[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟83

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟83房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟83房地产估价案例与分析模拟83一、问答题问题:1. 两年前，甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租，由于该城区缺少办公用房，甲公司办公室出租率达到100%。现政府将该区段规划改造成为办公商务区，上述房屋列入征收范围。甲公司为了获得最有利的征收补偿，向房地产估价机构进行了专业咨询。 根据国有土地上房屋征收与补偿条例，国有土地上房屋征收评估办法，甲公司能提出哪些估价要求?对甲公司可能提出的估价要求，房地产估价机构该如

2、何解答? 答案:1甲公司可能提出以下要求： (1)要求按改造、装修后的办公用途房地产进行市场价值估价。 (2)办公楼的装修、改造费用的估价。 (3)对该办公楼承租人的损失大小进行评估。 2房地产估价机构可以做出的答复： (1)对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；该宗房地产应按照改造之前原法定用途，即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包括改造、装修办公楼的费用支出，但按工业用途评估时，可另行委托评估停产停业的损失补偿。 (2)如果经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行估价。 (3)对于当前办公楼的承租人损失应由甲公司

3、与承租人协商解决。问题:2. 甲房地产估价机构接受张某的委托，评估其一套购买于2010年8月1日的住宅的转让价值，评估的价值时点为2016年8月1日，评估单价为7000元/m2。张某以购买价9000元/m2为由，对估价结果提出异议。甲房地产估价机构对原估价结果进行了复核并最终决定维持原估价结果。 请说明导致房地产价格前后差异的原因。 答案:主要原因有： (1)在价值时点下，房地产市场状况处于低迷状态，房地产市场不景气，住宅类房屋的成交量明显减少。 (2)从张某购买此房屋到价值时点，中间间隔6年，房屋的成新率明显降低，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 (3)2010年8月1

4、日时，房地产市场可能存在泡沫，至价值时点2016年8月1日，房地产市场回归到正常状态。 (4)国家相关的制度政策对房价的抑制作用。甲公司2013年通过有偿出让的方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为7500元/m2。甲公司拟分两期建设30栋精装修高档住宅。第一期共15栋，主力户型为90m2的二室一厅，于2015年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖10栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为7800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为7860元/m2，其余4栋无人承接，退还给甲公司。 第二期以130m2三室两厅为主，2016年6月当工程竣工后

5、，建成的精装修住宅以9200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问： 3. 乙房地产估价公司评估出拍卖底价评估属于鉴定性评估还是咨询性评估? 答案:拍卖底价评估属于鉴定性评估。4. 乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些? 答案:乙估价公司可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。 (1)从估价目的看，当时估价公司是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期住宅的售价是在正常

6、公开市场交易情形下达成的价格。 (2)从价值时点看，拍卖时是2015年12月，而第二期工程在2016年6月竣工后出售，价值时点不同，相应房地产市场状况也会不同。 (3)从估价对象看，当时的估价对象是第一期是以小户型为主，赠送的精装修的价值也低，第二期以改善型为主，精装修的价值会高一些，是第一期住宅产品的升级换代，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响。 (4)应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般成本水平衡量。 (5)从市场销售结果看，拍卖底价为7800

7、元/m2，售出6栋的平均价格为7860元/m2，比较吻合，尚有4栋没有拍出，也从市场方面反映了市场的低迷、估价结果的合理性。 二、单项选择题 某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拔，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元。 1. 2012年9月10日，该房地产抵押评估价值P应为_万元。A.560B.500C.440D.400答案:C考点

8、 本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。 解析 建设用地使用权性质为划拔，在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，则抵押价值=500-60=440万元。 2. 该公司2014年9月10日破产时，该公司能有_万元拍卖款偿还银行。A.448B.445C.385D.352答案:D考点 本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。 解析 房地产抵押价值为440万元，银行提供的贷款为：44080%=352万元，公司破产时偿还银行352万元。 3. 假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为_。A.2012年9月10日B.2

9、014年9月10日C.银行指定的日期D.2012年9月10日到2014年9月10日答案:A考点 本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。 解析 重新评估时，以第一次评估的价值时点作为重新评估的价值时点。 由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。 4. 现甲对估价结果有异议，正确的做法是_。A.向当地估价专家委员会申请鉴定B.向原房地产估价机构申请复核估价C.提起行政诉讼D.申请仲裁答案:B解析 被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当向原

10、房地产估价机构申请复核估价，对房地产估价机构的复核结果有异议的，向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。5. 对于甲自建的房屋，乙估价机构应按照_进行评估。A.合法建筑B.非法建筑C.市、县级人民政府的认定、处理结果D.征收部门与估价机构的协商结果答案:C解析 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。6. 下列关于房屋征收估价，说法错误的是_。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估被征收房屋价值时，租约期内用租约租金，租约期外用市场租金C.不考虑被征收房屋抵押、查封等因素的影响D.房屋征收评估价值以人民币为计价的货币单位，精确到元答案:B解析

11、选项B错误，被征收房屋价值评估不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年中请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼作出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。 7. 2

12、010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为_亿元。A.10B.11C.13D.15答案:B解析 再次抵押价值=未设定法定优先受偿权利下价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数=15-2/50%=11(亿元)。8. 2011年7月1日该综合楼的被征收价值为_亿元。A.12B.14C.15D.16答案:D解析 2011年7月1日该综合楼的被征收价值为完全产权状况下的市场价值16亿元，不考虑抵押因素的影响。9. 征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应_。A.委托房地产估价机构评估确定B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机

13、构评估确定D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定答案:C解析 国有土地上房屋征收评估办法第十四条第二款规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”。10. 政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为_。A.征收补偿方案B.行政诉讼权利C.行政复议权利D.搬迁期限答案:D解析 国有土地上房屋征收与补偿条例第十三条：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”。三、下列房地产估价报告存在多处

14、错误，请指明其中的13处问题:1. 房地产估价报告 封面(略) 致估价委托人函 市中级人民法院： 受贵法院的委托，我公司对位于市路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产(以下简称估价对象)进行了估价。价值时点：2017年3月5日。我公司根据房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用比较法和收益法进行了分析、测算和判断，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于价值时点2017年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整(RMB1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元

15、整(RMB11433元/m2)。 报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明，请见估价结果报告估价技术报告。 房地产评估有限公司(盖章) 法定代表人：(签字) 2017年3月16日 目录(略) 估价师声明 我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明： 1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系

16、，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范房地产估价基本术语标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 估价假设和限制条件(略) 估价结果报告 一、估价委托人(略) 二、房地产估价机构(略) 三、估价目的 为法院办案提供价格参考。 四、估价对象 根据房屋所有权证(证号：房地字2000第号)、国有土地使用证(证号：地字1999第号)、实地查勘情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下： (一)区位状况 位置：坐落市路3号楼5层整层；城市规划：行政办公区；环境景观：优美整洁；公共服务及基础设施完备程度：基本完备；商务氛围：处于市行政中

17、心范围。 (二)实物状况 1土地状况。用途：办公；地号：区街道163街坊1/6丘；四至：(略)；土地等级：1级；土地共用面积：3500m2；地势：土地平整；其中土地分摊面积：500m2。 2建筑物状况。建筑面积：957.3m2；建筑结构：砖混一等；层数：7层，无地下室，估价对象处于5层；层高：3.3m，檐高：24m；用途：办公；竣工日期：2009年12月1日；装修：室内普通装修、公共部分精装修；设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等(略)；利用现状：现空置。 (三)权益状况 1建筑物权益状况 根据房屋所有权证(证号：房地字2000第号)记载：估价对象建筑物权利人：、，所有权性质

18、：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。 2土地使用权权益状况 根据国有土地使用证(证号：地字1999，第号)记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让。土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自2009年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。 3他项权利状况 估价对象已设定他项权利(抵押权)，抵押权人为中国工商银行支行，至价值时点尚未注销。他项权利人：中国工商银行支行；权利种类：期房抵押；建筑面积：957.3m2；权利价值：574.38万元；抵押部分：5层整层；设定日期：2009年8月；他项权证号：房地他字1999第号。 五、价值时点

19、 价值时点为2017年3月5日(确定理由略)。 六、价值类型 采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。 七、估价原则(略) 八、估价依据(略) 九、估价方法 本报告选用的估价方法为比较法和收益法。 比较法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。 收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。 十、估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，按

20、照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于价值时点2017年3月5日的市场价值为：人民币壹仟零玖拾肆万元整(RMB1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为：人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。 十一、注册房地产估价师(略) 十二、估价作业日期 2017年3月5日至2017年3月16日。 估价技术报告 一、估价对象描述与分析(略) 二、市场背景描述与分析(略) 三、估价对象最高最佳利用分析(略) 四、估价方法适用性分析(略) 五、估价的测算过程 (一)比较法 比较法的基

21、本步骤为：搜集交易案例选取可比实例建立价格比较基础交易情况修正市场状况(交易日期)调整房地产状况调整(区域因素、个别因素)求取比较价格。 其基本计算公式如下： 估价对象比较价格=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数 1选取可比实例 搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件(表1)，选择3个可比实例进行比较。 表1 可比实例表 项目 实例A 实例B 实例C 坐落 路14号楼4层 路4号楼2层 路6号楼3层 用途 办公 办公 办公 交易价格(元/m2) 12915 11438 12504 价格类型 成交价格 成交价格 成交

22、价格 交易日期 2016年11月 2016年9月 2016年8月 土地状况 出让 出让 出让 2可比实例与估价对象比较分析 可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。 表2 因素条件对比说明表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 坐落 路3号楼 5层 路14号楼4层 路4号楼2层 路6号楼3层 交易情况 整层转让市场价格 成交价格 成交价格 成交价格 交易日期 2017年3月5日 2016年11月 2016年9月 2016年8月 房地产价格/(元/m2) 12915 11438 12504 区域因素 商务氛围 较好 较好 较好 较好 公共配套 较好 较好 较好 较好 公共便

23、捷度 较好 较好 较好 较好 基础设施状况 较好 较好 较好 较好 区域规划环境 较好 较好 较好 较好 主朝向 南北向 南北向 南北向 南北向 个别因素 建筑面积 957.3m2 1050m2 930m2 885m2 容积率 1.9 2.1 2.2 2.0 土地使用年限 42年 43年 43.5年 42.5年 竣工年代成新度 1999年12月1日九成新 2000年3月九成新 2000年5月九成新 2000年8月九成新 建筑结构 混合 混合 混合 混合 配套设施 一般、齐备 一般、齐备 一般、齐备 一般、齐备 停车位 可满足 可满足 可满足 可满足 内部装饰 普通 高档、部分豪华 中高档 中高

24、档 建筑外观 风格新颖 风格一般 风格新颖、 风格新颖 产型、布局 合理、便于使用 合理、便于使用 合理、便于使用 新型办公平面布局 3修正调整过程 以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值。(区域因素与个别因素中子因素权重相同)。 表3 因素条件分值表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 坐落 路3号楼5层 路14号楼4层 路4号楼2层 路6号楼3层 房地产价格/(元/m2) 12915 11438 12504 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 房地产状况调整 区域

25、因素 小计 100 100 100 100 商务氛围 100 100 100 100 公共配套 100 100 100 100 公共便捷度 100 100 100 100 基础设施状况 100 100 100 100 区域规划环境 100 100 100 100 主朝向 100 100 100 100 个别因素 小计 100 106 104 106 建筑面积 100 99.5 100 100.5 容积率 100 98.5 98 99 土地使用年限 100 101.5 102 101 竣工年代成新度 100 100 100 100 建筑结构 100 100 100 100 配套设备 100 10

26、0 100 100 停车位 100 100 100 100 内部装饰 100 107.5 104 104 建筑外观 100 99 100 100 户型、布局 100 100 100 100 根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比较价格。 表4 可比实例因素条件修正调整系数与比较价格表 项目 实例A 实例B 实例C 可比实例价格/(元/m2) 12915 11438 12504 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期调整 99/100 98/100 99/100 房地产状况调整 区域因素调整 100/100 100/1

27、00 100/100 个别因素调整 100/106 100/104 100/106 比较价格/(元/m2) 12062 10778 11678 4比较法估价结果 3个可比实例比较价格比较接近，取其简单算术平均值为比较法求取的估价对象的比较价格：(12062+10778+11678)/3=11506(元/m2)。 (二)收益法测算 收益法的基本步骤为：搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料估算潜在毛收入估算有效毛收入估算运营费用预测估算净收益求取适当的报酬率选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。 根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公

28、式。 其计算公式如下： 式中：V为房地产的收益价格；A为房地产未来每年净收益；Y为房地产的报酬率；n为房地产的收益期限；g为净收益逐年递增的比率。 1租赁收入的确定 根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.82.5元/(m2天)，根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/(m2天)。 2空置率及租金损失率的确定 根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。 3净收益的确定 根据目前房地

29、产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承租人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%(具体确定过程略)。 现时年净收益=有效毛收入(1-运营费用率) 4报酬率的确定 房地产报酬率实质上是房地产投资回收与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率 房地产报酬率确定为6%(具体确定过程略)。 5剩余收益期限的确定 根据国有土地使用证，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自2009年3月5日起50年。本报告设定估

30、价对象剩余使用期限42年，无续期。 6租金年增长率的确定 经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%(具体确定过程略)。 7收益价格的确定 表5 收益法计算过程(每平方米) 租金收入/元/(m2天) 2 年计算天数/天 365 空置及租金损失率 10% 第1年有效毛收入/元 657 租赁运营费用率 20% 减租赁运营成本费用 131 第1年净收益/元 526 土地剩余使用年限/年 42 报酬率 6% 租金收入年增长率 2.5% 收益价格/(元/m2) 11360 运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m2。 (三)估价对象房地产价格的确定 采用两种不同途径进行估价得到的不

31、同结果均有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。 估价对象房地产单价=(11506+11360)/2=11433(元/m2) 估价对象房地产总价=11433957.3=10944811(元)，取整为1094万元。 单价为11433元/m2。 六、估价结果 根据房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于价值时点2017年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整(RMB1094

32、万元整)，折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。 附件 1委托司法鉴定函(复印件) 2房屋所有权证(复印件) 3国有土地使用证(复印件) 4估价对象地理位置示意图 5估价对象小区实景照片 6估价机构资质证书(复印件) 7估价机构营业执照(复印件) 8房地产估价师注册证书(复印件) 9估价对象法定优先受偿款调查情况 答案:1致委托人函中缺少估价目的。 2结果报告中区位状况缺少方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等介绍。 3结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证，土地使用权人。 4结果报告中估价目的叙述不清。 5估价结果报告中缺少实地查

33、勘期。 6估价技术报告，“因素条件分值表”与“可比实例因素条件修正调整系数与比较价格表”中交易日期调整系数不一致。 7“因素条件分值表”中，个别因素小计计算结果错误。 8收益法公式中对A的说明错误。 9估价技术报告，收益法中报酬率的定义错误，“房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率”，而不是“房地产投资回收与所投入资本的比率”。 10估价技术报告，收益法中前面选用净收益逐年递增公式，后面选用净收益每年不变公式错误。 11附件缺少房屋共有权证复印件。 12附件中有“估价对象法定优先受偿款调查情况”错误，只有抵押估价报告才需要有“估价对象法定优先受偿款调查情况”。 13附件缺少他项权

34、利证明。四、指出并改正下列房地产估价文书的错误问题:1. 本次估价背景情况如下： 估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段： 3估价对象最高最佳利用分析 估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档

35、次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定： (1)当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提做出下列判断和选择，并应在估价报告中说明： 维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价。 更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价。 改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价。 改变规模再予以利用经计算不合理，不