第十六章用益物权

1、第一节第一节 用益物权的概述用益物权的概述 第二节第二节 建设用地使用权建设用地使用权( (地上权）地上权） 第第三三节节 宅基地使用权宅基地使用权 第五节第五节 采矿权采矿权 第六节第六节 地役权地役权 第四节第四节 土地承包经营权土地承包经营权 第十六章第十六章 用益物权用益物权 一、用益物权的概念一、用益物权的概念 （第（第117条）条） 用益物权是指对他人所有的不动产或者用益物权是指对他人所有的不动产或者 动产动产,依法享有占有、使用、收益的权利。依法享有占有、使用、收益的权利。 （第（第117-169条）条） 第一节第一节 用益物权概述用益物权概述 二、用益物权的特征二、用益物权的特

2、征 用益物权具有以下特征用益物权具有以下特征: 1.1.用益物权的标的物多是不动产。在这一点上它用益物权的标的物多是不动产。在这一点上它 与所有权和担保物权都不同。与所有权和担保物权都不同。 2.2.用益物权是一种他物权、限制物权和有期限物权。用益物权是一种他物权、限制物权和有期限物权。 3.3.用益物权以对物的使用用益物权以对物的使用, ,收益为主要内容收益为主要内容, , 以占有物为前提。用益物权的目的以占有物为前提。用益物权的目的, ,在于对物的在于对物的 使用、收益、取得物的使用价值。使用、收益、取得物的使用价值。 三、传统民法用益物权的体系三、传统民法用益物权的体系 用益物权的种类与

3、内容因各国的历史传统、用益物权的种类与内容因各国的历史传统、 国情、地域等不同而不同国情、地域等不同而不同,具有深刻的固有性。具有深刻的固有性。 欧陆国家或地区一般都规定了相应的用益物欧陆国家或地区一般都规定了相应的用益物 权制度。但是始终未能建立统一的用益物权权制度。但是始终未能建立统一的用益物权 制度。制度。 法国民法典法国民法典规定了用益权、使用权、居规定了用益权、使用权、居 住权和地役权住权和地役权;德国民法典德国民法典规定了地上权、规定了地上权、 物权的先买权、土地负担和役权（包括用益物权的先买权、土地负担和役权（包括用益 权、地役权、限制人役权、居住权）等。我权、地役权、限制人役权

4、、居住权）等。我 国台湾地区规定了地上权、永佃权、地役权国台湾地区规定了地上权、永佃权、地役权 和典权。和典权。 2021/3/265 永佃权永佃权 是指永佃权人以支付佃租为代价在他人是指永佃权人以支付佃租为代价在他人 土地上耕种或放牧的权利。土地上耕种或放牧的权利。“台湾民法台湾民法 典典”第第842条。现在修正为条。现在修正为:农用权。农用权。 2、地上权、地上权 是指指在他人所有的土地上有建造建筑物或其是指指在他人所有的土地上有建造建筑物或其 他工作物而使用他人土地的权利。他工作物而使用他人土地的权利。 3. 3. 地役权地役权 是地役权人依据当事人的约定或法律规定为是地役权人依据当事人

5、的约定或法律规定为 了行使自己不动产权利的便利或利益而利用了行使自己不动产权利的便利或利益而利用 他人土地或限制他人土地使用的权利。他人土地或限制他人土地使用的权利。 4、典权、典权 典权人以支付典价为代价占有出典人典权人以支付典价为代价占有出典人 的不动产的不动产,并对不动产享有使用、收并对不动产享有使用、收 益益,以及一定程度的处分的权利。以及一定程度的处分的权利。 2021/3/267 5、居住权、居住权 是指自然人因居住的目的而对他人房屋是指自然人因居住的目的而对他人房屋 及其附着物享有的占有、使用的权利。及其附着物享有的占有、使用的权利。 ( (二二) ) 我国现行法上的用益物权我国

6、现行法上的用益物权 根据根据物权法物权法、民法通则民法通则、土地管土地管 理法理法等相关法律规定等相关法律规定,我国现行立法上的用益我国现行立法上的用益 物权包括物权包括: 1.1.建设用地建设用地使用权使用权 2. 2. 其他自然资源使用权其他自然资源使用权 3. 3. 土地承包经营权土地承包经营权 4 4、宅基地使用权宅基地使用权 主要由民法以外的主要由民法以外的 其他特别法规定。其他特别法规定。 有林业权、渔业权、有林业权、渔业权、 采矿权、取水权采矿权、取水权、 养殖、捕捞权养殖、捕捞权等。等。 5 5、地役权、地役权 第二节第二节 建设用地建设用地使用权使用权 物权法称物权法称“建设

7、用地使用权建设用地使用权”、目前目前 土地管理法土地管理法、城市房地产管理法城市房地产管理法 都称为都称为“国有土地使用权国有土地使用权” 建设用地使用权应该包括建设用地使用权应该包括:国有建设用地使国有建设用地使 用权和集体建设用地使用权两种。用权和集体建设用地使用权两种。 立法建议时立法建议时有称有称“基地使用权基地使用权”、还有学者、还有学者 主张直接用传统的主张直接用传统的“地上权地上权”。 一、建设用地使用权的概念和特征一、建设用地使用权的概念和特征 建设用地使用权建设用地使用权因建设建筑物、因建设建筑物、 构筑物及其附属设施依法对国家构筑物及其附属设施依法对国家 （集体）所有的土地

8、享有占有、使（集体）所有的土地享有占有、使 用和收益的权利。第用和收益的权利。第135135条条 建设用地使用建设用地使用权的特征权的特征: 1 1、它存在于国家或集体所有的土地之上的物权。、它存在于国家或集体所有的土地之上的物权。 不同于在土地所有权能够流转的私有土地之上不同于在土地所有权能够流转的私有土地之上 的地上权。它承担主要交易职能的地上权。它承担主要交易职能, ,在我国类似于在我国类似于 土地所有权。土地所有权。 2 2、它以保存建筑物或其他、它以保存建筑物或其他构筑物为目的的权利。构筑物为目的的权利。 但没有建筑物或构筑但没有建筑物或构筑物也可以设定物也可以设定, ,即使建筑物即

9、使建筑物 或或构筑构筑物灭失物灭失, ,该该权也不消灭权也不消灭, ,仍可以原来使用仍可以原来使用 目的而使用土地。目的而使用土地。 3 3、它主要通过出让或划拨取得。地上权是通过、它主要通过出让或划拨取得。地上权是通过 当事人之间的合同取得。当事人之间的合同取得。 2021/3/2612 建设用地使用权分类建设用地使用权分类 （一）根据土地所有权不同（一）根据土地所有权不同 国有建设用地使用权与集体建设用地使用权国有建设用地使用权与集体建设用地使用权 （二）根据空间标准（二）根据空间标准 地表建设用地使用权地表建设用地使用权 地下建设用地使用权地下建设用地使用权 地上建设用地使用权地上建设用

10、地使用权使用权人对于地表使用权人对于地表 之上一定范围的空间享有的以建造建筑物、之上一定范围的空间享有的以建造建筑物、 构筑物及其附属设施的方式占有、使用、构筑物及其附属设施的方式占有、使用、 收益的权利。收益的权利。 思考思考:土地空间权是否应该独立存在土地空间权是否应该独立存在? 二、二、建设用地使用建设用地使用权的产生和期限权的产生和期限 （一）一）建设用地使用权建设用地使用权的的取得取得。 不动产物权的一般取得原因也适用不动产物权的一般取得原因也适用该权利该权利。我。我 国土地公有国土地公有制制,取得取得该权利该权利有其特殊的原因有其特殊的原因: 国有土地上国有土地上原始原始取得取得该

11、权利的该权利的有有:国家无偿划拨、国家无偿划拨、 有偿出让。有偿出让。继受取得方式有继受取得方式有:转让、互换、赠予、转让、互换、赠予、 出资、抵押、继承等。出资、抵押、继承等。 集体土地上取得集体土地上取得该权利的该权利的,基本基本是土地使用者通是土地使用者通 过向有关部门申请获得批准过向有关部门申请获得批准,有无偿有无偿,也有有偿使也有有偿使 用用,主要是乡、镇、村的建设用地。主要是乡、镇、村的建设用地。 土地划拨土地划拨:土地使用人按照一定的程序土地使用人按照一定的程序 向政府提出用地申请向政府提出用地申请,政府通过行政审批政府通过行政审批 程序将土地无偿拨给使用者使用程序将土地无偿拨给

12、使用者使用,从而取从而取 得土地使用权。得土地使用权。 其特征是其特征是: : （1 1）这是一种行政行为）这是一种行政行为; ;（2 2）使用者必须亲自）使用者必须亲自 占用、使用占用、使用; ;（3 3）使用土地是无偿的）使用土地是无偿的; ;（4 4）其适）其适 用范围有限用范围有限; ;（5 5）划拨获得的土地使用权具有不）划拨获得的土地使用权具有不 定期性定期性; ;（6 6）在法定情况下可以由政府批准无偿）在法定情况下可以由政府批准无偿 收回。（收回。（7 7）土地用途基本都是公共利益的。）土地用途基本都是公共利益的。 划拨的建设用地使用权可以在一定条件下划拨的建设用地使用权可以在

13、一定条件下, 转化为有偿出让的建设用地使用权。条件转化为有偿出让的建设用地使用权。条件 是是: 1、土地使用者是公司、企业、其他经济组、土地使用者是公司、企业、其他经济组 织或个人织或个人,而不是国家机关、事业单位、公而不是国家机关、事业单位、公 益团体等非营利目的单位益团体等非营利目的单位; 2、领有国有土地使用证、领有国有土地使用证; 3、具有地上建筑物、其他工作物的合法产、具有地上建筑物、其他工作物的合法产 权证明权证明; 4、按规定签订土地使用权出让合同、按规定签订土地使用权出让合同,并补并补 缴土地出让金。缴土地出让金。 2021/3/2616 下列建设用地的使用权下列建设用地的使用

14、权,确属必要的确属必要的, 可以由县级以上人民政府依法批准划拨可以由县级以上人民政府依法批准划拨: 1、国家机关用地和军事用地。、国家机关用地和军事用地。 2、城市基础设施用地和公益性事业用、城市基础设施用地和公益性事业用 地。地。 3、国家重点扶持的能源、交通、水利、国家重点扶持的能源、交通、水利 等项目用地。等项目用地。 4、法律、行政法规规定的其他用地。、法律、行政法规规定的其他用地。 19981998年年9 9月月1010日日, ,盛大公司与交通房产公司盛大公司与交通房产公司 签订了签订了联合开发协议联合开发协议, ,约定双方联合建设北约定双方联合建设北 市场商业及住宅小区市场商业及住

15、宅小区, ,占地面积占地面积1.41.4万平方米万平方米, ,建建 筑面积筑面积5 5万平方米万平方米, ,投资规模为投资规模为55005500万元万元, ,启动资启动资 金金30003000万元万元, ,由盛大以项目投入占由盛大以项目投入占10001000万元万元, ,同同 年年1111月再投资月再投资10001000万元万元, ,合计占总投资的合计占总投资的4040; ; 交通公司拟在交通公司拟在9898年底前和年底前和19991999年年4 4月底前分别投月底前分别投 入入10001000万元万元, ,占总投资占总投资6060, ,另外双方还约定了另外双方还约定了 分配利润分配利润, ,

16、分担风险及违约责任等内容。分担风险及违约责任等内容。19981998年年 底交通将底交通将10001000万元投入联合办公室帐上万元投入联合办公室帐上, ,盛大也盛大也 投入了投入了293293万元。万元。 案例案例 另有事实另有事实:联合建设项目用地的使用权是盛联合建设项目用地的使用权是盛 大由政府划拨所得大由政府划拨所得,该公司仅向土地管理部该公司仅向土地管理部 门支付了城市建设补偿费门支付了城市建设补偿费,未办理土地使用未办理土地使用 权出让及变更登记手续。权出让及变更登记手续。 问问:该该联合开发协议联合开发协议是否有效是否有效? 为什么为什么?该案如何处理该案如何处理? 199919

17、99年年4 4月月, ,交通因盛大未按约向项目投足交通因盛大未按约向项目投足10001000 万元而拒绝再投入资金万元而拒绝再投入资金, ,并要求分割合建项目并要求分割合建项目 的土地的土地, ,分别自建分别自建, ,盛大以项目和土地使用权是盛大以项目和土地使用权是 政府批给自己政府批给自己, ,自己无权转让为由拒绝。双方自己无权转让为由拒绝。双方 协商未成协商未成, ,交通公司诉至法院交通公司诉至法院, ,请求盛大继续履请求盛大继续履 行协议行协议, ,并承担违约责任。并承担违约责任。 建设用地使用权的出让建设用地使用权的出让 （第（第138138、139139、140140、141141、

18、142142条）条） 它是国家它是国家（集体）（集体）以土地所有人身份将以土地所有人身份将 建设用地建设用地在一定期限内让与土地使用者在一定期限内让与土地使用者, 并由土地使用者向国家并由土地使用者向国家（集体）（集体）支付支付土土 地地使用出让金的行为。使用出让金的行为。 出让的形式有出让的形式有:协议、招标、拍卖、挂牌。协议、招标、拍卖、挂牌。 挂牌出让挂牌出让出让人发布挂牌公告出让人发布挂牌公告,按照公告规定的期按照公告规定的期 限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂 牌公布牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格接受竞买人的报价申

19、请并更新挂牌价格,根据根据 挂牌期限截止时的出价确定建设用地使用权人的行为挂牌期限截止时的出价确定建设用地使用权人的行为。 建设用地使用权建设用地使用权出让出让的特点的特点: 1 1、它是一种平等协商、自愿有偿的方式设定、它是一种平等协商、自愿有偿的方式设定 他物权的民事法律行为。他物权的民事法律行为。 2 2、其客体只能是城镇国有土地。、其客体只能是城镇国有土地。集体土地上设集体土地上设 立建设用地使用权立建设用地使用权, ,其出让、转让有严格限制。其出让、转让有严格限制。 3 3、使用权人对土地使用的具体权利比划拨取、使用权人对土地使用的具体权利比划拨取 得的建设用地使用权的范围、内容多。

20、得的建设用地使用权的范围、内容多。 4 4、它是有期限的物权。、它是有期限的物权。 5 5、其权利的行使受到国家土地用途的限制。、其权利的行使受到国家土地用途的限制。 2021/3/2621 建设用地使用权的登记建设用地使用权的登记 该种权利采用登记生效主义该种权利采用登记生效主义,不登不登 记权利不能设立。即使是划拨方式记权利不能设立。即使是划拨方式 取得的取得的,也要登记也要登记,政府的依法批准政府的依法批准 也不导致建设用地使用权的当然取也不导致建设用地使用权的当然取 得。得。 出让合同的成立与生效也仅仅是建出让合同的成立与生效也仅仅是建 设用地使用权取得的前提。设用地使用权取得的前提。

21、 建设用地建设用地使用权的使用权的流转流转 它是指土地使用人将它是指土地使用人将建设用地建设用地使用权再使用权再 转移的行为。如出售、交换、投资、赠转移的行为。如出售、交换、投资、赠 与等。与等。 转让转让建设用地建设用地使用权是有严格条件的。使用权是有严格条件的。 注意转让中的房地关系注意转让中的房地关系:地随房走地随房走,房随地房随地 走。第（走。第（146、147条）条） （第143、144、145、） 集体建设用地使用权集体建设用地使用权 乡（镇）村建设用地主要满足乡村基本乡（镇）村建设用地主要满足乡村基本 建设需要建设需要,如如乡村的公益事业建设用地及乡村的公益事业建设用地及 乡村企

22、业建设用地。乡村企业建设用地。对集体建设用地使对集体建设用地使 用权目前还是适用用权目前还是适用土地管理法土地管理法。 土地管理法严格控制乡村土地管理法严格控制乡村建设建设用地用地 的审批权限。的审批权限。也严格限制其流转。地方也严格限制其流转。地方 政府有突破。典型的是政府有突破。典型的是2005年广东省政年广东省政 府颁发府颁发广东省集体建设用地使用权流广东省集体建设用地使用权流 转暂行办法转暂行办法。 （第（第151条）条） （二）（二）建设用地使用权建设用地使用权的期限的期限 通过划拨及乡村建设用地程序取得的通过划拨及乡村建设用地程序取得的建设用建设用 地使用地使用权是无期限的权是无期

23、限的,除了法律规定的消灭原除了法律规定的消灭原 因外因外,使用人可无期限使用土地。使用人可无期限使用土地。 通过出让和转让通过出让和转让等等取得的取得的建设用地使用权建设用地使用权 有期限限制。有期限限制。物权法物权法第第138138、148148、149149 条都有涉及期限问题。条都有涉及期限问题。 2021/3/2625 通过出让通过出让方式方式取得取得建设用地使用建设用地使用权的权的, 按照土地的不同用途按照土地的不同用途,最高年限为最高年限为:1、居住、居住 用地用地70年年;2、工业用地、工业用地50年年;3、教育、科技、教育、科技、 文化、卫生、体育用地文化、卫生、体育用地50年

24、年;4、商业、旅游、商业、旅游、 娱乐用地娱乐用地40年年;5、综合或者其他用地、综合或者其他用地50年。年。 （第（第149149条）条）住宅用住宅用 地使用权期间届满的地使用权期间届满的 自动续期。自动续期。 三、三、建设用地使用建设用地使用权的内容权的内容 1 1、占有和使用土地、占有和使用土地（第（第142142条）条）; ; 2 2、转让、抵押、出租、转让、抵押、出租、出资、赠予、抛弃等、出资、赠予、抛弃等 3 3、权利人保有建筑物、构筑物及其附属设施权利人保有建筑物、构筑物及其附属设施 的权利的权利; ;在其建设用地上在其建设用地上可以实施非保存建筑可以实施非保存建筑 物或其他工作

25、物的附属行为物或其他工作物的附属行为, ,如种植花木、修如种植花木、修 筑围墙等。筑围墙等。 4 4、基于建设用地使用权的物权请求权、基于建设用地使用权的物权请求权; ; 5 5、相邻关系的适用。、相邻关系的适用。 义务义务: 1 1、支付土地使用费、支付土地使用费; ;2 2、合理使用土、合理使用土 地地; ;3 3、容忍提前收回、容忍提前收回 权利权利 2021/3/2627 四、建设用地使用权的消灭四、建设用地使用权的消灭 1、土地灭失、土地灭失; 2、国家提前收回土地、国家提前收回土地; 3、使用期限届满未续期、使用期限届满未续期; 使用期限届满使用期限届满,依法自动续期的依法自动续期

26、的,或申请续期或申请续期,并并 办理续期手续的办理续期手续的,建设用地使用权不会消灭。建设用地使用权不会消灭。 依法不可以自动续期或申请续期没有被批准依法不可以自动续期或申请续期没有被批准 的的,建设用地使用权因期限届满而消灭。建设用地使用权因期限届满而消灭。 4、建设用地使用权抛弃、建设用地使用权抛弃 5、建设用地使用权撤销。、建设用地使用权撤销。 2021/3/2628 五、建设用地使用权消灭的法律后果五、建设用地使用权消灭的法律后果 1、出让人应及时办理注销登记、出让人应及时办理注销登记,由登记机构由登记机构 收回建设用地使用权证收回建设用地使用权证; 2、用地者返还建设用地、用地者返还

27、建设用地,取回地上建筑物、取回地上建筑物、 构筑物及其附属设施构筑物及其附属设施,恢复土地原状恢复土地原状; 3、建设用地使用权消灭时、建设用地使用权消灭时,若土地所有权人若土地所有权人 以市场价购买地上建筑物、构筑物及其附属以市场价购买地上建筑物、构筑物及其附属 设施的设施的,用地者不得拒绝。但所有权人不行使用地者不得拒绝。但所有权人不行使 购买权时购买权时,用地者不得诉请购买。用地者不得诉请购买。 我国我国物权法物权法第第149条对此的规定条对此的规定: 2021/3/2629 消灭后该地上的建筑物及其他不动产的归属消灭后该地上的建筑物及其他不动产的归属, 有约定的按照约定有约定的按照约定

28、,没有约定的或约定不明的没有约定的或约定不明的, 依照法律、行政法规的规定办理。目前依照法律、行政法规的规定办理。目前,调整调整 这个问题的只有这个问题的只有1990年国务院颁布实施的年国务院颁布实施的 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第第40条有规定。内容条有规定。内容:土地使用权期满土地使用权期满,土地使土地使 用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由 国家无偿取得。国家无偿取得。 学界认为这在今天已经不合理学界认为这在今天已经不合理,应废除。应该应废除。应该 允许用地者取回。若国家不无偿收回允许用地者取回。若国

29、家不无偿收回,用地者用地者 又不取回地上建筑物及其附着物又不取回地上建筑物及其附着物,而要求国家而要求国家 以市场价购买以市场价购买,国家有强制缔约的义务吗国家有强制缔约的义务吗? 2021/3/2630 4、土地所有权人可以请求延长建设用地使用、土地所有权人可以请求延长建设用地使用 权的存续期。在建设用地使用权期限届满前权的存续期。在建设用地使用权期限届满前, 可以请求使用权人在地上建筑物及其附着物可以请求使用权人在地上建筑物及其附着物 可以使用的期限内可以使用的期限内,延长建设用地使用权的存延长建设用地使用权的存 续期限。续期限。 5、有益费用的偿还请求权。用地者可以请求、有益费用的偿还请

30、求权。用地者可以请求 土地所有权人偿还其增加土地的价值而支出土地所有权人偿还其增加土地的价值而支出 的用益费用。如用地者在地上安装的排水设的用益费用。如用地者在地上安装的排水设 施或进行改良工程等而使土地价值增加。施或进行改良工程等而使土地价值增加。 6、由于公共利益的需要、由于公共利益的需要,土地被提前收回的土地被提前收回的, 所有权人要补偿地上建筑物及其附着物的价所有权人要补偿地上建筑物及其附着物的价 金金,并退还剩余期限的土地使用费。并退还剩余期限的土地使用费。 案例案例: :明利公司诉金星公司转让土地使用权无效案明利公司诉金星公司转让土地使用权无效案 20002000年年3 3月月16

31、16日日, ,金星实业总公司与某市国土局签订土金星实业总公司与某市国土局签订土 地使用权出让合同并办理有关手续后地使用权出让合同并办理有关手续后, ,取得了该市东立取得了该市东立 交桥南侧土地使用权交桥南侧土地使用权, ,面积为面积为5 5万平方米。同年万平方米。同年4 4月月3030日日, , 金星实业总公司又与明利置业有限公司签订了土地使金星实业总公司又与明利置业有限公司签订了土地使 用权转让合同用权转让合同, ,约定由金星公司将东立交桥东南侧面积约定由金星公司将东立交桥东南侧面积 1.351.35万平方米土地（折合万平方米土地（折合20.2520.25亩）使用权转让给明利亩）使用权转让给

32、明利 公司公司, ,每亩地价为每亩地价为2121万元。金星公司应于当年万元。金星公司应于当年7 7月月3030日日 以前完成居民拆迁、土地平整、地下水管道及电源线以前完成居民拆迁、土地平整、地下水管道及电源线 拉通等工作。如果延误交付土地拉通等工作。如果延误交付土地, ,金星公司应按月利率金星公司应按月利率 1.5%1.5%承担预付款的利息承担预付款的利息; ;明利公司则应于合同签订后明利公司则应于合同签订后6 6 日内支付地价款的日内支付地价款的80%80%, ,余款于余款于7 7月月3131日付清。如果延期日付清。如果延期 付款付款, ,每延期每延期1 1天罚款天罚款50005000元。合

33、同同时对转让土地的元。合同同时对转让土地的 四至界限、交付手续均作了约定。四至界限、交付手续均作了约定。 合同订立后合同订立后, ,由于约定的土地由于约定的土地使用权使用权有部分属市邮电局有部分属市邮电局 享享有有, ,为此为此, ,金星公司与明利公司于同年的金星公司与明利公司于同年的5 5月月6 6日又签订日又签订 了一份补充协议了一份补充协议, ,约定将转让土地增至约定将转让土地增至1.561.56万平方米万平方米 （折合（折合23.423.4亩）亩）, ,预付款为预付款为388388万元万元, ,由金星公司负责与由金星公司负责与 其他部门办妥地块调整手续。此后其他部门办妥地块调整手续。此

34、后, ,明利公司依补充协明利公司依补充协 议支付给金星公司人民币议支付给金星公司人民币388388万元。同年万元。同年7 7月月3030日日, ,由于由于 未能办妥地块调整手续未能办妥地块调整手续, ,金星公司没有依约交付土地。金星公司没有依约交付土地。 同年同年1010月月, ,市国土局因金星公司没有交足土地出让金市国土局因金星公司没有交足土地出让金, ,依依 法将该土地使用权证收回。明利公司多次要求金星公司法将该土地使用权证收回。明利公司多次要求金星公司 履约未果履约未果, ,遂于同年遂于同年1212月月2020日诉至人民法院日诉至人民法院, ,请求判令解请求判令解 除合同除合同, ,并要

35、求金星公司返还本金并要求金星公司返还本金388388万元及承担利息损万元及承担利息损 失。问失。问: :该案应如何处理该案应如何处理? ? 第三节第三节 宅基地使用权宅基地使用权 一一 、 宅基地使用权的概念宅基地使用权的概念 宅基地使用权是指农村居民为建造宅基地使用权是指农村居民为建造 自有房屋自有房屋及其附属设施及其附属设施对集体所有对集体所有 的土地所享有的占有、使用的权利。的土地所享有的占有、使用的权利。 （第（第152-155条）条） 宅基地使用权的客体宅基地使用权的客体是农民是农民集体土地。集体土地。 宅基地使用权的主体宅基地使用权的主体,主要是主要是农民农民。宅基地使宅基地使 用

36、权的取得基本上是根据集体经济组织成员用权的取得基本上是根据集体经济组织成员 资格无偿分配的。资格无偿分配的。 城镇非农业人口经过合法的手续城镇非农业人口经过合法的手续,也可以也可以 利用农村集体所有的土地建造住宅利用农村集体所有的土地建造住宅,其使用权其使用权 受国家法律保护。受国家法律保护。但现在被禁止。但现在被禁止。 二二、宅基地使用权的内容宅基地使用权的内容 1.1.使用人有使用人有无期限使用的权利。但国家因建设无期限使用的权利。但国家因建设 需要征用土地或重新规划土地时需要征用土地或重新规划土地时, ,使用人应服使用人应服 从国家需要从国家需要, ,接受对宅基地的调整。接受对宅基地的调

37、整。 2.2.使用人有权在宅基地上建造房屋以居住、使使用人有权在宅基地上建造房屋以居住、使 用用, ,宅基地上的建筑物所有权归建筑人所有。宅基地上的建筑物所有权归建筑人所有。 原则上原则上, ,使用人不得利用宅基地建造生产用房使用人不得利用宅基地建造生产用房 或商业用房。或商业用房。 思考思考: :商住两用可以吗商住两用可以吗? ? 3.3.使用人有权在房前屋后的宅基空地上种植使用人有权在房前屋后的宅基空地上种植 竹木竹木, ,其竹木的所有权归种植人所有。其竹木的所有权归种植人所有。 4.4.宅基地不得买卖、出租、抵押或以其他形宅基地不得买卖、出租、抵押或以其他形 式非法转让。但宅基地上的房屋

38、可以在法式非法转让。但宅基地上的房屋可以在法 律允许的条件下转让、出租或抵押律允许的条件下转让、出租或抵押, ,宅基地宅基地 也随之转让。也随之转让。土地管理法土地管理法第第6262、6363条条 思考思考: :农村房屋买卖合同的效力。农村房屋买卖合同的效力。 5.5.行使宅基地使用权不得超出确定的宅基地行使宅基地使用权不得超出确定的宅基地 面积标准面积标准, ,不得扩大或变相扩大宅基地的不得扩大或变相扩大宅基地的 使用面积。使用面积。 6.6.宅基地使用人在行使宅基地使用权时宅基地使用人在行使宅基地使用权时, ,不不 得损害社会公共利益和他人合法权益。得损害社会公共利益和他人合法权益。 三三

39、、宅基地使用权的取得宅基地使用权的取得与流转与流转 （一）、取得（一）、取得:以农民身份为基础无偿分配。以农民身份为基础无偿分配。 取得条件取得条件: 1、须经法定程序申请。申请人向集体经济组织、须经法定程序申请。申请人向集体经济组织 提出用地提出用地,集体经济组织同意后报乡镇政府审核集体经济组织同意后报乡镇政府审核,最后由最后由 县政府批准。县政府批准。土地管理法土地管理法第第62条、条、物权法物权法第第 153条。目前条。目前,不需要登记。不需要登记。 2、应确有建造住宅而用地的必要。、应确有建造住宅而用地的必要。 3、应该符合乡镇土地总体规划、应该符合乡镇土地总体规划,尽量利用原宅基尽量

40、利用原宅基 地和村内空闲地地和村内空闲地,面积不能超标。面积不能超标。 2021/3/2639 （二）宅基地使用权流转（二）宅基地使用权流转 我国现行法律禁止宅基地使用权单独流转我国现行法律禁止宅基地使用权单独流转,即即 转让、赠与、投资入股、抵押、出租均不允转让、赠与、投资入股、抵押、出租均不允 许。许。流转可能的情况是流转可能的情况是:房屋继承和宅基地使房屋继承和宅基地使 用权随该地上房屋转让而转让。用权随该地上房屋转让而转让。 宅基地上的房屋所有权移转条件宅基地上的房屋所有权移转条件: 1、受让人只能是本集体成员、受让人只能是本集体成员; 2、农村村民一户只能有一处宅基地、农村村民一户只

41、能有一处宅基地,村民出村民出 卖住房后不能再申请宅基地卖住房后不能再申请宅基地; 3、受让方的宅基地面积不得超过省、自治、受让方的宅基地面积不得超过省、自治 区、直辖市规定的标准。区、直辖市规定的标准。 2021/3/2640 四、宅基地使用权消灭四、宅基地使用权消灭: （一）消灭的原因（一）消灭的原因 1、宅基地灭失的、宅基地灭失的; 2、宅基地使用权被收回。宅基地使用权人不按批准用、宅基地使用权被收回。宅基地使用权人不按批准用 途使用土地途使用土地,如兴办企业或建造商品房等）如兴办企业或建造商品房等）;若是因新若是因新 农村建设规划需要收回的农村建设规划需要收回的,要重新分配或调整宅基地要

42、重新分配或调整宅基地; 3、宅基地的征收、宅基地的征收; 4、抛弃或者长期闲置、抛弃或者长期闲置; 5、宅基地使用权人不复存在。、宅基地使用权人不复存在。 第第四四节节 土土 地地 承承 包包 经经 营营 权权 一、承包经营权的概念一、承包经营权的概念 承包经营权承包经营权指指农户、单位或个人农户、单位或个人 依据承包合同的约定依据承包合同的约定,对于集体所有或者国对于集体所有或者国 家所有的耕地、林地、草地、荒山、滩涂、家所有的耕地、林地、草地、荒山、滩涂、 水面等自然资源进行占有、使用、收益的水面等自然资源进行占有、使用、收益的 权利。权利。 法律依据主要看法律依据主要看农村土地承包法农村

43、土地承包法、 物权法物权法 （第（第124-134条）条） 2021/3/2642 承包经营权的法律特征如下承包经营权的法律特征如下: 1.1.承包经营权的主体为一切农业经营者。承包经营权的主体为一切农业经营者。 家庭承包方式设立的承包经营权主体仍然是家庭承包方式设立的承包经营权主体仍然是 本集体成员本集体成员; ;四荒地承包人不限四荒地承包人不限, ,但但由外人承包由外人承包 的要经过村民会议三分之二以上成员或村民代表的的要经过村民会议三分之二以上成员或村民代表的 同意同意,并报乡镇政府批准。（承包法第并报乡镇政府批准。（承包法第48条）条） 2.2.承包经营权的客体是集体所有的或国家所承包

44、经营权的客体是集体所有的或国家所 有的土地、山岭、森林、草原、荒地、滩有的土地、山岭、森林、草原、荒地、滩 涂等农用地。用途是农用涂等农用地。用途是农用, ,即农、林、牧、即农、林、牧、 渔业。渔业。 4.4.承包经营权是有期限物权。期限届满时归承包经营权是有期限物权。期限届满时归 于消灭。耕地承包期于消灭。耕地承包期3030年、草地是年、草地是30-5030-50年、年、 林地是林地是30-7030-70年年, ,特殊林地还可以延长使用特殊林地还可以延长使用 期。依据法律规定期。依据法律规定, ,承包期满后承包期满后, ,承包人可承包人可 以继续承包。没有重大理由是不能收回承以继续承包。没有

45、重大理由是不能收回承 包经营权的。包经营权的。 3.3.承包经营权由集体组织与承包人通过签订承包经营权由集体组织与承包人通过签订 承包合同的方式设定。一般不需要登记。承承包合同的方式设定。一般不需要登记。承 包使用权的范围、内容等均由承包合同加以包使用权的范围、内容等均由承包合同加以 确定。确定。 二、承包经营权的内容二、承包经营权的内容 ( (一一) ) 承包经营权人的权利承包经营权人的权利（第（第125125条）条） 1.1.对承包的土地等自然资源享有充分的占对承包的土地等自然资源享有充分的占 有、使用、收益权有、使用、收益权, ,不受任何第三人的非法不受任何第三人的非法 干涉。干涉。 2

46、 2、依法流转的权利。家庭承包经营权人在承、依法流转的权利。家庭承包经营权人在承 包期内将承包经营权以转包、互换、转让包期内将承包经营权以转包、互换、转让; ;四四 荒地承包人可以转让、入股、抵押等方式流荒地承包人可以转让、入股、抵押等方式流 转。第转。第128128条。条。 3. 3. 获得补偿的权利。承包期满或因其他原因获得补偿的权利。承包期满或因其他原因 交回承包的土地时交回承包的土地时, ,承包人对其在承包土地承包人对其在承包土地 上种植的林木、果树及没有收割的庄稼上种植的林木、果树及没有收割的庄稼, ,有有 要求获得补偿的权利。要求获得补偿的权利。 承包期间土地被征收的承包期间土地被

47、征收的,承包经营权人也有权承包经营权人也有权 要求获得补偿。要求获得补偿。（第（第132132条）条） 承包经营权流转时承包经营权流转时, ,对提高土地生产能力的投对提高土地生产能力的投 入入, ,有权获得补偿。（承包法第有权获得补偿。（承包法第4343条）条） 4、在承包地上设立地役权的权利。、在承包地上设立地役权的权利。 2021/3/2646 5、对抗发包方非法行为的权利、对抗发包方非法行为的权利;农村妇女农村妇女 承包经营权的保护权利。承包经营权的保护权利。 6、自愿交回承包地的权利。提前半年书、自愿交回承包地的权利。提前半年书 面通知发包方。交回后面通知发包方。交回后,在承包期内不得

48、在承包期内不得 要求承包。承包法第要求承包。承包法第29条条 7、请求办理土地承包经营权登记的权利。、请求办理土地承包经营权登记的权利。 土地承包经营权设立时不登记土地承包经营权设立时不登记,但流转时但流转时 不办理登记不能对抗善意第三人。不办理登记不能对抗善意第三人。 注意最高院注意最高院关于审理涉及农村土地承包关于审理涉及农村土地承包 纠纷案件适用法律问题的解释纠纷案件适用法律问题的解释第第21条条 的规定。的规定。 ( (二二) ) 承包经营权人的义务承包经营权人的义务 1.1.完成承包合同所规定的义务。但由于自然完成承包合同所规定的义务。但由于自然 灾害等不可抗力的原因灾害等不可抗力的

49、原因, ,致使承包合同不能致使承包合同不能 履行或者不能完全履行履行或者不能完全履行, ,可以全部或部分免可以全部或部分免 除承包人的责任。如果承包经营权的设定除承包人的责任。如果承包经营权的设定 有对价有对价, ,承包人有支付对价的义务。承包人有支付对价的义务。 2.2.按约定的方法和用途使用土地。维持土地按约定的方法和用途使用土地。维持土地 农业用途农业用途, ,不得用于非农建设。如不得用于非农建设。如: :不得在不得在 承包地上盖房、建窑、建坟等。承包地上盖房、建窑、建坟等。 3.3.承包经营权人对承包的土地和其他自然资承包经营权人对承包的土地和其他自然资 源负有管理、保护、合理利用义务

50、源负有管理、保护、合理利用义务, ,承包承包 使用权人不得将土地撂荒、弃耕使用权人不得将土地撂荒、弃耕; ;不得给不得给 土地造成永久性损害。土地造成永久性损害。 4、依法交回承包地的义务。承包期内、依法交回承包地的义务。承包期内,承包人承包人 全家迁入设区的市全家迁入设区的市,转为非农户口的转为非农户口的,应该交回应该交回 承包地。承包法不交的承包地。承包法不交的,发包方可以收回。承包发包方可以收回。承包 法第法第26条。条。 2021/3/2649 三、土地承包经营权的取得三、土地承包经营权的取得 （一）自发包方出取得（一）自发包方出取得 这是目前最主要的方式。通过订立土地承这是目前最主要

51、的方式。通过订立土地承 包经营合同而取得。自合同生效时包经营合同而取得。自合同生效时,该权该权 利设立。（物权法第利设立。（物权法第127条）不需要办理条）不需要办理 登记登记,土地承包经营权即能产生。土地承包经营权即能产生。 2021/3/2650 （二）自承包人处取得（二）自承包人处取得 这实质是土地承包经营权的流转取得。该权利可这实质是土地承包经营权的流转取得。该权利可 以转包、互换、转让等方式流转以转包、互换、转让等方式流转,“四荒四荒”地可地可 以出租、入股、抵押等方式流转。以出租、入股、抵押等方式流转。 互换、转让合同一经生效互换、转让合同一经生效,新承包人就取得承包新承包人就取得

52、承包 经营权经营权,但未经登记但未经登记,不得对抗善意第三人。（不得对抗善意第三人。（物权物权 法第法第129条、农村土地承包法第条、农村土地承包法第38条条） 注意注意:依据依据农村土地承包法农村土地承包法第第49条规定条规定,通过通过 招标、拍卖、公开协商等方式获得土地、林地承招标、拍卖、公开协商等方式获得土地、林地承 包经营权的包经营权的,需依法登记取得权利证书需依法登记取得权利证书,才可以将才可以将 承包经营权流转（转让、出租、入股、抵押等）承包经营权流转（转让、出租、入股、抵押等） 2021/3/2651 （三）土地承包经营权的继承（三）土地承包经营权的继承 农村土地承包法农村土地承

53、包法对土地承包经营权的继对土地承包经营权的继 承采取了两种不同的规定承采取了两种不同的规定: 对于对于家庭承包家庭承包的的,林地承包经营权林地承包经营权可以继承可以继承, 耕地与草地耕地与草地等农用地的承包经营权不能继承等农用地的承包经营权不能继承; 只能继承承包收益。只能继承承包收益。 对于对于其他方式承包的承包经营权其他方式承包的承包经营权,在承包期在承包期 内内,承包人死亡承包人死亡,其继承人可以继承。其继承人可以继承。 因为因为,其他方式的承包一般不涉及到农民的其他方式的承包一般不涉及到农民的 土地保障问题。土地保障问题。 思考思考:土地承包经营权是物权土地承包经营权是物权,具有财产性

54、具有财产性,不不 准继承是否有失妥当准继承是否有失妥当? 2021/3/2652 四、土地承包经营权的消灭四、土地承包经营权的消灭 消灭原因有五种消灭原因有五种: 1、期限届满而消灭、期限届满而消灭; 2、因发包人收回土地而消灭、因发包人收回土地而消灭; 有法定情形有法定情形,可以收回承包地。如可以收回承包地。如:农村土地承包农村土地承包 法法第第26条规定条规定,承包人举家迁入设区的市承包人举家迁入设区的市,转为转为 非农户口的非农户口的,承包人未自动收回承包地的承包人未自动收回承包地的,发包人依发包人依 法主动收回土地法主动收回土地,承包人的承包经营权消灭。承包人的承包经营权消灭。土土 地

55、管理法地管理法第第37条规定连续弃耕抛荒二年的条规定连续弃耕抛荒二年的,原发原发 包单位就可以收回发包地。包单位就可以收回发包地。 对于承包人抛荒的承包地对于承包人抛荒的承包地,发包人收回发包人收回,原承包人可原承包人可 以请求返还。司法解释第以请求返还。司法解释第6条。条。 2021/3/2653 3、因发包人调整土地而消灭、因发包人调整土地而消灭 调整土地必须满足三个条件调整土地必须满足三个条件: （1）在承包期内发生自然灾害使承包地）在承包期内发生自然灾害使承包地 严重毁损等特殊情形严重毁损等特殊情形,需要适当调整的需要适当调整的; （2）本集体经济组织的村民会议三分之）本集体经济组织的

56、村民会议三分之 二以上成员或村民代表的同意二以上成员或村民代表的同意; （3）报乡镇政府和县级政府农业部门批）报乡镇政府和县级政府农业部门批 准。准。 4 4、土地因被征收而消灭、土地因被征收而消灭 2021/3/2654 5、土地承包经营权因承包人自愿退回土、土地承包经营权因承包人自愿退回土 地而消灭。地而消灭。 6、承包法死亡无人继承或继承人放弃继、承包法死亡无人继承或继承人放弃继 承而消灭。承而消灭。 第四节第四节 采采 矿矿 权权 一、采矿权的概念和特征一、采矿权的概念和特征 采矿权是指全民和集体所有制单位和公采矿权是指全民和集体所有制单位和公 民个人依照法定的程序取得开采国家所有的民

57、个人依照法定的程序取得开采国家所有的 矿产的权利。矿产的权利。 民法通则民法通则第第8181条、条、 矿产资源法矿产资源法第第3 3、6 6条）条） 2. 2. 采矿权虽是依照行政授权而取得的权利，采矿权虽是依照行政授权而取得的权利， 但是，民事主体在取得采矿权以后，采但是，民事主体在取得采矿权以后，采 矿权人有权安排自己的生产活动，行使矿权人有权安排自己的生产活动，行使 法律赋予的权利，不受任何机关、团体法律赋予的权利，不受任何机关、团体 和个人的非法干涉。和个人的非法干涉。 采矿权具有以下法律特征采矿权具有以下法律特征: 1.1.采矿权是采矿人依行政授权而取得的权利。采矿权是采矿人依行政授

58、权而取得的权利。 采矿权是一项具有排他性的民事权利采矿权是一项具有排他性的民事权利,不是行不是行 政权利。政权利。 二、采矿权的取得二、采矿权的取得 开采矿产资源开采矿产资源,必须申请并办理采矿登必须申请并办理采矿登 记手续记手续,取得采矿权。取得采矿权。 国务院及其主管部门批准开办的全民所有制矿国务院及其主管部门批准开办的全民所有制矿 山企业以及跨省、自治区、直辖市开办的全民所有山企业以及跨省、自治区、直辖市开办的全民所有 制矿山企业制矿山企业,由国务院地质矿产主管部门办理采矿登由国务院地质矿产主管部门办理采矿登 记手续记手续,并颁发采矿许可证。并颁发采矿许可证。 省、自治区、直辖市人民政府

59、批准开办的全省、自治区、直辖市人民政府批准开办的全 民所有制矿山企业民所有制矿山企业,由省、自治区、直辖市人民由省、自治区、直辖市人民 政府地质矿产主管部门办理采矿登记手续政府地质矿产主管部门办理采矿登记手续,并颁并颁 发采矿许可证。发采矿许可证。 乡镇集体矿山企业和公民个人按其所在省、乡镇集体矿山企业和公民个人按其所在省、 自治区、直辖市人民代表大会常务委员会制定的地自治区、直辖市人民代表大会常务委员会制定的地 方条例和规定的程序取得采矿权方条例和规定的程序取得采矿权,或者申请开采国或者申请开采国 家规定实行保护性开采的特定矿种家规定实行保护性开采的特定矿种,由国务院特别由国务院特别 授权的

60、有关主管部门颁发许可证。授权的有关主管部门颁发许可证。 第五节第五节 典典 权权 一、典权的概念一、典权的概念 典权是指典权人以支付典价为条件典权是指典权人以支付典价为条件,而占有、使而占有、使 用和收益出典人的不动产用和收益出典人的不动产,出典人在约定期间内有权出典人在约定期间内有权 回赎其出典财产的一种民事权利。其中支付典价的回赎其出典财产的一种民事权利。其中支付典价的 人称为典权人人称为典权人,将财产交给典权人使用收益的人称为将财产交给典权人使用收益的人称为 出典人出典人,交付的财产称为典物。交付的财产称为典物。 典权具有以下法律特征：典权具有以下法律特征： ( (五五) ) 典权关系终