不同类型公司选址的要求各不同教学文稿.doc

1、精品文档在企业选址的问题上，各类型公司选址的要求与特点在企业运营地点选择方面，很多欧美企业一般遵循 4M(最)的标准。即：第一，把一次性成本降到最低，第二，把运营成本降到最低，第三，把潜在的风险降到最低，潜在的风险很多，包括：恐怖袭击、政府管制等 ;第四，把机会放到最大。高科技、电子、网站类公司选址的要求及特点一、物业所属区位：如果此类公司在市政府所规划的经济开发区， 高科技园区注册的话， 会得到相应的税金方面的减免政策 (三减三免 )，这点也是此类公司选址的重要因素之一。但也有一部分大中型公司在所在省、 市或直辖市的商业圈或中央商务区设立能够体现公司良好形象的办公场所 (总部或驻京办 )。二

2、、交通利达性：绝大多数 IT 公司的员工人数较多，且加班的情况较为严重，所以，此类公司对所要承租物业的交通及地理位置要求较为严格 (即：办公地址距员工住址较近或较为方便 )。三、软硬件设施：1.强电：一般市场上的物业皆要双路共电，且电源系统需达到 220V380V 有的条件。电力供应容量应不低 50VA/平米。2.弱电：办公区域内应保证 820 平米内有一个信息点，信息点包括：语音点、数据点、光纤出口。且应有在 2050 年内可拓展升级的可能。3.网络支持：大厦内应有至少两家以上的网络运营商可供选择，还应具备专线上网、无线上网 (支持迅驰 )。大厦还应设有手机信号覆盖系统即：无屏障系统。4.人

3、性化 -有否空中花园或绿化率的高低：由于此类公司的员工的工作较为单调，大厦如配有空中花园最佳 ;或大厦的绿化率应符合国家标准。5.电梯：部数的多少 (每 33004500 平米 / 吨/ 部)，载重量的大小，轿箱的高矮大小，梯速的快慢 (1.5-2.5-5-7 米/ 秒)，电梯的自动控制或人工控制系统应良好。6.车位：地上、地下车位的总数量多少 (4565 个/ 万平米 )，停车泊位的方便程度(人工控制或电脑控制 )。精品文档精品文档7.建筑风格及结构：风格：大多数 IT 公司较为青睐风格现代、新潮的物业，多为高档玻璃幕墙材质的的外力面。结构：大多数 IT 公司的员工人数非常多，办公密度大，且

4、多希望开放式办公。故要求大厦应是框架结构、框架剪力墙结构。在楼板承重方面：应在 150200 公斤 / 平米，其中转换机房的承重要求就更高了。 在抗震方面：应至少可抗震 78 极。在净层高方面：应在 2.63 米之间，如在个别楼层设有超高层 (LOFT)最佳。8.中央空调及烟感、喷淋：中央空调：分 2 管制、 4 管制、 VAV 系统，后两者更受青睐，但随之而来的是租金的不菲。新风量也是一个较为重要的参数，一般国际标准为 35 立方米 / 人/ 小时，但目前已有 50 立方米 / 人/ 小时这一数字。而且市场上也有了分层供应新风系统，还有了冬季供湿系统。烟感、喷淋：二者布置的密集度也会直接决定

5、客户入住后的二次装修的费用高低。9.交房现状：初装 (简装 )：吊石膏 (铝扣 )、白墙 (壁纸 )、水泥地抹平 (网络地板 )，后者更受欢迎。毛坯：裸房状态则可以满足公司自行装修来体现自身形象的要求。10、户型、面积及价位：户型：由于国内外建筑技术的不断提高和改进，基本上国内从90 年代初至今的大厦及写字楼皆为框架、 框架剪力墙及综合结构， 也就是说户型的开间基本上可以保证至少在 100 平米左右，且大多可以相邻间可以互相连通。 这样的条件是此类公司对基本要求。基本上可以解释为：开间的伸缩范围大。面积：根据各公司的情况，它们对面积的需求完全取决于其业务拓展方向。价位：此类行业小型公司要求的价

6、位应在￥ 13/ 天 / 平米 (含物管费 )，相应的面积也在 30500 平米之间 ;此类行业中型公司要求的价位应在￥ 24/ 天/ 平米 (含物管费 )，相应的面积也在 5005000 平米之间 ;此类行业大型公司要求的价位应在￥ 4/ 天/ 平米 (含物管费 )以上，相应的面积则很大，通常半栋、整栋或多栋园区等。精品文档精品文档11.关于内资外资公司的租买问题：通常情况下，不管是内资还是外资公司凡是要购买写字楼或大厦， 说明其公司的业务将在本地进行长远发展。 在本地租用写字楼或大厦的公司，则说明其公司在本地的业务还在尝试性发展。12.物业管理公司： 通常分国内 (专职专业的和开发商自设的

7、 )、国际型物业管理公司。其中国际型物业管理公司作大厦的物业管理顾问较受欢迎。13.在全球，高科技跨国企业选址都会考虑五大因素：靠近大学、科研机构，有充足的科研人才 ;良好的基础设施，交通便利、通讯发达 ;环境开阔，有良好的人文环境，便于信息沟通和国际交往 ;法律咨询、物业、策划等服务性机构比较完善 ;制度环境、管理的国际化程度比较高。教育类公司、机构对欲租( 购) 写字楼的要求一 .区位：此类公司一般根据所教授专业及科目的受众群分布来选址，没有其他较为特殊的要求二 .交通利达性：绝大多数此类公司的学员人数较多，所以，此类公司对所要承租物业的交通及地理位置要求较为严格。 公交线路的多少， 是否

8、紧邻环路， 开车是否方便等。三 .硬件设施：1.建筑风格及结构：这类公司机构基本分A、 B 两类：A，内外资公司关于企管、策划、语言、MBA 等方面培训 (高端客户为其学员 )风格：大多数此类公司较为青睐风格现代、 新潮的物业， 多为高档玻璃幕墙材质的的外力面。结构：大多数此类公司的学员工人数不一定很多 (只因学费高 )，但多希望 35 人一班 (有独立且封闭的小房间 )。故要求大厦应是框架结构、框架剪力墙结构。在楼板承重方面：应在 150200 公斤 / 平米。在抗震方面：应至少可抗震 78 极。在净层高方面：应在 2.63 米之间。对层高无特殊要求。B，内资机构关于成人教育、语言等(中低端

9、客户及学生为其学员)精品文档精品文档风格：大多数此类机构主要考虑运营成本 (因其所收学费不高，利润较低，所以不会选择高档大厦或写字楼 )，故风格陈旧、楼龄较长的物业，多为普通砖石外力面。结构：大多数此类机构的学员人数非常多，就学密度非常大 (这样会提高利润 !)，且多希望开放式办学。 故要求大厦应是框架结构、 框架剪力墙结构， 一般砖混也可。至于楼板承重方面和抗震方面没有 (资格 )特殊要求，不是危房即可。对层高无特殊要求。2.价位和面积：一般 A 类公司的租金预算较高￥ 3.5/ 天平米 (含物管费 )以上，租赁面积应在 300 平米左右至数千平米 ;一般 B 类机构的租金预算较低￥ 12.

10、5/ 天/ 平米 (含物管费 )，租赁面积应在 500 平米左右至数千平米。3.车位：数量无特殊要求，或要求不是很高。4.关于内资外资公司、机构的租买问题：通常情况下，不管是内资还是外资公司凡是要购买写字楼或大厦， 说明其公司的业务将在本地进行长远发展。 在本地租用写字楼或大厦的公司，则说明其公司在本地的业务还在尝试性发展。旅游、贸易、汽车、运输类公司对欲租( 购) 写字楼的要求旅游业：这类行业主要指旅行社， 大多数此类公司希望所租赁的物业能有易见性(商铺 )。这样可以达到招揽客户目的。因为公司实力的大小，所以租金预算、承租面积大不相同。贸易行业：这类行业无特别行业特点，因为公司实力的大小，所

11、以租金预算、承租面积大不相同。 一般外资公司会在乙级以上写字楼或大厦驻扎， 这样可以体现公司形象。汽车行业对欲租 ( 购) 写字楼的要求这类行业大致可以分为： 汽车制造业和汽车销售业。 前者由于政府限定， 必须在郊区置业 (买地或租地自建厂区 )。后者由于统属销售行业，必须在交通方便、高消费商业圈置业 (大多以租赁形式为主 )。下面是对汽车销售行业需求物业的要求进行描述：1.区位：环路、主路、主要街道及各高消费商业圈。精品文档精品文档2.户型、建筑风格及结构：风格：大多数此类公司较为青睐风格现代、 新潮的物业， 多为高档玻璃幕墙材质的的外力面 (易于展示 )。须临街商铺或汽车交易市场。结构：大

12、多数此类公司青睐大开间结构。 故要求物业应是框架结构、 框架剪力墙结构，且对柱距的要求也极为严格 (至少大于等于 10 米)。在楼板承重方面：应在 150200 公斤 / 平米。在抗震方面：应至少可抗震 78 极。在净层高方面：应在 3 米左右，如在个别楼层设有超高层 (LOFT)最受欢迎。3.价位和面积：通常这类公司的租金预算较高，只因旺铺难求，且适合的物业极少，不花重金岂能获得 至少要在￥ 7/ 天 / 平米 (含物管费 )以上。承租面积至少应在 300 平米左右至数千平米。4.关于内资外资公司、机构的租买问题：通常情况下，不管是内资还是外资公司凡是要购买商铺， 说明其公司的业务将在本地进

13、行长远发展。 在本地租用商铺的公司，则说明其公司在本地的业务还在尝试性发展。前者居多。运输行业对欲租 ( 购) 写字楼的要求这类行业主要指物流行业，大多这类行业比较希望在临近机场的郊区驻扎 (这也是行业特性 )。这类行业内外资公司皆有， 租金预算较低￥ 1-2/ 天/ 平米 (含物管费 )，但承租面积就比较大了 数千平米。且对物业的硬件要求也较高：大多数此类公司青睐大开间结构。故要求物业应是框架结构、框架剪力墙结构，且对柱距的要求也极为严格 (至少大于等于 10 米 )。超高层的厂房最受欢迎。律师、会计师、咨询、评估行业租赁选址特点据调查显示，目前北京律师事务所、会计师事务所、咨询公司、评估公

14、司，这类具有行业特性的企业在选择办公场所方面有着独特的需求。 主要体现于对物业所在城区、以及办公场所所在的位置、房间状况、交通情况等多方面的特殊要求。以下是这类公司选择办公场所需求的特点明细。城区分布：据不完全统计显示，目前所在北京市的律师事务所、会计师事务所、咨询公司、评估公司，选择的办公城区大多分布于北京市两大商业聚集区 朝阳区和海淀区。 由于部分公司需要离政府有关部门及稳定客户群近的原故， 则分别分布于中心城区，例如：东城、西城、宣武、崇文，少量公司企业分布在其他区域。精品文档精品文档律师事务所、会计师事务所选择办公场所的特点对物业的要求： 此类公司在选择办公场所时对所选物业的外观、 房

15、间格局、房型有着不同的要求。 律师事务所和会计师事务所由于拜访量较大的原故， 在选择物业的同时比较注重物业的整体形象 (例如：外观新颖、大堂气派 )，选择办公间时则比较注重房间内的隔间数量和房间的方正程度 (因为此类型公司单独办公性和保密性较强，需要单独房间的数量相对较多，公共办公区大小要求则不是很严格 )。而咨询类公司和评估类公司对房间内的需求则刚好相反，此类型公司需要较大的公共办公区 (以便更好的互动、沟通 )，对独立办公隔间的数量要求不那么严格。其他特点：律师事务所、会计师事务所、咨询公司、评估公司在装修风格上都具有相同之处。以上类型公司在装修风格上主要突出稳重、大方的特点 (墙面一般为

16、白色、黄色、深蓝色，正规的白灰色吊顶，和深色地毯 )。电话需求：此类公司在电话需求上， 由于业务联系及业务开展方面主要以电话拜访、电话沟通的形式进行，因此对电话数量的需求会比一般性质的公司大。车位需求：此类型公司有着办公人数多、人均收入高、私有车辆多的特性，所以对物业的车位数量方面也有着相应的要求 (一般租赁 1000 平米左右办公间的公司，所需的车位数量大约在 20 个左右 )。交通方面：由于此类公司员工经常外出、 拜访人群较多， 所以在选择物业时会相当注重物业所在的位置和周边交通情况。 一般选择的位置都会在所选城区的商业核心区或重要交通枢纽地段 (比如：朝阳区的东四十条商圈、朝外商圈、 C

17、BD核心区、东长安街商圈，海淀区的中关村大街、苏州街、知春路、公住坟等中心商务区 )。咨询、评估公司选择办公场所的相关特点此类型公司在选择办公场所时需求的条件与律师事务所、 会计师事务所所要求的大同小异，地段一般也分布在朝阳区、海淀区、和中心城区 (如东城、西城、崇文、宣武 )。选择物业时，国内公司一般以中档 (乙级 )物业为主，少量公司租用高精品文档精品文档档 (甲级 )物业。外资公司则多以办事处的形式，租用成熟商业区的高档 (甲级 )物业。在写字间的装修上， 咨询、评估公司则与律师事务所等行业的风格不大一样。 由于咨询、评估公司的特性就是电话沟通、 网络业务，由此得知这类公司在电话数量、网

18、络布线方面有着较大的需求。 由于公共办公人数较多的原故， 因此对房间的开间程度也有着很大的要求。 咨询、评估公司所装修的房间一般呈大开间、 隔间较少、装修风格传统正规。金融类公司选址特点保险公司：一般分为中资保险公司、 中外合资保险公司、 外资保险公司和保险经纪类公司。在京中资保险公司的总部有一部分已经投资建楼，如平安保险、 人寿保险、泰康人寿等，分部的设立一般会选择在交通便利的乙级楼中面积从 1000-3000 平米左右，最终成交价在￥ 3 左右。中外合资和外资保险公司一般都分布在东二、 三环的甲级写字楼中， 其中东方广场最多 (中英人寿、中意人寿、中美大都会人寿、瑞士再保险公司等 )，国贸、燕莎中心、亮马大厦、京汇、盛福大厦等甲级写字楼内均有分布。合或外资保险公司在近期一般不会像中资公司那样广设分部， 但在中国的外资或合资保险公司有相当一部分是在上海、 天津、广州等城市率先设立了办公地点， 还没有进入北京，所以在近一两年中还是有计划在北京能够设立办事处或分部的，面积也多在1000-3000 平米不等，因保险经纪公司的规模大小不一，从 “南银 ”这类甲级物业到商住公寓都有这类公司的分布， 面积大多在 400 平米以下，所以不做重点开发。证券公司：这类公司在北京分布面较广， 所选物业类型也是复杂多样， 多在乙级写字楼、底商、独楼中分布