赴美高层楼宇设备管理考察报告

1、赴美高层楼宇设备管理考察报告赴美高层楼宇设备治理考察报告一、美国物业治理的现状美国是世界上最发达的国家， 综合国力远远超过其它国家， 并且也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下， 形成了美国高度专业分工协作的物业治理市场运作体系。美国物业治理研究院有一具集治理、 科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。理事会执行委员会常务委员会：职责：审计、预算、规划条例、规定、道德规范和纪律道德规范咨询题听证和纪律委员会执行委员会公共住房道德规范和执行委员会地点分部活动部：职责：分部活动arm 部：职责： arm 服务法律事务部：职责：全国联邦住房联络各地联邦

2、住房联公平住房和平等机会联邦立法州和市政事务服务部：职责：全国物业经理问物业经理计算机和技术收 / 支分风险管联络部：职责：物业治理杂志社营销 / 公共关系出版会员注册部职责： amoamo 资历评估分会amo 保险分会cpm 会员标准高级 cpm 会员标准治理打算会员进展、少数民族教育培训部：职责：成人教育cpm 会员资格培训教育政策师资课程内容委员会2、高度职业化的物业治理队伍是美国物业治理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业治理， 均须获得相应的职业资格。这种资格治理要紧别是针对企业，而是针对治理者个人，这与我国目前现行的企业资质治理别同。美国物业治理资质分三种：cpm，注册物业经

3、理（ certified property manager ）；arm ，注册住房经理 （ accredited residential manager ）；amo，注册物业公司（accredited management rganization ）。还有一种过度性的叫cpm candidate ，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质治理工作的美国物业治理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格， 特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门挑选。3、成为 cpm 的职业要求申请人向 irem 提出申请，取得

4、准备cpm 资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、 符合法定工作年龄和目前正从事物业治理工作。 准备期普通五年， 最短一年，最长十年。 若是申请人曾经从事物业治理或房地产相关工作， 取得其他记忆分， 也可少于五年。申请人取得准备资格后，需按照irem设计的一套考核制度，取得260 分，其中160 分何必修分， 100 分为选修分。irem 课程：30 分必修分，多达 100 分选修分。 irem 每年在总部和各地分部举办培训班，每年初， irem 就将课程介绍印成精美的手册寄给每一具学员。课程内容要紧包括物业维修治理、 人力资源治理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略

5、、物业治理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一具物业治理打算。cpm 证书考试： 30 分必修分， 0 选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源治理、促销和租赁、财务运作、日常治理、法律和风险治理。治理策划： 20 分必修分， 0 选修分。 irem 提供治理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份治理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。道德规范： 20 分必修分， 0 选修分。 每一具申请人必须修这一课， 牢记并严格遵守 cpm 职责道德规范。 正规学院教育： 0 必修分，多达 90 分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营治理的学士折 70 分，其他专业的学士折 60 分。其他成人

6、教育： 0 必修分，多达课程。 irem 在培训手册中均有列明。100 分选修分。irem承认其他15 个房地产协会提供的其他要求：经道德规范；经iremirem 地点分部批准；交清分部和总部的会费；向来严格遵守理事会批准。cpm的职责4、美国物业治理队伍的基本事情全美国目前惟独cpm9500 多人、 amo363 家，负责治理着全美价值8795 亿美元的各种物业。在irem 的长期有打算的进展下，美国物业治理队伍均衡进展，保持稳定、高素养，体现如下几个特点：专业分工：公司多以cpm 为核心，其他人员环绕cpm 工作，因此规模普通别大（见表） ，某物业治理公司，具有amo 资格，治理住房380

7、 多栋， “康斗 ”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓， 但整个公司惟独4 个人。董事长兼总裁为cpm，并且拥有代理、开辟、建造等资质，要紧负责对外开拓、制定进展打算、治理决策；副总兼财务要紧负责公司财务收支、报表、帐务和内部治理；两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就看起来大公司的调度，负责依照业要紧求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的治理事务。注重经营的综合服务：一是cpm 的时刻分配和收入结构上，以物业治理为主，代理、问、估价开辟也属重要内容；二是治理物业方面，以住所和非住所并重；三是组织类型上，cpm 除要紧在物业

8、治理公司外，在地产开辟、建造、投资信托、银行等行业中均有分布。5、美国物业治理的内容（ 2）日常维修保养 依赖专业公司。关于物业的日常维修保养，物业治理公司起一具组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业治理公司本身并别备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担，普通每周清洁和清运垃圾 2 次；绿化有绿化专业公司承担，普通绿化人员每周前来修剪、杀虫或施胖1 次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。（ 3）保安服务别是物业治理的法定内容，各物业依照业主公约规定而别同。普通物业治理都别包括治安，尤其是住所，基

9、本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人别安全的感受， 别人会认为是别安全才请保安的， 物业难免贬值； 三是技防的普及，技防公司能够提供完善、 迅速而又便宜的服务。 还有一具原因是警察和消防队 （ 911）的快速反应。（ 4）、物业治理普通别设24 小时值班，上班时刻以外发生的紧急情况，由政府的911办公室处理，物业治理成本大大减少。irem 的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候别太可能发生的情况，政府的一支队伍就能够对付一大片。二、美国高层楼宇设备治理的特点2、注重节省能源， 用高科技手段减少能源支出。参观 6500 wilshire boulevard

10、 大厦，给我们印象最深的是大厦业主及治理者高度重视节省能源，别惜投入重金改造楼宇设备，经过技术手段落低能源。该大厦已延续三年获得美国环保署“能源之星奖 ”。经过投资改造，大厦能源治理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换， 所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测操纵系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节省近十万美元。3、注重设备治理环境，提高设备使用寿命。该大厦治理者十分重视设备环境的治理与保持。在参观中我们发觉， 每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序， 室内及设备本身干净无尘，油漆一新，其洁净程度令我们惊叹。并

11、且，治理者严格设备治理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。三、本次赴美考察对我国物业治理进展的几点启发1、美国的物业治理注重物业经营服务，物业治理的内涵较广。除以物业治理为主外，涉及中介代理、 问评估、 出租出售、 开辟销售等房地产行业多个领域，这与目前我国物业治理企业大多单纯从事简单的物业治理基本业务内容状况形成很大反差。注重物业经营， 一方面扩大了物业治理的领域，经过多样化经营扩展利润空间，规避行业风险。 美国的物业治理企业有40%的收入来自于物业治理以外的经营活动，这对我国目前利润水平过低， 经营治理举步维艰的物业治理企业别能别是个重要启发；另一方面， 涉脚较高端的

12、房地产行业业务内容，能够有效地提高物业治理队伍的整体素养，转变物业治理仅从事简单劳动的对外形象。在美国参观中，感到美方的物业治理人员素养高、干劲脚，职责中意度高，94%的物业治理人员具有高等教育学历。要提高我国物业治理从业人员的素养与水平，就要提高行业的吸引力，扩展行业的利润空间和业务空间，涉脚房地产高端业务内容， 自植梧桐树， 外引金凤凰。2、美国高度职业化的物业治理队伍，保证了美国的物业治理可以保持在较高水平上。参观学习中， 给我们很深印象的是，美国职业化的物业治理人员十分珍惜自己得来别易、又具有很高社会与经济价值的注册资格，有很强的长期甚至终身从事物业治理的愿望。他们把自己毕生的精力与才华贡献在物业治理这一社会服务事业，这即保证了他们自己的较高社会地位和经济收入， 也保证了美国物业治理的世界级水准。从物业治理行业来说， 高