房产估价师考点：清偿能力指标及其计算

1、房产估价师考点：清偿能力指标及其计算2017房产估价师考点：清偿能力指标及其计算1. 利息：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按 半年计息，其后年份按全年计息;还款当年按年末偿还，按全年计息。还木付息的方式包括以下几种：(1) 一次还木利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还木 金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；(2) 等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应 的利息；(3) 等额还木付息，在规定期限内分期等额摊还木金和利息；(4) 一次性偿付，借款期末一次偿付全部木金和利息；(5) “气球法”，借款期内任意偿还木息，到期末全部还清。2. 借款偿还期：借

2、款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下， 项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款 资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地 产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房 地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。3. 利息备付率：利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前 利润，与当期应付利息费用的比率。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房 地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保 障程度不足。4. 偿债备付率：偿债备付率(DebtCoverageRatiO, DCR),指项目

3、在借款偿还期内 各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中 列支的利息费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包 括当期应还贷款本金及计入成本的利息。偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。偿债备付 率表示可用于还木付息的资金偿还借款木息的保障倍数。对于一般 房地产置业投资项目，该指标值应该大于等于1.3。当指标小于1.3 时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来 偿还己到期的债务。该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资 项目非常重要。5. 资产负债率：资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风

4、险程度及偿债 能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全 部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可 以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强, 在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差;资产负债率低则 企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。房地产开发属于资金 密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开发企 业或项目的资产负债率一般较高。6. 流动比率：流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。流动比率越高，说明营运资木（即流动资产减流动负债的余额）越 多，对债权人而言

5、，其债权就越安全。通过这个指标可以看出百元 流动负债有几百元流动资产来抵偿，故又称偿债能力比率。在国际 上银行一般要求这一比率维持在200%以上，因此人们称之为“银行 家比率”或“二对一比率”。对房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率。 因为房地产开发项目所需开发资金较多，且木身并不拥有大量的资 木金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通 常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的 流动负债数额较大，流动比率相对较低。7.速动比率：速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。该指标属短期偿债能力指标。它反映企业或项目流动资产总体变 现或近期偿债的能力，因此它必须在流动资产中扣除存货部分，因 为存货变现能力差，至少也需要经过销售和收账两个过程，且会受 到价格下跌、损坏、不易销售等因素的影响。一般而言，房地产开 发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到 100014。资产负债率、流动比率、速动比率指标，通常结合房地产开发经 营企业的资产负债表进行计算，反映房地产开发经营企业的清偿能 力。对于大型综合性开发经营企业，通常不需要针对其具体的房地 产开发项目或投资项目编制资产负债表，也就很少计算房地产开发 投资项目的资产负债率、流动比率、