成都大型社区商业专题研究

1、2012 成都大型社区商业专题研究成都大型社区商业专题研究 成都大型社区商业专题研 究 目目 录录 Contents 1 2 社区商业简述社区商业简述 3研究方向研究方向 4 案例分析及规律总结案例分析及规律总结 5 对新开发社区商业的启示对新开发社区商业的启示 研究背景研究背景 成都大型社区商业专题研 究 1 1 研究背景研究背景 成都大型社区商业专题研 究 目前我国的房地产进入大盘时代，随着成都建设世界田园城市的跨越式发展 ，越来越多的品牌开发商参与其中，于不同的区域开始了综合性大盘的造城 运动，而如何为处在不同区域的大型社区进行商业配套已成为关注的焦点如何为处在不同区域的大型社区进行商业

2、配套已成为关注的焦点。 为此，我们采取典型案例研究的方式，选取了成都市域具有典型代表意义的 社区，采取实地调研的方式，结合公司的数据库及实际操作经验积累，并适 当借鉴前人研究成果，针对社区商业的操作作出规律性的总结分析，以为后 续的社区商业的实际操作提供借鉴意义。 成都大型社区商业专题研 究 2 2 社区商业简述社区商业简述 成都大型社区商业专题研 究 2.1 社区商业简介社区商业简介 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促 进居民综合消费为目标的属地型商业属地型商业。社区商业是城市商业中的重要组成部 分。 社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休

3、闲娱乐需 求等。 社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，国内的城市商业中，一般社区 商业在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面介于区域型商业 和邻里型商业之间。 成都大型社区商业专题研 究 2.2 国外社区商业发展概况国外社区商业发展概况 社区商业社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。 目前，国外发达国家的社区商业已经成为居民综合消费的载体居民综合消费的载体，社区商业向 大型社区购物中心方向发展大型社区购物中心方向发展。 一般而论，国外社区商业都有统一的管理者对租户群体进行有效的管理控制, 是一种管理者集中管理、承租户分散经营管理者集中管理、承租户分散经营的模式。 社区商业的管

4、理工作具体包括：物业管理、营销管理、财务管理、安全管理 等诸多方面。 成都大型社区商业专题研 究 2.3 国内社区商业发展国内社区商业发展 社区商业是近年来随着我国城市化进程和房地产业的繁荣而出现的商业零售 业的新形态，是介于城市区域性商业和邻里商业的中间形态。 目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业 模式相比还有较大差距较大差距。 在管理体制方面，主要是由小区的物业管理中心兼管或聘请专业的物业管理 公司进行管理。 成都大型社区商业专题研 究 3 3 研究方向研究方向 成都大型社区商业专题研 究 社区商业因素社区商业因素 内在因素内在因素

5、外在因素外在因素 商业规模、业态比例商业规模、业态比例 商业的分布形式商业的分布形式 社区商业的辐射力、商社区商业的辐射力、商 业与住宅的关系、商业业与住宅的关系、商业 与本社区人口的关系与本社区人口的关系 3.1 社区商业影响因素社区商业影响因素 成都大型社区商业专题研 究 3.2 影响因素分解影响因素分解 商业规模商业规模 确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般一般 情况下，社区商业的规模越大，其商业的对外性越强，成正比的关系。情况下，社区商业的规模越大，其商业的对外性越强，成正比的关系。 业态比例业态比例 一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱

6、，同样的商业规模有时会因业态比例的不同而 导致对外辐射的强弱，因为社区商业的各业态对外辐射的力度往往是并不一致的，对外辐射对外辐射 力度强的业态组合对外性质越强，反之亦然力度强的业态组合对外性质越强，反之亦然。 商业分布形式商业分布形式影响社区商业性质的重要因素。商业分布形式的不同则对内与对外的影响力和辐射力度均会对内与对外的影响力和辐射力度均会 不同。不同。 社区商业的社区商业的 辐射范围辐射范围 是能较直接反映出社区商业性质的因素。辐射范围的大小可以从其业态的组合、主力店等情从其业态的组合、主力店等情 况来判断商业的辐射范围。况来判断商业的辐射范围。 商业与住宅商业与住宅/人口人口 的关系

7、的关系 也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否足以支本社区人口规模是否足以支 撑社区商业的正常经营撑社区商业的正常经营，从而可以判断其商业的对外性质的强弱判断其商业的对外性质的强弱。 成都大型社区商业专题研 究 3.3 社区商业类型社区商业类型 根据多年社区商业操作经验及国内对于社区商业研究的基础上，社区商业主要分为如下三类：根据多年社区商业操作经验及国内对于社区商业研究的基础上，社区商业主要分为如下三类： 类型类型外向型外向型中间型中间型内向型内向型 客观客观 条件条件 服务半径1.5-2公里0.5-1.5公里0.5公里 覆盖人群常住人口超过10万人常住1

8、-10万人只针对自身社区业主 商业说明 商业体量较大，依靠本社区 居民的消费不足以支撑商业 的持续稳定经营，需要外部 较大规模消费群来支撑，这 对周边商业环境的要求很高， 需要周边环境能够提供足够 的人流和良好的商业氛围。 该类别的社区商业正常 经营主要依赖于本社区 居民的需求，兼顾周边 人群，商业规模上不能 追求巨大化，否则市场 难以消化。 社区商业规划时基本不考 虑社区商业的对外性，完 全依赖本社区居民的需求， 商业规模的大小可根据社 区人口规模而变化，一般 情况下本社区人口规模足 以支撑商业的正常经营。 主观主观 控制控制 商住比5%-11%2%-5%2% 人均商业面积1-3/人1/人

9、成都大型社区商业专题研 究 3.4 研究方向研究方向 基于以上对社区商业的分类研究简述，本专题在案例研究上，将在商业商业 规模、住宅规模、住宅/人口与商业的关系、业态分布形式与业态占比、经营模式人口与商业的关系、业态分布形式与业态占比、经营模式等 诸多参数中分析成都具有代表性的大型高尚社区商业的类型，总结出其 规律与发展趋势。 成都大型社区商业专题研 究 4 4 案例分析及规律总结案例分析及规律总结 成都大型社区商业专题研 究 为体现趋势特征，本专题以大型高尚社区的商业研究为主； 总建面至少在30万平方米以上，以居住功能为主； 具有超市超市/餐饮餐饮/服务配套服务配套等社区商业典型业态； 商业

10、均处于运营状态； 选取不同规模、区域、成熟度的大型社区进行研究； 对本专题选取的案例： 鹭岛国际社区、优品道、中大君悦金沙、翡翠城、龙湖三千城鹭岛国际社区、优品道、中大君悦金沙、翡翠城、龙湖三千城 4.1 样本选取原则样本选取原则 注：数据人为采集为主，涉及估测，难免有遗漏与不准确之处，本专题研究使用过程中，数据仅提供一般性的参考。如有失偏颇，请佐证。 成都大型社区商业专题研 究 根据目前大型高尚社区的业态类型，本专题研究中按以下方式作业态分类： 超市超市标准超市、综合超市、其他超市等； 便利店便利店普通便利店、24H连锁便利店等； 餐饮餐饮 中餐、火锅、西餐、咖啡、风味小吃、轻便餐饮、快餐、

11、料理店、熟食店、糕饼店、饮品 店等； 服饰服饰服装鞋帽、饰品、箱包皮具等； 服务配套服务配套 银行、社区诊所、医院、宠物医院、邮局、药房、房产中介、旅游、干洗、冲印、水果店、 菜场、送水等； 休闲休闲会所、酒吧、茶坊、美容美发、美甲、水疗、足浴、按摩、牙科、KTV、影院、健身等； 生活家居及礼品生活家居及礼品 杂货/五金、建材、家居家饰、床品、烟酒茶行、珠宝店、眼镜店、钟表店、花店等； 艺术与文化艺术与文化工作室、书吧、教育培训、画廊、名车展厅、其他展厅等； 其他其他比如宠物用品店等。 4.2 业态分类说明业态分类说明 成都大型社区商业专题研 究 案例案例1：鹭岛国际社区：鹭岛国际社区 基本参

12、数基本参数 区域位置武侯区鹭岛路36号 项目规模75万平米 住宅面积70万平米 商业总面积约5万M2 开业时间2006.1 住宅均价15000元/ M2 户数/人口数5000户/17500 项目档次中高档 商住比7% 户均商业面积10 人均商业面积2.85 商业形态欧式风情商业街+底商+临街商铺 商铺数量/面积范围50个（面积30-2000M2 ） 商业楼层数1-3层 商业面市方式出租、出售 商业租售价格200平米/月 空置率10% 4.3 案例分析案例分析 由鹭岛的商业数据可以看出，该社区商业为外向型外向型， 以“欧式风情商业街”为其主要商业形态，整体控制 性较好，档次与品牌度较高档次与品牌

13、度较高。 成都大型社区商业专题研 究 商业分布形式商业分布形式业态占比业态占比 业态业态数量数量面积（）面积（）占比占比 超市22000.4% 便利店1500.1% 餐饮171500030.0% 服饰35001.0% 服务配套101375027.5% 休闲122000040.0% 生活家居及礼品34000.8% 艺术与文化000.0% 其他11000.2% 总计4950000100.0% 在该社区商业中，餐饮餐饮+休闲休闲+服务配服务配 套套是业态的主力。 “主题商业街主题商业街+社区底商社区底商”布局，在社区主出入口 及道路干道，需有良好展示面的中高端餐饮与银需有良好展示面的中高端餐饮与银

14、行行是布局主力。 商业分布社区主出入口 成都大型社区商业专题研 究 成都大型社区商业专题研 究 基本参数基本参数 区域位置青羊区青羊大道99号 项目规模约74万平米 住宅面积约60万平米 商业总面积约11万M2 开业时间2004.1 住宅均价14500元/ M2 户数/人口数7080户/24780 项目档次中高档 商住比18.3% 户均商业面积15.5 人均商业面积4.44 商业形态商业广场+主题商业街 商铺数量/面积范围约162个，面积30-1000M2, 商业楼层数1-3层 商业面市方式只租不售 商业租售价格150元-400元/平米 空置率1% 案例案例2：优品道：优品道 4.3 案例分析

15、案例分析 城西优品道是首个全配套的高端大型综合性社区，其 商业配套的主题化、业态多元化与品牌化、整体统一商业配套的主题化、业态多元化与品牌化、整体统一 运营管理的良好表现运营管理的良好表现，已成为成都大盘的标杆之作， 其商住与人均商业的配比已超出外向型商业之列超出外向型商业之列，其 商业规模与辐射力已使之成为了区域型商业中心。 成都大型社区商业专题研 究 业态占比业态占比 业态业态数量数量面积（）面积（）占比占比 超市31100010.0% 便利店22000.2% 餐饮254100037.3% 服饰631500013.6% 服务配套2357005.2% 休闲282800025.5% 生活家居及

16、礼品1132002.9% 艺术与文化434003.1% 其他325002.3% 总计162110000100.0% 人人人人 乐乐 商业分布形式商业分布形式 在该大型社区商业中，超市超市+餐饮餐饮 +休闲休闲+服饰服饰是业态的主力。 “集中式商业集中式商业+主题式商业街主题式商业街+社区底商社区底商”布局，在社 区主出入口及主要干道，综合超市、便利店、快餐、中综合超市、便利店、快餐、中 高端餐饮、休闲高端餐饮、休闲是布局主力。 商业分布 社区主出入口 成都大型社区商业专题研 究 成都大型社区商业专题研 究 基本参数基本参数 区域位置青羊区清江西路51号 项目规模逾70万平米 住宅面积约66万平

17、米 商业总面积约4万M2 开业时间2010.1 住宅均价9200元/ M2 户数/人口数5000户/17500 项目档次中档 商住比6% 户均商业面积8 人均商业面积2.29 商业形态商业广场+商业街 商铺数量/面积范围约150个，面积30-500M2, 商业楼层数1-3层 商业面市方式只售 商业租售价格200元/平米 空置率50% 案例案例3：中大君悦金沙：中大君悦金沙 4.3 案例分析案例分析 从中大君悦金沙的商业参数来看，其属于外向型商外向型商 业业，中档定位，50%的空置率表明其受目前区域商受目前区域商 业环境与消费群的限制，尚不足以支撑其外向型商业环境与消费群的限制，尚不足以支撑其外

18、向型商 业的发展，业的发展，成熟还有待时日 。 成都大型社区商业专题研 究 业态占比业态占比 业态业态数量数量面积（）面积（）占比占比 超市45001.3% 便利店11000.3% 餐饮111500037.5% 服饰33000.8% 服务配套16500012.5% 休闲51000025.0% 生活家居及礼品17500012.5% 艺术与文化16001.5% 其他235008.8% 总计6040000100.0% 商业分布形式商业分布形式 该社区商业尚处于过渡期向上升期发展过渡期向上升期发展 ，在该阶段，餐饮餐饮+休闲休闲+服务配套服务配套+生生 活家居活家居是业态的主力。 “集中式商业集中式商

19、业+临街商铺临街商铺+社区底商社区底商”布局，在该社区 主出入口及道路干道，餐饮、休闲、银行餐饮、休闲、银行是布局主力。 商业分布社区主出入口空置 成都大型社区商业专题研 究 成都大型社区商业专题研 究 基本参数基本参数 区域位置锦江区二环路南一段东湖公园 项目规模约100万平米 住宅面积约94万平米 商业总面积约5万M2 开业时间2006.1 住宅均价11000元/ M2 户数/人口数8000户/28000 项目档次中高档 商住比5.3% 户均商业面积6.25 人均商业面积1.79 商业形态风情商业街+底商 商铺数量/面积范围约100个，面积20-200M2, 商业楼层数1-3层 商业面市方

20、式租售结合 商业租售价格150-200元/平米 空置率5% 案例案例4：华润翡翠城：华润翡翠城 4.3 案例分析案例分析 该项目所在区域住宅功能为主，商业集中于社区配套 ，从本项目商业参数来看，翡翠城社区商业偏外向型偏外向型 ，以本社区服务为主体，通过引入综超和打造主题商通过引入综超和打造主题商 业街，提供区域商业配套，扩大对外辐射力。业街，提供区域商业配套，扩大对外辐射力。 成都大型社区商业专题研 究 业态占比业态占比 业态业态数量数量面积（）面积（）占比占比 超市21250044.6% 便利店43001.1% 餐饮11400014.3% 服饰68002.9% 服务配套2523008.2%

21、休闲13600021.4% 生活家居及礼品108002.9% 艺术与文化000.0% 其他1613004.6% 总计8728000100.0% 商业分布形式商业分布形式 该大型社区商业中，超市超市+餐饮餐饮+休闲休闲+ 服务配套服务配套是业态的主力。 “主题式商业街主题式商业街+社区底商社区底商”布局，在该社区主出入口 ，超市、便利店、中餐、干洗店、蛋糕店超市、便利店、中餐、干洗店、蛋糕店是布局主力。 一期一期 二期二期 三期三期 五期五期 四期四期 在建华润万家超市在建华润万家超市 在建在建3.4万平米主题商业广场万平米主题商业广场 建行 禾盛翡翠碧水 便利店 领御上舍酒楼 安德鲁森 西啤士

22、西餐 啤酒屋 工行 JYG净衣馆 源品香茶吧 FEELING 美发店 中国移动 芝芝饼屋 每一天超市 水泥建材 工行 东湖会所 水果行 7- 11 非常道 翠柳居 生态茶房 露台 爵士吧 泊尚会馆 酒楼 注：以上商业不含未呈现的主题商业广场部分。 商业分布社区主出入口 成都大型社区商业专题研 究 成都大型社区商业专题研 究 基本参数基本参数 区域位置成华区二环路东二段1号 项目规模逾35万平米 住宅面积约30万平米 商业总面积约3.5万M2 开业时间2010.9 住宅均价13000元/ M2 户数/人口数2548户/8918 项目档次中高档 商业形态集中式商业+底商 商住比11.6% 户均商业

23、面积13.74 人均商业面积3.92 商铺数量/主力面积约100个，面积20-200M2, 商业楼层数1-2层 商业面市方式先租后售、出售 商业租售价格200元/平米 空置率3% 案例案例5：龙湖三千城：龙湖三千城 4.3 案例分析案例分析 商业参数来看，龙湖三千城采用组团的外向型商业开组团的外向型商业开 发发，商住比与人均商业面积均超出上限，说明其服务 半径已超过2公里范围，趋向区域性商业中心发展。其 中集中式商业的复合度较高，品牌度较高；社区底商社区底商 则偏向互补型配套则偏向互补型配套，追求便利性的同时，讲究一定的 品质。 成都大型社区商业专题研 究 业态占比业态占比 业态业态数量数量面

24、积（）面积（）占比占比 超市12000.6% 便利店63200.9% 餐饮181500042.9% 服饰20690019.7% 服务配套1330008.6% 休闲14886025.3% 生活家居及礼品105101.5% 艺术与文化400.0% 其他32100.6% 总计8935000100.0% 商业分布形式商业分布形式 该社区商业中，区域有较好的商业环境（ SM），超市仅提供互补与便利性，餐饮餐饮 +休闲休闲+服饰服饰+服务配套服务配套是业态的主力。 “大型集中式商业大型集中式商业+社区底商社区底商”布局，该社区平面取于 项目中具有代表性的一部分，在该社区主出入口，餐餐 饮、便利店、服务配套

25、是饮、便利店、服务配套是布局主力。 龙湖天街龙湖天街三千集三千集 满堂红 （房产中介） 日新伟业 （房产中介） 凯林杰咖啡伊人红妆 7-11 双流老妈兔头 幼 儿 园 那沃旗舰店 虎都男装 成都申川汽车 星巴克 交通银行 欣奕除疤 发立方 勤郎便利店 商业分布社区主出入口 成都大型社区商业专题研 究 成都大型社区商业专题研 究 4.4 案例特征总结案例特征总结 l 从5个案例的研究来看，目前成都的大型高尚社区商业开发偏外向型外向型，商业规模与辐射力成商业规模与辐射力成 正相关正相关，尤其以大型集中式商业（如优品道尤其以大型集中式商业（如优品道“优品天地优品天地”、龙湖三千城、龙湖三千城“天街三

26、千集天街三千集”） 的呈现对社区商业对外辐射力的推动明显，趋向区域商业中心的方向发展。的呈现对社区商业对外辐射力的推动明显，趋向区域商业中心的方向发展。总体来说，能 否发展外向型商业受区域环境、消费群、本社区人口、商业规划等因素的影响； l 以上案例在商业分布上，呈现组团式与主题式组团式与主题式布局，以“集中商业集中商业+主题式商业街主题式商业街+社区底社区底 商商”和“主题式商业街主题式商业街+社区底商社区底商”两种布局方式为主，业态多元化、品牌化，并具有上升 调整空间，既满足了目标人群品质消闲的需求，同时又满足了社区便利性的服务消费；而采 用集中式与主题式布局中，受统一规划、招商运营的影响

27、，对业态的整体控制性较好，商业商业 形象较为突出，更有利于聚集商气与人气，增强可视性，吸引外部消费者。形象较为突出，更有利于聚集商气与人气，增强可视性，吸引外部消费者。 成都大型社区商业专题研 究 4.4 案例特征总结案例特征总结 l 在业态配置中，外向型社区商业呈现出“超市超市+餐饮餐饮+休闲休闲+服务配套服务配套”的主力业态，社区 配套性更明显，而在趋向区域性商业中则呈现出“餐饮餐饮+休闲休闲+服饰服饰”的主力组合，受区域 商业环境影响，外向程度越高的商业，在餐饮、休闲、精品服饰等方面品类更丰富、品牌更 多元，整体业态复合度更高。 外向型案例：鹭岛国际、中大君悦、翡翠城外向型案例：鹭岛国际

28、、中大君悦、翡翠城区域性案例：优品道、龙湖三千城区域性案例：优品道、龙湖三千城 成都大型社区商业专题研 究 综合超市/标超、百货店、书店、 美容美发、快餐店、医药店、银 行、邮政、保险、地产中介等 4.5 社区商业生命周期演变规律社区商业生命周期演变规律 一般社区商业演变规律一般社区商业演变规律 过渡期过渡期 成熟期成熟期稳定上升期稳定上升期 社区配套为主，区域配套为 辅，满足生活配套的商业 区域配套、社区配套并 重，满足生活休闲、娱 乐的配套 社区配套为主， 满足家庭装修、生活用 品、日常消费的商业 建筑装潢装饰店、小型日用杂 货店、超市、家具店、大众餐 饮等 超市、便利店、服装专卖店、美

29、容美发、健身、特色餐饮、茶馆、 酒吧、娱乐、社区公共服务、银 行、证券、邮电、培训等 形形 象象 鹭岛国际、三千城、优品道鹭岛国际、三千城、优品道中大君悦、翡翠城中大君悦、翡翠城 l 从长远的角度来看，不同的业态对应不同的社区商业的生命周期。从长远的角度来看，不同的业态对应不同的社区商业的生命周期。 l 与社区服务相关的业态都较稳定，能够持续经营下去。与社区服务相关的业态都较稳定，能够持续经营下去。 l 经营过渡性业态的商家可由市场机制调节。经营过渡性业态的商家可由市场机制调节。 成都大型社区商业专题研 究 4.6 社区商业业态特征社区商业业态特征 结合我们所做的商家访谈结合我们所做的商家访谈

30、 业态业态经营面积（）经营面积（）经营楼层经营楼层位置位置 综合超市综合超市8,00015,000-1-3主干道/主出入口 社区标超社区标超2, 000-5,0001层/2层主出入口/主干道 餐饮餐饮 快餐类：100500； 西餐咖啡：300800； 中式酒楼：2,000-5,000 1层/2层偏好社区商业街两端位置，临主干道 美容美容/美发美发 美发：100-200 美容：500-1,000 1层/2层通常位于2层，具体位置上无特殊要求 休闲类休闲类1,0001层/2层通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面 便利店便利店60-2001层靠近主出入口，离居住区域较近 饼屋（

31、蛋糕店）饼屋（蛋糕店）30601层一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高 生活家居生活家居100-2001层/2层属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可 地产中介地产中介501001层 新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较 高，通常位置较优越 干洗店干洗店20401层靠近主出入口，离居住区域较近 冲印店冲印店15301层不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高 其他其他10401层位置要求不高，可移动弹性较强 成都大型社区商业专题研 究 l 无论是外向型社区还是内向型社区，无论是外向型社区还是内向型社区， 配套性质越强，便利性质

32、越明显，购买配套性质越强，便利性质越明显，购买 频率越高，其对于位置的要求也越高，频率越高，其对于位置的要求也越高， 这是确定社区商业布点的主要控制因素。这是确定社区商业布点的主要控制因素。 l 在规划各业态商家所处位置时，应该在规划各业态商家所处位置时，应该 优先考虑的是主力店的位置问题，一是优先考虑的是主力店的位置问题，一是 因为主力店是社区商业中经营规模最大因为主力店是社区商业中经营规模最大 的商家，二是主力店往往发挥核心群聚的商家，二是主力店往往发挥核心群聚 效应，从而也带动了其他业态小商家的效应，从而也带动了其他业态小商家的 经营。经营。 l 综合综合/社区超市、餐饮店对外性要求社区

33、超市、餐饮店对外性要求 高，布点时需特别考虑其昭示性和交通、高，布点时需特别考虑其昭示性和交通、 停车等便利行。停车等便利行。 l 便利店、干洗店、饼屋等服务配套性便利店、干洗店、饼屋等服务配套性 质极强的业态，要求离社区主出入口较质极强的业态，要求离社区主出入口较 近，方便社区居民购买。近，方便社区居民购买。 关键控制因素关键控制因素 4.7 社区商业布点规律社区商业布点规律 成都大型社区商业专题研 究 业业 态态位置敏感度位置敏感度 位置敏感业态： 综合超市 社区标超 便利店 餐饮 干洗店 饼屋（蛋糕店） 位置要求相对不高业态： 冲印店 花店、茶叶 地产中介 生活家居 美容/美发 休闲类

34、其他（精品、服饰等） 具体业态对位置的敏感度具体业态对位置的敏感度 4.7 社区商业布点规律社区商业布点规律 成都大型社区商业专题研 究 4.8 社区商业营销模式比较社区商业营销模式比较 物业营销模式物业营销模式 招商招商 规划规划 业态业态 控制控制 经营经营 管理管理 空置率空置率 转租转租 频度频度 资金资金 回收回收 形象形象 影响影响 只租不售只租不售 先租后售先租后售 直接销售直接销售 目前的社区商业营销模式主要为“只租不售、先租后售、直接销售”三种类型，而不同类型对社 区商业在招商规划、业态控制、经营管理、空置率、转租频度、资金回收以及商业形象上产生不 同的影响： 成都大型社区商

35、业专题研 究 4.9 案例营销模式对商业运营的影响案例营销模式对商业运营的影响 类别类别优点优点缺点缺点 整体销售整体销售 中大君悦中大君悦 快速回笼资金； 省去社区商业的后期经营管理； 发展商承担风险小。 缺乏统一的招商规划、空置率较高； 缺少统一的经营管理，社区商业难免显得凌乱， 影响社区商业形象，弱化商业原有的价值。 纯租赁纯租赁 优品道优品道 保持长期持续的经营收益； 利于维持社区的整体形象； 提升社区整体价值。 资金回收周期长，承担较高的风险； 对社区商业的后期经营管理要求很高。 销售、租赁销售、租赁 相结合相结合 鹭岛国际鹭岛国际 华润翡翠城华润翡翠城 龙湖三千城龙湖三千城 快速回

36、笼部分资金； 对部分商铺进行统一管理，在一定程度 上维护社区的形象； 获得部分商铺的长期持续经营收益。 无法对社区商业进行统一的管理，使商业无法 协调一致，对社区商业的整体性影响较大，无 法进一步的提升社区的价值。 从实际案例对比中可看出租售模式对商业成熟运营和商业价值提升上的重要影响，对于大型品牌从实际案例对比中可看出租售模式对商业成熟运营和商业价值提升上的重要影响，对于大型品牌 开发商，开发商，更多基于商业整体形象与价值成长的考虑，而采用租赁作为主力营销模式。更多基于商业整体形象与价值成长的考虑，而采用租赁作为主力营销模式。 成都大型社区商业专题研 究 4.10 研究总结研究总结 l 大型

37、高尚社区商业偏大型高尚社区商业偏“外向型外向型”，发展，发展“区域性商业中心区域性商业中心”是其未来趋势。是其未来趋势。 l 统一规划、科学选址、集中布置、功能细分统一规划、科学选址、集中布置、功能细分将是开发的着力方向，独立的社区商业物将是开发的着力方向，独立的社区商业物 业日益受到开发商重视。业日益受到开发商重视。 l 大型高尚社区的商业将更加大型高尚社区的商业将更加注重高品质生活方式注重高品质生活方式的营造，与住宅联动，走向的营造，与住宅联动，走向特色化、社特色化、社 交型交型开发营造。在业态配置方面，将更加注重超市、便利店、餐饮店、服饰、休闲、娱乐、开发营造。在业态配置方面，将更加注重

38、超市、便利店、餐饮店、服饰、休闲、娱乐、 文化等业态的文化等业态的综合配置效益综合配置效益，商户将更加专业化、连锁化、品牌化与个性化。，商户将更加专业化、连锁化、品牌化与个性化。 l 在营销模式上，开发商将更多采用在营销模式上，开发商将更多采用只租不售只租不售和和先租后售先租后售等能够控制业态、有利于物业长远等能够控制业态、有利于物业长远 的商业价值提升的方式。的商业价值提升的方式。 l 社区商业的特性在管理模式上有异于城市购物中心，社区商业的特性在管理模式上有异于城市购物中心，统一管理，分散经营统一管理，分散经营的模式将会得到的模式将会得到 推广。推广。 成都大型社区商业专题研 究 5 5

39、对新开发社区商业的启示对新开发社区商业的启示 成都大型社区商业专题研 究 针对成都具有代表性的针对成都具有代表性的5个大型高尚社区商业的研究，结合世家个大型高尚社区商业的研究，结合世家 多年实际操作经验，对于后续新开发的高尚社区商业，我们可以多年实际操作经验，对于后续新开发的高尚社区商业，我们可以 得出以下开发启示：得出以下开发启示： 成都大型社区商业专题研 究 大型高尚社区商业类型大型高尚社区商业类型 外向型外向型 鹭岛国际、中大君悦、翡翠城鹭岛国际、中大君悦、翡翠城 区域性商业区域性商业 优品道、龙湖三千城优品道、龙湖三千城 备注备注 商业商业 类型类型 定位定位 服务半径服务半径1.5-

40、2公里2公里 此类因素具有 很强个性特点， 因项目所在区 域特点而异， 应个性化综合 分析 覆盖人群覆盖人群常住人口超过10万人常住人口超过20万人 商业环境商业环境 区域商业空间较大，辐射较广的业态不 多，竞争预期较好 区域商业空间大，辐射较广的业态不多， 竞争预期好 地块展示面地块展示面临城市干道，展示面较宽临城市干道，有良好的展示面 交通状况交通状况交通便利交通便利 商业商业 规模规模 确定确定 商业与住宅面积比商业与住宅面积比5%-11%11% 判定规模的重 要指标 人均商业面积人均商业面积1-3/人3/人 商业商业 规划规划 商业形象商业形象与住宅匹配，主题式打造，形象较好 与住宅匹配，统一规划，商业整体形象好， 品质高，特色与昭示性突出，区域代表 统一规划、科 学选址、集中 布置、功能细 分，优化商业 价值 布局方式布局方式主题式商业街+社区底商组团式集中商业+主题商业街+社区底商 楼层及价值规律楼层及价值规律 楼层：配套底商2层，独栋商业3层 价值规律：2F是1F的50%，3F是1F的30% 主力店设置主力店设置需考虑主力店的需求，与物业适配 节点广场节点广场 设置休闲节点广场，满足社交、休闲、