建设工程价款优先受偿权若干问题探析

1、建设工程价款优先受偿权若干问题探析 中华人民共和国合同法（以下简称合同法）规定了建设工程价款优先受偿权制度。所谓建设工程价款优先受偿权是指建设工程的发包人未按照约定支付价款，经催告逾期不支付。承包人与发包人协议或申请人民法院拍卖，并就所得价款优先受偿的权利。合同法创设的这一新的法律制度，是立法机关借鉴发达国家和地区经验以及近几年来收民法学界关于物权法的研究成果，完善了担保法中的不动产抵押制度。从而解决恶意拖欠建设工程价款的社会问题，以保护建筑行业的生存和发展。合同法颁布以后，人们对这种优先受偿权的理论问题有颇多的争议并进行了深入的探讨，但是在司法实践中的运用却研究不多，有鉴于此，笔者拟就这种优

2、先受偿权若干问题的理解并着重在审判实务上作一探讨。 一、关于建设工程价款优先受偿权的法律性质 理论界有三种观点：法定优先权说、留置权说、法定抵押权说。笔者赞同梁慧星、王利明教授的观点，建设工程优先受偿权法律性质为：法定抵押权，其理由是： 1、建设工程优先受偿权不同于法定优先权。 2、建设工程优先受偿权也不同于留置权。 3、建设工程优先受偿权属法定抵押权，有以下几个方面原因。 综上所述，建设工程价款优先受偿权是依法律规定，直接产生的，用于确保建设工程价款受偿的法定担保物权，其性质应当是法定抵押权。正如梁慧星教授所说：“合同法第二百八十六条，从设计、起草、讨论、修改、审议直至正式通过，始终是指法定

3、抵押权。” 二、建设工程价款优先受偿权的实现 1、建设工程价款优先受偿权实现的条件。根据合同法第286条以及最高人民法院法释（2002）16号批复的规定，实现建设工程价款优先受偿权必须首先具备以下条件： 须建设工程已竣工、并验收合格，而发包人未按约支付工程款。 须是依建设工程承包合同所生债权。 须债权为建设工程合同约定所应支付的价款。 标的物应为通过承包人施工完成的，属于发包人所有的不动产及其基地使用权。 须不属于“不宜折价、拍卖”的建设工程。 须承包人向发包人发出催告通知后，经过一个合理期限，而发包人仍未支付。 承包人必须在法定 除斥期间内行使优先受偿权。依照最高院的批复第七条，承包人必须在

4、建设工程竣工或合同约定的竣工之日起六个月内行使。 2、建设工程价款优先受偿权实现的程序 协议折价。 申请人民法院将工程拍卖。 3、建设工程价款优先受偿权的范围 本金利息添附物装修费损害赔偿，但是不包括违约金。 4、实现建设工程价款优先受偿权的限制。 溯及力方面的限制。 发包人支付部分工程款行使优先受偿权的限制。 建设工程为商品房，行使优先受偿权的限制。 建设工程的发包方非建筑物所有人时，主张优先受偿权的限制。 四、建设工程价款优先受偿权的消灭 1、因债权的消灭（清偿、抵销、混同、提存）而消灭。 2、因不可抗力，规划、拆迁等致使建筑物灭失。 3、消费者已取得商品房的所有权。 4、超过除斥期间行使优先受偿权。 五、建设工程价款优先受偿权与相关权利的冲突与协调 1、与约定抵押权 2、与先取特权。 六、建设工程价款优先受偿权制度的完善 1、在物权法中引入“法定抵押权”这一概念，从而完善担保物权法律体系。 2、根据物权变动的公示原则，应建立法定抵押权登记制度。 3、法律应明确规定法定抵押权的效力并解决有关顺位问题。 4、催告通知的合理期限应立法予以明确。 5、申请法院拍卖的规定，实