市调报告(龙湖)

1、1部门 文件名 龙湖集团市场调研分析 2014年4月3日 龙湖集团研发及成本部 2部门 文件名 目录 市场调研样本统计 市场调研结果分析 中海同口径限额讨论 1 2 3 3龙湖集团研发及成本部 市场调研分析 各地区公司调研情况排名 调研情况总结 本表不包括龙湖项目 调研数据离散型较大，部分指标样本 数量较少 说明：数据完整度为关键指标的完整度， 并非整个调研表的完整度 4龙湖集团研发及成本部 市场调研分析 市场调研样本统计 调研情况总结 本表不包含北京/上海项目的售价 调研样本的公司分布较合理 调研样本中，龙湖销售均价最低， 中海销售均价最高 5部门 文件名 目录 市场调研样本统计 市场调研结

2、果分析 中海同口径限额讨论 1 2 3 6龙湖集团研发及成本部 市场调研分析 可售单方对比 说明：统计结果仅供参考，依赖于样本数量及其数据准确度 可售单方差距 800 7部门 文件名 可售单方差异原因 1. 可售比 2. 含钢/砼量 3. 门窗配置 4. 外立面配置 5. 粗装配置 6. 防水配置 7. 工期影响 8. 支付影响 9. 管理差异 可售单方差异原因分析 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 样本数量 龙湖32 中海18 万科10 其他15 合计38 假如龙湖做到中海的可售比 龙湖平均可售单方3960 龙湖可售比0.72 龙湖平

3、均建面单方2851 按中海可售比计算可售单方3609 可售比造成的平均差异351 样本数量 龙湖8 中海3 万科2 其他6 合计19 8度区域（北京、西安、昆明）集中地库 结论 龙湖8度区集中地库含量偏高 8度区的限额指标有下调空间 对可售单方的影响 12.3 * 6 = 73.8元 0.18 * 560 = 100元 对可售单方的影响： (73.8+100) * 0.28 = 49元 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 样本数量 龙湖6 中海3 万科3 其他2 合计14 8度区域（北京、西安、昆明）塔楼（高层） 结论 对可售单方的影响

4、1 * 6 = 6元 0.02 * 560 = 11.2元 对可售单方的影响： (6+11.2)/0.72 = 24元 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 龙湖8度区塔楼含量偏高 8度区的限额指标有下调空间 样本数量 龙湖12 中海8 万科3 其他12 合计35 7度区域（沈阳、大连、烟台、上海、常州、成都、厦门、南京、广州）集中地库 结论 对可售单方的影响 8.6 * 6 = 51.6元 0.07 * 560 = 39.2元 对可售单方的影响： (51.6+39.2)*0.28= 25元 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配

5、置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 龙湖7度区集中地库含量偏高 7度区的限额指标有下调空间 样本数量 龙湖7 中海6 万科3 其他13 合计29 7度区域（沈阳、大连、烟台、上海、常州、成都、厦门、南京、广州）塔楼（高层） 结论 对可售单方的影响 4.5 * 6 = 27元 对可售单方的影响： 27/0.72 = 38元 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 龙湖7度区塔楼含量偏高 7度区的限额指标有下调空间 样本数量 龙湖9 中海9 万科4 其他7 合计29 6度区域（青岛、济南、杭州、宁波、重庆、长沙、无锡）集中地库 结论 对可

6、售单方的影响 14.5 * 6 = 87元 0.09* 560 = 50.4元 对可售单方的影响： (87+50.4)*0.28= 39元 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 龙湖6度区集中地库含量偏高 6度区的限额指标有下调空间 样本数量 龙湖5 中海9 万科2 其他4 合计20 6度区域（青岛、济南、杭州、宁波、重庆、长沙、无锡）塔楼（高层） 结论 对可售单方的影响 1.9 * 6 = 11.4元 对可售单方的影响： 11.4/0.72 = 16元 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理

7、差异 龙湖6度区塔楼含量偏高 6度区的限额指标有下调空间 含钢/砼量市调分析结论 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 含量 限额 龙湖的含量较中海/万科普遍较高，竞争力不足 龙湖目前结构限额需要调整，需要下调指标 地下车库塔楼合计 8度区 492473 7度区 253863 6度区 391655 平均 3726 63 窗地比 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 结论 环渤海、华东、西部区域，龙 湖窗地比均高于中海 华中华南区域，龙湖窗地比低 于中海 龙湖平均窗地比：0.20 中海平均

8、窗地比：0.19 样本数量 龙湖19 中海11 万科9 其他23 合计62 门窗配置及综合单价 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 分析方法 对各区域各公司的配置进 行相对评分，从而得到某 项目的门窗配置档次的相 对得分 例如某项目的配置为：塑 钢、粉末涂抹、双层中空、 国产，其配置得分为： (1+3+2+2)/4=2 样本数量 龙湖19 中海11 万科9 其他23 合计62 说明：门窗规格的评分，根据厚度、有无钢副框进行适当增减 门窗玻璃的评分，根据玻璃厚度进行适当增减 龙湖与中海门窗配置档次对比 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配

9、置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 样本数量 龙湖19 中海11 万科9 其他23 合计62 门窗配置 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 分析方法 以行业平均综合单价、配置为 100% 样本数量 龙湖19 中海11 万科9 其他23 合计62 结论 龙湖平均配置低于中海，除比 中海多配置了钢副框 龙湖平均综合单价高于中海 龙湖环渤海、华中华南、西部 的费效比均较低 中海华东、华中华南的费效比 较低，但是环渤海、西部的费 效比很高 综合比较：中海龙湖 门窗配置、综合单价及费效比分布图 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面

10、配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 样本数量 龙湖19 中海11 万科9 其他23 合计62 门窗配置市调结果分析 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 样本数量 龙湖19 中海11 万科9 其他23 合计62 龙湖中海差异 调研样本的平均综合单价5235203 费效比102%111%9% 考虑费效比的综合单价51246844 窗地比0.200.190.01 可售单方成本142113 29 对可售单方的影响 墙地比及体形系数 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 样本

11、数量 龙湖19 中海10 万科13 其他28 合计70 结论 墙地比与体形系数成正比 环渤海、华中华南区域，龙 湖墙地比低于中海 华东、西部区域，龙湖墙地 比高于中海 龙湖平均墙地比：1.20 中海平均墙地比：1.16 龙湖平均体型系数：0.39 中海平均体型系数：0.35 外墙涂料/面砖/石材占比 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 样本数量 龙湖19 中海10 万科13 其他28 合计70 环渤海区域高层结论华东区域高层结论 龙湖高层的涂料占比低于中海万科 龙湖高层的面砖(真石漆)占比高于中海万科 龙湖高层的涂料占比低于中海万科 龙湖

12、高层的面砖(真石漆)占比高于中海万科 外墙涂料/面砖/石材占比 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 样本数量 龙湖19 中海10 万科13 其他28 合计70 西部区域高层结论 龙湖高层的涂料占比低于中海万科 龙湖高层的面砖(真石漆)占比高于中海万科 华中华南区域高层结论 样本数量较少，无参考价值 外立面配置调研总结 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 样本数量 龙湖19 中海10 万科13 其他28 合计70 对可售单方的影响 龙湖中海差异 平均综合单价1098722 墙地比1.2

13、01.160.04 可售单方成本181127 54 样本数量 龙湖15 中海4 万科8 其他15 合计42 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 粗装含量分析 样本数量 龙湖15 中海4 万科8 其他15 合计42 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 粗装做法差异分析 样本数量 龙湖15 中海4 万科8 其他15 合计42 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 粗装配置调研总结 对可售单方的影响 粗装对于龙湖与中海的可售单方差异的影

14、响为：91元 其他因素, 212, 26% 可售比, 351, 44% 含钢/砼量, 63, 8% 门窗, 29, 4% 外立面, 54, 7% 粗装, 91, 11% 样本数量 龙湖6 中海7 万科4 其他24 合计41 防水含量及单方分析 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 防水含量对比分析 万科防水含量最高 龙湖防水含量高于中海 综合单价对比分析 龙湖的防水综合单价最高 防水单方对比分析 103/0.72 37/0.79 = 96元 样本数量 龙湖6 中海7 万科4 其他24 合计41 防水做法差异分析 可售比 含钢/砼量 门窗配置

15、 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 备注：未考虑防水品牌、局部防水做法等差异，可能仍造成可售单方的差异 工期对比 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 工期对可售单方的影响 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 以济南项目为例 工期为20月 塔吊等机械租赁费（济南27元/m2） 脚手架等租赁费（济南57元/m2 ） 管理费： 项目经理+技术人员+其他人员 的工资+税金，约50元/m2 对可售单方的影响 各公司支付方式对比 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配

16、置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 影响项 以济南公司的钢筋融资成本为例 按滞纳金50元/吨月计 支付70%，按钢筋3400元/吨计， 按2.5年付清计，年利率6.5%， 利息为552.5元/吨 地下钢筋延期4个月支付，地上 钢筋延期1个月支付 管理差异 可售比 含钢/砼量 门窗配置 外立面配置 粗装配置 防水配置 工期影响 支付影响 管理差异 编号细节体现举例对可售单方影响 1 龙湖相比同行业 在质量细节上要 求较高 常规完成质量都低于国家规范要求， 但龙湖要求很细，对施工单位的要 求提高 不量化 2 对于一些常规工 程中的施工工艺 要求 龙湖模板18厚，112元/m2，市场 常用15厚，93元/m2，按周转7次 计算 5.7 3 固化图、样板点 评、方案先行等 管理制度 明确要求二次深化项目，高峰期需 增加1个技术人员，按工资5000/月 计算 0.3 4工程管理过程 总包需配合交房并对交房的报事率 和完结率都有要求。以苏州项目为 例，共22万 3 合计9 35龙湖集团研发