重庆工商职业学院

1、重庆工商职业学院课程实训报告课程名称：房地产开发经营与管理实训题目：房地产开发项目可行性研究报告I I专业：班级：学生姓名：学号：指导教师：职称：X* -|f /部门：起止日期：某房地产项目开发测算报告5,.I一、 项目概况该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：202639平方米2、建筑密度:=36%3、容积率（地上）：=3.624、绿化率：=31.38%5、人口密度：=6、规划用途：商住综合楼规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。楼宇设

2、地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业 管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。本项目主要技术经济指标参见 6-1与表6-2.表6-1项目主要技术经济指标（一）项目单位数量项目单位数量占地总面积平方米202639居住人；数人12040总建筑面积平方米733553平均每户建筑面积平方米105居住建筑面积平方米361200平均每户居住人数人4公建面积平方米95382人均居住建筑平方米30面积绿化用地平方米63588道路面积平方米42000居住户数户3440车库面积平方米45249

3、表6-2项目技术经济指标（二）层数功能所占面积（平方米）总面积（平方米）裙楼4商铺11200i106582.1773/ / 1公建面积95382塔楼49住江洋房7地下室3| I11停车库设备面积45849设备面积300人防面积300三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算(1) 土地出让价款包括两部分：A、 土地使用权出让金14072万根据该市国有土地使

4、用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为丿元。.zB、拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为546.8万元。上述两项合计为：14618.8万元。(2)前期工程费本项目前期工程费估算见表 6-4表6-4前期工程费估算表单位：万元序号项目计算依据金额 L1规划设计费建安工程费X3%4457.532可行性研究费建安工 程费X1.5%2228.763水文、地质、勘探费建安工 程费X0.5%742.924通水、通 电、通路 费建安工程费X2.5%3714.615场地平整费60元/平方米1215.83总计11 羔12359.65/F1(3)建安工程费参照有类似建安工程的投资费用，用单

5、位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果，见表6-5.表6-5建安工程费估算表单位：万元、序号项目1建筑面积土建装饰设备金额单价金额单价金额单价金额合计1塔楼361200227081992.40150.35428.8458721202.44108623.682裙106582.1773227024194.154755062.655876256.3735513.18楼3地下室458498003667.9250229.25120550.194447.35合计148584.21(4)基础设施费其估算过程见表6-6 :X. I.表6-6基础设施费估算表单位：万元序号项目单价计价数量合计1供电工程1 1

6、65万元/公顷73.3553184768.095672供水工程一15万元/公顷73.3553181100.329773、 1道路 工程42.13万元/公顷4.2176.94604绿化5.4万元/公6.3588工程顷5其他工程占建安工程费的2%148584.21合计9051.39(5)开发期税费其估算结果参见表6-7表6-7开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算说明(估算依据)1固定 资产 投资 方向 调节 税1 _11严.7429.21匚建安工程费X 5%2分散建设市政17830.11建安工程费X 12%-来源网络，仅供个人学习参考公用 设施 建设费3建筑 工程 质量 安全 监督 费594

7、.34建安工程费X 4%04供水 管网 补偿 费247.68住宅：0.3吨/人，600元/吨67.20商铺：0.1吨/平方米，600元/吨5供电 用电 负荷费660.48住宅：4kVA/户，480元 /kVA89.60商铺：8kVA/百貳，1000 元/kVA6其他2971.68建安工程费的2%合计29890.30（6）不可预见费取以上（1） - （4）项之和的3%则不可预见费为：（7429.21 +17830.11 +594.34 +247.68+67.20 =26168.54） *3%=785.0562 （万元）开发成本小计：29890.30万元2、 开发费用估算（1）管理费用取以上（1）

8、-（ 4）项之和的3%则管理费用为5387.86 （万元）（2）销售费用I I销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的 2%销售代理费，占销售 收入的2%其他销售费用，占销售收入的1%合计33678.00万元。销售收入详见表6-9.（3）财务费用指建设期借款利息。第一年借款 10000万元，贷款利率为4.73%，每年等本偿还，要 求从建设期的第二年起2年内还清。建设期借款利息计算如下；第一年应计利息：（0+9000/2） *4.73%=212.85 （万元）8 a 第二年应计利息：（9212.85+1000/2 ） *4.3%=598.84 （万元）第三年应计利息：（9811.59

9、+0/2 ） *4.73=435.77 （万元）则财务费用上述合计：1198.52万元.详见表6-14贷款还本付息表。开发费用小计：7178.89万元。总成本费用合计：255137.79万元3、 投资于总成本费用估算汇总表详见表6-8表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元序号项目金额估算说明1开发成本214873.41以下(1)项合 计1.1土地费用9600 11”- X.1.2前期工程费1 11 112359.65一 _ _ 1 1I1.3基础设施 建设费9051.391.4建安工程费148584.211.5开发期税费29890.301.6不可预见费5387.862开发费用40264.

10、38以下项合 计2.1管理费用5387.862.2销售费用33678.00销售收入x 5%2.3财务费用1198.523合计255137.794、项目销售收入估算(1)销售价格估算根据市场调查，确定该项目各部分售价单价为:住宅:17000/平方米 商铺：21000/平方米车位：15万/个（2）销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅113000平方米，裙楼中的商铺部分11200平方米，地下车位2400个。详见表6-9表6-9销售总收入预测表单位:万元用途可售数量预计销售单价销售收入住宅36120017000元/平方米614040商铺1120021000元/平方米23520车位2400150000

11、 元36000合计-上673560（3）销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10销售收入分期按比例预测单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第年厂1.1311668.00第年住宅：45%216720145202.41商铺：60%672011558.40 一1 /车位：50%144030240第年住宅：55%1j_116商铺：40%44807705.60车位：50%96020160.00合100%100%187000.80124667.205、税金估算(1)销售税金及附加估算具体见表6-11表6-11销售税金及附加估算表单位

12、: 万元序号类别计算依据计算期L -P-1231营业税销售收入x 5%9350.046233.362城市维护建设11八税营业税X7%654.50436.343教育费附加营业税X3%280.50187.004教育专项基金营业税X4%374.00249.335防洪工程维护销售收入336.60224.40费X 0.18%6印花税销售收入X 0.05%93.5062.337交易管理费销售收入X 0.5%935.00623.34合计销售收入X 6.43%12024.151448016.101*:.j1(2) 土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表单位：万元序号项目计算依 据计算过程1

13、销售收入6735602扣除 项目 金额以下4项之和318152.722.1开发成本214873.412.2开发费用40264.382.3销售税金 及附 加20040.252.4其他扣除项目取(2.1)项的20%42974.683增值额(1)(2)355407.284增值率(3) /(2) X100%1.125增值税税率(4) .3346.2812.3贷款本息偿还9811.699648.622.4销售税金 及附加12024.158016.102.5土地增值26442.3017628.20税2.6所得税-1137.08-758.053税后净现 金流 量 -105812.00134711.34179

14、598.061U4折现净现 金流量-105812.00103656.00121223.57.（I -评价指标：A、资本金税后内部收益率：FIRR=-158.59%B、资本金税后净现值：NPV=119067.57（万元）（3）动态盈利分析a、 净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年 的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此 现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本本房地产投资项目以10%乍为全部投资的目标收益率Ic1，以1

15、4%乍为自有资金目标收益率Ic2.净现值评价标准的临界值为零，经上面积算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为18401.02(万元)和16891.75 (万元)，均大于0,资本金的税后净现值 NOV为119067.57 (万元)，也大 于0,这说明本项目可按事先规定的基本收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。C内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率，内部收益率是项目折现率的临界值，本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为999.54%和667.57%,大于同期贷款利率4.73%和目

16、标收益率10%(lc1 )，资本金的税后FIRR为-158.59%，也大于同期贷款利率4.73%和目标收益率14%(lc2 )，说明项 目盈利，达到同行业的收益水平，因此项目可行。2、损益表与静态盈利指标(1) 损益表具体见表6-17表6-17损益表单位：万元序号项目 名称计算依据计算期合计1231销售收入0187000.80124667.20311668.002总成 本费 用0153082.67102055.11255137.793销售税金012024.158016.1020040.25及附加4土地增值税026442.3017628.2044070.50I 15利润总额(1 - 2-34)0

17、-4548.32-3032.22_1 严 V-j-7580.546所得税(5) X25%0-1137.08-758.05-1895.147税后利润1 1(5)-:(6)0-3411.24-2274.16-5685.418盈余公积金X10%0-341.12-227.42-568.549可分配利润(8)0-3070.12-2046.75-5116.86(2) 评价指标全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额*100%=88.94%B、全部投资的投资利税率=利税总额/总投资额*100%=66.71%C、资本金投资利润率=利润总额/资本金*100%=278.12%D资本金净利润率=税后利润/资本金*1

18、00%=208.59%(3) 静态盈利分析本项目以上四个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，顾项目可以考虑接受。I I3.资金来源与运用表/(1)资金来源与运用表_* I 严V |b .X具体见表6-18表6-18资金来源与运用表单位：万元序号项目 名称计算期1231资金1 1来源114812.00佃0000.8031855.201.1销售收入0187000.80124667.201.2资本金105812.002000.00-92812.001.3银行9000.001000.000.00借款2资金的运用114812.00123682.39-54930.862.1建设投资114812.0076541.3463784.