论中国房地产市场社会问题及解决途径(一)

1、论中国房地产市场社会问题及解决途径 （一 ）一、中国房地产市场存在的主要社会问题1.二元结构导致中国房地产市场畸形发展， 中国房地产市场畸形发展加 剧二元结构城市化是中国经济向前发展过程中越不过的门槛，中国必须向一元社 会转变。据有关部门估算，未来 20 年内，中国城市化率将达到 60%左 右，即将有4亿5亿人转移到城市，而原本就居住在城市的4亿多人 的人均居住面积也将翻一番。因而，大部分房地产商据此推论中国房 地产市场有巨大潜力。当然，从表面上看这种推断非常有道理，但这 需要一个前提条件，即每个进入城市的人都能买得起房子。要了解未来哪些人会在城市买房，可对城市和农村的各个阶层进行分 析。据统

2、计，当前中国城市居民有家有业有钱的人基本上都有自己的 住房，他们可能还会换房，买第二或第三套房，就这部分人而言，改 善性购房和投资性购房将是主流和主体。另外还有一部分是刚刚被城 市化的人，他们买房的目的很简单，就是居住。中国要在未来的20 年内达到 60%左右的城市化水平，必然会有大量农村劳动力转移到城市。 无论是高端进入的高校学子，还是因打工和失地进入城市的农民工， 大部分都收入较低，即使经过积累购买力也很低，但他们对住房的需 求却非常强烈。中国的城市化其实是农民工的城市化，如果没有 4 亿 多的农民转移到城市，房地产业就不可能有大的发展，中国经济也就 不会有质的转变。这部分人在城市中占有相

3、当大的比重，并将成为城 市居住者中的大多数，必须予以高度重视。然而，现实情况是，二元社会条件下的中国房地产市场将向两极化方 向发展。高端是城市投资性的中国房地产市场，这部分人收入高，购 买力强，他们买房的目的不是住，而是投资增值，他们希望房价不断 上涨。而低端市场上多为刚被城市化的人，他们收入低，购买力弱， 买房就是为了居住。这些人希望房价稳定或在可能的情况下降低。但 收入差距较大的现实让很多低收入者只能望房生畏，二元社会结构不 断加剧。中国传统的城乡二元结构在当前城市化的进程中已经演化成新的双重 二元结构，即传统城乡二元结构与城市内部二元结构并列。从新型二 元结构的角度看，当前老百姓之所以买

4、不起房，既有房价非理性上涨 的因素，也有收入太低的缘故。从长远看，双重二元结构的收入分配 结构不仅制约着中国房地产市场的健康发展，还会引发社会不安定因 素，影响社会和谐。随着二元社会结构的不断加剧，中国房地产价格也呈现出两极化的发 展趋势。改变二元社会结构、改善收入分配两极分化的格局将成为中 国房地产市场健康发展的前提。2.宏观调控还未达到预期效果，影响整个社会经济环境自 2004 年以来，中国开始陆陆续续地实行对中国房地产市场的调控， 但效果不明显，没有真正实现宏观调控的预期效果。房价由于对土地 供给的控制仍有可能继续升高，房地产商连续炒作控制舆论，中国房 地产市场泡沫还有继续发展蔓延的趋势，影响中国房地产市场走势的 主导力量还在不断增强，银行贷款收缩效果不明显。如果土地利用计 划和房屋拆迁计划得以严格执行，供需差距进一步扩大，房价上涨仍 可能持续。部分企业开发资金短缺，供应总量和供应速度下降，信贷 收缩加大了开发商的融资成本和风险。从投资角度看，只要房地产投 资收益率高于存款利率，资金就有可能流入中国房地产市场，房价就 存在继续上涨的理由。最近，在对中国房地产