[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法分类模拟题18

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题18房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题18房地产估价理论与方法分类模拟题18(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 某宗房地产2006年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元=8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2006年10月25日的价格为_元人民币(2006年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币)。A.7935B.7964C.8260D.8290答案:B解析 该类房地产在2006年10月25日的价格=10

2、008.29(1-0.5%)8元/m2=7964元/m2。问题:2. 最适用的房地产价格指数或变动率是_。A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率答案:D问题:3. 下列不属于房地产区位因素的是_。A.交通B.用途C.环境D.楼层答案:B问题:4. 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以_状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产答案:C解析 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以标准房地产状况为基准参照进行的。问题:5. 在百分率法中，房地产状况调整

3、系数应以_房地产状况为基准来确定。A.估价对象B.标准C.市场上D.交易情况答案:A解析 在百分率法中，房地产状况调整系数应以估价对象房地产状况为基准来确定。问题:6. 按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是_。A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%答案:C解

4、析 100/98=1.0204，1.024-1=0.0204=2.04%。问题:7. 按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现_的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933答案:C解析 调整系数=1.05/0.98=1.071。问题:8. 在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优

5、于标准房地产状况得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分，则房地产状况修正系数为_。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05答案:A解析 房地产状况修正系数=(100/102)97/100=0.951。问题:9. 某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价值分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2。如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比较价值为_元/m2。A.2160B.2175C.2181D.2205答案:C解析 比较价值=(21300.3+21900.4+22200.3

6、)元/m2=2181元/m2。问题:10. 某宗房地产选取三个可比实例，通过对三个可比实例修正、调整得出的三个价格分别为8200元/m2、8500元/m2、9000元/m2，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的比较价值为_元/m2。A.8500B.8450C.8690D.8570答案:B解析 该宗房地产的比较价值=(82000.5+85000.3+90000.2)元/m2=8450元/m2。问题:11. 已知某可比交易单价为4500元/m2，该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2

7、；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为_元/m2。A.4750B.4500C.4250D.4100答案:A问题:12. 某城市房屋征收中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是_。A.统一财产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况答案:C(二)多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)问题:1. 比较法适用的对象有_。A.标准厂房B.在建工程C.高档公寓D.房地产开发用地E.纪念馆 A B C D E答案:ACD问题:2. 下列哪些难以采用比较法估价_。A.特殊厂房B.普通住宅C.存量成套住

8、宅D.博物馆E.在建工程 A B C D E答案:ADE问题:3. 搜集交易实例时应搜集交易实例的_。A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.付款方式E.交易地点 A B C D E答案:ACD问题:4. 选取可比实例时，应符合的要求包括_等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 A B C D E答案:BCDE问题:5. 下列关于可比实例的说法中，正确的有_。A.可比实例一定是交易实例B.可比实例不一定是交易实例C.交易实

9、例一定是可比实例D.交易实例不一定是可比实例E.可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例 A B C D E答案:AD问题:6. 建立比较基准，主要包括_等。A.统一付款方式B.统一价格单位C.统一财产范围D.统一产权性质E.统一采用总价 A B C D E答案:ABC问题:7. 下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有_。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.受迷信影响的交易E.相邻房地产的合并交易 A B C D E答案:BDE问题:8. 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买方缴纳的税费包括_等。A.出

10、让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税 A B C D E答案:AD问题:9. 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括_等。A.出让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税 A B C D E答案:BCE问题:10. 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括_等。A.土地增值税B.印花税C.交易手续费D.出让金E.契税 A B C D E答案:BC问题:11. 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于_。A.卖方实际得到的价格/

11、(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格+应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格(1-应由买方缴纳的税费比率) A B C D E答案:AD问题:12. 房地产状况调整可分为_。A.实物状况调整B.权益状况调整C.区位状况调整D.土地状况调整E.房屋状况调整 A B C D E答案:ABC问题:13. 评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括_等。A.环境景观B.离市中心距离C.朝向D.城市规划限制条件E.地势 A B C D E答案:ABC问题:14. 比较法中实物状况比

12、较和调整的内容包括_。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.内部基础设施完备程度E.装饰装修 A B C D E答案:BDE问题:15. 对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括_。A.形状B.外部配套设施C.环境景观D.基础设施完备程度E.场地平整程度 A B C D E答案:ADE问题:16. 权益状况比较、调整的内容包括_。A.土地使用期限B.城市规划限制条件C.周围环境和景观D.基础设施完备程度E.建筑规模 A B C D E答案:AB问题:17. 对于商业房地产来说，它看重的是_。A.繁华程度B.安宁程度C.交通条件D.动力的取得E.基础设施条件 A B C D E答案:AC(三

13、)判断题问题:1. 比较法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值。答案:A问题:2. 对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用比较法估价。答案:A问题:3. 对在建工程的估价，可采用比较法估价。答案:B问题:4. 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。答案:A问题:5. 对于估价人员收集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。答案:B问题:6. 采用比较法估价时，一般要求选取310个可比实例即可。答案:A问题:7. 运用比较法求房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52范围内。答案:A问题:8. 一般认为可比实

14、例的成交日期与价值时点相隔2年以上的不宜采用。答案:B问题:9. 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。答案:B问题:10. 选取土地使用权出让实例作为可比实例时，可选用协议方式的出让实例。答案:B问题:11. 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。答案:A问题:12. 设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2，买方购买该房地产实际付出为2575元/m2。答案:A解析 卖方实际得到的价格=正常成交价格(1-应由卖方缴纳的税费比率)=25

15、00元/m2(1-6%)=2350元/m2， 买方实际付出的价格=正常成交价格(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2(1+3%)=2575元/m2。 问题:13. 在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期的修正。答案:A问题:14. 某宗房地产2012年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整为2012年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2012年1月1日为100)。则该宗房地产2012年10月1日的价格为2305.88元。答案:A解析 该宗房地产2012年10月1日的价格=1800元/m298.076.5=2305.88元/m2。问题:15. 某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2036年1月30日为1美元=7.98元人民币。2006年9月3