我国产权式酒店的现状、问题及对策

1、我国产权式酒店的现状、问题及对策2007-8-7 13:35:00 文：思普云网络工作室1 9 7 0年代兴起于欧美的产权酒店，如今已扩展到世界各地。产权酒店集商务、度假、投资于一体，是一种新型的房地产投资和消费模式。产权式酒店的每个客房投资者都享有 各自独立的产权。开发商将酒店的客房分拆成独立的产权，出售给投资者。投资者将客房 委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时，还能获得酒店管理公司赠送的一 定期限的免费入住权。产权式酒店将房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资、既是购 房置业又是消费享受、既是资本保值更是财富增值的全新概念，孕育着丰富的商机。近 15年来，全世

2、界产权式酒店平均每年以15%以上的速度递增。中国也于10年前引进产权酒店的经营模式，但近来却逐渐浮现出管理和法令上的纷 争，致使在全球一片看好的声浪中，产权式酒店在中国的发展显然已经受到了限制。对于 目前的瓶颈，旅游业界和学者专家也都积极构思如何跳脱和突破，在本文中藉由目前的发 展现况、目前遭遇的问题以及相对应的策略来做探讨。一、我国产权式酒店发展现状所谓“产权式酒店”，就是由消费者或个人投资者买断旅 店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒 店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投资者一般 并不在酒店居住，而是像购买住房一样

3、投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报， 同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。据数据显示，1 9 9 5年，全球8 1个国家4 0 0 0个旅游地点有3 5万个家庭购买 了产权式酒店；90年代初，全球产权式酒店销售收入达40亿美元，到1 9 9 9年，就 有5 4 0万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到6 7.2亿美元， 近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%以上的速度递增，目前世界上已有6 0 多家产权式酒店集团，4500个产权式酒店的度假村，产权式酒店产业已成为年营业额 65亿美元的全球产业。2004年，全球产权酒店销售达300亿美元。所有这些表明，产权

4、式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为 最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。产权式酒店自1992年开始进入中国，从萌芽到发展，产权酒店模式在中国已走过 了10个年头。伴随着中国经济同欧美等发达国家差距的缩小和旅游产业的兴起，中国中 产阶级的消费及投资能力不断增强，自1995年开始，产权酒店在国内著名旅游度假区 不断开花，北京、上海、深圳、海南等地已相继诞生了300多家产权酒店。据不完全统 计，2004年我国仅四川省一地，已经亮相和即将开盘的产权酒店项目达30余个，建 筑面积超过200万平方米。而产权式酒店发展至今似乎已经呈缓慢发展趋势，甚至因为诸多的纠纷和管理法令配 套不确实，

5、开始停滞不前。以北京市场为例：目前北京市场上真正继续使用产权式酒店招 牌的已不多见，甚至有些项目在做着产权式酒店却不太情愿承认自己是产权式酒店，例如 金色假日酒店和月亮河己经完全做成了度假村的形式，金桥国际则做成了酒店式公寓，而 所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓，与产权式酒店的概念已经完全不同 了。在中国产权式酒店的发源地海南，其发展状况也不如当初构想顺利，自2004年下 半年以来，三亚华宇皇冠假日酒店、香水湾产权度假酒店等新一批产权式酒店问世。海南 产权式酒店数量再上台阶，并吸引了内地投资者的目光。应该说，海南独特的地理位置和 优越的环境、气候、景观、人文条件非常适合发展产权式

6、酒店等旅游房地产。但是，由于 开发项目的良莠不齐，海南产权酒店的发展难如人意。2 0 0 4年4月，中国经营报等诸 多媒体相继报导了号称海南首家产权酒店的皇冠滨海温泉酒店与投资者的纠纷事件，引起 广大投资者对海南产权酒店投资的警惕。专家认为，在这一轮以产权酒店投资热为核心的海南旅游地产高潮背后，难免有虚火 的成分。海南旅游业表面上很热闹，实际上淡旺季反差很大。海南旅游淡季时通常会有大量资源闲置，导致酒店经营成本居高不下，而且一直以来, 旅游市场环境欠佳，宰客现象严重，行业和政府管理又相对滞后，这些因素都直接影响了 酒店业包括产权酒店的市场空间，导致海南酒店业长期整体亏损。二、我国产权式酒店普遍

7、存在的问题产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式, 与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰 厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。但是为什么会出现发展缓慢甚至是停滞不 前的情况呢？分析其问题大致有以下几个：（一）单位价格偏高据了解，目前国内产权酒店标准间一般标价2 0万元到4 0万元 之间。以国际市场分时度假产品的平均首付8 0 0 0美元计算，目前国内产权酒店首付相 当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然尚属高档奢侈消费品，超出 一般城市工薪阶层的购买能力。（二）入住时间受限，缺乏弹性国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定的时

8、间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民目前的旅游 度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。（三）开发商缺乏诚信最大的问题和风险显然是开发商缺乏诚信。产权式酒店存在着 诸多优势，但是，作为一种新兴事物，它必然潜藏着一定的投资风险，所以要想真正将产 权式酒店的优势转化为自己的获益，投资者还需要谨慎行事。产权式酒店的开发商在出售 酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营 不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者的投资回报就没有任何保障。例如北京首家产权式酒店延庆金色假日酒店的3 0 0多名业主，禁不住销售商种种美 妙展望的诱惑，先后以每平方

9、米近万元的高价购买酒店期房。2 0 0 3年酒店建成营业房产证下发之后，业主们发现，不仅开发商承诺的10%至 3 0%的高额回报没有兑现，每年的收益也由上万元减为数百元。金色假日产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照当时最理想的经营 条件来计算的，没有考虑到实际运营过程中有可能遇到的问题，因此很难确保兑现当初的 承诺，是个很大的未知数。而产权式酒店在实际运作中，投资者根本就没有能力时时监督， 只能坐等收益。因此，一旦酒店经营出现问题，投资者的利益就会受到损害。（四）所有权和共享权约定不明确酒店是一个具有综合服务功能的实体，除了客房以 外，还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施，在合同没有

10、约定的情况下，这些配套设施的所 有权和使用权一般归开发商所有，而投资者仅仅是客房的产权人，并不享有配套设施的共 享权。如果开发商不提供配套设施服务，而单个客房又无住宅或酒店的使用功能，就意味着 客房不能获取任何收益。三、发展我国产权式酒店的相应策略由于产权式酒店在国内的发展已经从当初的交口 称赞，演变成近年来的口诛笔伐，甚至发生不少纠纷和问题，如何克服产权式酒店存在的 如上所述的诸多弊端，已成为旅游业内人士共同关心的话题。下面的对策或可提供一些解 决问题的思路：（一）选择优越的地理位置产权酒店一般都建在景色优美的著名旅游度假圣地，这是 因为，度假区吸引来的络绎不绝的客源是产权酒店经营的基本保障

11、；同时风景优美的度假 区能够满足投资者更多精神层面的需要，更有效地刺激投资。（二）规划完善的设施“产权酒店”是度假产品，酒店客人是专为度假而来的，酒店 在规划中无论是建筑形态、建筑风格等既要满足实际功能还要充分体谅度假客人的心理感 受，并能提供丰富多彩的度假休闲配套产品，如洁净的泳池、风情餐吧、沙滩休闲吧、美 体健身房、水疗SPA、国内外知名酒吧、咖啡屋、茶艺坊、夜总会等，周边最好有游艇、 高尔夫等高尚配套全面提升度假享受。（三）放弃以往的经营思路只有放弃以开发商为主体的思路，才能使产权酒店走出骗 人、骗己的怪圈。如果仍沿袭开发商为主，卖房为主的思路研究产权酒店，那只是一小部 分房地产营销总监

12、的特殊营销会，与旅游房地产无关，更与旅游和酒店无关。（四）更改以往的经营模式现在的产权酒店不少是这样一个模式：开发商（收益者）经营者（投机者）一投资者（受害者）。产权酒店本身是一种投资行为，目前国内产权酒 店以房地产开发商为主体，以卖出房子作为获取利润的主要形式，并且在开盘时还拉上一 家著名的酒店集团混淆视听。因此开发商为主体就免不了将产权酒店作为一种具有欺骗性的卖房工具，极有欺骗性 的营销手段，而终将葬送产权酒店。在欧美，产权酒店的开发者本身就是在酒店行业富有经验的经营者，赫赫有名的跨国 企业，更使产权酒店的拥有者享受到遍布全国各地的酒店服务，他们仅仅把开发产权酒店 作为酒店运作的一种新形式

13、。国内产权酒店的开发者以房地产开发商为主体，以卖出房子作为获取利润的主要形式， 正是出现诸多问题的症结所在。（五）更换开发主体旅游酒店集团、或旅游+地产集团、地产+酒店集团的模式应该 成为产权酒店的开发主体。产权酒店的投资回报一般都承诺10 20年，当房子卖掉后，开发商不愿兑现承诺 了，怎么办？产权式酒店能否产生利润，关键是房间能否有人入住，仅靠开发商是无法解 决这个问题的，因为他们对此既无经验又无热情。目前比较成功的海航集团，本身就是航空旅游酒店集团，拥有飞机、酒店、旅游资源， 旅游客源，旅游必需的要素它无不具备，而且还有雄厚的经济实力。旅游+地产集团，如青旅宣布介入旅游地产的开发。还有通城

14、国际是上市公司，由经 营酒店向酒店+地产的模式发展，在北京的通城国际五星级产权酒店，只出售4 0%的产 权，完全由自己经营，并且还用下属公司担保，显然比没有保证的产权酒店更真诚、可信。地产+酒店集团也有典型的例子。中坤集团本来是地产集团，但是它在南疆、黄山， 以及北京门头沟搞旅游资源开发，从地产开发向旅游资源开发转向。不再是开发完了卖光 就没关系了，因为它的投资要靠2 0年的经营权经营这些资源回收并创造利润。中坤刚进 宏村时门票17万，2 0 0 3年做到了 3 0 0 0万，它如果搞产权酒店的承诺就有一定可 信度。还有地产大盘，像北京世纪华侨城、第一城，都不是开发完了卖光就完，那样多的 附属

15、、配套设施不可能都卖光。联合也好、组建新的旅游、酒店管理公司也好，实质上已 经由纯地产开发向地产+旅游集团的模式在发展。开发商+酒店经营者+分时度价+产权酒店模式采取旅游开发区、酒店经营者、地产 开发商和个人投资者四方或多方占有股份的复合主体方式，达到多赢的目的：确需兴建酒店的地方解决了资金不足的问题，将酒店建设起来了；酒店集团可在所有 希望涉足之地投资并获得经营权；开发商因此获得开发业务并获得新的经济增长点；投资 者有了可靠稳定的投资管道。还有分时度假机构、公司自用的等等也可以参与进来，大家 把利益捆在一起。（六）尝试新的制度一酒店改制在经营并有很大发展空间的酒店改制为产权酒店。当 然，这是

16、现在经营正常的酒店因为各种原因，有这样的需求才会这样做。例如上海国有酒 店的成功代表美丽园大酒店，为了打造一家具有国际化水平的高质量酒店，2 0 0 3年下 半年，酒店做出向“产权式酒店”转型的决定，即以单个客房为单位，投资者购买产权， 再将客房转租给酒店管理方经营。美丽园大酒店的转型经营曾引起业内一阵惊呼。这对酒 店的专业化管理也提出了更大的挑战，因此，酒店投资方在经过多方考察之后，最终把橄 榄枝抛向了澳洲最大酒店管理企业之一的龙都集团，龙都的加盟给酒店带来了最先进和专 业的管理体系。为了实现高水平的酒店管理，龙都还专门从澳大利亚和新加坡聘请了12 位酒店管理精英加盟。美丽园大酒店有着良好的运营背景和极大的转型魄力，自2 0 0 3年年底以来，酒店 斥巨资进行了大规模的硬件设施改造，并根据澳洲最先进的管理理念对酒店功能进行了重 新设计。龙都与之结合不失为双方共同迈向成功的重要一步。龙都美丽园大酒店正在向上 海入住率最高、投资回报率最高的现代化酒店迈进。（七）建立产权式酒店网络产权式酒店能否产生利润，关键是房间能否有人入住。除 了选合适的地方、作好可行性论证和完备的规划等，一个客源交换网络系统也非常重要。一方面要积极加入分时度假