上海物业管理企业面临问题分析_4155.doc

1、1.不悔梦归处，只恨太匆匆。2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通

2、通了。8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4. 方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5. 方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6. 方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”上海物业管理企业面临问题分析上海物业管理企业近3000 家，再

3、加上 保安、保洁、绿化等一些专业公司也分羹于物业管理这一行业，使得整个行业的竞争甚是激烈，而新劳动合同法生效实施和每年提高的最低工资，劳动密集性的物业公司管理费钢性收入不不面对日趋向上的弹性成本。面对激烈的市场竞争、成本增加的巨大压力和业管理市场的分工细化，物业管理企业可谓“逆水行舟，不进则退”。物业理企业面临生存问题，已经是不争的事实。上海的物管企业，身处改革开放沿的国际大都市，其面临的问题与其它城市的物业管理企业，有共性，亦有个性，在此，就上海物业管理企业面临的问题，笔者提出自己的观点看法，以交流。的得物管前其籍一、物业管理成本高，却面临物业管理低收费据中国社科院 2006 年的一个统计，

4、截止到2005 年 12 月中国消费最高的城市前 30 位：中国目前消费最高的城市就是上海（港澳台不计），在世界排行18 位，北京排名第 22 位。以上海消费指数为1，北京为 0.95 ，深圳为 0.93 。而上海市居民在物业管理方面的消费相对北京、深圳而言，却没有明确高出 。笔者可以举一个例子， 1997 年 12 月 1 日起实施至今的深圳市物业管理服务收费指导标准中，政府指导价最高为 4.50 元/ 平方米，最低为 2.60 元 / 平方米。而上海市 2005 年实行的上海市住宅物业分等级收费管理暂行办法的最高收费也只有 2.3 元，最低收费不限。虽然上海的物业管理企业如果提供的服务超过

5、了等级收费项目的范围，可以适当提高，但也是非常有限的。上海物业管理企业的运营成本相对与全国其它城市的物业管理企业，运营成本可能更高。以员工公资支出为例， 2007 年度，北京市的最低工资标准为 730 元，上海市的最低工资标准为 850 元，深圳市的最低工资标准为 810 元。而今年四月份刚刚调整的 2008 年度的上海市的最低工资为 960 元。最低工资标1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。4

6、.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5.方茴说：“

7、那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4. 方茴说：“可能人总有点什么事，是想

8、忘也忘不了的。”5. 方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6. 方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”准继续引领全国。另外，上海社会保险交纳标准相比较其他城市，也是明确偏高的，按照 2007 年的社会保险交纳要 求，上海企业必须为员工承担其工资的43%作为社会保险费用（包括失业、医 疗、养老、住房“四金”）。所以，从企业用工成本角度讲，上海物业管理公司在工资及员工保险方面的支出，相对于 与其他城市，是比较高的。由于上海低收费未能及时解决，已经导致一

9、些规模 较小的老小区，物业管理公司无奈“抛盘”，上海一些老小区相对较多的区， 已经出现几十个无人管理的楼盘，给业主的正常生活造成极大的影响，这一问 题，已经受到上海市政府有关部门的重视。二、商品房与售后公房收费标准不统一、同一服务标准不同收费上海市在改革开放前期建设了一些公房，出租给居民居住，这类公房自年起被允许上市交易，当时每年交易量不过几千套。随着二手房市场 的升温，近几年售后公房上市交易量迅速增加，现在一年已有5、6 万套的成交 量。但收费标准却不是市场化的，按照上海市地方政府主管部门的有关规定， 售后公房的物业管理费每月10.5 至 19.5 元不等，另外再加上保安、保洁费用，100多

10、平米的房子最多也不过30 几元。经徐汇区房地部门测算，目前徐汇区公房和售后公房物业管理费平均每平方米为 0.23 元，商品房 ( 不包括设备运行 费)平均物业收费为每平方米 1.10 元，公房和售后房物业管理费仅为商品房的1/5 。商品房与售后公房往往在一个小 区内，一个小区肯定是一样的服务，但物业管理费却有五倍之差，矛盾可想而知。另外，售后公房维修基金也实行单独 的管理，与商品房的维修基金交纳标准、使用范围亦不一样。售后公房的物业管理费收费偏低，物业管理水平由此无法提升，服务质量的下降又频频导致居民拒付物业费，是困扰售后公房的“恶性循环”问题：业主不满服务，拒交或欠交物业费，而公房的物业费低

11、、需要的维修资金又高导致“收支不平衡”，物业公司难以维系日常运作，管理能力更加低下，服务更不能令业主满意。1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却

12、算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几

13、米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4. 方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5. 方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6. 方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”三、

14、物业管理企业良莠不齐、分化日益严重近两年，城市房地产开发如火如荼，大量物业入市，以上海为例，根据“网上房地产网”资料 , 上海 2007 年 4 月份一手房住宅销售16713 套 , 面积1986617 平方米。从这一数字可窥 2007 年一手房成交总量，而这些入市的房屋面积，也正是市场对物业管理服务需求的反映，而这些新增物业的物业管理服 务，大多花落一级物业管理企业。原因是：在大中城市，经过20 年的行业发展，物业管理企业的品牌效应日益显现，业主逐渐表现出对一级物业管理企业的认 可，聘请知名的物业管理企业，也是开发商楼盘购销大卖点之一；二是由于我 国目前仍然实行物业管理企业的资质管理，由于受

15、接盘面积的限制，一些新开 的大型社区，三级的物业管理企业也只能望盘兴叹，甚至二级资质的物业管理 企业，由于不能管理 30 万平方米以上 的住宅项目，受到接盘的限制，也已经是平常事，如上海康城、中远两湾城只能一级物业管理企业管理。在上海，绝大 部分国家一级物业管理企业的老总，都为接盘忙的不亦乐乎，而小的物业管理 公司，特别是三级资质的物业管理企业，却在为生存而奔波，笔者在上海所熟 知的一些三级物业管理企业，几年来，管理面积一直是原地踏步走，生存压力 也日趋严峻 -个简单而朴实的原因就是老的楼盘在物业管理费无法提高的情 况下，管理成本提高，盈利空间遭到挤压，而不能接到新楼盘，就没有新的利 润空间。

16、所以，这一行业的两极分化更为严重，适用的各行业的“二八”定律 将在物业管理行业愈演愈烈。作为物业管理企业，只有两条路：一是做强做大 建品牌的阳光大道；二是竞争日趋激烈的市场中勉强生存，直至在激烈的市场 竞争中被无情淘汰。四、业主权利意识强，物业公司日益面临纠纷繁多样的物业管理纠纷上海作为国际化大都市，业主整体素质相对较高，法律意识、权益意识相对较强，又加之物业管理起步晚、不成熟，业主与开发商、物业公司、业委会、政府主管部门纠纷不仅类型多、形式新，亦大有蔓延之势。就物业公司而言，1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己

17、的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一

18、个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上

19、丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4. 方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5. 方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6. 方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”特别是管理住宅的物业管理企业，不得不对面繁琐多样的各类物业管理纠纷。比如说物业管理服务收费标准之争、服务品质之争、物业公共部位之争、业主人身财产损害之争，有些是业主的正常维权，有些则是业主或业委会的不当要求，但物业公司却不得不为

20、此消耗大量的时间精力，使得正常的物业管理服务受到影响。以上海玉佛城小区为例，由上实物业管理（上海）有限公司管理，上实物业自 1997 年 8 月为小区服务以 来，先后为玉佛城小区获得上海市物业管理优秀住宅小区、上海市文明小区、全国物业管理优秀示范小区称号，并先后六次为小区业主也降低物业管理费，积极为业主解决开发商遗留问题，但就这样一个物业管理公司，却遭到业委会、个别业主的失实诋毁，甚至被多次被业主告上法庭，虽然业委会、个别业主的“要求”并未得到法院的支持，但玉佛城小区却陷入了无休止的诉讼之中，物业公司的管理服务受到严重影响。从一定意义上讲，物业管理纠纷出现，是物业管理行业发展成熟道路上不可逾越

21、的，也从一个侧面反映了公民法律意识的提高，但由于目前物业管理方面的法律、法规不完善，物业管理纠纷最后的发展结果难以预料，物业公司面对这样的纠纷，不仅费时、费力，且往往要对面媒体的负面报道，而工作陷于被动，从而影响整个行业在公众心目中的形象。五、各种形式“自管”出现，行业发展出现新问题2007 年 10 月 1 日物权法生效，其明确了业主自管模式，上海的业主自管有了一定的发展，也暴露了一些问题，并引起了社会各界的关注。目前，上海 市楼盘自管的情况大致有以下两种形式：一是业委会成为物业管理活动的主导，物业公司成为执行者，以上海市三湘世纪花城为例，业主委员会成立了业主管理委员会，由小区业主自愿报名参

22、加，来决定小区的各项管理事项，而聘请的新的物业管理公司，实际上成为执行者；二是纯粹的业主管形式，主要是一些老的小区，物业管理公司由于入不敷出，退出小区后由业委会自行管理，一般存在于规模小的、开发早的老小区，比如说上海市长宁区的星火大厦，在业委1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。5.这些孩子都很活

23、泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼