2017年北京房地产估价师案例与分析估价对象权益状况描述与分析试题

1、百度文库让每个人平等地捉升口我2017年北京房地产估价师案例与分析：估价对象权益状况描述与分析试丿12本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一.单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 ）1、产生房地产价格泡沫的基础是_。A. 土地稀缺B. 城市化进程快C. 投机需求膨胀D. 过度放贷2、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的_%。A. 60B. 70C. 80D. 903、下列不属于控制性详细规划作用的是。A：控制性详细规划起着承上启下的作用B：控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导C：控制性详细规划是对小范圉

2、内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立 体组织D：控制性详细规划是城市政策的载体E：执行层的组织协调4、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为A. 空置率B. 有效面积系数C. 建筑密度D. 建筑容积率5、招标人采用公开招标方式的，应当发布。A：招标公告B：招标通知C：招标意见D：招标公示E：房地产估价机构必须加盖公章6、城市房地产开发经营管理条例规定，设立房地产开发企业有名以上持有资 格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。A： 1B： 2C： 3D： 4E：房地产估价机构必须加盖公章7、下列表述中不正确的是（）。百度文库让每个人平等地捉升口我A. 在实际估价中，不同的估价方法将影

3、响估价结果B. 在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C在实际估价中，不同的估价口的将影响估价结果D. 在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果8、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其 在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为（）万元。A. 20B. 21C. 35D. 509、估价人员通过市场调查获知，某地区20032006年普通商品住宅平均价格水 平分别为4682元/ m 4887元/nf, 5037元/nf，5192元/nf。若采用平均 增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元/耐。A： 5362B： 5347C： 5532

4、D： 5563E：工业用地的监测点评估价格10、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年， 年利率为6%,以每月2500元等额还款。该家庭于笫9年年初一次性偿还贷款本 金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的 月等额还款额为（）元。A.B.C.D.11、投资决策分析主要包括市场分析和两部分工作。A. 可行性研究B. 项的财务分析C. 前期工作D. 市场调研12、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预 计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50 万元。U前该类物业无风险报

5、酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该 商场在2005年10月的价值最接近于_万元。A. 536B. 549C. 557D. 81613、下列关于城市规划实施控制，表述错误的是。A：城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设 管理的运作方式B：未确定规划条件的地块，可以出让国有土地使用权C：城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改 23百度文库让每个人平等地捉升口我变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件D：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同 无效E：执行层的组织协调14、原建设部城市房屋拆迁佔价指导意见

6、规定，估价专家委员会应当自收到 申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的佔价依据、佔价技术路线、估价方法 选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。A： 5B： 7C： 10D： 15E：房地产估价机构必须加盖公章15、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权转让。A. 同时B. 随之C. 不能D. 权利人确定是否16、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。A：市场法B：成本法C：收益法D：长期趋势法E：工业用地的监测点评估价格17、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是A. 物权B. 知识产权C-人身权D.撤销权18、已知某房地产剩余使用年限

7、为35年，在报酬率为10%的情况下，房地产价 格为4500元/m若报酬率为8%,剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价 格为。A： 4451 元 / m2B： 4500 元 / m2C： 4549 元 / nfD： 5821 元 / 耐E：工业用地的监测点评估价格19、我国口前的一年期银行存款利率为知 经测算，写字楼市场相对于整个投资 市场的风险系数为，整个投资市场的平均收益率为8%,则写字楼的预期收益率 为一A. %B. %C. %D. %20、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能山负责所辖区范围内 33百度文库让每个人平等地捉升口我的房地产产权管理工作。A. 国家房地产管理局B.

8、 国家土地管理局C. 市、县土地管理部门D. 市、县房地产管理部门21、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型A. 出租的房地产B. 自用的房地产C. 餐饮的房地产D. 营业的房地产22、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是A. 保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的B. 保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利 益的过分倾斜C. 委托人拥有保留价的确定权D. 保留价不可公开23、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于的工作。A. 投资机会选择与决策分析阶段B. 前期工作阶段C. 建设阶段D. 租售阶段24、某宗土地面积1000

9、0m2, 土地单位价格800元/m2,最高容积率为2,固定 费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等 其他成本费用为建安成本的20%,销售价格为3000/m2,则该项LI的盈亏平衡点 销售量为_m2。A. 10000B. 12000C. 180000D. 1500025、耕地占用税的il税依据是纳税人面积。A. 经批准占用的耕地B经批准占用的土地C. 实际占用的耕地D. 实际占用的建设用地二.多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 分）1、是指个人之间相互以货币或实物

10、提供的信用。A消费信用B. 个人信用C. 民间信用D. 相互信用2、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。A： III拆迁人对房屋所有人进行补偿，山所有人对承租人进行安置B：山拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置45百度文库让每个人平等地捉升口我C：实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议D：实行产权调换E：被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议3、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改 正的，可处以元以下的罚款。A： 1000B： 5000C： 10000D： 30000E：执行层的组织协调4、对房地产开发项H进

11、行可行性研究的口的是A. 可行性研究过程就是房地产开发项口的决策过程B. 提高房地产开发的收益能力C实现项L1决策的科学化管理D.降低房地产开发的成本5、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于A. 物业的交通通达程度B停车的便利程度C物业的周圉环境D.物业所处区域的繁华程度6、以下这些权利中，属于他物权的有_。A. 使用权B. 租赁权C. 地役权D. 所有权E. 抵押权7、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值 的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。A. 意外破坏的损毁B. 市场供给的过量C. 建筑设计的缺陷D. 人们消费观念的改变E. 周围环境条件的恶

12、化8、各类房屋的残值率一般为A. 钢筋混凝土结构3%B. 砖木结构一等6%C. 砖混结构一等0%D. 简易结构0%9、财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。A. 成本利润率B. 投资利润率C. 资本金利润率D. 资本金净利润率E. 资产负债率56百度文库让每个人平等地捉升口我10、中华人民共和国物权法规定房地产抵押权实现的方式有。A：抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B：抵押权人直接向人民法院提起诉讼C：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人 民法院拍卖抵押房地产D：按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人E：抵押权人与抵押人未就抵押权实现

13、方式达成协议的，抵押权人可以请求人 民法院变卖抵押房地产11、物业服务收费的计费方式包括A. 按物业面积B. 包干制C. 按物业价值比例D. 酬金制E. 薪金制12、固体废物按废物的形状可分为。A：块状废物B：泥状废物（污泥）C：颗粒状废物D：粉状废物E：固体的废物13、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观的研究。A. 区位B. 环境C. 政策D. 文化14、某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元, 其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年.按年等额还款的抵押贷 款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益

14、（不 考虑所得税影响）后的权益投资回报率为。A： 10%B： %C： %D： %E：借款合同15、物业管理条例确定的基本制度包括A. 业主大会制度B. 业主公约制度C. 住宅小区治安管理制度D. 住宅小区综合验收制度E. 住房专项维修资金制度16、房地产投资项LI经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的 是。A：借款偿还期B：偿债备付率67百度文库让每个人平等地捉升口我C：流动比率D：利息备付率E：內部收益率17、以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有。A：影剧院B：普通住宅C：仓库D：停车场E：汽车加油站18、制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到。（2008年试题）A：

15、物业租金必须能抵偿所有投资成本B：只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C：租金确定应考虑业主希望的投资回报率D：市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系E：利用已有类似岀租物业的租金数据时，应进行相应的修正19、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B：收益杀中未来租金、运营费用的预测C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核D：市场比较法中对房地产状况进行调整E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补20、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800 7C/m2,其需求量从900套 上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为_。A.B.C.D.21、在编制房地产开发项LI可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规 划设计方案选择的是A. 项口的交通组织规划B. 项口构成及平面布置C. 项目的建筑规划D. 城市土地利用规划22、按照最新政策，房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计， 不得超过年。A： 1B： 2C： 3D： 5E：执行层的组织协调23、若较为精确地应用假设开发法时，应考虑A. 通