重庆房地产市场监测周报(20140303-20140309)pptx

1、日期地点，微软雅黑16号 重庆市场监测周报第11期 | CRIC重庆机构 20140310| Part1 宏观市场背景. 4 Part2 周度整体市场运行.10 Part3 周度新开盘追踪. 18 Part4 标杆企业动向. 25 目目 录录 本期导读本期导读 2014年楼市调控思路:对不同城市实行分类 调控 土地市场：本周商住类土地供应仅3宗，其中巴南区 民主工贸园组团D地块值得关注，开发体量8.1万 方，容积率1.05，楼面价4476元/平方米；成 交1宗，位于南坪组团，建筑面积3.3万方，成 交楼板价4899元/平方米，成交单位首信地产 商品房周度供应：本周供应量约24万方，成交约 31

2、万方，成交价格为7427元/，本周市场 供应仍在低位，成交量价齐跌 新开盘供应：本周新推项目楼盘7个，去化率40%。 本周市场供求大幅下滑，开发商谨慎推盘，筹备“金三 市场” 品牌房企动态：以春交会为主题，如金科 PART 1 宏观市场背景 p全球经济 p国内行业大事 p重庆行业动向宏观市场背景 全球经济环境 p英美房产税以地方税方式征收 从英国官方查询到的税务资料显示，此项税收每年征收，与国人熟悉的按照应税总额乘以 税率计算纳税额不同，英国的房地产税按照“对号入座”的形式按照总量核定征收。 尽管这样的税收工具对于炒房者具有震慑作用，但实际操作过程中依然存在不少难点。房 产估值正是其中之一，目

3、前，英格兰和苏格兰的房产估值还是1991年的水平。如果要对各 地房屋估值保持实时更新，其工作量可想而知。尽管如此，每档估值对应的税金每年却是 浮动的。 p 美元兑人民币今日中间价报6.1312 上调111个点 中国外汇交易中心周一（3月10日）公布数据显示，美元兑人民币3月10日中间价报6.1312， 较上周五上调111个点；上周五中间价报6.1201；今日（3月10日）开盘跳涨至6.1554， 上周五收盘报6.1260。 2014年3月10日银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币6.1312元，1欧元对 人民币8.5129元，100日元对人民币5.9333元，1港元对人民币0.79

4、004元，1英镑对人民币 10.2600元，1澳大利亚元对人民币5.5415元，1加拿大元对人民币5.5191元，人民币1元对 0.53446林吉特，人民币1元对5.9451俄罗斯卢布。 行业动向全国 p2014年楼市调控思路:对不同城市实行分类调控 3月5日，国务院总理李克强所作的政府工作报告提出，要完善住房保障机制，创新政策性 住房投融资机制和工具。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住 房供应，抑制投机投资性需求。 中国房地产学会副会长陈国强表示，从2013年以来，决策层已明确的释放出“保障性住房 由政府提供，商品房等多层次需求交还市场”的双轨制住房供应体系。这也就意味

5、着政府 将放开对部分市场的行政调控力度，此前“一刀切”的行政调控政策或逐渐淡出，取而代 之的是对各地楼市的分类调控管理。 p业内解读住建部长双向调控涵义：基本表明五大方向 一是长期和短期的“双向调控”，即坚持房产税、不动产统一登记、农村土地入市等“长 效机制”的稳步推进和落地，与此同时，短期内坚持“限贷限购”不放松。 二是供应和需求层面的“双向调控”，即在坚持抑制投机性需求的同时逐步增加市场供应。 三是保障与市场的“双向调控”，坚持保障与市场相结合的调控大方向。 四是不同类型城市的“双向调控”，对国内房地产市场发展情况不同的城市不再实行“一 刀切”，对于房价上涨较快的一二线重点城市与市场供应相

6、对饱和的三四线城市区别对待。 五是增量与存量的“双向调控”，搞好增量房市场的同时，盘活存量房市场，激发存量房 市场的活力，充分发挥其对市场的稳定作用。 行业动向全国 p土地管理法大修方向初定 修订四主要内容 2月15日3月15日，北京市具有共有产权性质的自住型商品房已经开始第二批申报；与 此同时，2月17日、18日，广东和广西分别召开相关会议，明确将研究共有产权住房的开 发建设、供应方式和产权划分等政策，建立共有产权住房制度。 据知情人士推测，在中央大力主张推广共有产权住房的前提下，预计未来珠三角等沿海城 市，或许会是下一批推出共有产权房的地区，极有可能会借鉴北京和深圳的经验。 p两会：短期给

7、房地产行业定心丸，长期提供需求支撑与指明方向 3月5日上午，国务院总理李克强在第十二届全国人大二次会议上做了政府工作报 告，。从房地产行业的角度出发，2014 年，我们认为主要有以下9 大关注点： 1、要保经济7.5%的既定增速，2014年房地产行业必将保持稳定 2、货币保持总量稳定，推进利率市场化，成本上升致房贷紧张恐难改变 3、理顺中央与地方的财、事权关系，降低地方土地财政依赖 4、房地产税立法加快，建立房地产市场调控长效机制 5、以消费促进内需，养老、旅游、文化等细分产品或迎来机遇 6、推进以人为核心的新型城镇化，给未来房地产发展提供有力支撑 7、单独二孩政策纷纷落地，短期带来改善住房需

8、求长期延续人口红利 8、首次提出宏观调控差别化，未来房地产市场调控更加市场化 9、保障性住房目标更加客观，措施更加落地，有利房地产市场持续稳健发展 行业动向重庆 p重庆申请设立自贸区 将成西部商业中心 3月5日，全国人大代表、重庆市长黄奇帆在参与审议政府工作报告时建议，请国家支持重庆建 立自由贸易区，初步构想面积为40平方公里。 两江新区党工委副书记、管委会副主任汤宗伟介绍说，重庆自贸区初步构想范围是基于现有保 税港区实施“一园三片区”布局。具体来讲，就是以两路寸滩保税港空港功能区、悦来商务区 为载体的北部片区；以西永综保区和团结村铁路口岸为载体的西部片区；以两路寸滩保税港水 港功能区和果园港

9、为载体的东部片区，总面积约40平方公里。 p茶园新规划出炉 打造南城核心新都会 据悉，东起通江大道，西止黄明路；南从莲池路，北至兴隆路；广福大道则从中间穿越而 过，这就是未来茶园新区的最核心。 根据规划概念，新都会综合体将被划分为中央休闲区、生态商务区、山地居住区、政府办 公区、都市公园区、滨河区6大板块，着力打造一个生态智慧、聚集百万人口的新型城市 副中心。 新都会的车流将主要集中在通江大道沿线地块，为了最大程度地在新都会中央休闲区、生 态商务区，即步行保护区域实现人车分流，茶园新区管委会将在步行保护区域外围建立地 下车行廊道，让机动车刚一驶入新都会就能直接进入地下行驶。 PART 1 宏观

10、市场背景p土地市场 p新办预售 p整体成交 周度整体市场运行 土地供应 本周供应商住类土地3宗，土地面积9.6万方，可开发体量14.02万方，平均容积率 2.5，出让总金额4.9亿元，楼面价3027元/ 。 3月3日-3月9日土地市场供应明细 序号土地位置用途 土地面积 建筑规模 容积率 综合出让金净地单价楼面价 报名截止时间 （）（） （万）(万/亩)(元/) 1 渝国土房管告字20146号巴南区民 主工贸园组团D标准分区D6-4-1/06 宗地 二类居住用地7743081301.51.053639331334264476 2014.3.5- 2014.325 2 渝国土房管告字20146号

11、九龙坡区 大杨石组团O分区O-2-7/03号宗地 二类居住用地、 商业用地 10470261752.5889056606463396 2014.3.5- 2014.325 3 渝国土房管告字20146号江北区唐 家沱组团E分区E25-1/04号宗地 R2/A2(二类 居住用地兼容 文化设施用地) 8178327164.0395132208521208 2014.3.5- 2014.325 4 渝国土房管告字20146号两江新区 龙兴组团A标准分区A18-1/01号（部 分一）地块 二类工业用地 170315011922050.742920168003360 2014.3.5- 2014.325

12、 5 渝国土房管告字20146号两江新区 龙兴组团A标准分区A18-1/01号（部 分二）地块 二类工业用地 254675178272.50.76418168006360 2014.3.5- 2014.325 6 渝国土房管告字20146号两江新区 龙兴组团A标准分区A18-1/01号（部 分三）地块 二类工业用地 63990447930.71613168048360 2014.3.5- 2014.325 7 渝国土房管告字20146号九龙坡区 走马功能区分区18-10/01号（部分1） 宗地 一类物流仓储 用地、二类物 流仓储用地 129642592821314675721507 2014.

13、3.5- 2014.325 8 渝国土房管告字20146号九龙坡区 走马功能区分区18-8/01号（部分2） 宗地 一类物流仓储 用地、二类物 流仓储用地 188733774622170766531575 2014.3.5- 2014.325 9 渝国土房管告字20146号九龙坡区 走马功能区分区18-10/01号（部分4） 宗地 一类物流仓储 用地、二类物 流仓储用地 134572691421366676727508 2014.3.5- 2014.325 10 渝国土房管告字20146号九龙坡区 走马功能区分区18-7/01号宗地 一类物流仓储 用地、二类物 流仓储用地 7177914355

14、826805632036474 2014.3.5- 2014.325 合计2234966 178960 9 1.77111840152699961222 地块位置分布 1 序号土地位置用途 1 渝国土房管告字20146号巴南区民主工贸园组 团D标准分区D6-4-1/06宗地 二类居住用地 2 渝国土房管告字20146号九龙坡区大杨石组团 O分区O-2-7/03号宗地 二类居住用地、商业用地 3 渝国土房管告字20146号江北区唐家沱组团E 分区E25-1/04号宗地 R2/A2(二类居住用地兼容 文化设施用地) 2 3 土地成交 3月3日-3月9日土地市场成交明细 本周商住类土地成交仅1宗，成

15、交土地面积0.77万方，可开发体量3.3万方，容积率 4.3，成交总金额1.63亿元，楼面价4899元/，溢价率73.77%。 序号土地位置用 途 土地面积 （） 建筑面积 （） 容积率 成交价楼面价 溢价率 竞得单 位 (万元) （元/） 1 渝国土房管告字20144号南岸区南坪组团 J分区J1-5-1/03地块 二类居住7738332734.316300489973.77% 首信地 产 合计332734.316300489973.77% 地块位置分布 1 序号土地位置用 途 1 渝国土房管告字20144号南岸区南坪 组团J分区J1-5-1/03地块 二类居住 周度市场情况供应 重庆主城区（

16、整体）周度供应走势 p 本周（3.3-3.9）期间，重庆市场新办预售23.84万方，本周市场供应仍在低位，“金三” 市场尚未显现。 p 本周市场供应与上周基本持平， “金三”市场尚未显现，主要是各大房企目前正在筹备 后期市场，目前推盘尚未加快。 本周市场供应23.84万方，市场供应仍在低位 周度市场情况整体价格 p 本周（3.3-3.9期间）共成交30.85万方，环比下降32.11%，成交大幅下降。 p 重庆商品房成交均价7427元/平米，环比下降1.05%，价格小幅下降。 本周商品房成交30.85万方，成交价格7427元/，成交量大幅下降 重庆主城区商品房周度成交量价分析 周度市场情况区域量

17、价 p 本周（3.3-3.9期间），渝北区成交8.95万方，虽有一定程度回落，但区域排名仍居第一。九龙 坡区成交量超越南岸区，排名第二，其次依次为南岸区和沙坪坝区，成交量均不到4万方。 p 本周主城各区商品成交价格涨跌不一，其中价格上涨较为明显的区域为江北区，环比上涨2200 元，下跌较为明显的是北碚区和九龙坡区，价格下跌1000元，其余区域价格上涨下跌不明显， 比较企稳。 本周渝北区成交量仍居第一，成交结构影响江北区成交价格上涨2200元，涨幅区域第一 (2.24-3.2)成交面积7.786.564.29.782.67.064.51.321.64 (3.3-3.9)成交面积3.973.752

18、.338.951.675.742.341.190.92 (2.24-3.2)成交价格7712566565088659717878985897108807154 (3.3-3.9)成交价格8336511987588459606967976353105007226 南岸区沙坪坝区江北区渝北区北碚区九龙坡区巴南区渝中区大渡口区 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 0 2 4 6 8 10 12 万方 本周（3.3-3.9）重庆主城区商品房区域成交量价对比 周度新开盘追踪 周度新开盘分布 保利 江上明珠 天王星铂晶 城 隆鑫爱琴海 都灵态度 首创光和城

19、 汇祥林里3000 青橙267 周度新开盘整体认购 数据来源：CRIC重 庆机构人工采集 p3.3-3.9期间，重庆市场新开楼盘7个，新增供应套数813套，供应房源以小高层为主，本周市场供应量环比大幅 下滑62%。 p本周开盘当天整体认购率40%，较上周环比上涨9%，开盘去化与近几周平均水平相当。 p本周都灵.态度首次开盘，去化率67%，成交较好。项目位于巴南区府旁，刚需小户型产品性价比高，产品单价低 、总价低、大大降低置业门槛，加之龙洲湾板块内房企云集，区域规划发展未来情景好，附加值高。本周滞销项目 ：首次光和城（24%），项目位于沙坪坝区西永微电园旁，项目多次开盘热销后，价格上涨幅度较大，

20、导致产品滞 销。 本周重庆市场商品房供应量大幅下降，环比下降62%；整体认购40%，超越近几周平均去化水平 商品住宅近几周开盘当天去化情况 近八周平均去化率38% 推出套数50912921828105168119992153813 成交套数 331252879181383955669327 开盘成交率65%20%48%17%36%48%31%40% 12.30-01.051.06-1.121.13-1.191.20-1.262.10-2.162.17-2.232.24-3.23.3-3.9 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 500 1000 1500 2000

21、2500 周度新开盘详情 区域推盘时间项目名称楼栋信息物业形态 推出套 数（套） 销售 套数 （套） 开盘当 天去化 率 推出 面积段 套内销 售均价 （元/ ） 折后套 内均价 （元/ ） 优惠情况 沙坪坝区2014-2-28天王星铂晶城 1、2号楼部 分） 小高层813746% 38.91- 138.34 70776269 持VIP卡交6千元抵2万元+9.8 折；普卡升级9.8折；开盘当 天9.9折；按时签约9.9折；一 次性9.8折，按揭9.9折。 沙坪坝区2014-3-1首创光和城1-3号楼高层2165124% 32.86- 55.2 82167727 电商交6千元抵1.5万元；当天

22、认购9.9折；一次性9.7折，按 揭9.9折。 江北区2014-3-2保利江上明珠22号楼部分电梯洋房241042% 86.15- 174.82 1570813345 一次性9.7折，分期9.9折，按 揭9.9折；持VIP卡9.5折；开 盘当天9.4折；“天籁童 声”9.9折；老带新优惠1千元； 按时签约9.9折；老业主9.9折。 渝北区2014-2-27 汇祥林里30009、11号楼电梯洋房842732% 105.96- 159.28 104229026 持VIP卡9.9折；开盘当天9.8 折；一次性9折，按揭首付3 成以上9.2折，按揭首付6成以 上9.1折；按时签约9.8折；老 业主9.

23、9折。 巴南区2014-2-28都灵态度 1、2号楼部 分 高层15410367% 平层： 45.83- 63.28 跃层： 49.66- 52.02 平层： 8792 跃层： 9643 平层： 7294 跃层： 8008 开盘优惠2万元；持VIP卡9.2 折；当天认购9.8折；按时签 约9.8折；一次性9.5折，分期 9.8折，按揭9.8折。 北碚区2014-3-1隆鑫爱琴海2号楼部分）小高层24625% 61.93- 76.24 77997565一次性9.6折，按揭9.7折。 大渡口区2014-3-1青橙267单体楼高层2309340% 28.22- 77.27 86838127 交3.5

24、千元购30以下抵1万 元，30-60以下抵2万元， 60以上抵3万元；一次性 9.8折，分期9.85折，按揭9.9 折；特价房源9.8折（7、8、 13、14、29、30F）。 开盘时间楼栋信息产品类型 推出套数 （套） 销售套数 （套） 去化率 热销户型 面积区间 （） 折后均价 优惠情况到访情况 （）（元/） 2014-3-8 1、2号楼部分 （1号楼跃层、 2号楼平层） 高层15410367%63 平层： 45.83- 63.28 跃层： 49.66- 52.02 平层： 7294 跃层： 8008 开盘优惠2万元； 持VIP卡9.2折； 当天认购9.8折； 按时签约9.8折； 一次性9

25、.5折， 分期9.8折，按 揭9.8折。 项目当天9：30开始正式选房， 高峰期为10：00-11：00， 现场到访客户约150组，累计 当天到访客户约190组。累计 到访车俩30辆。 周度新开盘典型项目 都灵.态度总平图项目开盘现场 6号楼 开盘 在售 待售 1号楼 2号楼 3号楼 周度新开盘典型项目 都灵.态度1、2号楼价格及销售情况： 都灵.态度1、2号楼户型结构： 楼栋户型 面积 折后均 价 折后总 价 （万） 推出套 数 销售套 数 去化率 （）（元/） 1、2号 楼 2号楼6、7号 房（平层） 一房4574203722836% 2号楼2、3号 房（平层） 一房46741038221

26、359% 2号楼1、4号 房 （平层） 两房61728046222195% 2号楼5、8号 房（平层） 两房637230472222100% 1号楼2、5、7、 8、11、12号 房（跃层） 一房49821046322475% 1号楼1、6号 房（跃层） 一房5081804712758% 1号楼3、4、9、 10号房（跃层） 一房52802048221045% 项目本期属于加推高层产品，开盘当天推出154套房源， 销售103套，去化率80%。 项目本期开盘 ，推出1、2号楼，面积为45-63平米，客 户主要来自来自巴南区（鱼洞、李家沱）和南岸区（二塘） 为主，其他区域到访量约占当天来访比例的25%。 项目本期成交均价7294元/平米，刚需产品低总价带动整 体热销。 约63的户型，优先售罄，两室两厅单卫+院馆设计，户 型方正、紧凑，功能布局合理，赠送面积大，性价比高， 总价低，是热销的主要原因。 2号楼号楼5、8号房63平米两室两厅单位+院馆 1号楼3、4、9、10号房52平米一室两厅双卫+可 变空间 1号楼1、6号房50平米一室两厅双卫+可变空 间 周度新开盘总结 本周新推项目楼盘7个，新增供应套数813套，本周