购物中心设备的维护与保养管理

1、购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 购物中心维护购物中心维护 基本概念 所谓购物中心的维护是指对中心的实体设备进行保养维修和更换目的 的是对整个购物中心的环境进行保持和改善。 适当的维护 * 它能为购物者建立、维持一个舒适、愉快和有吸引力的购物环境 * 它能增进承租人与出租人之间的关系 * 它能减轻责任风险 它能提高能源的利用率 所有这些因素综合在一起就延长了购物中心使用寿命并为出租人增加营 运净收入。 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 维护与保养计划的目标维护与保养计划的目标 基本概念 美

2、观：维持或提升商场形象 安全：利于消除、减少可能承担法律责任 节约能源：有助于节约成本 避免出现危机：避免出现意外事故 重视预防性维护：提高设备利用率的计划 竞争优势：为承租人提供竞争优势 维护好良好的购物中心环境，对其销售将会产生积极的影响，它可以提 高中心的出租率，为中心增加租赁收益，它还有助于改善消费者对中心 的感知，使承租人更加满意，中心的整体收益也会因此而增加。 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 购物中心维护内容：购物中心维护内容： 1、设备的保养、维修和更换 2、外部框架：屋顶、停车场、景观设施、积雪扫除 3、内部维护：地板、玻璃、墙面、天花板 4、机械电气

3、设备维护：供暖、通风和空调设施、升降设备、电气设备、消 防设备、弱电设备； 维护分为两部分：出租人职责范围和承租人职责范围； 1、出租人负责：所有公共区域内公用设施设备的维护（同时出租人也提供 有偿服务，对承租人租赁区域内进行维护）； 2、承租人负责：所租赁区域内的维护； 承租人自行安装施工的所有设备设施； 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 维护分为两部分：出租人职责范围和承租人职责范围维护分为两部分：出租人职责范围和承租人职责范围 1、出租人职责范围的产品和设施有： (1)屋顶、停车场、其他铺沥青的区域、人行道、路牙和排水沟； (2)景观设施和灌溉设施； (3)供暖、

4、通风和空调设施，其他服务公共区域的电气设施和能源管理设施； (4)公共区域照明、公共区域地板、公共区域公用事业设施； (5)喷淋装置和起重设备、报警系统、个人呼叫系统、管道设备； (6)门锁、升降移动装置（箱式电梯和自动扶梯）； (7)此外，出租人还需要对以下一些方面提供服务： 安保、保洁、垃圾清除、停车场打扫；商场的主要购物标记；商场整体结 构和公共区域保险； 2、承租人自行安装施工的所有设备设施； 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 维护保养的工作流程维护保养的工作流程 基本概念 检查和时间安排 预防性维护 文档管理 预算 -合理安排检查和维护的时间：尽量避开营业时间

5、 -设备检查：按设定计划检查 -设备更换：当设备达到经济寿命时更新 -文档管理：妥善保管维报资料 -预算：合理、全面涵盖维护的费用 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 维护保养工作指南维护保养工作指南 基本概念 租赁协议中出租人的职责 公共区域维护费的分摊 标准操作程序 租赁协议 确定职责： 租赁协议清楚地说明出租人和承租人各自应该承担的对中心维护的职责。 设立标准： 租赁协议根据出租人设立的标准，规定承租人应该进行哪些维护和保养 工作。 明确哪些维修费用要由承租人分摊： 租赁协议中规定了每个承租人所应承担的公共区域维护费。 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护

6、与保养管理 与承租人沟通与承租人沟通 基本概念基本概念 租户手册租户手册 危机管理指南和灾难应对计划危机管理指南和灾难应对计划 与承租人沟通：与承租人沟通： 租户手册他向承租人介绍购物中心的规章制租户手册他向承租人介绍购物中心的规章制 度，还提供如下的一些信息：度，还提供如下的一些信息： 明确哪些维修费用要由承租人分摊：明确哪些维修费用要由承租人分摊： 向承租人提供的服务向承租人提供的服务 日常管理的规定和表单日常管理的规定和表单 进进/退场规定退场规定 管理目标和理念管理目标和理念 应急指导和联系应急指导和联系 应急手册：它告诉承租人发生紧急情况或意应急手册：它告诉承租人发生紧急情况或意 外

7、事故情况下，如何应对危机。这本小册子提供外事故情况下，如何应对危机。这本小册子提供 以下一些信息：以下一些信息： 应急服务应急服务 号码号码 突发情况下如何与中心的管理层联系突发情况下如何与中心的管理层联系 人群控制和撤离程序人群控制和撤离程序 如何确保店铺经营安全如何确保店铺经营安全 在发生自然灾害时应遵循的行动方案在发生自然灾害时应遵循的行动方案 应急指导和联系应急指导和联系 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 设备检查和维护保养的时间安排设备检查和维护保养的时间安排 基本概念 检查的时间安排 设备保修 应急修理 与承租人的协调工作 需要注意的是 所有检查和维护时间，

8、尽力避开营业时间，同时一定要按照计划实施； 应急抢修必须用最快的时间恢复营业； 需要占用租户区和营业时间的，一定要和相关租户提前协商好。 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 合理安排检查和维护的时间；合理安排检查和维护的时间； 设备的检查，保养设备的检查，保养 设备的维护，更换；设备的维护，更换； 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 建立维护保养部门建立维护保养部门 基本概念 内部维修和承包维修 根据任务分配维修时间 其他费用 购物中心负责维护保养的部门的规模和技术水平各不相同，这取决于该购物中心的规模大小和 管理结构。管理层必须根据租赁协议、出租人

9、对运营相关设施的预算来进行平衡，确定如何开 展维护和保养工作。参与维护和保养工作的员工根据只能分工可以分成三类： 完全有中心自己支配的公司员工 完全有外界承包商支配的员工 上述两种形式结合 由于国内专业程度不高，目前我们采用的是第三种形式。自己支配的公司员工有电工、维修工、 空调工等。主机设别如电梯、扶梯、冷冻机、锅炉等以外包形式有专业公司负责。对于需要聘 请大量劳动力的服务性项目如保洁及保安，国内商场越来越多采取外包方式。 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 关键部位的维护和保养工作关键部位的维护和保养工作 基本概念 清洁标准 日检查与月检查 室外景观美化 巡查与保洁

10、办公区、卫生间、停车场、商场、中心外围等都必须按时巡查，必须严格按 监督审查标准来执行。若是外包保洁则管理单位必须在制定合同时约定好考 评标准，能以扣除月度服务费作为监管手段。 室外景观美化 结合整体建筑和当地的实际情况选择花卉和盆景。 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 设备更换设备更换 基本概念 投资回报率 修补与更换 一般情况下，维护保养需超高的设备，相对来说被替换和机率超高， 如果维修费用超过设备更换费用的一半以上，业主一般会选择更换。 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 预算预算 基本概念 资本费用 租赁协议是各不相同的，所以这将对维护程序

11、产生影响。 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 出租人与承租人的沟通在签订租赁协议是就建立，所有重要的问题，都应该在签订出租人与承租人的沟通在签订租赁协议是就建立，所有重要的问题，都应该在签订 协议时进行详细探讨。协议时进行详细探讨。 购物中心管理人员还可以采用其他一些措施与承租人进行沟通。购物中心管理人员还可以采用其他一些措施与承租人进行沟通。 为了能够成功实施购物中心的维护保养工作计划重要的一个环节是出租人与承租人为了能够成功实施购物中心的维护保养工作计划重要的一个环节是出租人与承租人 之间的合作。之间的合作。 除了租赁协议以外还有两本手册对出租人和承租人之间的沟通作

12、了规定：除了租赁协议以外还有两本手册对出租人和承租人之间的沟通作了规定： 购物中心租户手册，它向租户介绍购物中心的规章制度，提供以下的相关信息：购物中心租户手册，它向租户介绍购物中心的规章制度，提供以下的相关信息： 提供的社区服务；提供的社区服务； 应急服务应急服务 号码；号码； 管理人员的姓名和管理人员的姓名和 ； 管理目标和理念；管理目标和理念； 购物中心应急手册，它告诉租户发生紧急情况或意外事故情况下购物中心应急手册，它告诉租户发生紧急情况或意外事故情况下,如何应对危机。如何应对危机。 提供以下相关信息：提供以下相关信息： 突发情况下如何与中心的管理层联系；突发情况下如何与中心的管理层联系； 人群控制和撤离程序；人群控制和撤离程序； 如何去确保店铺经营安全，例如如何切断煤气及电源；如何去确保店铺经营安全，例如如何切断煤气及电源； 购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 检查的时间安排：按照规定时间或每年度进行检查，一般规定检查的时间安排：按照规定时间或每年度进行检查，一般规定 是每日、每周、每月、每季度、