案例英国伦敦码头区改造案例研究都市PPT学习教案

1、会计学1 案例英国伦敦码头区改造案例研究都市案例英国伦敦码头区改造案例研究都市 PPT课件课件 u伦敦的第一个码头位于东部道格斯岛，始建于1802年。在随后的120年里，码头区成为整个伦敦的工业中心和就业中心 u20世纪30年代是伦敦码头区发展的鼎盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超过了3万名，与港区业务有关的工作人员有10万多人 第1页/共14页 u1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万人失业，直接影响到这些行业高度依赖的码头运输 u1981年，整个20多平方公里的区域只剩下大大小小1014个企业，其中70%在从事食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企

2、业还继续从事原有的金融和专业服务行业 u1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关闭了 皇家码头区 第2页/共14页 u1981年7月由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商 伦敦码头区开发有限公司（LDDC），分3个阶段历史17年，将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区 历程关键点历程关键点 1981-1986 规划、筹备、预热 阶段 通过对整体市场的准确判断，首期开发 片区从道格斯岛启动；建立并推动私人 住宅市场，实施基础设施建设，从而预 热土地市场 1987-1990社区基础设施建设 加大了对社区基础设施的投入，与此

3、同 时也对政府公屋、医疗中心、教育及培 训机构加大了投入 1991-1998完善改造工程宏观经济得到恢复，各项工程继续开展 第3页/共14页 伦敦码头区开发有限公司区域开发阶段示意图 u 通过与私营开发商的合作，由LDDC对具体项目进行包装推广，再由私营开发商出面，达到融资的目的 u 前期启动首先提升开发区土地的商业价值，并通过分期开发住宅、工业和商业、物业所获得的收益滚动开发 第4页/共14页 住宅完成量住宅完成量 1981/2 - 1997/8 年年年完成量年完成量累计完成量累计完成量 1981-8200 1982-83450450 1983-841,0471,497 1984-85901

4、2,398 1985-861,8324,230 1986-872,6986,928 1987-881,8548,782 1988- 892,61511,397 1989-901,96213,359 1990-911,86915,228 1991-9287016,098 1992-9361416,712 1993-9474817,460 1994-951,22518,685 1995-961,15919,844 1996-971,77121,615 1997-98*2,42724,042 u 1971-1981年间，码头区常驻人口下降了18.5%。区内83%的人住的是由政府提供公屋，整个公屋中的

5、20%状况极差 u 1981年LDDC开始分阶段对码头区进行改造，81-97年间累计完成了24042套住房 第5页/共14页 1981的年码头中心区 1996年的中心码头区 u 1981年整个区域60%的土地和水面被荒弃，不临水面的物业平均价格仅为25英镑/平方米，其商业租金也是全伦敦最低的 u 2001年上半年，写字楼需求增加码头地区的甲级写字楼租金达到了历史最高水平，每平方英尺为42英镑/年，而在伦敦市区，租金达到了每平方英尺65英镑/年 u 码头区中的金丝雀码头现已成为伦敦新的金融和商业中心，在此落户的世界超级银行和媒体机构包括汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社以及

6、镜报等 第6页/共14页 域分 割为 块状， 但没 有一 座像 样的 大桥 来连 接区 域道 路。 两条 主要 的铁 路线 并不 直接 通往 市中 心， 乘客 需要 换成 地铁 才能 抵达 伦敦 中心 或到 其他 地方 n1998 年， 交通 基础 设施 的建 设为 伦敦 码头 区创 造了 20700 个额 外工 作岗 位 轻轨 地铁Jubilee线 新扩建道路 地铁East London线 2000年码头区交通现状图 第7页/共14页 露天场 所 住宅 区 商务 区 商业 区 休闲 区 研究 院 机场 1981 年 1998 年 项目结束后预测 人口（人）3900084000115000 就

7、业岗位（个）2700084000168000 存量住宅单位（个）150003600050000 私人住宅比例（%）54452 企业数量（个）101426005000 工作的居民人数（人）52001050013000 码头区主要变化指标 第8页/共14页 第9页/共14页 规划依据规划依据 u周边地区的功能变化 u自身资源 u交通情况 u相关的配套 1、 大量金融和商业服务机构对写字楼面积和品质的需求不断增大，媒体、电信和IT业的大扩张也进一步刺激了对写字楼的需求 2、地理位置、历史背景和河边诸多有纪念意义的建筑 3、河运枢纽、公交与地铁均能抵达附近地区，新建的地下 隧道及轻轨 4、19家护理中

8、心、55所小学、10所中学、6个运动场、63 所幼儿园、6个警察局、3个消防局、10个图书馆、9个休 闲中心 第10页/共14页 格局，成为英国及欧 洲最繁忙、最重要的 商业区 n社会问题引起的改造 而带来经济价值的最 大化 n通过Jubilee地铁延线与 伦敦市区中心连通； n租金比伦敦其他地区 低得多，因此生意兴 隆 第11页/共14页 为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略。包括： （1）如果Jubilee地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日期之前，没有其他大客户入住，租户可以取消租赁协议，不承担任何责任； （2）如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费用由码头集团公司承担； （3）码头集团还支付给一些租户搬迁费用； （4）尽量满足不同租户的具体需求； （5）尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却非