大概领先投资额增速2个季度左右的时间。广东商品房销售额同比增速自去年一季度以来已连续4个季度回落，投资增速也自去年二季度开始震荡回落。从销售额与投资额的比值情况看，今年一季度该比值为1.19，处于近年来低位水平，说明企业现金流较

11、为紧张，预计今年二季度的投资增速缺乏反弹支撑。广东房地产完成投资额走势广东房地产销售额与投资额情况2. 新开工量大幅下降，土地购置五年新低一季度全省商品房新开工面积2101.08万平方米，同比大幅下降35.0%。截至3月期末，全省施工面积40452.86万平方米，同比增长18.6%。与1-2月相比，新开工面积降幅扩大8.5个百分点，施工面积增速回落3.9个百分点，反映出企业在开发建设方面持谨慎收缩态度，这将进一步加大二季度投资增速企稳的难度。按用途分，住宅新开工面积1594.31万平方米，占总新开工面积的75.9%，较去年同期提高1.5个百分点。从新开工住宅户型看，虽然近几年来140平方米以下

12、的中小户型所占比重总体有所提高，但90平方米以下户型占比一直偏低，今年一季度更是仅占18.8%。广东商品房新开工面积结构广东商品住宅新开工面积结构一季度开发企业土地购置面积278.10万平方米，为近五年同期最低水平，同比减少27.8%，降幅较1-2月扩大17.0个百分点。分区域看，珠三角地区一季度土地购置面积138.06万平方米，同比增长42.0%；东翼土地购置面积10.34万平方米，减少51.1%；西翼土地购置面积30.23万平方米，减少84.5%；山区土地购置面积41.51万平方米，增加36.5%。可见，全省土地市场分化较为明显，珠三角等经济发达地区由于其产业、人口聚集力，开发商对长期的市

13、场需求信心较为充足，其土地市场相对其他地区更为火热。广东房地产企业土地购置情况广东各地区土地购置结构二、总结与展望（一）市场总结1.关于商品房销量。商品房销售面积1653.46万平方米，同比下降8.2%；住宅销售面积1467.11万平方米，下降11.2%；销售量处于历年同期次高水平。住宅销售均价8517元/平方米，增长0.2%；均价比1-2月下降206元/平方米，增幅回落3.3个百分点，处于盘整阶段。各地区中，两个中心城市供求关系持续紧张，其他珠三角城市群及粤北山区供求相对平衡，东西两翼则供过于求。2.关于资金状况。房地产开发企业到位资金小计2497.57亿元，同比增长13.0%，增速比1-2

14、月大幅下滑14.2个百分点。其中，自筹资金占比同比提高2.62个百分点，销售回笼资金占比下降6.4个百分点。新增个人购房贷款420.39亿元，同比少增131.15亿元，降幅达23.8%。当前资金结构恢复至常态水平，资金状况明显不如去年充裕。3.关于投资建设。房地产完成投资1282.34亿元，同比增长16.0%，增速比1-2月下滑2.1个百分点。新开工面积2101.08万平方米，同比大幅下降35.0%；其中住宅新开工面积占比达75.9%，但90平方米以下户型仅占住宅新开工总面积的18.8%。土地购置面积278.10万平方米，为近五年同期最低水平，其中东西两翼购置面积大幅下降。（二）后市展望从政策

15、环境看，新一届中央政府更侧重健全房地产市场调控长效机制，调控将逐步去行政化，进入以市场自身调节为主导的阶段。当前部分城市仍在实施的限购、限价等行政措施，在房价上涨较快时出台有其合理性，但随着时间推移及市场环境变化，其弊端越来越明显，终将为长效机制所取代。根据住建部关于实行“双向调控”的指导意见，地方政府拥有更多主动性和自主权，之前出台的调控政策有可能进行适当修正。金融政策方面，预期管理和风险管控成为政策当局工作的重中之重，央行仍将加强对影子银行的监管；在流动性未得到有效放松之前，住房信贷环境预计还将偏紧。从市场走势看，尽管当前住房刚性需求庞大，但缺乏信贷的有力支持，将大大减缓购房诉求入市步伐。

16、而随着后市供应逐渐增多，销售压力将进一步加大；加上一季度企业现金流呈现紧张局势，企业为加快销售回笼资金，预计第二季度促销行为有所增多。一季度销售额与投资额的比值处于近年来低位水平，意味着追加投资将更为谨慎，新开工量的减少则进一步影响投资增速的企稳。从发展形势看，房地产业作为经济发展的基础性、先导性产业，又是国民经济发展的基本生产要素，对促进经济社会发展有着重要作用。结合当前全面深化改革、推进新型城镇化、调结构转方式等国家战略，产业地产、园区地产、养老地产、旅游文化地产等新型地产方兴未艾，是当前经济社会扩内需、稳增长的重要环节之一。建议地方政府因地制宜适当调整政策，对于供求关系缓和、房价相对平稳

17、的非中心城区，可考虑逐步退出限购、限价等行政干预措施，更多释放市场活力；建议房地产企业顺应形势及时调整产品结构和营销策略，注重资金安全管控，更好参与新型城镇化建设。三、机构观点【深圳世联行地产顾问股份有限公司】鉴于2013年阶段性需求的过度透支和资金面紧张造成的信贷收缩局面持续，2014年的成交将趋于冷淡，市场硬着陆的风险在加大，短周期内，市场已步入衰退时期。当前市场的降价预期已经基本形成，购房者观望情绪浓厚，房地产市场的降价风波已经从三四线城市开始蔓延，部分二线城市已被波及，未来一线城市也难独善其身。整体上看，2014年是房企生死年，行业洗牌加剧，大量小房地产商将以破产或被兼并收局，部分资金

18、链紧张的大中型房企也难逃倒闭危机，房企当务之急是，抢先降价跑量，争取不倒在黎明前。【合富房地产经济研究院】受信贷收紧、市场观望、经济减速的影响，一季度中国房地产市场缩量调整，重点城市的新建商品住宅网签面积同比减少超过40%，均价同比涨3%，供应量也不同程度下降，市场呈量减价稳的走势。但从3月份开始，部分企业基于业绩、回笼资金的考虑，主动优惠促销，成交有所放大。预计五一前后市场有望迎来供应、成交的小高峰，房价略微下调。而一季度经济增长仅为7.4%，为近年最低，表明经济稳增长任务艰巨。由于房地产业与经济关联度高，下半年信贷、房贷政策或略有调整，地方政府限价、限外加码等政策也存在修正的可能。预计全年重点城市房地产市场呈“前低后高”、成交较去年略减、资金仍然向一二线城市的优质土地转移的态势。【易居营销集团广东区域】全国两会对房价调控只字不提，国家为了保持全年7.5%的gdp增长水平，依然重视房地产业的经济地位。同时住建部对房地产提出了“双向调控”的指导思想，也预示着房地产市场要