房地产估价师案例与分析自测试题

1、房地产估价师案例与分析自测试题房地产估价师案例与分析自测试题一、问答题（一）某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造 成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2005年 12月23日取得XX市建筑工程施工验收证书。2008年9月30 日取得国有土地使用证和房地产产权证，以该房地产向银 行抵押贷款。1. 简述评估该酒店的技术路线。2. 确定评估价值时还应考虑的因素有哪些？（二）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让 地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包 括位置、四至、用途、而积、容积率等）和地块所在区域基本情况 （包括市政基础设施和

2、公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境 和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作？（三）某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地 而积为10000m2,且土地形状规则：允许用途为商业、居住；允许建 筑容积率为7;允许建筑覆盖率为不大于50%： 土地使用权年限为50 年；出售时间为2010年9月1日。需要评估出该块土地在2010年9 月1 H的售价。如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技 术路线是什么？二、单项选择丿（一）某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方 式取得。其中甲厂区在20世纪90年代己经补交了土地使用权出让 金，办理了土地使用权出让手续。现在甲

3、厂区为危险房，乙厂区为 严重损坏房，房地产行政主管部门己通知工厂停止使用。该工厂为 了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资 金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时 对两厂区进行估价。1. 针对以上情况，在估价时最恰当的做法是()。A. 将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B. 将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估 价报告C. 两个厂区分别估价，出具一份估价报告D. 视委托人要求进行估价并出具估价报告2. 委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区 的房屋和土地进行估价。估价机构认为()。A. 可以按委托人要求

4、对两个厂区的房屋和土地进行估价B. 只能对两个厂区的土地进行估价C. 可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D. 可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价3. 对乙厂区土地估价的思路应当是()。A. 按出让土地使用权评估其公开市场价值B. 按出让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地 使用权出让金C. 用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权 出让金D. 用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发 成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投 资者购买待开发土地应负担的税费(二) 某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房

5、地 产进行估价。4. 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按()评估。A. 商业用途B. 工业用途C. 估价师确定的用途D. 商业与工业混合用途5. 若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚 未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按()评估。A. 商业用途B. 工业用途C. 估价师确定的用途D. 委托方确定的用途6. 若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商 业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象 用途为()。A. 工业用途B. 商业用途C. 工业用途，且不考虑补地价因素的影响D. 商业用途，并考虑补地价因素的影响7. 若以改变用途的假设为前提进行

6、评估，需在估价的假设和限制 条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是()。A. 本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B. 木次评估己考虑补地价因素对估价结果的影响并了以扣减C. 若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行 评估D. 若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整(三) 某宗房地产现行的价格为2000元/m2,年净收益为200元 /m2,报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站, 该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现 有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产 的价格为5000元/m2。据此预计新火

7、车站建成投入使用后，新火车 站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。8. 获知兴建火车站后该宗房地产的价格为()元/m2。A. 2983. 72B. 3203. 78C. 3693. 42D. 5000 元/m29. 收益法的木质是()。A. 以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值B. 以房地产的现期收益为导向求取估价对象的价值C. 将房地产收益直接资木化D. 将房地产收益报酬资木化10. 以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来 净收益的现值之和，该价值的高低不取决于()因素。A. 未来净收益的报酬率B. 未来净收益的大小C. 获得净收益期限的长短D. 获得净收益的

8、可靠性参考答案：一、问答题（一）1.通过实地考查和对周边区域的调查并分析有关资料后，根 据估价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择， 酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产，区别于其他 各类房地产，特别是中大型星级酒店物业，其房地产价值己并非各 项要素资产的简单估价相加，据此我们确定将收益法作为本次公开 市场价值评估的基本方法，同时在酒店房地产构成要素资产的单项 评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估价合 理性的一而，能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用 成木法作为木次酒店房地产估价的辅助方法。通过以上两种方法加 权平均得出估价对象的公开市场价值

9、，再扣除法定优先受偿款，即 得出木次估价对象的抵押价值。2.大型星级酒店的整栋物业的市场 交易实例缺乏，所以通常不采取市场法对其评估，酒店的收益年限 较长，所以对未来的收益有较大的不确定性，土地使用年限等也是 应考虑的因素。（二）解法一：拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估 价，还需要进一步了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产（土地）状况， 了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地 产状况及租赁成本，进而分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及 该地块开发完成后的市场经营模式（岀售或岀租），运用市场法和收 益法等预测建成以后该宗房地的总价值，需调查

10、了解类似房地产的 开发成木费用、建安工程费用、开发经营期、前期费用、管理费用、 投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购 买待开发房地产（土地）应负担的税费，在此基础上测算土地的价格。 再选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状 况调整后，确定地块的比准价格。最后综合以上两种估价结果，确 定最终的估价价格，再根据房地产估价规范，撰写并出具该宗 土地的规范估价报告。解法二:1. 选用假设开发法和市场法进行估价。2. 了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地 产状况。3. 了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售 成木 4. 分析确定土

11、地的最佳开发方案。5. 开发完成后的市场经营模式（租或售）运用市场法收益法等预测 建成后房地产总价值调查了解类似房地产的开发成木费用等;前期费 用如建安工程费，专业费等，测算土地价格。6. 选取比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。7. 综合两种方法的结果，确定最终估价结果。8. 根据房地产估价规范的要求，撰写并出具估价报告。（三）选用假设开发法进行估价时地价的.计算公式为地价二开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管 理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费。选用假设开发法进行估价的技术路线为预计估价对象开发完成后 的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和

12、利润等，以此估算估价 对象的客观合理价格或价值的方法。二、单项选择题（一）1.B2. C3.D（二）4.B5. B6. D7. A（三）8. C9. A10. A二、问答题（一）某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该 大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框 架剪力墙结构，地上1-3层整体设计为商场;塔楼A座为28层，设 计为大户型公寓。大厦总而积为83594. 27m2o大厦自1994年6月 15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修己 完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。请问：1、2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么？2

13、、写岀估价技术路线。（二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混 凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业, 估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后, 委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财 务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场 建筑物的剩余经济寿命不同：成木法所采用的成本也与委托人提供 的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。（三）某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元, 银行据此贷款给其业主800万元。20

14、01年10月1日，因该业主无 力偿还贷款，银行中请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣 除各项税费后为600万元，加上业主己偿还给银行的部分木金及利 息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100 万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？二、单项选择题（一）某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土 地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该 两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢 房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。1. 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价，

15、以下说法正确的为()。A. 根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B. 根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C. 根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D. 根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价2. 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径中的 OoA. 自行改变B. 经上级主管部门批准改变C. 经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D. 经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3. 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押 目的评估的价值应为()。A. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和B. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土

16、地改为 出让土地时应补交的土地使用权出让金C. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后 的价格4. 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值 应为()。A. 该两幢房屋的正常市场价值B. 该两幢建筑物的重新建造成本C. 该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D. 该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地 的价值(二) 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面 积为460m2o因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总 公司批准改建，建筑而积可增至600m2,该公司认为建60

17、0ni2经济 上不合算，擅自建成建筑而积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新 建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进 行估价。5. 能否改建的最终批准权在()。A. 政府房地产管理部门B. 政府规划管理部门C. 政府土地管理部门D. 上级总公司6. 评估时依据的建筑面积应为()。A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三个面积都不行7. 该公司委托评估应选择()。A. 房地产管理部门B. 资产管理部门C. 有资格的房地产估价机构D. 验资机构(三) 为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比 实例：成交价格3000元/m2,成交Fl期200

18、4年10月末。另调查获 知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上 月上涨1. 5%, 2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨 2%。8. 交易日期调整的主要方法是（）。A. 百分率法B价格指数法C. 价格变动率法D. 价格指数变动率法9. 对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为（）元/m2。A. 3415B. 3484C. 3586D. 3658参考答案：一、问答题（一）1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产 是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途 （为公寓）来实施的。2、市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比 基础进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正;进行 个别因素修正，求出比准价格。收益法技术路线：搜集有关资料, 估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用；估算净收益;选用 适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。（二）1.题中所给出的己停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾 楼”，购置者欲向银行中请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、 4层的哪一部分，及5-8层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价 对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、 原建设单位