个人理财规划之买房规划案例.doc

1、百度文库 - 让每个人平等地提升自我新婚夫妇的购房计划戴先生， 30 岁，月收入8000 元；妻， 28 岁，月收入6000 元。两人年终奖金都可多领一个月。基本支出 ：生活费 5000 元，孝养金 1000 元，交际开支1500 元，年度旅游支出3000 元，每月固定偿还小额信用贷款500元，基金定期定额投资1500 元，保险费支出 200元。目前资产： 股票型基金20000元，定期存款 10000（利率 4%），活期存款 5000元。问题：1、 现阶段是选择租屋或购屋划算？2、 如果 3 年后自行购屋，不知可行否？又该怎样进行准备？一、财务状况及分析首先来看该家庭的资产负债情况：资产负债表

2、资产负债项目金额占总资产项目金额占总资产现金，活期存款5,00014%信用卡 / 信贷应付款6,00017%定期存款10,00029%负债总额6,00017%共同基金20,00057%净资产资产总额35,000100%净资产总额29,00083%目前负债比率只有17%，基本财务状况尚称稳健良好，但整体资产属性偏保守，而负债项目中全是消费性贷款，贷款利率远远高过于存款利率，未来应优先考虑以手边存款清偿此项负债。其次，简要分析一下该家庭的现金流量：现金流量表类别项目金额百分比说明先生年收入7800059.8%夫收入贡献度太太年收入5200039.9%妻收入贡献度收入130,00099.7%工作收入

3、工作收入依赖度理财及其它收入4000.4%替代收入来源1百度文库 - 让每个人平等地提升自我年度总收入130,400100%生活消费支出94,00072.1%消费率偿债支出6,0004.6%财务负担率支出2,4001.8%保障型保费支出年度总支出102,40078.5%支出比率结余总结余 （可储蓄额）28,00021.5%储蓄率还本投资额18,00013.8%固定储蓄计划自由储蓄额10,0007.7%自由储蓄率每月支出结构分析表消费（生活）支出细项金额占总消费支出 %食2,00026.7%衣（送洗，一般添购）1,00013.3%住（房租，水电气，电话）1,00013.3%行（交通费，油钱）1,

4、00013.3%交际费1,50020.0%奉养长辈1,00013.3%消费（生活）支出小计7,500100.0%从收支结构来看，年度净结余为正数，支出比率78.8%，可储蓄率 21.2%，属偏低范围。收入全来自于工作收入，理财收入不多，要注意到收入中断可能造成的冲击。支出方面，财务负担率并不高（低于20%），但消费率高达72.1%，有过度消费之虞，且外食与交际费用合计高达生活支出的46.7%，略嫌偏高，应考虑节流。二、购屋或租屋评估1、租屋的净现金流现值= 48,000 （ 1.03 ） 48,000*1.06 （ 1.032 ） 480,00* （1.062 ）（ 1.033 ）48,000

5、* （ 1.063 ）（ 1.034 ） 48,000* （1.064 ）（ 1.035 ） = 46,602 47,959 49,356 50,794 52,2732百度文库 - 让每个人平等地提升自我= 246,984 元。2、购房的净现金流现值购屋自备 20 万元，贷款利率4.5%， 20 年房贷，每年本利摊还额=贷款金额60 万/ 标准年金现值系数13.00794 （ n=20， i=4.5 ） =46,125.67元。5 年房贷支出总现金流量现值=每年本利摊还额* 房贷支出年金现值倍数（n=5， i=3 ）4.580= 211,242 元。假设 5 年后售屋：当时房价 =80 万*

6、复利终值系数XXX（ n=5，i=8 ） =1,175,462元。当时房贷本金余额=- 每年本利摊还额46,125.67*房贷支出年金现值倍数（ n=15，r=4.5 ）=495,369 元。当时售屋净所得=1,175,462 495,369=679,993元。售屋所得现值（n=5， i=3 ） =586,567 元。购屋净现金流现值 =（自备款 -200,000 ） +（5 年房贷支出总现金流量现值-211,242 ） +（售屋所得现值586,567 ）=175,325 元。3、结论因为（购屋净现金流 175,325 ）（租屋净现金流现值 -246,984 ） =422309 元 0 目前购

7、屋合算4、贷款额度概算理想房子三年后价格=800,000* 复利终值系数1.25971 （ n=3，i=8 ） =1,007,768元。房价 *25%=届时需自备金额251,942 元。房价 *75%=届时需贷款金额755,826 元。5、购房能力评估A. 自备款额度评估在其它条件不变的情况下，目前可能用作自备款来源有两部份：1）依资产负债表，现有净资产可投入=金融资产消费负债 =29,000 元。3百度文库 - 让每个人平等地提升自我2）依现金流量表，未来每年可再投入=年度总结余（可储蓄额）28,000+ 已清偿消费负债 6,000=34,000 元（前项已经扣除）。三年后总储蓄额度=29,

8、000* 复利终值系数1.33100 （n=3， i=10 ）+34,000* 年金终值系数3.31000 （n=3， i=10 ） 112540=38,599+112,540=151,139元 自备款金额251,942 元。自备款准备尚不足，差额=100,803 元。B. 每年偿债能力评估已清偿消费负债6,000 元后，每年度总结余（可还房贷金额）28,000+6,000=34,000每月多储蓄2538 元即可。购屋之后，每年比现况需多储蓄金额=24,105= 每月多储蓄2009 元即可。建议减少交际费支出及不必要的娱乐支出，或寻找薪资更高的工作机会。6、投资组合调整现有资产与未来的储蓄，将股票基金的比重提高至少到七成左右。（以下的组合仅供参考，并非唯一答案，报酬并非保证，波动风险仍需纳入考虑）项目金额目前占金预估报酬加权预估建议调整调整后加融资产组率报酬率后百分比权预估报合比重酬率活期存款5,00014%2.5%0.35%0.00%0.00%定期存款10,00029%4%1.16%5.00%0.20%4百度文库 - 让每个人平等地提升自我债券基金00%6%0.00%25.00%1.50%股票基金20,00057%12%6.84%70.00%8.40%调整前投调整后投资组合报8.35%资组合报10.1%酬预估酬