[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理分类模拟房地产开发程序与管理(四)

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理分类模拟房地产开发程序与管理(四)房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理分类模拟房地产开发程序与管理(四)房地产开发经营与管理分类模拟房地产开发程序与管理(四)一、单项选择题问题:1. 房地产开发项目的财务评价是房地产开发_阶段的重要工作。A.投资分析决策B.施工准备C.建设D.租售答案:A解析 投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。问题:2. 通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理_。A.规划意见书(选址)B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规

2、划许可证答案:A解析 对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有建设用地使用权的建设项目，规划意见书(选址)审批环节已经在土地一级开发环节完成。问题:3. 某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是_。A.目标定价法B.领导定价法C.挑战定价法D.随行就市定价法答案:C解析 当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市

3、场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。问题:4. 对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的_中提出。A.规划意见书(选址)B.设计方案审查意见C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证答案:A解析 规划意见书(选址)中，规划设计要求包括三个方面的内容：规划土地使用要求(建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等)；居住建筑(含居住区、居住小区、居住组团)的公共服务设施配套建设指标；建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。问题:5. 房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由_组织。A.项目施工单位B.项目监理单位C.项目建设单位D.

4、建设行政主管部门答案:C问题:6. 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是_。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地答案:A解析 土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。问题:7. 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括_。A.对原材料的检验B.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度D.确立成本控制档案制度答案:D解析 质量控制主要包括四个方面：对原材料的检验、对配套设施的检验、确立控制质量的具体措施和确立质量文件档案制度。问题:

5、8. 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是_。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领建设用地规划许可证答案:C解析 A、D选项属于前期工作；B选项属于租售阶段的工作。问题:9. 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为_。A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法答案:B解析 成本加成定价法的表达式为：成本+成本利润率。问题:10. 下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是_。A.拆迁补偿费及有关税费B.市政基础设施建设有关费用C.贷款利息D.建安费用答案:D解析

6、 土地储备开发成本包括： (1)征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关费用。 (2)征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。包括前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。 (3)征收、征购、优先购或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出。 (4)经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。 问题:11. 网络图法在建设工程管

7、理中常常作为_的方法。A.质量控制B.成本控制C.进度控制D.合同管理答案:C问题:12. 某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是_。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法答案:D问题:13. 横道图法用于项目建设阶段的_。A.质量控制B.进度控制C.成本控制D.合同管理答案:B问题:14. 在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查，检查后由_列出质量缺陷清单。A.开发商B.承包商C.监理工程师D.使用单位答案:C问题:15. 需要使用损益平衡图来制订房地产

8、销售价格的定价方法是_。A.目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法答案:A解析 选项A也是成本导向定价法的一种。问题:16. 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用_。A.挑战定价法B.领导定价法C.目标定价法D.随行就市定价法答案:D问题:17. 实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由_负责。A.开发商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位答案:D问题:18. 根据估计的总销售收入和估计的销售量来制订价格的定价方法是_。A.目标定价法B.成本加成定价法C.随行就市定价法D.价值定价法答案:A问题:19. 房地产开发项目的施工

9、许可证由_向发证机关申请领取。A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位答案:B问题:20. 将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于_的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段答案:B解析 开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。问题:21. 某开发商开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是_。A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法答案:D二、多项选择题问题:1. 地方政府的年度土地储备计划包括_。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发

10、规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划 A B C D E答案:ABDE问题:2. 房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括_。A.建设工程用地批准手续已经办理B.建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%C.已按规定办理了工程安全监督手续D.已按规定确定了施工企业E.施工图设计文件已按规定进行了审查 A B C D E答案:ACDE解析 B选项，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付

11、款保函或者其他第三方担保。问题:3. 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有_。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式 A B C D E答案:BCE解析 A选项错在大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售；D选项错在房地产开发企业或业主还可以直接委托分代理。问题:4. 下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有_。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案

12、并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准 A B C D E答案:BCDE问题:5. 房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括_。A.工程质量保修书B.可行性研究报告C.竣工图D.住宅使用说明书E.竣工验收备案表 A B C D E答案:BC解析 A、D、E选项是开发商办理竣工验收应提交的资料，不是向城市档案馆移交的资料。问题:6. 采取随行就市定价法确定价格的情形有_。A.开发商处于市场领导者地位B.开发商难以估算成本C.开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D.开发商打算与同行和平共处E.开发商具有向市场领导者挑战的实力 A B C D

13、 E答案:BD问题:7. 从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有_。A.土地B.劳动力C.资本D.经验E.环境 A B C D E答案:ABCD解析 即主流的人、财、物三方面，还有经验、企业家精神等。问题:8. 下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有_。A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收

14、益E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入 A B C D E答案:ADE解析 B选项，大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售。C选项，依委托代理方的不同，可分为买方代理、卖方代理和双重代理。问题:9. 开发项目选址、定点审批阶段主要针对以_方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标 A B C D E答案:AB问题:10. 居住用地划拨的范围主要包括_等。A.城市基础设施用地B.农贸市场C.重要旅游项目D.征用区域农民自住住宅项目E.住宅合作社集资建房 A B C D E答案:DE问题:11.

15、开发商以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目时，需要办理的规划审批工作，下列说法正确是_。A.同划拨土地开发项目程序一样B.需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请C.不需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请D.不需要经过开发项目选址、定点审批阶段E.需要提交设计方案并经规划部门审查 A B C D E答案:BDE问题:12. 城乡规划管理部门在规划意见书(选址)中，规划土地使用要求包括_等。A.建筑规模B.公共服务设施C.容积率D.绿地率E.建设项目与城市道路的距离 A B C D E答案:ACD问题:13. 房地产开发的四个阶段包括_。A.投资机会选择与

16、决策分析B.前期工作C.招标阶段D.建设阶段E.租售阶段 A B C D E答案:ABDE问题:14. 投资决策分析主要包括_工作。A.机会寻找B.机会筛选C.市场分析D.财务评价E.投资决策 A B C D E答案:CDE问题:15. 随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有_等方面的知识。A.城市规划B.建筑设计C.建造技术D.风险控制与时间管理E.项目管理 A B C D E答案:ABCD问题:16. 按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以_方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。A.招标B.拍卖C.

17、挂牌D.划拨E.协议 A B C D E答案:ABC问题:17. 以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有_。A.城市基础设施用地B.公益事业项目用地C.重要旅游项目用地D.经济适用房用地E.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 A B C D E答案:ABDE问题:18. 申请领取施工许可证应具备的条件，有_。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.总承包企业已签署了分包合同C.已经确定施工企业D.签署了委托监理合同E.建设资金已经落实 A B C D E答案:ACDE三、判断题问题:1. 如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用权。答案:B解析 在

18、公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。问题:2. 房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。答案:B解析 房地产开发项目竣工验收一般分为三个阶段：一是单项工程竣工验收，二是综合验收，三是竣工验收备案。问题:3. 全部使用国有资金投资的建设项目应采用公开招标方式确定施工单位。答案:A问题:4. 土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。答案:A问题:5. 房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。答案:B解析 还可以采用邀请招标的方式。问题:6. 政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。答案:B解析 授权开发企业负责实施一级开发时，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。问题:7. 土地储备的运作程序有四个步骤，包括收购、开发整理、储备和供应。答案:A问题:8. 对于划拨用地开发建设项目，开发商不需取得建设用地规划许可证，只需经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。答案:B问题:9. 申请规划验收时，开发商应提供的建设工程竣工图包括：图样目录、无障碍