2021年商业地产投资风险分析及风控建议

1、资料来源：来自本人网络整理！祝您工作顺利！2021年商业地产投资风险分析及风控建议 商业地产是指用于各种零售批发、餐饮消遣、健身休闲等经营用处的地产形式，包括经营、管理与效劳等多个环节，从经营形式、功能和用处上区分于以居住功能为主的一般住宅、公寓、别墅等住宅地产形式。那么商业地产投资的风险分析及风控建议要怎么做? 一、商业地产投资概述 1概念引入商业地产是指用于各种零售批发、餐饮消遣、健身休闲等经营用处的地产形式，包括经营、管理与效劳等多个环节，从经营形式、功能和用处上区分于以居住功能为主的一般住宅、公寓、别墅等住宅地产形式。 针对住宅地产，当开发商与消费者达成协议后，消费过程即完成，属于典型

2、的单次消费行为。而商业地产的投资那么具有很强的市场性特征，涉及投资者、经营者与消费者等多个主体，且投资者和消费者处于相对核心的地位。 商业地产的规模有大有小。对于规模浩大的商业地产，如shopping mall工程，其经营多采纳开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的形式;对于规模较小的商业地产，除了大局部照旧实行租金回收的方式，许多商业地产中写字楼等工程的底层和各类商业街、商品市场那么采纳商铺出售、零散经营的形式。 商业地产投资的目的就是为了实现物业增值和租金收益，换言之，商业地产的盈利来源主要有商业地产的开发经营而获得的管理费收益，以及商业地产租售而获得的营业收入。 除了主要盈利来源

3、，商业地产开发商为了在工程开发中获得增值收益和品牌溢价，也为了吸引更多投资者的资金投入，往往会结合市场进展特点对消费者的消费力量、行为倾向及需求特征等进展深化分析，以确保工程投资的精确性和稳定性。 2.优势分析(1)投资收益率较高 商业地产能带来双重收益，每年可收房租且房租收益远高于银行利息(商业地产的房租每年可达5%10%甚至高达20%)，而且随着租金的上涨，商业地产也可能不断增值。 据商业地产产业资讯中心的数据，近三年来，商业地产的平均投资回报率稳定在10%左右的程度，其中，酒店工程的投资收益率集中在15%-30%之间，而经营效益较好的购物商场工程的投资收益率那么普遍超过了40%。 (2)

4、地产升值空间大 考虑到折旧率，二手住宅房在出售时往往会比同地段的新住宅房廉价。而对商业地产而言，成熟商圈一般需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟后，商业地产的租金就会逐年增长，商业地产就会越来越值钱。 同时，中央政府连续出台了一系列调控房地产市场的政策措施，大量的投资、投机客挤出住宅房市场。商业地产不在此次政策调控的范围之内，将来会吸引更多的投资者，所以将来商业地产价值的提升有很大空间。 (3)有效促进社会进展 商业地产投资不仅能产生良好的经济效益，还能在更深层次上促进社会的进展。商业地产企业通过工程投资，使本地区根底设施进一步完善，带动本地区经济进展，推动城市化进程的加快。同时，商业地产投资也

5、能转变商业企业的进展形式，实现地产行业盈利形式的创新。此外，商业地产投资在肯定程度上能增加政府部门的税收收入，降低社会平均失业率。 二、商业地产投资风险来源 收益与风险往往呈现出正比的关系，因此，商业地产在获得稳定性收益的同时，还要担当肯定的风险。由于商业地产投资涉及到的层面较广，其投资风险的影响因素较多，因此一旦出现风险隐患将很可能涉及到整个房地产市场、金融市场乃至国民经济的进展，风险损失不行估量。 1.政策缺乏风险我国商业地产行业进展快速。国家缺少相关的政策制定，法律法规相对不完善。从政策上来看，我国对低收入者缺少在住商业供应上的金融支持。特殊是政策性住商业金融制度方面，存在许多的缺陷。除

6、此以外，我国还没有完好的住商业金融政策，缺乏相关的财政支持。 2.利率改变风险商业地产市场的利率改变风险，就是利率的改变对商业地产市场造成的影响以及和可能给投资者带来的损失。随着利率的上升，商业地产的开发商和经营者的资金本钱会增加，而这些又会转移到消费者身上，从而降低了消费者的购置欲望。因此，利率对于整个商业地产市场的影响是相当重要的，不仅会导致消费本钱的增加，而且会使得市场的需求降低。对于投资者而言，也将是一系列的损失。 3.资金断裂风险与住宅地产投资相比，商业地产投资工程的资金需求量相对较大，融资渠道相对单一，且资金的流淌性较差。在经营管理的过程一旦发生特别规性活动，极易造成资金链的断裂，

7、进而影响工程的投资效用。与此同时，商业地产投资是一种长期投资，前期需要投入大量的费用，如土地获得费、工程开发费等。这些费用支出并没有现实、稳定的收入作为支撑，而主要依靠商业地产企业雄厚的资金力量。4.人才匮乏风险当前我国商业地产在投资及风险掌握层面还较缺乏专业化人才。一方面，目前从事商业地产投资的开发商大都是由住宅地产开发商转变而来的，他们对商业地产的市场进展规律、经营规律等不甚理解，这就造成商业地产在选址、建筑及营销等环节存在诸多的缺乏。 另一方面，许多房地产企业在进展过程中过于重视拿地和工程开发及销售，将利润视为第一目的，而无视工程管理人员投资风险方面的专业化培训。此外，商业地产是一种长期

8、的投资行为，但有局部商业地产开发商以出售商铺而不是猎取租金的方式来实现投资收益，这种投资短期行为简单造成经济增长的泡沫化，使商业地产投资无法实现获益的持续性，也挺直增加了该行业投资的风险程度。 5.监管缺失风险目前我国对商业地产投资风险的监管措施还不到位。一方面，商业地产开发企业对自身投资风险的监控力度缺乏，许多商业地产的投资风险掌握策略的制定和施行都存在较大任意性，对投资需求、市场变动、风险因素等分析缺乏，主要依靠于指导个人或者投资部门引导投资风险掌握策略，在进展的过程中难以对投资行为进展有效的监视管理。 另一方面，我国政府目前还没有针对于商业地产投资风险掌握制定完善的监视管理措施，难以对其

9、全过程进展有效的掌握，对其投资行为缺乏必要的指导，因此使得我国商业地产在投资风险掌握方面缺乏完善的监视管理机制，由此引发诸多的风险因素。 三、商业地产风险掌握建议 1.提升对风险掌握的认知(1)管理层要充分认识到投资风险掌握的重要性，在实际的工作过程中不断强化投资风险掌握责任体系，将详细的责任落实到相关部门和个人身上，以商业地产投资工程为主导、各部门主动协作的形式，全面提升其在整个投资风险管理中的重要作用。 (2)国外商业地产在投资风险管理方面积攒了大量的阅历，因此我国商业地产开发企业在实际的进展过程中要不断学习其投资风险管理阅历，依据自身的状况对其进展改良和完善，施行更为有效的投资风险掌握策

10、。 2.关注和躲避政治风险(1)管理房地产企业应实时关注国家的宏观政策改变，包括产业政策、土地政策及税收政策等，由此调整经营业务的内容和方式、区位选择。如利用在城市高新区建立商业房地产税收优待的政策调整企业建立工程的区位。 (2)房地产企业在商业地产新工程开工前要做好市场调查，符合城市进展规划，由此确定工程的定位、选址、规模。 3.完善投资风险掌握体系(1)要在原有的根底上对其各项投资风险管理措施进展修正和优化，充分考虑到相关政策、房地产行业和金融行业的进展环境，适时调整其投资风险掌握策略。 (2)要主动与商业银行等投资机构进展合作，形成良性的投资风险合作体系，为其施行投资风险掌握供应必要的支

11、持，以减小投资风险掌握的本钱提升风险掌握的收益。此外，进展商业地产投资，可实行投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式，将商业地产投资分散到不同区域，从而避开肯定的风险。还可以购置保险，转移或削减商业地产投资风险。 4.强化监视管理机制(1)商业地产企业要从内部动身对其投资风险掌握状况进展严格的监视，对各项投资行为及其可能存在的风险隐患进展全面的分析，并制定和施行修正策略，将风险隐患掌握在最小程度。 (2)国家应针对我国商业地产的进展状况，完善相关的法律法规政策，加强对商业地产投资行为的引导，使其可以与我国宏观经济政策、房地产市场、金融市场的进展保持全都性，避开其投资行为偏离正常的轨道，使得

12、企业可以在完善的政策环境下施行有效的投资风险掌握策略。 5.培育和引进专业人才(1)要对房地产企业内部人员进展专业化的培训和训练，使其把握在宏观政策环境下的投资风险掌握学问和技能，并在实际的投资风险掌握行为中不断提升应用力量，使其可以充分发挥内部人才的关键作用。 (2)要通过完善用人机制、鼓励机制、薪酬管理机制等措施从外部引进一批专业化的投资风险掌握人才，为现有的人才团队注入新奇的血液，将外部的投资风险掌握方法和技能充分引入到商业地产的投资风险掌握中。 6.加强管理运营力量(1)树立房地产商业管理运营的观念。房地产企业应转变套用住宅地产的经营形式，在工程完工后通过有效管理运营，实现地产工程的价值提升。 (2)建