某大厦物业管理招标书

1、某大厦物业管理招标书目录第一部分 标的介绍 31.1 建筑指标 31.2 建筑说明 31.3 共用设备设施 3第二部分 投标人须知 12.1 总则说明 12.1.1 适用范围 12.1.2 定义 12.1.3 合格的投标方 12.2 投标、开标和评标 12.2.1 投标 12.2.2 开标 22.2.3 评标委员会 22.2.4 合同协议书的签署 22.3 招标文件解释权 2第三部分 技术规范及要求 33.1 招标项目 33.1.1 招标范围及内容 33.1.2 商场与写字楼共用项目及独立项目 43.1.3 服务内容 53.2 服务质量要求 53.2.1 管理的质量目标 53.2.2 基础服务

2、质量指标： 6第四部分 投标文件的编制 74.1 、整体方案策划思路 74.2 、管理机构设置和规章制度 74.3 、人员配备与管理，人员配备原则上要求不超过初拟人数 74.4 、房屋管理维修养护 74.5 、共用设备、设施管理 84.6 、保安及车辆管理 84.7 、卫生管理 84.8 、基础管理措施 84.9 、企业经济效益 9第一部分 标的介绍1.1 建筑指标1.2 建筑说明1、平面布置2、建筑造型结构 3、建筑装饰1.3 共用设备设施1、供电系统10KV高压配电系统为单母线不分段运行,一路10KV电源供电,地下室设柴油发电机组， 作为大厦的备用电源，大厦设 6 台干式变压器，总容量为

3、7300KVA。2、弱电系统 大厦内的公用部分，如走廊、电梯厅、电梯厢均设相应设置监控摄像头； 地下汽车库车库管理系统 ; 电话 ； 背景音乐系统。 大厦及地下室汽车库均利用消防应急控制系统设置背景音乐系统，平时可播放音乐及有关信息，事故时可进行切换。 消防系统内容包括：火灾自动报警系统及报警联动控制系统 ；火灾事故照明、应急疏散指示系统；室内室外消火栓系统和自动喷淋灭火系统；楼宇防排系统及消防供电切换，相关消防设备、器具的配置；设计中的建筑防火、防火分隔、装饰防火、防火门窗、疏散通道等。3、电梯系统大厦配置垂直电梯 7台（含消防电梯 ），货梯 2台，自动扶梯 16部。垂直电梯轿厢均设应急 照

4、明、紧急消防功能。4、供水系统本项目给水水源采用城市自来水， 其供水压力约为 0.12MPa 。本建筑城市管网引入一根， 其 管径为DN125,接至本楼地下室供消防贮水池补水和生活水箱。消防贮水池内存满足本工程所需要 850 立方米消防水量，水源泵房内设有室内外消火栓系统给水泵、自动喷水系统给 水泵 。消火栓系统分高、低两个区，地下二层至地上五层为低区，六至二十六层为高区 ; 自动喷水灭火系统分为高低两个区， 地下二层至地上六层为低区， 七至二十六层为高区。 火 灾初期十分钟消防水量由设于二十七层屋顶消防水箱保证 （水箱容积为 40 立方米 ）。5、通风及空调系统大厦及地下室汽车库等部位均按设

5、计规范要求设置送风及排烟系统，大厦另设中央空调。6、采暖系统（1）本工程采暖供回水由本楼地下一层换热站提供，采暖二次网供回水温度为65/50 C,采暖系统定压及补水由换热站解决。 （2） 采暖形式： 根据甲方要求， 本建筑采用三种采暖形式： 地下一层车库采用电暖气采暖 ;一至三层以空调采暖为主， 散热器采暖为辅 （达到值班温度即 可）; 其他层均采用散热器采暖。7、出入口及地下停车商场主要出入口在工农大路侧， 次出入口在虎林路， 办公出入口在东南方向， 位于红旗东路 侧，地下室汽车库在西南面。第二部分 投标人须知2.1 总则说明2.1.1 适用范围本招标文件仅适用于本投标邀请中所叙述物业的物业

6、管理服务。2.1.2 定义1 、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。3、“项目”系指物业管理企业 （即投标人 ）按招标文件规定， 须向用户提供的物业管理服务。4、“用户”系指进行本次招标的未来使用该大厦的业主。2.1.3 合格的投标方 经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。 投标方应遵守有关的中国 法律和规章条例。2.2 投标、开标和评标2.2.1 投标具有物业管理企业资质的合法物业管理有限公司。2.2.2 开标1、招标方自收到标书后，由招标方自行开标。2、开标时，先查验投标方公司营业执照原件和复印件及公

7、司物业管理资质证书原件和复印 件，然后查看投标文件，以及招标方认为合适的其他内容并记录。3、开标后，招标方根据标书内容将选择适当的时间邀请投标方前来答辩。2.2.3 评标委员会招标方将根据物业管理的特点组建评标委员会，其成员由招标方指定人员组成。2.2.4 合同协议书的签署中标方按中标通知书指定的时间、地点与长春 * 大厦签订前期物业管理服务合同。2.3 招标文件解释权本招标文件的解释权归属 大厦，招标方有权保留相关解释权。第三部分 技术规范及要求3.1 招标项目3.1.1 招标范围及内容1、技术参数序号 项 目 情 况 备 注1 层数 地下室 2 层，地上建筑共 26 层2规划用地11700

8、 m23建筑占地面积 5564.17 m4 建筑密度 47.56%5 总建筑面积 69363 m6 地上总建筑面积 58492 m7 容积率 4.99948 绿地率 15% 跟其他地块统一平衡 25%9 机动车车位 227 个 地面 30个;地下 197个10 建筑高度 97.5m面积具体分布1 地下室 1. 地下 1 层建筑面积 5315.1 m ;2. 地下 2 层建筑面积 5555.6 m ; 共计面积 10870.7 m2 商场 1.1F 建筑面积 5564 m ;2.2F 建筑面积 5564m ;3.3F 建筑面积 5564m ;4.4F 建筑面积 5209 m ;共计面积 2673

9、4 m3美食广场/办公5F建筑面积4833加4 6F办公建筑面积2655 m2共计面积31758 m25 办公 (7F26F) 标准层 7F25F2、招标范围及内容服务对象 招标范围 招标内容 备注* 商场 广场外围环境、广场、 B2-B1 停车场 ; 1F-5F; 露台;其它不可回收垃圾的清运 ; 综合管理、保安、保洁、维修等全面物业管理服务 ; 方案 1写字楼用户6F-22F公共区域、1F写字楼大厅、屋顶；其它不可回收垃圾的清运；综合管理、保安、保洁、维修等全方位物业管理服务 ; 方案 23.1.2 商场与写字楼共用项目及独立项目类别 项目明细 备注共管项目 1 、高低压配电间内设备的维护

10、。2、消防监控主机的职守和维护维修工作。3、消防水泵和喷淋水泵以及消防水池的维护和维修工作。4、化粪池的维护和清理工作。5、自来水总管维护工作。6、 政府部门要求的作业等。考虑责任划分及费用分摊商场 1 、商场所有电表的抄表计算以及监管维护工作。2、商场部分消防水系统和报警系统的维护和维修工作。3、配电系统的商场部分以及从高低压配电间至商场电管井的线路维护和维修工作。4、生活水泵及管道的维护和维修工作。5、16部扶梯和 2 部货梯的年检和日常维护工作。6、楼顶霓虹灯带和航空指示灯的维护和维修工作7、商场部分的消防排烟系统。8、商场空调系统的维护和维修工作。写字楼 1 、写字楼所有电表的抄表计算

11、以及监管维护工作。2、写字楼部分消防水系统和报警系统的维护和维修工作。3、配电系统的写字楼部分以及从高低压配电间至写字楼电管井的线路维护和维修工作。4、生活水泵和楼顶生活水箱以及管道的维护和维修工作。5、3部客梯和 2 部消防客梯的年检和日常维护工作。6、楼顶霓虹灯带和航空指示灯的维护和维修工作7、写字楼部分的消防排烟系统。8、顶楼部分的生活用水加压设备。9、楼顶防雷带的维护。3.1.3 服务内容1、综合管理、保安、保洁、机电维修、设施设备维护保养、绿化、停车场管理等全方面的 物业管理服务。2、初拟人员配备要求：项目 管理人员 保安 保洁 机电维修 绿化 商场 (1F5F) 8 28 42 2

12、1 1写字楼 (6F26F) 10 16停车场 (B2FB1F) 3 33.1.4 商场营业时间：冬天： 8： 30 17： 00; 夏天： 8：30 18：003.2 服务质量要求3.2.1 管理的质量目标1、达标目标：要求按物业管理标准化作业进行管理，实行“酒店式”的全方位服务，并通过服务与管理， 争取一年内使大厦成为物业管理市优秀等级大厦。2、总体目标：1) 要求通过过硬的管理团队所提供的特色服务，实现客户满意最大化 ;2) 要求通过用户满意实现 , 项目物业管理服务收益最大化。3.2.2 基础服务质量指标：序号 指标名称 国家、评分标准及指标 项目指标 备注1 碎修、维修及时率 95%

13、以上 95%2 维修工程质量合格率 95%以上 95%3 清洁保洁率 95% 以上 95%4治安事件发生率 1%。以下1%。5 大型及重要机电设备完好率 95% 95%6火灾发生率 1%o以下（年）1 %07 用户有效投诉率 1%以下 1%8 用户投诉处理率 95% 95%9 投诉回访率 95% 100%10 化粪池、雨水井、污水井完好率 90%11 管理人员专业培训合格率 80% 100%12 客户满意率 95%13 物业管理服务费收取率 95%第四部分 投标文件的编制本次投标为招标方自行开标， 投标书包括商场和办公管理， 其中投标书中费用测算分为方案 一（针对* 商场）和方案二 （针对写字

14、楼办公 ） ，投标书内容和编制要求如下：4.1 、整体方案策划思路管理“服务百分百”的标的定位 ; 结合项目特点拟定方案策划思路;针对不同物业类型的用户拟定服务措施、创优目标、近远期规划 ; 方案总体思路紧扣招标项目，体现特色兼顾合理 性、实效性及新颖性。4.2 、管理机构设置和规章制度1 、针对项目建立管理机构、组织框图、工作流程、管理机制等 ;2、建立明确管理规章制度、岗位职责、考核办法;3、针对本项目配置，设计具体利用、经营及折旧方案。4.3 、人员配备与管理，人员配备原则上要求不超过初拟人数1 、人员和服务人员及专业技术人员配备2、员工培训方案，员工考核与奖惩机制 3、员工着装、标志。

15、4.4 、房屋管理维修养护1、房屋保修期和维修期不同阶段的管理方案和合理化便民措施2、针对私搭乱建和改变房屋用途现象管理措施;3、针对商铺、办公特色，体现特色化房屋管理维修举措4.5 、共用设备、设施管理1、设备、设施安全运行管理方案及专业技术人员配备;2、针对公变、专变不同供电方式，提出针对性供电管理方案3、弱电及自动化系统管理方案 ;4、消防系统管理方案 ;5、电梯系统管理方案 ;6、给排水系统管理方案 ;7、中央空调管理方案 ;8、后备发电机组管理方案 ;4.6 、保安及车辆管理1、物业安全防范管理方案 ;2、地下停车场及地面机动车位、车库出入口管理方案;3、警示标志管理措施 ;4.7 、卫生管理1、环卫保洁方案：设施、措施、考核 2、办公管理标准 ;3、噪声等控制措施 ;4.8 、基础管理措施1、前期管理：前期人员配备和培训、入驻方案、竣工前查验计划及合理性建议;2、入住管理：交付手续、程序及开发商配合，做好装修管理、外来人口、外