8物业管理经费与财务管理

1、物业管理实务物业管理实务 第八章 物业管理经费与财务管理 本 章 要 点 物业管理资金的筹措 物业管理资金的使用 物业管理服务费的测算 物业管理企业财务预算 物业管理企业财务会计报告 学 习 目 的 与 要 求 1了解 物业管理资金的来源 物业管理服务费测算的意义 物业管理服务收费的构成 财务预算概述 财务会计报表的编制要求 2掌握 物业管理资金的主要用途 物业管理企业财务预算控制的内容和程序 资产负债表、利润表和利润分配表、现金流 量表的概念、作用和结构 物业管理费使用情况公示 3 3重点掌握 物业管理资金的使用原则 物业管理服务费测算的主要定额 物业管理处的财务预算 物业管理企业的财务预算

2、 物 业 管 理 资 金 的 筹 措 物业管理资金 物业管理企业资本金的筹 措 物业管理经费的筹措 物 业 管 理 资 金 的 含 义 是指物业管理企业所拥有的各 种财产物资的货币表现，包括 货币本身 物 业 管 理 资 金 分 类 资本金资本金: :物业管理企业设立所需资金 物业管理企业创立所必需的资金， 称为资本金（即注册资金） 物业管理经费物业管理经费: :是提供物业管理服务所 需资金补偿物业管理企业在提供 物业管理服务活动过程中活劳动和物 化劳动的消耗，称为物业管理经费 物 业 管 理 企 业 资 本 金 的 筹 措 资本金和法定资本金 资 本 金 和 法 定 资 本 金 资本金：资本

3、金：是指企业在登记注册时填 报的投资者投入企业的资金总额， 即企业的实收资本（股份制企业称 股本） 法定资本金或法定最低资本金法定资本金或法定最低资本金: :是指 国家规定的开办企业必须具备的最 低限额资本金 注 册 资 本 金 的 规 定 根据建设部1999年11月4日公布的物业管 理企业资质管理试行办法规定： 物业管理企业注册资本 一级资质：500万元人民币以上 二级资质：300万元人民币以上 三级资质：50万元人民币以上 可见，要创立一个持续正常营业的物业管 理企业，必须筹集50万元以上人民币的资本 金 物业管理企业资本金的筹措 不同组织形式的物业管理企业，其资本金 的筹措方式和渠道不同

4、 现有物业管理企业基本上为有限责任公司， 可由国家单一投资设立，也可以由250 个股东共同出资设立，股东可以是国家、 法人、自然人、外商 国内现存物业管理有限公司大多数是以开 发商为主的法人资金和自然人（内部职工） 或外商共同出资组建 物业管理经费按其来源可分为四种： 物业维修基金 物业管理服务费 物业经营收入 国家财政补贴 物 业 管 理 经 费 的 筹 措 物 业 维 修 基 金 物业维修基金又称代管基金，是物业 管理企业接受业主管理委员会或物业 产权人、使用人委托代管的专项用于 房屋共用部分，共用设备和公用设施 维修、更新的专项基金 共用设施设备维修基金共用设施设备维修基金 包括包括 房

5、屋共用部分维修基金房屋共用部分维修基金 也称房屋本体维修基金也称房屋本体维修基金 不 同 物 业 种 类 维 修 基 金 的 筹 措 商品住宅维修基金的筹措：商品住宅维修基金的筹措： 购房者应当按购房款2%3%的 比例向售房单位缴交维修基金。售 房单位代为收取的维修基金属全体 业主共同所有，不计入住宅销售收 入 不 同 物 业 种 类 维 修 基 金 的 筹 措 公有住房售后的维修基金筹措：公有住房售后的维修基金筹措： 售房单位按一定比例从售房款中提取，原 则上多层住宅不低于售房款的20%，高层 住宅不低于售房款的30%，该部分基金属 售房单位所有 购房者按购房款2%的比例向售房单位缴 交维修

6、基金,售房单位代为收取的维修基 金属全体业主共司所有，不计入住宅销售 收入 不 同 物 业 种 类 维 修 基 金 的 筹 措 专项维修资金：购房者按住宅建筑 面积40元/M2（非住宅建筑面积50 元/M2 ）的标准交纳首期专项维修 资金。不足购房款2%的部分，由购 房者按业主大会决定的方案交纳 新规定：新规定： （200320031111） 不 同 物 业 种 类 维 修 基 金 的 筹 措 物业管理用房、经营用房的维修基金筹措：物业管理用房、经营用房的维修基金筹措： 住宅小区的管理用房、经营用房，以及共 用设施设备，均属于住宅小区的全体业主 共有 由业主提供给物业管理企业使用或委托物 业管

7、理企业经营,并支付使用费,经业主委员 会确认之后转为该类房屋的维修基金 物业管理企业负有维护和管理责任，但因 其不是物业管理企业固定资产，物业管理 企业不能对其计提折旧 不 同 物 业 种 类 维 修 基 金 的 筹 措 公共配套设施大修理资金来源：公共配套设施大修理资金来源： 物业管理企业使用业主委员会或物业产权人、使用 人提供的管理用房、经营用房和共用设施设备，应 按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同， 协议支付有关费用（如租赁费、承包费） 物业管理企业支付的管理用房、经营用房、共用设 施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权人、 使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用 部分维

8、修基金和共用设施设备维修基金 物物 业业 管管 理理 服服 务务 费费 是业主或（非业主使用人）与物业管 理企业在物业管理服务合同中约定的， 由业主（使用人）向物业管理企业缴 纳的物业管理费用 物业管理服务费是保证日常物业管理 工作正常运转的主要资金来源 物物 业业 管管 理理 服服 务务 费费 常规性的公共服务费用 针对性的专项服务费用 委托性的特约服务费用 物业管理服务费分类物业管理服务费分类 物 业 管 理 经 费 的 筹 措 经营性收入经营性收入 国家财政补贴收入国家财政补贴收入 物 业 管 理 资 金 的 使 用 物业管理资金的使用原则 物业管理资金的主要用途 物业管理服务收费的构成

9、及测算 物 业 管 理 资 金 的 使 用 原 则 物业管理费是业主预付给物业管理企 业用于委托物业管理服务的费用，资 金所有权属于业主 使用时遵循原则使用时遵循原则 “必要合理必要合理” “服务第一服务第一” “计划使用计划使用” “合理收益合理收益” “民主管理民主管理” 物 业 管 理 资 金 的 主 要 用 途 保证房屋及附属设备的完好及正常使用，以 及进行共用部位，共用设施和设备大修和更新 时的耗费支出 物业管理企业各类人员的工资和福利支出 物业管理企业原材料消耗、设备折旧及办公 费支出 机电、消防设备的委托维护费和年检费 物业管理企业的利润和国家税收 物 业 管 理 服 务 费 的

10、 测 算 测算的意义 测算的主要定额 物 业 管 理 服 务 费 测 算 的 意 义 为物价部门核定收费标准提供依据 为物业管理的招标、投标决策提供依据 可作为与业主委员会协商确定物业管理 服务收费标准的依据 物业管理企业编制财务预算的依据 物 业 管 理 服 务 费 测 算 的 主 要 定 额 物业管理服务定额物业管理服务定额: : 是指大多数物业管理企业在正常条 件下，提供一定量的物业管理服务 （单项服务或综合服务），所必需的 人力、物力和财力消耗的标准数据 物中 业主 管要 理定 服额 务确 费定 测原 算则 先进性原则先进性原则 分类对待原则分类对待原则 适时调整原则适时调整原则 物业

11、管理服务费按不同的小区（大 厦）逐个核定 定额的参考指标，仅以小区（大厦） 管理处为单位 物中 业主 管要 理定 服额 务确 费定 测原 算则 物测 业算 管的 理主 服要 务定 费额 物测物测 业算业算 管的管的 理主理主 服要服要 务定务定 费额费额 保安费保安费 绿化养护费绿化养护费 清洁卫生费清洁卫生费 设备运行维护费设备运行维护费 人员定编人员定编 物 业 管 理 服 务 收 费 构 成 物业管理区域内管理、服务人员工资和 按规定提取的福利费（E1 ），元/月 公共设施、设备日常运行、维修及保养 费（E2 ），元/月 园林绿化日常维护费（E3 ），元/月 卫生保洁及虫害消杀费（E4

12、），元/月 物 业 管 理 服 务 收 费 构 成 保安费（E5 ），元/月 物业管理企业办公费（E6 ），元/月 用于物业管理的固定资产折旧费 （E7 ），元/月 法规法律及合同规定的其他费用 （E8 ），元/月 法定税费（E9 ），元/月 物业管理企业酬金（E10 ），元/月 物 业 管 理 服 务 收 费 测 算 物业管理服务费用的测算可用如下 简单公式来表示： 费用总额（E） E =Ei 式中： E 表示小区物业管理服务费用支出总 额，元/月， Ei为第I项的费用额，元/月，=1 、 2、n 物 业 管 理 服 务 收 费 测 算 物业管理服务收费标准（P） P= 式中： P物业管理服

13、务收费标准，元/月/米 2 S总建筑面积，米2 E E S 物 业 管 理 企 业 财 务 预 算 财务预算概念及作用 物业管理处的财务预算 物业管理企业的财务预算 物业管理企业财务预算的控制 财 务 预 算 的 概 念 财务预算财务预算 是根据物业管理企业的经营目标和经营 方针，以财务预测提供的信息和财务决 策确立的方案为基础，运用科学的技术 手段和数量方法，对企业未来一定期间 内资金运动的过程和结果（包括资金筹 集、资金运用和资金结构等）进行事先 安排的一种财务管理活动 财 务 预 算 的 作 用 财务预算是财务预测和财务决策的具体化， 是财务控制和财务分析的依据 物业管理企业的财务预算确

14、立了物业管理 企业未来一定期间内理财的方向和策略 指明了物业管理企业理财的具体目标 是对物业管理企业日常资金运动进行控制 的依据及经营业绩考评的标准 财 务 预 算 编 制 的 方 法 固定预算与弹性预算 增量预算与零基预算 定期预算与滚动预算 物 业 管 理 企 业 财 务 预 算 的 特 点 物业管理企业的财务预算分为 企业所属各物业管理处各自独 立编制的财务预算和企业的财 务预算 物 业 管 理 处 的 财 务 预 算 物业管理处的财务预算的原则 物业管理服务收入预算 物业管理处物业管理费支出预算 物 业 管 理 处 财 务 预 算 编 制 原 则 物业管理处财务预算的编制应遵循量入为物

15、业管理处财务预算的编制应遵循量入为 出的出的“零预算原则零预算原则” 物业管理服务费收入=物业管理服务成 本+法定税金+管理人酬金 量入为出的“零预算原则”，考虑一定 的不可预见费用后，管理服务费收支相 抵，不留盈余 物业管理企业的利润以经理人酬金的形 式从物业管理服务费中提取 物 业 管 理 服 务 收 入 预 算 物业大修物业大修 理收入预算理收入预算 物业经营物业经营 收入预算收入预算 物业管理物业管理 收入预算收入预算 根据业主委员会审定的大修理根据业主委员会审定的大修理 工程计划的工程预算成本确定工程计划的工程预算成本确定 如房屋出租收入经营停车场、游如房屋出租收入经营停车场、游 泳

16、池、各类球场等共用设施收入泳池、各类球场等共用设施收入 公共性服务费收入公共性服务费收入 公众代办性服务收入公众代办性服务收入 特约服务收入特约服务收入 物 业 管 理 费 支 出 预 算 人员工资及福利费支出预算人员工资及福利费支出预算 各项服务支出预算各项服务支出预算 物业经营支出预算物业经营支出预算 物业大修理支出预算物业大修理支出预算 办公及其他支出预算办公及其他支出预算 税利预算及不可预见费用支出税利预算及不可预见费用支出 六项六项 支出支出 预算预算 物 业 管 理 企 业 的 财 务 预 算 物业管理企业财务预算的编制方 式和程序 物算 业编 管制 理的 企方 业式 财和 务程

17、预序 即企业管理层首先把财务规划的预计利润 表分部门或按管理处下达，作为各部门或 各管理处编制预算的控制目标（一下） 各部门或各管理处根据企业控制目标的要 求，结合自身实际编制出本部门或本管理 处预算草案，上报企业财务部门（一上） 物业管理企业常用的财务预算编制物业管理企业常用的财务预算编制 方式为方式为“二下一上式二下一上式”： 物算 业编 管制 理的 企方 业式 财和 务程 预序 财务部门对各部门或据各管理处的 预算草案进行汇总平衡，编制出正式 的财务预算，报企业管理层，管理层 把这一财务预算交业主管理委员会讨 论批准后，正式下达各执行部门或管 理处执行（二下） 物算 业编 管制 理的 企

18、方 业式 财和 务程 预序 根据相关法规和管理服务合同的要 求或根据各部门和各管理处的财务 预算编制资本预算和年度收入预算； 以收入预算及各管理处财务预算为 基础编制营业成本预算(即直接人工 费和直接材料费)； 物业管理企业财务预算编制的物业管理企业财务预算编制的 程序分为以下五个步骤：程序分为以下五个步骤： 物算 业编 管制 理的 企方 业式 财和 务程 预序 依据收入预算,编制企业管理费用预 根据收入预算、营业成本预算和管 理费用预算等，结合物业管理企业 的收付款政策和资本预算，编制现 金预算； 综合所有各项预算，编制利润预算 （预计利润表和预计资产负债表） 物 业 管 理 企 业 财 务

19、 预 算 的 控 制 财务预算控制的概念和目的 财务预算控制的主要内容 财务预算控制应做好的几项工作 财务预算控制（财务预算控制（简称财务控制） 是指物业管理企业在财务管理的过 程中，利用有关信息和特定手段，对 企业的财务活动加以影响或调节，以 便实现财务预算所规定的目标 财 务 预 算 控 制 的 概 念 财 务 预 算 控 制 的 目 的 保证财务预算的落实 掌握财务预算实施过程中反馈的各种 信息，及时提供决策部门作为决策依 据 及时纠正和调整财务预算实施过程中 出现的偏差，保证财务预算的实现 财 务 预 算 控 制 的 主 要 内 容 现金控制 应收款项控制 存货控制 对外投资控制 负债

20、控制 利润及其分配控制 财 务 预 算 控 制 应 做 好 的 几 项 工 作 把各项预算指标分配落实到企业各部门 通过会计核算反映和监督企业各部门有关 指标的实际完成情况 定期（按年或月）把实际完成情况同财务 预算指标进行对比分析，找出存在的偏差， 并分析产生偏差的原因，提出降低成本费 用的途径，制定纠偏的有效措施 对责任部门和责任人进行评价和考核 根据考核结果和奖惩办法进行奖励和 处罚 调整预算 财 务 预 算 控 制 应 做 好 的 几 项 工 作 财 务 预 算 控 制 的 程 序 建立财务预算控制系统建立财务预算控制系统 检查监督检查监督 分析原因分析原因 纠正偏差纠正偏差 奖惩兑现

21、奖惩兑现 物 业 管 理 企 业 财 务 会 计 报 告 财务会计报告的概念 财务会计报告的编制要求 资产负债表 利润表和利润分配表 现金流量表 物业管理费使用情况的公示 财 务 会 计 报 告 的 概 念 主要是指财务会计信息的揭主要是指财务会计信息的揭 示或表述，它是综合反映企示或表述，它是综合反映企 业一定时点财务状况，一定业一定时点财务状况，一定 时期经营成果及财务状况变时期经营成果及财务状况变 动情况的书面文件。动情况的书面文件。 概念概念 会计报表（含主表和附表）会计报表（含主表和附表） 报表附注报表附注 财务情况说明书财务情况说明书 构成构成 财 务 会 计 报 告 的 编 制

22、要 求 可靠性可靠性 相关性相关性 可比性可比性 完整性完整性 及时性及时性 资 产 负 债 表 资产负债表资产负债表: : 是反映企业某一特定日期（月末、 季末、半年末、年末）财务状况的 会计报表 资产负债表属于静态会计报表，它 表明企业的某一特定日期所拥有或 控制的经济资源、所承担的现有义 务和所有者对净资产的要求权 资 产 负 债 表 结 构 表首表首 附注附注 资料资料 采用账户式结构，根据采用账户式结构，根据“资产资产= =负债负债 + +所有者权益所有者权益”这一平衡原理，把资这一平衡原理，把资 产、负债和所有者权益各项目分别列产、负债和所有者权益各项目分别列 示在表的左、右两方示

23、在表的左、右两方 正表正表 填列有关项目的备查记录或明细数填列有关项目的备查记录或明细数 据，必要时可用文字加以说明和解释据，必要时可用文字加以说明和解释 填列报表名称、编制单位、编报日填列报表名称、编制单位、编报日 期和计量单位期和计量单位 结构 利 润 表 利润表利润表 又称损益表或收益表，是反映物业管理 企业一定期间内（月份、季度、半年、 年度）生产经营成果的会计报表 利润表根据权责发生制和配比原则，把 一定期间的收入与同一期间相关的费用 配比，以计算出企业一定期间的净利润 利润表是一个动态报表，它反映企业一 定期间的经营成果 利 润 表 结 构 我国企业会计制度采用多步式结构的利润表

24、多步式利润表：是在将利润表的内容作多项 分类的基础上，根据“收入费用=利润”这 一会计平衡式对其进行排列，从主营业务收 入开始到净利润结束，要作多步的计算，同 时可以得到几种利润信息，故称为多步式利 润表 多步式结构的利润表，可以反映关于利润及 其构成项目的形成情况，提供更多的信息 多 步 式 利 润 表 的 内 容 一是主营营业务利润，主要指企业经营主 要营业活动所获得的收入减去成本及相 关税费的差额 二是营业利润，是主营业务利润加上其他 业务利润，然后再扣减相关费用后的余 额 三是利润总额，是营业利润、投资收益、 营业外收支净额之和 四是净利润，为利润总额扣除所得税后的 数额，即税后利润

25、利 润 分 配 表 利润利润 分配分配 表表 作用作用 通过利润分配表，可以了解企业利通过利润分配表，可以了解企业利 润分配的去向，利润分配的比例结构润分配的去向，利润分配的比例结构 及年末末分配利润的结存情况及年末末分配利润的结存情况 是反映企业在一定会计期间所实现是反映企业在一定会计期间所实现 净利润的分配情况或弥补亏损情况，净利润的分配情况或弥补亏损情况， 以及期末分配利润结余情况的动态会以及期末分配利润结余情况的动态会 计报表，是利润表的附表之一计报表，是利润表的附表之一 利 润 分 配 表 格式：格式： 利润分配表是从利润表的最后一个项目“净 利润”开始，至年末“未分配利润”终止 而该“未分配利润”项目数额应该与资产负 债表所有者权益项目中的“未分配利润”数 额相一致 利润分配表把资产负债表和利润表联系起来 现 金 流 量 表 库存现金库存现金 银行存款银行存款 其他货币资金其他货币资金 现金等价物现金等价物 现金现金 现 金 流 量 表 现金流量：现金流量： 是指在企业经营、投资和筹资活动 过程中产生的，除现金及现金等价物 之间的流动外的，现金及现金等价物 的流入（资金流入企业）和流出（资 金流出企业）的