新项目前期工作指引

1、 二一一年五月 一、前期调研一、前期调研 二、招投标流程中需注意的事项二、招投标流程中需注意的事项 三、理顺地产与物业之间的工作关系三、理顺地产与物业之间的工作关系 四、物业服务方案四、物业服务方案 一、前期调研一、前期调研 与开发营销团队共同对同类开发项目进行市场调研。与开发营销团队共同对同类开发项目进行市场调研。 了解当地物业服务、经营的政策法规，为进入当地物了解当地物业服务、经营的政策法规，为进入当地物 业市场做好准确服务定位；针对项目特点为物业服务业市场做好准确服务定位；针对项目特点为物业服务 方案、物业费测算收集素材。方案、物业费测算收集素材。 前期调研前期调研 结合新项目的特点、市

2、场定位、营销定位，选择结合新项目的特点、市场定位、营销定位，选择 与项目同品质、比项目品质高的三、四个项目作与项目同品质、比项目品质高的三、四个项目作 为调研对象。为调研对象。 亦可选择开发公司总经理居住的小区进行调研，亦可选择开发公司总经理居住的小区进行调研， 并了解开发公司总经理对小区物业服务的评价。并了解开发公司总经理对小区物业服务的评价。 前期调研前期调研 调研的内容应包括项目的建筑类型、特点；物业服调研的内容应包括项目的建筑类型、特点；物业服 务品质、理念；服务费标准及缴费情况；经营模式务品质、理念；服务费标准及缴费情况；经营模式 及现状；当地人力资源情况；服务的亮点及不足；及现状；

3、当地人力资源情况；服务的亮点及不足； 地方政策法规等。地方政策法规等。 前期调研前期调研 通过收集当地物业行业法规政策，走访相关政府单位，通过收集当地物业行业法规政策，走访相关政府单位， 了解外埠公司准入政策、招投标备案政策、物业服务标了解外埠公司准入政策、招投标备案政策、物业服务标 准收费政策、组织成立条件、人力资源政策及实际操作准收费政策、组织成立条件、人力资源政策及实际操作 原则等，为开展工作提供有力的政策信息保障。原则等，为开展工作提供有力的政策信息保障。 前期调研前期调研 通过对当地物业市场的了解，结合项目的开发情况，通过对当地物业市场的了解，结合项目的开发情况， 邀请开发公司总经理

4、、营销总监进行工作访谈，了解邀请开发公司总经理、营销总监进行工作访谈，了解 开发团队对物业工作的规划和要求，以及对物业总部开发团队对物业工作的规划和要求，以及对物业总部 团队工作的需求，并初步向开发团队介绍如何理顺开团队工作的需求，并初步向开发团队介绍如何理顺开 发团队与物业团队的工作关系，保障日后的工作有的发团队与物业团队的工作关系，保障日后的工作有的 放矢。放矢。 前期调研前期调研 调研报告应包括项目情况介绍、物业服务定位分调研报告应包括项目情况介绍、物业服务定位分 析，开发总经理访谈纪要，开发团队对物业工作的析，开发总经理访谈纪要，开发团队对物业工作的 认识程度，新项目接管的优劣势分析，

5、风险分析和认识程度，新项目接管的优劣势分析，风险分析和 控制措施，总部开展工作的计划等。控制措施，总部开展工作的计划等。 前期调研前期调研 通过对各类信息的了解和收集，了解前期准备工作通过对各类信息的了解和收集，了解前期准备工作 的各项政策法规要求，办事程序，时间要求，制定的各项政策法规要求，办事程序，时间要求，制定 出准确的工作计划和进度表，保证按时完成销售配出准确的工作计划和进度表，保证按时完成销售配 合工作。合工作。 前期调研前期调研 二、招投标流程中需注意的事项二、招投标流程中需注意的事项 通过对招投标工作的参与和配合，降低招投标工作中的通过对招投标工作的参与和配合，降低招投标工作中的

6、 风险，按时完成取得销售许可证工作的物业备案环节。风险，按时完成取得销售许可证工作的物业备案环节。 招投标流程中需注意的事项招投标流程中需注意的事项 招投标流程中需注意的事项招投标流程中需注意的事项 新项目成立 提出物业服 务需求 取得物业招投 标备案表办理 销售许可证 进行物业服务 投标程序 向当地物管部 门提出物业企 业备案申请 明确工作负责 部门及对口联 络人 申请批复 选聘项目负责 人 响应物业服务 投标 编制投标文 件、进行物业 费测算 市场调研，预 估市场物业费 标准 提出物业服务 费标准建议 审核物业服务 费标准 提供物业投标 备案文件模板 物业招投标备 案批复 向当地物管部 门

7、提出物业招 投标备案申请 向当地物价部 门提出物业费 价格申请 物业费价格批 复 修订并签订临 时管理规约、 前期物业服务 合同 招投标流程及备案文 档准备完成 提出项目负责 人选聘意见 招投标完成 正规招投标流程正规招投标流程 一般需一般需45-6045-60天。天。 根据当地的招投标流程，协助开发团队组织开展招标程序。根据当地的招投标流程，协助开发团队组织开展招标程序。 为确保中标的成功率，应分析招投标的方式和存在的风险，为确保中标的成功率，应分析招投标的方式和存在的风险， 例如邀请招标、议标等。例如邀请招标、议标等。 如公开招标，需慎重制定投标资格。投标书的内容应针对公如公开招标，需慎重

8、制定投标资格。投标书的内容应针对公 司的具体情况进行描述，具有所指性，提高投标的预审资格司的具体情况进行描述，具有所指性，提高投标的预审资格 条件，降低竞争企业进入投标范围的可能性。条件，降低竞争企业进入投标范围的可能性。 招投标流程中需注意的事项招投标流程中需注意的事项 投标书的编写应符合当地政策法规的要求，并符合当投标书的编写应符合当地政策法规的要求，并符合当 地物业服务投标书编写的常规模式，以此获得评委的地物业服务投标书编写的常规模式，以此获得评委的 认可。认可。 同时应提示开发公司与评标委员会及政府主管部门明同时应提示开发公司与评标委员会及政府主管部门明 确中标意愿，确保顺利中标。确中

9、标意愿，确保顺利中标。 招投标流程中需注意的事项招投标流程中需注意的事项 根据当地物业服务标准，结合市场调研物业费情况，形成市根据当地物业服务标准，结合市场调研物业费情况，形成市 场指导价。根据开发团队填写的场指导价。根据开发团队填写的项目调研表项目调研表反馈信息进反馈信息进 行物业费用测算，形成测算价格。综合结果，报开发团队审行物业费用测算，形成测算价格。综合结果，报开发团队审 核批复。核批复。 物业费标准在测算过程中应参照当地最高收费标准，同时应物业费标准在测算过程中应参照当地最高收费标准，同时应 保证物业运作的资金充裕。保证物业运作的资金充裕。 招投标流程中需注意的事项招投标流程中需注意

10、的事项 可根据当地的可根据当地的前期物业服务合同前期物业服务合同模板与开发团队签模板与开发团队签 订用于物业服务备案的合同文本。订用于物业服务备案的合同文本。 同时应根据开发团队、物业总部团队、项目物业服务团同时应根据开发团队、物业总部团队、项目物业服务团 队各自的权利和义务签订队各自的权利和义务签订融科物业前期物业服务补充融科物业前期物业服务补充 协议协议，作为约束和规范工作的指导性文件。，作为约束和规范工作的指导性文件。 招投标流程中需注意的事项招投标流程中需注意的事项 三、理顺地产与物业之间的工作关系三、理顺地产与物业之间的工作关系 开发团队与物业团队更和谐、更高效的按照地产总部开发团队

11、与物业团队更和谐、更高效的按照地产总部 的指导原则开展工作，物业团队能够全心全意为开发的指导原则开展工作，物业团队能够全心全意为开发 服务，全心全意为业主服务，全心全意为员工服务。服务，全心全意为业主服务，全心全意为员工服务。 理顺地产与物业之间的工作关系理顺地产与物业之间的工作关系 包括：前期介入阶段、销售示范区服务阶段、包括：前期介入阶段、销售示范区服务阶段、 入住筹备阶段、小区服务阶段。入住筹备阶段、小区服务阶段。 。 理顺地产与物业之间的工作关系理顺地产与物业之间的工作关系 前期物业服务阶段，开发团队总经理是物业服务第一责任人。前期物业服务阶段，开发团队总经理是物业服务第一责任人。 开

12、发可指定团队高层领导作为物业工作的分管领导，协调物业开发可指定团队高层领导作为物业工作的分管领导，协调物业 与开发各部门的工作关系。项目物业团队直接接受其与开发各部门的工作关系。项目物业团队直接接受其领导，执领导，执 行和落实地产分管领导提出的工作要求和服务目标，积极接受行和落实地产分管领导提出的工作要求和服务目标，积极接受 地产分管领导对物业服务工作的指导和监督。地产分管领导对物业服务工作的指导和监督。 理顺地产与物业之间的工作关系理顺地产与物业之间的工作关系 由开发团队推荐或选聘，由物业总部任命，并接受物由开发团队推荐或选聘，由物业总部任命，并接受物 业总部的培训后上岗。业总部的培训后上岗

13、。 售楼阶段，成立销售示范区物业服务处，销售示范区售楼阶段，成立销售示范区物业服务处，销售示范区 负责人职位为物业经理负责人职位为物业经理/ /主任。主任。 入住筹备阶段，成立物业服务中心，负责人全权负责入住筹备阶段，成立物业服务中心，负责人全权负责 销售示范区及小区的日常工作，任项目总经理。销售示范区及小区的日常工作，任项目总经理。 理顺地产与物业之间的工作关系理顺地产与物业之间的工作关系 小区物业服务阶段，小区物业服务阶段， 由物业总部与开发团队签订。由物业总部与开发团队签订。 售楼处服务阶段，售楼处服务阶段， 由分公司由分公司/ /项目与开发团队签订。项目与开发团队签订。 入住筹备阶段，

14、入住筹备阶段， 由分公司由分公司/ /项目与开发团队签订。项目与开发团队签订。 理顺地产与物业之间的工作关系理顺地产与物业之间的工作关系 销售示范区服务销售示范区服务阶段阶段、入住、入住筹备阶段筹备阶段 即：即：除开发团队的拨款外，物业服务处除开发团队的拨款外，物业服务处/ /中心中心没有其他收没有其他收 入来源，开发入来源，开发团队团队对物业服务处应实行全额预算管理。对物业服务处应实行全额预算管理。 理顺地产与物业之间的工作关系理顺地产与物业之间的工作关系 入住后的入住后的前期物业服务阶段前期物业服务阶段 即：即：物业服务中心向业主预收的物业服务资金，属于代管性质，物业服务中心向业主预收的物

15、业服务资金，属于代管性质， 为缴费的全体业主所有。物业服务资金主要用于项目物业服务支为缴费的全体业主所有。物业服务资金主要用于项目物业服务支 出，包括各项行政管理支出、安环费用、绿化保洁费用、按照约出，包括各项行政管理支出、安环费用、绿化保洁费用、按照约 定支付物业公司的定支付物业公司的管理费管理费、各项税金等，不包括应列入开发成本、各项税金等，不包括应列入开发成本 的工程改良和维保费用；若结余，由业主享有；若不足，为不降的工程改良和维保费用；若结余，由业主享有；若不足，为不降 低物业服务品质，由开发低物业服务品质，由开发团队补足团队补足。 理顺地产与物业之间的工作关系理顺地产与物业之间的工作

16、关系 业主入住前，项目实行全额预算管理，其间，业主入住前，项目实行全额预算管理，其间， 物业总部不收取服务酬金。物业总部不收取服务酬金。 业主入住后，项目应确保收支平衡，并按照应业主入住后，项目应确保收支平衡，并按照应 收物业费总额的收物业费总额的10%10%向物业总部缴纳管理费。向物业总部缴纳管理费。 理顺地产与物业之间的工作关系理顺地产与物业之间的工作关系 ，包括方案、规划设计、建设、销售，包括方案、规划设计、建设、销售 等阶段的物业咨询、承接查验阶段的专业指导等。等阶段的物业咨询、承接查验阶段的专业指导等。 ，干部选聘和培养，培训包括文化培训、干部选聘和培养，培训包括文化培训、 管理管理

17、培训、培训、专业专业培训等培训等。 ，包括包括预算指导、预算指导、会计会计 核算、统计、审计、税务、工商、品牌宣传、核算、统计、审计、税务、工商、品牌宣传、CICI建设建设等。等。 、评估并提出改进意见。、评估并提出改进意见。 理顺地产与物业之间的工作关系理顺地产与物业之间的工作关系 物业管理用房考虑全面、功能完善、硬件良好，对体现物业管理用房考虑全面、功能完善、硬件良好，对体现 项目服务品质，稳定项目员工队伍，保证项目物业服务项目服务品质，稳定项目员工队伍，保证项目物业服务 工作的健康、持续发展起着非常重要的作用。工作的健康、持续发展起着非常重要的作用。 物业用房的配建，开发的前期重视，统筹

18、规划建设，比物业用房的配建，开发的前期重视，统筹规划建设，比 起物业后期改造，事半功倍。起物业后期改造，事半功倍。 理顺地产与物业之间的工作关系理顺地产与物业之间的工作关系 物业管理用房，主要用于包括服务接待、管理办公、员工宿舍物业管理用房，主要用于包括服务接待、管理办公、员工宿舍 和食堂等。结合未来发展，还需为业主委员会增配办公区。和食堂等。结合未来发展，还需为业主委员会增配办公区。 物业管理用房的配建应符合相关面积要求、功能要求、使用条物业管理用房的配建应符合相关面积要求、功能要求、使用条 件。特别是业主接待区的面积符合要求，装修应与项目品质相件。特别是业主接待区的面积符合要求，装修应与项目品质相 匹配。匹配。 物业用房应在入住筹备期内、首期业主入住前交付物业使用。物业用房应在入住筹备期内、首期业主入住前交付物业使用。 理顺地产与物业之间的工作关系理顺地产与物业之间的工作关系 四、物业服务方案四、物业服务方案 物业服务设计方案帮助物业团队按照既定的服务目标物业服务设计方案帮助物业团队按照既定的服务目标 及标准，及标准，满足开发满足开发团队团队、业主对物业服务品质的需求。、业主对物业服务品质的需求。同同 时又是指导物业服务处时又是指导物业服务处/ /中心中心开展日常服务工作的指导文开展日常服务工作的指导文 件，具有较强指导性和操