常平房产项目可行性报告

1、常平项目可行性分析目录1、项目基本情况1.1项目背景1.2项目地理位置2、东莞专业市场概况2.1东莞专业市场背景2.2东莞镇区专业市场现状2.3东莞各镇区专业市场分析2.4东莞专业市场发展趋势3、常平专业市场概况分析3.1常平镇投资环境概况：3.2常平专业市场分析4、项目发展定位4.1项目 SWOT分析4.1项目定位4.2项目定位依据4.3长安五金专业市场的收益以及生存能力分析4.4充分利用项目本身的优势4.5总结第一部分 项目基本情况1.项目基本情况1.1项目背景项目位于东莞市常平镇常马大道国际会展中心旁，东依大京九塑胶城，南靠国际会展中心，北临常马大道。项目总规划用地约200亩。1.2地理

2、位置项目地块所属区域乃常平镇与桥头镇、樟木头镇、谢港交界初，交通地理位置十分优越。距现常平镇中心车程约4公里，距樟木头镇中心区车程约6公里，项目旁有大京九塑料城、国际会展中心、漱新工业区、漱旧工业区等。 常平国际会展中心 大京九塑胶城第二部分 东莞专业市场概况1、东莞专业市场背景一主八副：商业中心为主导，以城镇商业为支撑，以社区商业为基础，以各类商业街为特色的商业网点体系。以莞城、东城、南城和万江为东莞市商业主中心，松山湖、虎门、常平、厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙为个商业副中心。2、东莞镇区专业市场现状东莞各镇各有自己的产业优势，专业市场蓬勃发展。有关资料显示，东莞共有160多个在营或即将经

3、营的专业市场。其中，莞城区16个，东城区15个，万江区11个，虎门镇45个，厚街镇14个，樟木头12个2.1莞城区：有多年的悠久历史，一直是东莞（县）市治的所在地。位于东莞市北部偏西，是东莞市政治、经济、文化的中心。莞城区把外向型经济和民营经济、第三产业作为发展经济重点，第三产业历来是莞城区的优势、商贾云集、人气旺盛、餐饮兴隆、市场繁荣，是农产品销量较大的地区 。随着经济发发展，目前，莞城区形成以电子产品专业市场为主导的，包括建材、五金、文具、副食品及工艺美术品在内的专业市场。其中，电子产品专业市场集中在旗峰路、体育路一带。五金工具市场主要以八达路为主，建材集中在罗沙新兴路。现有专业市场一览表

4、市场名称类型市场名称类型新兴装饰材料城建材专业市场莞城区圳兴建材装饰市场建筑装饰材料市场博厦副食品批发市场副食品专业市场东莞市百脑汇电脑城电子产品专业市场莞城珊洲副食品批发市场副食品专业市场东莞市天源电脑城电子产品专业市场新兴装饰材料市场建材专业市场城区太平洋电脑电讯市场电子产品专业市场和生办公用品交易中心文具专业市场先科电脑技术开发市场电子产品专业市场莞城华利五金机电市场五金工具市场东莞市东日电脑市场电子产品专业市场东莞市艺博园工艺美术品市场东莞市方中电脑城电子产品专业市场东莞市莞城旗峰数码广场电子产品市场 莞城华利五金机电市场 莞城和生办公用品交易中心2.2东城区： 东城区位于东莞市中部

5、。近年来，东城区坚持创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力，经济持续快速健康发展，城乡面貌日新月异，人民生活水平日益提高。第三产业蓬勃发展。东城区深入实施“商贸东莞”工程，全力打造以东城大道为中心，花园新村、主山、东泰、下桥、同沙为支点的核心商业圈。专业市场以建筑装饰市场为主，包括花鸟鱼虫、农副产品、粮油、果品、电子、普洱茶等专业市场。建筑装饰专业市场主要集中在莞龙路，新兴的国际茶业展览贸易中心则位于环城东路桑园路段。 现有专业市场一览表市场名称类型市场名称类型花卉园艺交易中心花鸟鱼虫专业市场东莞市东城上桥南方装饰材料市场建筑装饰材料市场东城区信立农副产品批发中心农副产品批发市场东莞市东城美

6、居装饰材料中心建筑装饰材料市场东莞市粮食专业批发市场粮油专业批发市场东莞市东城五星居装饰商场建筑装饰材料市场果菜副食交易市场果品批发市场东莞市金桥水产交易市场农产品批发市场东城牛山三鸟批发市场禽蛋专业批发市场市场东莞东城赛格电子市场电子产品市场下桥鞋业市场鞋帽专业市场东城润民农副产品批发市场农副产品市场东城区东升电脑市场电子产品市专业场东莞国际茶业展览贸易中心普洱茶交易市场东城区东日夹板市场建筑装饰材料专业市场 东城美居中心材料装饰城2.3南城区 ：东莞市新城市中心区的南部 ，南城区把建设新城区和发展外向型经济作为重点。新城区位于东莞大道两侧，市行政办事中心、人民会堂、歌剧院、展示中心、商贸中

7、心等，带动新城建设的全面展开，南城区的外向型经济以引进国际著名的大财团大公司为特色 。南城的专业市场相对较少，主要为家居装饰、五金为主，包括汽车城和石材城。专业市场主要集中在科技大道，另外运河东三路，莞太路也有分布。 现有专业市场一览表市场名称类型市场名称类型东莞市宏远旧货市场旧货东莞市和黄国际汽车城工业消费品市场东莞市家居装饰城家居专业市场南城区石材市场生产资料市场宏远大光五金市场生产资料专业市场宏成国际五金机电模具城五金机电模具市场 东莞市家居装饰城 宏成国际五金机电模具城2.4万江区：商贸物流繁荣在即。万江将逐步建立与社会主义市场经济和社会化大生产相适应的竞争有序、繁荣兴旺的高层体系和流

8、通格局。营造有地方特色的商业设施、营商环境和商业文化。加快西城商贸区、旧城中心区和新城市中心区的综合性大型物流中心、商品配送中心和区域性商贸中心的建设，把莞穗大道发展成为繁华发达的物流带。整体规划好万江的专业市场，整体规划好万江的专业市场，筹建好万江十一大市场建设：金龙路五金配件市场、市果菜副食交易市场、建筑装饰材料市场、万龙路鞋业市场、东福商业街茶叶市场、西城商贸区美居中心、电器家具市场、生活用纸交易市场、花卉交易市场、货运市场、谷涌皮件布料市场 。通过专业市场体系的打造，使万江成为繁华的商贸区。利用总站便利的交通优势，以总站为中心，周边逐渐形成专业市场批发圈。 现有专业市场一览表市场名称类

9、型市场名称类型万江华发建筑物资交易市场其他工业生产资料专业市场东莞市万江水暖阀门批发市场水暖产品专业市场东莞市万江茶叶交易市场茶叶专业市场万江万商建材市场建筑装饰材料市场东莞市万江兴隆钢材市场钢材专业市场东莞市汽车摩托车零配件批发市场生产资料专业市场东莞市万江果菜副食交易市场农副产品批发市场阳光海岸国际茶文化城茶叶专业市场牌楼基汽配市场家用电器专业市场市场 东莞市万江茶叶交易市场四大城区专业市场概括：1、主要为销地和集散地专业市场，无明显的产业基础，多是为了满足人们日常生活需求。2、大多都得到了政府的扶持，对经济发展的有着积极的作用。3、城区交通便利，目前新兴的茶叶专业市场多选址在主城区，是投

10、资性产品专业市场看好的地点。2.5虎门镇 ：虎门，服装、布料批发市场的王国。在面积178.5平方公里的土地上，云集了大大小小的45个专业市场。源于虎门雄厚的服装制造业产业基础和便利的水、路、空交通优势，虎门的专业市场以服装、布料、皮料专业市场为主，包括农副产品、水果、水产等专业市场。 虎门现有大型专业服装批发商场21个，商铺10000多家，经营面积达到300000多平方米。这些大型商场主要集中在富民时装城周围1平方公里的商业集聚“中心区”范围内。 数据支撑：至2006年底，虎门工商注册服装加工企业2000多家。全镇服装生产量达到2亿件（套），销售额135亿元，不完全统计出口额为4亿美元。据估计

11、，全镇65万常住人口中从事服装生产的约有25万人，占40%。 虎门车多、人多，每天进入虎门的大巴有6000-7000辆，每天有5-6万的客商来虎门做生意 。现有专业市场一览表市场名称类型市场名称类型虎门水果批发市场水果批发市场东莞市虎门兴裕布碎市场布料专业市场果利来市场农副产品批发市场东莞市虎门富盈布料市场布料专业市场永发购物城服装批发市场东莞市虎门大莹女装城服装市场富民鞋业批发市场鞋业批发市场虎门富民鞋业批发市场鞋类专业批发市场虎门电子产品交易中心电子产品专业市场虎门富民农副产品批发市场农副产品专业批发市场东莞市虎门日韩时装商场服装批发市场东莞市虎门百家个体商场服装专业市场东莞市虎门时代时装

12、商场服装批发市场虎门新洲水产批发市场水产专业批发市场东莞市虎门金百利个体时装商场服装批发市场东莞市虎门富民个体童装商场服装专业市场虎门连卡佛时装商场服装批发市场东莞市虎门镇名店时装商场服装专业市场虎门百老汇商场服装批发市场虎门新时代个体时装商场服装专业市场东莞市虎门新浪潮时装商场服装批发市场东莞市虎门镇百汇个体时装商场服装专业市场东莞市虎门永丰鞋业个体商场鞋业批发市场虎门新百汇个体商场服装专业市场东莞市虎门又一城鞋业商场鞋业批发市场东莞市虎门兴贸内衣服装商场服装专业市场东莞市虎门富民个体商场服装批发市场东莞市虎门财富布料辅料市场工业消费品专业市场东莞市虎门龙泉商业广场服装批发市场东莞市虎门粤华

13、鞋业批发市场鞋帽市场财富布料商场布料批发市场东莞市虎门机械展览城机械设备市场富民皮料皮具市场皮具批发市场东莞市虎门黄河商业城服装专业市场金香江布料市场布料批发市场东莞市裕隆时装批发市场服装专业市场布碎市场布料批发市场渔洪海鲜集市海产专业市场花城布料市场布料批发市场旺角时装市场服装专业市场兴裕布料市场布料批发市场明珠文具城办公用品专业市场虎门布料市场 布料专业批发市场虎门柏丽时装城服装专业市场虎门图书市场书籍专业批发市场2.6厚街镇：厚街镇地处粤港经济走廊中段，北连东莞市城区，南邻虎门港。广深高速公路从近旁穿过，交通便利，运输快捷目前主导产业有会展、家具、制鞋、酒店等，“会展名镇”、“家具之都”

14、、“世界鞋都”等光环魅力四射，光耀神州！目前，源于厚街家具和鞋业的产业基础，专业市场以家具、木材、夹板、鞋材、皮料为主。家具专业市场主要集中在家具大道和莞太路寮厦段，鞋业专业市场则集中在河田大道周边。现有专业市场一览表市场名称类型市场名称类型东莞市厚街恒锋家具博览中心家具专业市场东莞市厚街远隆皮料市场皮料专业市场名都家具城家具专业市场东莞市厚街皮料市场皮料专业市场名家居家具专业市场东莞市厚街新兴服装市场服装专业市场第一城家具博览中心家具专业市场厚街镇濠畔鞋材广场鞋材专业市场东莞市厚街国际家具材料市场家具专业市场厚街镇嘉业夹板市场夹板专业市场厚街兴业木材夹板装饰市场木材专业市场厚街鸿运鞋材市场鞋

15、材专业市场厚街嘉荣木材市场木材专业市场世界鞋业亚洲总部基地鞋业专业市场 东莞市厚街恒锋家具博览中心 东莞市厚街远隆皮料市场2.7长安镇：位于东莞市最南端，南临珠江口，东与深圳市接壤 。长安， “中国电子信息产业重镇” ，电子信息产业在长安已形成了研发、生产、销售于一体的集群镇。 “中国机械五金模具名镇”进一步推动长安机械五金模具产业的持续稳定发展。长安镇目前的专业市场电子产品和五金模具为主，主要集中在乌沙、上沙和荣文路段。数据支撑：全镇共有1600多家外资企业，其中有900多家从事电子信息行业生产；600多家民营企业中，有200多家专注电子生产和销售。20000多家个体工商户中，有3000多家

16、从事电子信息行业的销售和服务，电子信息产业行业税收8亿元。近年来全镇出口企业创汇大户中，有80从事电子信息行业。 现有专业市场一览表市场名称类型市场名称类型长安镇国际机械五金广场五金机械专业市场东莞市长安宜安五金饰品商场五金工具市场长安镇时富服装广场服装专业市场东莞市日星饰品配件商场其他工业生产资料专业市场长安镇万通时装商场服装专业市场东莞市聚和国际机械模具城五金模具工具市场长安镇商贸城五金广场五金工具专业市场东莞市锦一方电子通讯广场电子专业市场东莞市长安明和电子广场电子专业市场 长安模具五金广场 众源五金商品城2.8樟木头：位于东莞市东南部的山区，石马河贯穿境内，广深、（京九）铁路，莞惠公路

17、和东深公路的交汇要地 。樟木头镇实施“工业立镇、房产富镇、科教兴镇、法治安镇、文明建镇”的发展战略，已形成了以房地产、外向型工业、商贸服务业为支柱产业的发展布局。 樟木头镇工业发展快 ，不但吸引了500多家外资企业在此投资设厂，生产电子、五金、机械、化工、玩具、鞋类等20多个工业产品，还吸引了大批香港人在此置业安家。 素有“小香港”之称的樟木头，专业市场也是以产业基础为导向，包括塑料、电子、水果、家电、服装、农副产品等，满足日常生活、工业生产的需求。现有专业市场一览表市场名称类型市场名称类型樟木头宝马时装市场服装市场樟木头塑胶原料市场塑胶专业市场樟木头新达中心商场工业消费品市场樟木头天宇恒电子

18、城电子产品市场九洲外资厂家产品直销市场工业消费品市场东莞市樟木头万佳小商品市场工业消费品市场樟木头东城电器市场家用电器市场东莞市樟木头天宇恒电子市场电子产品市场樟木头粮食饲料批发市场粮食市场樟木头水果批发市场水果批发市场南方粮油饲料樟木头批发市场粮食批发市场市场樟木头龙泰陶瓷批发市场陶瓷批发 樟木头塑胶原料市场 樟木头龙泰陶瓷批发市场2.9石龙镇： 位于东莞市北部，东江下游，广深铁路贯通全镇，交通四面八达。总面积10.38平方公里 。商风鼎盛传统的石龙镇，得改革开放春风之先，大力发展商品经济和高科技产业。石龙镇充分发挥地缘和人缘优势，优先发展光学电子、医药、信息等高科技产业 。石龙，东莞的商业

19、名镇和IT重镇，产业发展的要求，五金电子批发市场发展成熟；然而，从07年试业的2个服装批发城来看，石龙借助广深铁路的交通优势，将发展成继虎门之后的另一个服装批发集散地。市场名称类型市场名称类型石龙五金电子批发市场五金电子批发东莞市石龙中兴服装批发市场服装批发市场广东国际轮胎市场汽车配件市场石龙国际电子城电子产品专业市场石龙西湖服装批发市场服装批发市场石龙大莹服装批发城服装批发市场代表形象： 石龙五金电子批发市场 石龙大莹服装批发城2.10大岭山镇 ：位于东莞市中南部 ，镇区位优势突出，位于东莞新城市中心区、松山湖科技产业园区之间。大岭山镇积极发展外向型经济，现有外资企业500多家，其中隶属于上

20、市公司的有25家，世界500强企业4家。建立了以家具生产、纸品印刷、电子电器三大产业为支柱的外资工业群体。特别是家具生产，是全国最大的外资家具制造基地。 以家具产业为主，市场诞生了吉龙木材市场和家具辅料交易中心。市场名称类型市场名称类型吉龙家具原辅料交易中心家具辅料信立国际农产品贸易城农副产品东莞市吉龙木材市场木材专业市场2.11其他镇区： 镇区市场名称类型镇区市场名称类型中堂江南农副产品批发市场农副产品专业市场沙田沙田布料、辅料交易市场布料专业批发市场中堂金源钢材交易市场钢材专业市场横沥东莞市横沥牛行大牲畜市场石碣石碣镇轮胎批发市场旧轮胎专业批发市场黄江商贸城工业综合市场石碣中心市场蔬菜批发

21、市场华南塑料批发市场塑料宏发个体百货商场工业综合市场凤岗三益三鸟批发市场批发市场润丰国际蔬菜市场蔬菜市场东莞市天众电子市场电子产品市场道滘尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店用品专业市场凤岗文具劳保专业批发市场文具劳保专业市场华南茶叶交易中心茶叶市场寮步东莞市鸿图广场灯饰城灯饰专业市场汇丰国际玉石珠宝交易市场珠宝交易市场寥步国际百业汽配城汽配专业市场东莞庆丰国际酒店用品城酒店用品市场兴利小商品批发城2.3东莞各镇区专业市场概况总结镇区产业成就国际制造业名城 ，以五金模具、服装、毛织、家具、电子、制鞋、玩具、造纸、纸制品等特色产业为主导的现代化工业体系 。虎门：服装业大集散地；长安：中国机械五金模具名镇

22、 ；厚街：家具产业蒸蒸日上 ；大朗：毛织品远销世界；IT产品：东莞制造行销全球（塘厦、清溪、石碣、石龙、长安、黄江、寮步等镇的电子信息产业发达，使IT产业成为东莞第一支柱产业）；制鞋业：占全球产量十分之一。1、除了传统的农贸市场以及，新兴发展的专业市场都是以产业基础作为强大的支撑，有着明显的产业集群优势，工业消耗品的专业市场多集中在镇区。2、产供销紧密结合，产业链条向齐全化发展，如虎门除了成衣交易市场还有布料等辅料市场，厚街的鞋业目前缺乏成品鞋市场，世界鞋业亚洲总部基地成品鞋交易中心将填补这一空缺。3、交通便利是专业市场成功的重要指标。4、在专业市场的支撑下，促进了东莞展览业的繁荣，推动经济各

23、方面发展。2.4东莞专业市场发展趋势1、从镇区分布来看道滘、横沥、寮步、石龙等出现专业市场开发热。2、从行业来看，茶叶、酒店用品市场出现开发热，3、从专业市场类别来看，依托东莞制造业强大的基础及交通优势，销地市场和集散地市场将进一步发展。4、从市场情况来看，专业市场将走向规划化管理，相互之间的竞争将更加激烈，专业的专业市场代理公司有很大机遇。第三部分 常平专业市场概况分析3.1常平镇投资环境概况3.1.1常平镇概况常平镇，东莞东部经济中心，全镇总面积108平方公里，下辖32个村（居）委会，户籍人口约7万，总人口50万。3.1.2区位优势位于东莞东部地区，毗邻深圳，常平是大京九铁路、广梅汕铁路、

24、广深铁路的交汇处，是全国唯一设有两个大型客运站（东莞站、东莞东站）和一个国家一类铁路口岸的镇。3.1.3交通优势常平镇地处穗港经济轴的中心，从深圳火车站乘火车，大约25分钟即可直达常平，往来香港也仅40分钟；自驾车从广深高速转常虎高速，大约40分钟便可抵达。1.4常平城市定位东莞东部经济中心，珠三角铁路枢纽城市。未来发展定位将常平镇定位为三个中心：珠三角交通中心、东莞东部产业服务中心、地方性公共服务中心。 1.5经济总量及综合排名07年全镇GDP111.03亿元横比增长18， 08年全镇GDP132亿元，经济增长速度均在20%以上。GDP排名：第一是长安，第二是虎门，第三是塘夏，第四是常平，经

25、济发展综合评比一直排在东莞诸镇区前列。1.6优势产业： 得天独厚的地理区位优势使常平镇物流业、商贸业、电子信息业蓬勃发展，形成以五金、毛织、电子、塑料制品等为重点的支柱的工业体系。全镇有“三来一补”和“三资”企业600多家。 1.7城市发展规划社会经济发展战略：预测2005年、2010年和2020年常平镇国民生产总值分别为8216亿元16525亿元和42861亿元。规划常平镇以传统优势产业为基础，形成现代制造业、现代流通业和房地产业三大支柱产业。城市性质与规模：人口增长情况：2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为475万人，52万人、60万人左右。1.8小结：随着经济的持续发展，

26、市政建设日新月异，加上东莞东站扩建、铁路提速加上珠三角铁路枢纽城市的定位等有利因素下，可以预见:常平在迎来大发展好时机的同时，也为房地产业的发展带来前所未有的机遇。2.常平专业市场分析2.1：“京九第一镇”常平镇位于东莞东部地区，是京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路的交汇处，建有东莞站和东莞东站，设有铁路口岸，是全国唯一设有两个大型客运站及铁路口岸的镇 。全镇有“三来一补”和“三资”企业600多家 ，形成以五金、毛织、电子、塑料制品等为重点的支柱行业 。同时，常平镇利用南方铁路枢纽的优势，大力发展京九物流业，已建立大型的粮食农产品批发市场，物流业已成为常平镇的支柱产业。 珠三角铁路交通枢纽的条件，

27、成就了常平的商贸物流业，常平担当了批发中转站的角色，结合常平产业特征，以农副产品批发、塑料批发市场为主，兼电子产品专业市场为主的格局。2.2 常平主要专业市场市场名称类型市场名称类型常平粮油批发市场粮油专业 批发市场大京九农副产品中心批发市场蔬菜市场常平农副产品批发市场农副产品批发市场大京九塑料城塑料常平副食百货批发市场综合市场东莞市常平世纪电讯电脑城电子产品市场 东莞市大京九农副产品交易中心 京九玩具礼品批发城 京九电子电脑批发城 圣旗美家居装饰城 常平新世纪电脑城 大京九塑胶城第四部分 项目发展定位1. 项目 SWOT分析SWOT分析结论应用/对策优势1、 四镇交接处，常马大道旁，交通便利

28、2、 周边有国际会展中心、大京九塑胶城以及众多的工业企业3、 常平良好的镇区投资环境4、 企业具有良好的社会资源及社会影响力关于优势1充分发挥交通优势劣势1、 周边镇区充溢着行行色色的专业市场，常平还没有很成功的专业市场2、 产业不够集中关于劣势1借鉴成功专业市场案例，打造地方特色的专业市场机会1、 愈发成熟的镇区物流产业以及五金产业，功能庞大的会展中心2、 常平专业市场开发水平停留在初级阶段3、 目前零散市场提供的产品不能充分市场需求关于机会1结合本镇的特色产业以及市场空白点，打造特色的专业市场。关于机会2、3充分整合资料，完善专业市场功能配套服务，做一站式专业市场威胁1、周边陆续出现出现较

29、大规模的专业市场，并在东莞形成了一定的知名度关于威胁1产品创新，迅速提高项目的知名度4.2项目定位打造专业的五金模具商品城4.3.定位依据4.3.1 市场的需求和周边市场成熟业态在去年的第七届中国(长安)机械五金模具交易会上，现场签订合同成交额27亿元，意向成交额33.3亿元，参观人数超过20万人次。目前该镇600多家外资企业中有200多家企业从事机械五金模具生产，300多家民营企业中的一半以及5000多家个体工商户中的近两成均从事这一产业，从业人员近30万人，年产值超15亿元，利税2亿元。去年全镇50家年纳税超过100万元的民营企业中有15家从事这一行业。五金模具业已成为当地名副其实的支柱产

30、业，形成了明显的集群经济。 4.3.2 利用常平以及周边五金专业市场空白常平镇本身较成功的专业市场是大京九塑胶城，周边镇区桥头、樟木头、谢岗都没有五金专业市场，而有大量的五金模具企业；横沥国际五金模具城目前在招商阶段，预计在2009年6月开业，其容量较小（200亩），交通不是很便利，周边配套设施不完善，远远不能满足市场需求。4.3.3 结合常平本身的产业优势、镇区的特殊功能优势常平镇全镇有“三来一补”和“三资”企业600多家 ，形成以五金、毛织、电子、塑料制品等为重点的支柱行业 。五金在常平的产业链中间扮演着重要的部分，而常平本身却没有五金专业市场。东莞五金专业市场主要集中在长安，而以常平为中

31、心的东莞副商圈却没有五金专业市场。五金市场需要有相当便利的交通优势。“铁龙三路枢会常平”是对常平铁路交通优势的生动描述。常平是大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路的交汇处，是全国唯一设有两个大型客运站（东莞站、东莞东站）和一个国家一类铁路口岸的镇，两个火车站日停靠列车140多趟。随着常虎高速、东部快速路的建成通车及莞惠、莞从、环莞快速等高速路的规划建设并在常平与铁路交汇，常平的辐射范围和集聚能力不断扩大，作为珠三角多条铁路和多条高速路交汇的交通枢纽地位正在进一步凸显。常平镇历来是东莞东部的商贸物流中心。近年来，常平镇委镇政府因势利导，发挥交通枢纽对商贸业的支撑作用，大力改造镇中心核心商贸圈，不断改

32、善购物环境，推动了商贸业蓬勃发展。4.4五金专业市场的收益以及生存能力预测4.4.1投资预算 1、建筑费用。根据前期规划，五金模具城建设总面积100000M，其中铺位20000 M,三层60000 M,。按800/ M建筑费用计算（含附属工程序控制约投入4800万元。 2、土地费用。土地价款：按8.5万元/亩计(不含办证费及填土费)，共200亩为1700万元。办证费用按140/M计需876万元。合计1674万元。 3、其他费用：补青苗费等200万元。以上三项总投入合计6674万元。4.4.2地块基本参数序号项目参数1总用地面积200亩2总建筑面积100000/ M3容积率1.24楼面地价130

33、元/M4.4.3项目投资总额估算序号项目金额（万元）计算依据1土地费用1800楼面地价*总建筑面积+税费2前期工程费225建安费*2.5%3房屋开发费用9000单位造价*工程量4开发期间税费城市建设配套费+其他税费4.1.城市建设配套费360开发成本*4%4.2其他税费180建安费*2%5销售管理费用5.1管理费开发成本*35.2销售费用5.3广告及市场推广费销售收入*0.55.4销售代理费销售收入*15.5销售手续费销售收入*0.26不可预见费用（1+2+3+4+5）*5%7项目开发成本（1+2+3+4+5+6）4.4.4项目收入总额估算4.4.4.1销售总收入项目建议销售价格（元/）销售面

34、积（）总额（万元）商铺+住宅2000元/6000012000商铺+住宅（预计）2000元/60000*50%6000 4.4.4.2租金总收入项目建议租赁价格（元/）出租面积（）总额（万元）/月商铺+住宅50元/月20000104.4.4.3投资回报预测项目建议销售价格销售面积（）总额（万元）总额（万元）商铺+住宅2000元/600001200012000商铺+住宅2000元/60000*50%6000 6000 商铺+住宅2500元/60000*50%7500商铺+住宅2500元/60000*70%10500商铺+住宅3000元/60000*50%9000商铺+住宅3000元/60000*7

35、0%126000商铺+住宅3500元/60000*50%10500商铺+住宅3500元/60000*70%14700根据租金预测预计5年能全部回本2.3.2建设运营 （二）运营和回报 建成后，取用卖和租两种方式运营1、 卖：推出部分五金模具加工店铺出售50年使用权，参考目前市场价及相关市场商铺售价，初定售价按2000元/ M出售。出售五金模具加工商铺200间（占总数50%），按每个商铺50M计算，三层售价约20万元，可收回资金4000万元，用于偿还部分工程款。（注：加工店必须是进行模具、五金生产加工之用，措施：可以通过买卖合同注明和工商、环保部门规管；周边铺位必须用于模具配套材料，五金商品交易和物流公司之用）。 2、租：加工店租金：第一年16元/ M，第二年18元/ M，第三年至第六年20元/ M，第七年至九年22/ M，第十二年后25元/ M。商铺租金：第一年30元/ M，第二年至第三年38元/ M，第十年以后40元/ M。（