湖南星沙泉塘商业调研分析报告

1、精品商业调研分析报告目 录一、星沙商圈概况二、泉塘商圈概况三、项目SWOT分析四、客群分析五、业态方向建议2013年4月2日 辉宏置业营销部一、星沙商圈概况星沙经开区位列全国最具投资价值开发区，2011年底，入驻企业482家，“世界500强”企业25家，城镇居民人均可支配收入突破2.4万元。目前整个星沙商业中心现状：星沙通城广场，占地面积11万平米，分为上下两层，是一个及休闲、娱乐、小吃街、通城电器、新一佳超市为一体的大型商业综合体；步步高超市、易初莲花超市、苏宁国美电器、电影院；超高层写字楼有湘商世纪星城。人流量比较集中，商业氛围较好，但业态分布不集中。 二、泉塘商圈概况本案位于盼盼路与黄兴

2、大道交汇处，交通便捷，停车方便，离火车站、飞机场、武广高铁站只需20分钟车程，目前周边的商业初具规模。 项目周边商业发展始于2008年，业态主要以服装服饰、餐饮娱乐、生活基本配套为主，人流集中，有稳定的消费人群。但是业态分布分散，缺乏大型购物娱乐休闲餐饮商业综合体。爵士湘周边商业调查汇总表项目名称建筑面积（万）商业面积（）总户数人口数业态营业面积（）租金/售价（元）租金（元/月）1楼平均租金（元/月）租期（年）涨幅未来蜂巢800014916300楚旺堂大药房707000100105 310%红蜻蜓皮鞋3042001401不限花之坊4045003不限喜洋洋动漫城6302000032 5不限绿叶水

3、果1001000010055%鞋师傅皮鞋4038009525%德雅村60500083 25%泉塘小区8040000300012000河马占尼童装8060007594 2不限增致牛仔60580097 3不限以纯1009000905不限喜得龙休闲4042001053不限乔丹体育4042001053不限方略潇邦195000新旺超市50158040 3不限锦和超市5018003665%咿呀贝比童装150900060自有不限崇源堂药店8025006不限东城名苑40005922400仁康泰药店025 自有无丹平南食1003000308无移动营业厅501200241无有渔有恰饭店100*24000205无中

4、铁国际城6918000645935000无紫东苑900016005000快乐惠超市120250021 22 3不限水果店801800不限沙县小吃40120030不限徐力建材4060015不限星城国际372000026009000麻辣香锅50*240004067 210%绿叶水果6045007528%北京布鞋5042008425%水星家纺10070007025%明天一城100008003000罗拉咖啡11004400040106 8无美美化妆品9010000111 5无水中花内衣8088001105无海贝女装5060001205无百变城1201000083 5无高林仕家2112000181870

5、001楼临街商铺平均租金70元/月，全部自持康桥长郡50160003248130001楼学校门口临街商铺平均租金62元/月，免租半年，租期3年，物管费2.5元/月总计3141420002160892700通过本次对项目周边业态采取的抽样调查，泉塘商圈整体消费水平较高，消费潜力巨大，现有商业不能满足全方位需求，缺乏中高档的娱乐休闲配套和特色餐饮。三、项目SWOT分析1、优势：1）、未来蜂巢跟明天一城与本案租金形成鲜明对比(明天一城跟未来蜂巢一楼的租金均达到了100-140左右，虽然人流较集中，商业氛围较好，但明天一城形成了一种炒作的恶性循环，增加了商家的成本，而入不敷出，位置与本项目靠近，但租金

6、本项目更为合理)。2）、更加接近人流集中的泉塘小区(泉塘小区处于整个泉塘商圈的核心地带，已经形成了诸多稳定的购买人群，可以进行引导性的消费，带动本项目商业发展)3）、竞品价格优势(与周边2个竞品项目对比，本项目位置优越但招商条件更优惠)4）、消费潜力巨大(周边多个住宅项目、学校、大型企业的支撑，未来的消费人口将达到25万人)5）、靠近和东酒店(一路之隔的准三星级和东酒店，带动周边消费以及人流量)6）、地理位置优越(位于黄兴大道与盼盼路两条主干道的交汇处)7）、辐射范围比较广(有效辐射圈达到2公里左右，辐射人群超过27万余人)2、劣势：1）、公交线路不完善2）、现有的人流量较少(商业不成型，不能

7、吸引消费者)3、机会分析：泉塘板块处于整个星沙工业区的核心地带，正处于一个迅速发展时期，消费潜力不断升级，人民东路的以及地铁六号线的拉通，带动周边的流动人口。旁边的两个竞品项目高林仕家跟康桥长郡跟本案竞争的同时，能够增加泉塘东核心的商业体量，带来更多客源，形成聚集效应。4、威胁分析：商业氛围不够，商业起步晚，影响投资者入驻的信心。5、针对劣势与威胁的解决方案：充分发挥项目优势，强调未来消费人群的需求预测以及商铺本身的升值空间吸引客户，社区本身辐射的消费群体、辐射范围，将来周边各小区的人口入住率，免租期等形成一个数据性的说辞。四、客群分析本案客群可分为4类：居民客群，师生客群，职工客群，商务客群

8、。1）、居民客群：据统计，本案周边2公里范围内楼盘25个，规划入住人口15.3万人，现入住9万人。消费特征：生活超市、餐饮、娱乐休闲、教育。2）、师生客群：周边院校10所，师生共4万余人。消费特征：服装饰品、速食餐饮、中端娱乐休闲、教育培训。3）、职工客群：企业17家，职工总数5万人。消费特征：服装饰品、生活超市、速食餐饮、中端娱乐休闲、教育培训。4）、商务客群：与企业商务往来的流动客群。消费特征：酒店、特色餐饮、银行、娱乐休闲。据长沙市统计局数据显示，2011年长沙城市人均消费性支出18069元，居中部六省省会城市之首。其中以餐饮、娱乐方面所占比率最大。2012年长沙县财政总收入120亿元，

9、城乡居民人均可支配收入分别达24050元、13200元。长沙超前的消费习惯与经开区快速的经济发展，保证了泉塘商圈的蓬勃发展。长沙县社会消费品零售总额（2001-2011年）五、业态方向建议据统计，泉塘商圈大型超市3家、商务酒店17家、大型餐饮15家、足浴休闲13家、KTV11家、台球城7家、茶楼6家、美容6家、电玩城4家。其中具有品牌知名度的商家有华天酒店、河东酒店、尚客优酒店、花之林、龚得包，相对于泉塘商圈18万人口的消费人群以及高消费水平，品牌商家介入极度缺乏。鉴于本案位于泉塘工业园区、榔梨工业园区与泉塘居民区的连接带，是通往火车站、黄花机场、高铁站、长浏城际铁路、京珠高速等交通枢纽的必经之地，长沙县与全国商务往来的中心地段，所以建议业态定位为中高档商务休闲中心，成为园区企业商务接待的理想去处。距离本案一路之隔的河东酒店拥有高档酒楼、KTV、足浴休闲各1000平米，高档客房200套，我们应该有针对性的进行差异化营销形成竞赢，和业态互补形成共赢。第一，以上四种业态我们