南京市城市房屋拆迁管理办法

1、南京市城市房屋拆迁管理办法第一章 总则第一条 为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺 利进行，根据国务院城市房屋拆迁管理条例、江苏省城市房屋拆迁管理条例，结 合本市实际，制定本办法。第二条 在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁 （ 含根据规划要求搬迁被拆迁 人、房屋承租人，保留其房屋的 ） ，需要对被拆迁人、 房屋承租人货币补偿或者产权调换的， 适用本办法。第三条 房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文 物古迹。第四条 拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人、房屋承租人给予货币补偿或者 产权调换 ; 被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限

2、内完成搬迁。本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。本办法所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。第五条 南京市房产管理局是本市城市房屋拆迁行政主管部门 （ 以下简称“市房屋拆 迁管理部门” ） ，对本市的城市房屋拆迁工作实施监督管理， 其所属的房屋拆迁管理机构负 责城市房屋拆迁管理的日常工作。建设、规划、国土、物价、建工、监察、信访、审计、市政公用、行政执法、公安、 司法行政、劳动社会保障、民政、工商、税务、教育、卫生、商贸、邮政、电信、供电、 街道办事处等部门和单位，应当按照各自的职责，协同实施本办法。第二章 拆迁管

3、理第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向市房屋拆迁管理部门提交下列材料：（ 一 ） 建设项目批准文件 ;（ 二 ） 建设用地规划许可证 ;（ 三 ） 国有土地使用权批准文件 ;（ 四 ） 拆迁计划和拆迁方案 ;（ 五 ） 由办理存款业务的金融机构出具的已专项收存申请人拆迁补偿资金的证明，以及 价值不低于拆迁补偿资金总额 10%的产权调换房源证明 （ 两项证明价值之和为拆迁补偿资金 总额）。前款第（四）项中的内容包括：确切的拆迁范围、被拆迁房屋状况 （用途、面积、权属 ）、 拆迁实施单位及其相应数量的工作人员名单、 补偿方案 （ 拆迁补

4、偿概算资金、 产权调换房源、 过渡用房或者其他临时过渡措施 ）、拆迁的方式和期限、房屋拆除方案 （ 含安全防护和环保 措施）。政府实施净地出让或土地储备需要拆迁房屋的，申请人应当提交市人民政府有关同意 出让或者储备的批准文件，可以免交本条第一款第 （ 一） 项、第 （二）项、第 （ 三） 项的材料。市房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起 30 日内，对申请事项进行审查， 对符合条 件的，颁发房屋拆迁许可证。第八条 市房屋拆迁管理部门在颁发房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证 中载明的拆迁人、拆迁实施单位、项目内容、拆迁范围、拆迁期限等事项，以拆迁公告的 形式予以公布。拆迁期限自拆迁公告发

5、布之日起的第 15 日开始计算。房屋拆除工程应当自拆迁公告发 布之日起的第 30 日后实施。市房屋拆迁管理部门应当公开拆迁政策和办事程序，并做好拆迁政策的宣传、解释工 作。第九条 市房屋拆迁管理部门应当会同有关部门建立、 健全公示制度、 信访接待制度、 责任承诺制度、举报制度、监管制度、责任追究制度。第十条 拆迁人应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、 拆迁政策、 拆迁补偿补助标准、 产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项， 并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。拆迁期限内，拆迁人不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电等 基本生

6、活条件。第十一条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证载明的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆 迁。拆迁人不得擅自扩大或者缩小拆迁范围 ; 确需变更的，应当重新办理房屋拆迁许可手需要延长拆迁期限的， 拆迁人应当在拆迁期限届满 15 日前，向市房屋拆迁管理部门提 出延期申请 ; 市房屋拆迁管理部门应当自收到延期申请之日起的 10日内给予书面答复。第十二条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。市房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。委托实施拆迁的，可以通过招投标的方式确定受托单位。市房屋拆迁管理部门负责对 招投标实施监督管理。拆迁人委托拆迁，应当向被委托的拆迁实施单位出具委托

7、书，并订立拆迁委托合同。 委托或者变更委托的， 应当自拆迁委托合同订立或者变更之日起的 15 日内，将拆迁委托合 同报市房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。第十三条 市房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁工作人员的监督管理，对从事拆迁工 作的人员进行有关法律和业务知识的培训、考核 ; 经考核合格的，发给拆迁上岗证。拆迁工作人员应当持证上岗 ; 未持证上岗的，被拆迁人、房屋承租人有权拒绝与其协商。第十四条 规划部门核发建设用地规划许可证后，对涉及拆迁的用地红线图应当进行 公示。市房屋拆迁管理部门应当根据建设单位的申请，书面通知建设、国土、房产、工商、 公安、所在街道办事处等有关

8、部门和单位， 暂停办理拟拆迁范围内的建设工程规划许可证、 土地使用权证、房屋析产或者交易、工商营业执照、户口迁入等手续，并告知拟拆迁范围 内的居民和单位。暂停期限最长不得超过 1年; 经市房屋拆迁管理部门批准延长暂停期限 的，延长期限不得超过 1 年。在暂停期限内取得房屋拆迁许可证的，暂停期限顺延至拆迁 期限届满日 ; 拆迁期限届满仍未实施拆迁的，暂停期限终止。在暂停期限内因办理相关手续，导致货币补偿金额增加的，增加的部分，不予补偿第十五条 拆迁当事人应当依照本办法的规定，就补偿方式、搬迁期限、补偿金额或 者产权调换的房屋、搬迁过渡方式以及过渡期限等事项，订立拆迁补偿协议，并由拆迁人 自补偿协

9、议订立之日起的 15 日内，向市房屋拆迁管理部门备案。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿协议。拆迁人不得要求被拆迁人或者房屋承租人先搬迁，后订立拆迁补偿协议。第十六条 拆迁人应当根据拆迁补偿协议的约定，向被拆迁人、房屋承租人出具货币 补偿金额专项存款凭证。被拆迁人、 房屋承租人重新购买房屋的， 价款中相当于货币补偿金额的部分免交契税。第十七条 被拆迁房屋有下列情形之一的，拆迁人应当提出补偿方案，报市房屋拆迁 管理部门审核同意并向公证机关办理证据保全后，方可实施拆迁：（ 一 ） 产权不明或者产权有纠纷的 ;（ 二 ） 产权人下落不明的。拆迁由市房产管理部门代管的房屋，拆

10、迁补偿协议必须经公证机关公证，并办理证据 保全。第十八条 拆迁设有抵押权的房屋， 债务人自拆迁补偿协议订立之日起的 30 日内，不 能提前清偿或者抵押人不能变更抵押财产的，拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的货 币补偿金额向公证机关提存。抵押人选择产权调换的，调换的房屋为抵押财产。拆迁设有典权的房屋，应当先依法清典第十九条 拆迁补偿协议订立后， 被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的， 拆迁人可以根据约定向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁 人可以依法申请人民法院先予执行。第二十条 拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、邮政设施、文化设施以及用于公 益事业的非生产经

11、营性房屋及附属设施的，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定办理。拆迁中、小学校舍或者幼儿园应当征得教育行政主管部门认可，并按照规划要求建设 新校舍、幼儿园。拆迁政府拨借房产、宗教房产、政府代管的私有房产，补偿办法由市房屋拆迁管理部 门另行制定。第二十一条 被拆迁人、房屋承租人凭拆迁补偿协议或者裁决书等生效的法律文书向 公安、邮政、电信、公用事业、民政、劳动社会保障、教育等部门或者单位申请办理户口 迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电、低保、劳动和社会保险以及转学、转托等手续， 相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。拆迁涉及的中、小学生，可以在原学校或者现居住地学校就读，学校不得收取择校费 或

12、以非本学区学生为由收取其他费用。第二十二条 转让尚未完成拆迁补偿的建设项目，应当经市房屋拆迁管理部门同意， 原拆迁人的权利、义务随之转移给受让人。原拆迁人和受让人应当书面通知被拆迁人、房 屋承租人，并自转让合同签订之日起的 30 日内予以公告第二十三条 用于房屋拆迁补偿的资金，在房屋拆迁补偿完成之前不得挪作他用。市 房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿资金使用的监督。第二十四条 拆迁人应当与房屋拆除施工企业订立房屋拆除委托合同，并自房屋拆除 委托合同订立的 15 日内，报市房屋拆迁管理部门备案。房屋拆除应当由具有建筑施工企业资质证书、具备保证安全条件的企业承担。施工企 业应当编制拆除方案，确保房

13、屋拆除中的人身、财产安全。施工企业负责人对拆除施工安 全负责。第二十五条 市房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档 案资料的管理。第三章 拆迁补偿第二十六条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。第二十七条 货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价 （ 指每平方米 建筑面积的价格， 下同） 和被拆迁房屋的建筑面积确定。 对大于房屋建筑面积的土地使用面 积也应进行评估，并计入货币补偿金额。房地产市场评估单价的确定，应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别、用途、建筑结 构、成新、楼层、朝向等因素。被拆迁

14、房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证的记载为准。土地使用 面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准。房屋拆迁区位级别由市人民政府另行制定公布。被拆迁房屋内装饰装修的补偿应当结合装潢材料的价格、折旧年限等因素另行评估。 住宅房屋符合下列情形的，补偿金额的计算分别为：（ 一 ） 房地产市场评估单价低于所在区位级别拆迁保障单价的， 按照拆迁保障单价计算（ 二 ） 被拆迁人仅有一处住宅，且获得的货币补偿金额低于本市当年最小户型标准的经 济适用住房总价的 （以一个房屋所有权证或者其他合法房产凭证为准 ） ，拆迁人应当按照该 总价对被拆迁人予以补偿。拆迁保障单价，由市价格主管部门会

15、同市房屋拆迁管理部门制定，每年公布。第二十八条 经市规划主管部门批准新建的住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发 之日止，不满 5 年被拆迁的，拆迁人应当按照下列规定另行增加货币补偿金额：（一）在 1年以内的，增加 20%;（ 二 ） 超过 1 年、在 2 年以内的，增加 18%;（ 三 ） 超过 2 年、在 3 年以内的，增加 17%;（ 四 ） 超过 3 年、在 4 年以内的，增加 16%;（ 五 ） 超过 4 年、不满 5 年的，增加 15%。第二十九条 拆迁人提供的产权调换房屋，应当符合下列规定：（ 一 ） 符合国家质量安全标准（ 二 ） 产权清晰且无权利限制（ 三 ） 建筑面积不小于被

16、拆迁房屋建筑面积，且价值相当，但当事人另有约定的，从其 约定。第三十条 被拆迁人按照本办法规定选择产权调换的，拆迁人应当提供两处不同地点 的房屋供被拆迁人选择。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法的规定计算被拆迁房屋的货 币补偿金额和所调换房屋的价款。货币补偿金额与所调换房屋的价款有差价的，结清差价 后给予产权调换。因租赁双方对解除租赁关系达不成协议而实行产权调换的，产权调换的房屋由原房屋 承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第三十一条 实行产权调换的，拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之 日起，一般不超过十八个月。拆迁人不能履行过渡期限约定的，

17、从逾期之月起，应当增付过渡补助费。实行货币补偿的，由拆迁人支付一次性过渡补助费。第三十二条 被拆迁人或者房屋承租人符合购买中低价商品房、经济适用住房或者承 租廉租房条件的，可以优先购买或者承租。第三十三条 拆迁非公益事业房屋的附属物， 不作产权调换， 由拆迁人给予货币补偿第三十四条 拆迁租赁房屋，除本办法第三十五条、第三十六条、第三十七条规定的 情形外，拆迁人应当根据租赁双方有关处置租赁关系所约定的方式，支付货币补偿金额或 者实行产权调换。第三十五条 拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，拆迁人应当将货币补偿金 额的 10%支付给被拆迁人， 90%支付给房屋承租人，租赁关系终止。租赁双方约定

18、货币补偿 金额分配比例的，从其约定。第三十六条 拆迁执行政府规定租金标准的公有非住宅房屋，租赁双方选择货币补偿 但未约定分配比例的，拆迁人按照下列比例分别支付货币补偿金额：（ 一 ） 租赁合同期限内实际使用在 1 年以内的，被拆迁人 100%;（ 二 ） 租赁合同期限内实际使用超过 1 年、 10%;（ 三 ） 租赁合同期限内实际使用超过 2 年、 20%;（ 四 ） 租赁合同期限内实际使用超过 5 年、 40%;（ 五 ） 租赁合同期限内实际使用超过 10 年 人 50%;在 2 年以内的，被拆迁人 90%，房屋承租人在 5 年以内的，被拆迁人 80%，房屋承租人在 10 年以内的，被拆迁人

19、 60%，房屋承租人在 15 年以内的，被拆迁人 50%，房屋承租（ 六 ） 租赁合同期限内实际使用超过 15 年的，被拆迁人 40%，房屋承租人 60%。第三十七条 拆迁私有出租房屋，因国家有关私房改造政策形成租赁关系的，应当实 行货币补偿。 拆迁人按照住宅房屋计算货币补偿金额支付给被拆迁人 ; 同时，按照该金额的 90%对原房屋承租人给予补偿。因房屋承租人改变房屋用途增加的货币补偿金额部分，租赁双方未约定分配比例的， 被拆迁人与房屋承租人各得 50%。第三十八条 拆除违法建筑、超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑，拆迁人按照其建筑材料价值，结合剩余期限给予补

20、偿。第三十九条 有下列情形之一的，应当实行产权调换：（ 一 ） 租赁双方对解除租赁关系达不成协议的 ;（ 二 ） 产权共有人之间就拆迁补偿达不成一致， 而导致拆迁人与被拆迁人达不成协议的 ;（ 三 ） 房屋所有权人死亡，继承人之间就拆迁补偿达不成一致或者继承人范围未明确， 而导致拆迁人与被拆迁人达不成协议的。第四十条 改变住宅房屋用途的被拆迁人选择产权调换的，拆迁人可以提供住宅房屋 实行产权调换。第四十一条 拆迁人与被拆迁人仅就产权调换的房屋达不成协议，而被拆迁人既不选 择拆迁人提供的房屋， 又未在拆迁人提供房源之日起 30 日内自行选定产权调换房屋的， 可 以对被拆迁人实行货币补偿第四十二条

21、 拆迁人应当向实际使用住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人，支付搬迁 补助费和过渡补助费。拆迁人应当将被拆迁房屋内的电话、空调、有线电视等设施、设备的迁移费以及民用 管道燃气设施工程安装费，支付给其所有人。对积极配合拆迁的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人可给予提前搬家奖励。房屋拆迁补助价格、奖励标准 , 由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门制定并定 期公布。第四十三条 拆迁生产用房，对其设备的拆除、安装和搬运费用，拆迁人应当给予不 超过货币补偿金额 1%的补偿; 对其他非住宅房屋的设施搬运费用，给予不超过货币补偿金 额 0.5%的补偿。第四十四条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当对营业用

22、房给予不超过 货币补偿金额 3%的补偿 ;对非营业用房给予不超过 1%的补偿。第四章 拆迁评估第四十五条 拆迁评估，应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地 产评估资质的房地产评估机构 （ 简称拆迁评估机构 ）进行。市房屋拆迁管理部门应当每年向社会公布拆迁评估机构的名录，供拆迁人、被拆迁人 选择。房屋拆迁评估技术规范、房屋拆迁评估管理规定，由市房屋拆迁管理部门另行制定。第四十六条 拆迁人与被拆迁人应当共同选定一家拆迁评估机构 ; 拆迁人和被拆迁人 不能共同选定的，由市房屋拆迁管理部门组织抽签确定。市房屋拆迁管理部门应当在抽签 前 3 日内在拆迁地点公告抽签的时间和地点。按照前款规定

23、确定拆迁评估机构后，拆迁人应当与其订立拆迁评估委托合同，并自拆 迁评估委托合同订立之日起的 15 日内，报市房屋拆迁管理部门备案。被拆迁房屋与产权调换房屋由同一家拆迁评估机构采用相同方法和标准进行评估。评 估费用，由拆迁人承担。第四十七条 被拆迁人或者经产权人同意后房屋承租人将住宅房屋用于经营，取得工 商营业执照，已持续经营 1 年以上的，应当根据其经营情况、经营年限、纳税等情况参照 营业用房或者非营业用房进行评估。第四十八条 拆迁人应当自评估结束后的 5 日内在拆迁地点公布评估结果，并将评估 结果送达被拆迁人、房屋承租人。第四十九条 拆迁当事人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起的

24、5 个工 作日内要求拆迁评估机构作出解释、说明。拆迁评估机构应当在 5 个工作日内作出书面解 释、说明。经解释、说明仍有异议的拆迁当事人，可以委托其他拆迁评估机构重新评估。 自接到书面解释、说明之日起的 5 个工作日内，拆迁当事人未委托拆迁评估机构重新评估 的，可以按照已送达的评估结果确定被拆迁房屋的补偿金额或产权调换的价款。重新评估结果与原评估结果的差异在允许误差范围之内的，原评估结果有效，重新评 估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果的差异超出允许误差范围的，由市房屋 拆迁管理部门在专家库中抽签选定 3 名以上专家进行鉴定 ; 重新评估和鉴定费用由未被采 用评估结果的评估机构及其委托

25、人共同承担。第五章 拆迁裁决第五十条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿协 议的，经当事人申请，由市房屋拆迁管理部门裁决。市房屋拆迁管理部门是被拆迁人的， 由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起的 30 日内作出。第五十一条 有下列情形之一的，申请不予受理：（ 一 ） 人民法院或者仲裁机构已经受理的 ;（ 二 ） 拆迁当事人达成拆迁补偿协议后发生合同纠纷的 ;（ 三 ） 裁决作出后，当事人就同一纠纷再次申请的 ;（ 四 ） 已超过拆迁期限的 ;（ 五 ） 申请人为拆迁人，因其未履行告知拆迁补偿相关事项等义务而引发争议的 ;（ 六 ） 拆迁当事人在拆迁范围以外与

26、他人发生的权益纠纷 ;（ 七 ） 不符合本办法第五十条规定的其他情形。第五十二条 裁决受理后，有下列情形之一的，可以中止裁决审理：（ 一 ） 一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加裁决的 ;（ 二 ） 一方当事人丧失民事行为能力，尚未确定法定代理人的 ;（ 三 ） 裁决必须依据的民事法律关系尚未确定的 ;（ 四 ） 需要补充的证据材料足以影响裁决结果的 ;（ 五 ） 当事人有正当理由向裁决机关申请中止的其他情形。中止情形消除后，应当恢复裁决审理。第五十三条 在裁决审理中，当事人均有调解意向的，裁决机关应当组织当事人进行 调解。经调解，申请人与被申请人达成拆迁补偿协议的，由裁决机关终结裁决

27、; 调解不成的， 裁决机关应当及时作出裁决。第五十四条 当事人经两次书面通知仍不参加裁决审理的，裁决机关可以缺席裁决。第五十五条 当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起的 3 个月内向人民法院 起诉。拆迁人依照本办法的规定已对被拆迁人或者房屋承租人给予货币补偿或者提供产权 调换房屋、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。拆迁人提供周转用房的，被拆迁人或者房屋承租人应当自获得货币补偿金额或者产权 调换房屋之日起的 3 个月内，腾退周转用房。第五十六条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由被拆迁 房屋所在地的区人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由裁决机关依法申请人民法院强制 拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。第六章 罚则第五十七条 对违反本办法规定的行为，国务院城市房屋拆迁管理条例、江苏 省城市房屋拆迁管理条例和其他法律、法规有处罚规定的，按照其规定执行第五十八条 拆迁人违反本办法的