山西省太原房地产市场调研分析_2013年

1、2013年太原房地产市场分析房地产顾问2013.03.19目录1 太原城市简介31.1区位31.2行政级别31.3人口32 城市规划42.1城市总体规划43 宏观经济分析53.1经济总量53.2固定资产投资53.3批发零售餐饮业73.4居民收入84 房地产市场分析94.1土地市场94.1.1土地供应情况94.1.2土地成交面积走势情况104.2房地产市场板块104.2.1房地产市场板块特征104.2.2商品房市场供求关系分析114.2.3商品房供应面积走势分析124.2.4商品房成交总量/去化情况分析124.2.5商品房成交均价走势分析134.2.6商品房成交区域分析135太原房地产市场小结及

2、整体市场评估145.1房地产市场小结145.2房地产整体市场评估146太原整体市场认知141 太原城市简介1.1区位太原是山西省的省会，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心，是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市，2011年被列为国家历史文化名城。1.2行政级别太原现辖六区（小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区）三县（清徐县、阳曲县、娄烦县）一市（古交市）和两个国家级开发区（太原市经济技术开发区、太原市高新技术开发区）、两个省级开发区（太原工业园区

3、、太原不锈钢生态工业园区）。 1.3人口2011年末人口：年末全市常住人口423.54万人，比上年末增加3.07万人。其中：城镇人口353.02万人，增加5.96万人；乡村人口70.52万人，减少2.89万人。城镇化率83.35%，比上年提高0.81个百分点。2 城市规划2.1城市总体规划一核指太原都市区的核心区，主要为太原中心城区，主要发展区域性服务功能、先进制造业和新型材料。三片指太原都市区外围分别以阳曲县城、清徐县城和古交市中心城区为中心的三个城镇-产业发展片区。建设以煤炭-能源、焦炭-化工、煤炭-铝镁金属为主的循环产业基地。“两带”分别为北部生态保护地带和西部生态涵养地带。逐步引导人口

4、向外转移，并引导娄烦县城等城镇的集中建设。 五联为五个主要的交通联系通道，分别为东向（经过榆次地区的石太通道）、东北向（经过阳曲的北同蒲通道）、西向（经过古交、娄烦）、西南向（经过清徐的太中银通道）、南向（经过小店区的大运通道）。图2-1 太原市城市发展规划总图3 宏观经济分析3.1经济总量经济增长：初步统计，全市实现地区生产总值（GDP）2080.12亿元，比上年增长9.9%。其中：第一产业增加值33.88亿元，增长3.1%；第二产业增加值949.19亿元，增长11.6%；第三产业增加值1097.05亿元，增长8.7%。第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值156.87亿元，增长6.5%；

5、批发零售及住宿餐饮业增加值366.94亿元，增长14.1%；金融保险业增加值206.93亿元，增长5.0%。人均地区生产总值49292元，按2011年平均汇率计算达到7632美元产业结构：三次产业比重为1.6%、45.6%、52.8%，分别拉动经济增长0.1、5.2和4.6个百分点。与上年相比，第一产业比重下降0.1个百分点，第二产业比重提高0.7个百分点，第三产业比重下降0.6个百分点。%亿元图31 2007-2011年地区生产总值3.2固定资产投资全年固定资产投资1024.14亿元，比上年增长25.1%。其中：中央项目投资90.51亿元，增长14.3%；省属项目投资224.37亿元，增长2

6、5.1%；市属项目投资709.26亿元，增长26.7%。%图32 20072011年固定资产投资亿元分产业看，第一产业投资14.77亿元，增长30.6%；第二产业投资289.08亿元，增长27.4%。其中：工业投资283.73亿元，增长30.2%；第三产业投资720.29亿元，增长24.2%。三次产业投资比重为1.5%、28.2%和70.3%。工业投资中，新兴产业投资132.49亿元，增长28.6%，增速比上年加快7.4个百分点，占工业投资的比重达到46.7%。分经济类型看，国有投资524.35亿元，增长34.8%，非国有投资499.79亿元，增长16.4%。表31 2011年固定资产投资额指

7、 标投资额（万元）比2010年增长（%）固定资产投资1024144425.1农、林、牧、渔业14766430.6采矿业767135112.1制造业171710024.6电力、燃气及水的生产和供应业353074-19.8建筑业53530-40.3交通运输、仓储和邮政业72210419.0信息传输、计算机服务和软件业106319-7.3批发和零售业22793637.1住宿和餐饮业6885296.1金融业8270-36.5房地产业450253239.6租赁和商务服务业114633-56.2科学研究、技术服务和地质勘查业131473-19.1水利、环境和公共设施管理业73766762.5居民服务和其他

8、服务业205730.0教育126986-53.0卫生、社会保障和社会福利业14592924.9文化、体育和娱乐业270252-12.0公共管理和社会组织19415-59.0注：表中房地产业除包含房地产开发投资外，还包含其他房地产投资。 3.3批发零售餐饮业全市社会消费品零售总额973.29亿元，比上年增长17.9%。其中：城镇消费品零售额953.09亿元，增长17.8%；乡村消费品零售额20.20亿元，增长20.5%。表32 2011年社会消费品零售总额指 标零售额（亿元）比2010年增长（%）社会消费品零售总额973.2917.9分地域：城 镇953.0917.8其中：城 区870.1918

9、.6乡 村20.2020.5分行业：批发业86.545.4 零售业813.3319.2 住宿业11.3928.6 餐饮业62.0317.8%亿元图33 20072011年社会消费品零售总额限额以上贸易企业零售额582.14亿元，比上年增长25.9%，占社会消费品零售总额的59.8%，比上年提高12.1百分点。表33 2011年限额以上批发零售业零售额指 标零售额（万元）比2010年增长（%）汽车类217417621.0石油及制品类74110533.6文化办公用品类301295.6通讯器材类4771129.6家用电器和音像器材类33716830.3中西药品类25013224.9建筑及装潢材料类2

10、725-24.3日用品类11026029.8家具类270435.0粮油、食品、饮料、烟酒类55445225.5服装类43825633.7化妆品类5213621.5金银珠宝类16266864.33.4居民收入城镇居民人均可支配收入2.1万元，增长14.8%。在岗职工3.1万人，下降1.2%。在岗职工年人均工资4.7万元，增长28.8%。年末全市居民储蓄存款余额89.2亿元（不含外币），增长1.6%；居民人均储蓄存款达5.3万元，增长1.9%。居民年人均消费性支出1.5万元，增长7.1%。其中，食品支出仍占主要份额，占29.9%（恩格尔系数）。全年城镇居民人均可支配收入20149元，比上年增长16

11、.8%；城镇居民人均消费支出13111元，增长8.3%。城镇居民家庭恩格尔系数为32.7%。农民人均纯收入8888元，增长16.8%。城乡居民收入比为2.271，与上年持平。图34 20072011年城镇居民人均可支配收入%元4 房地产市场分析全年在建固定资产投资项目1051个。其中：5亿元以上项目95个，计划总投资1286.87亿元，完成投资248.84亿元，占全市固定资产投资的比重为24.3%。房地产开发：全年房地产开发投资312.08亿元，比上年增长29.4%。商品住宅投资246.53亿元，增长33.1%，其中：90平方米以下住房投资44.04亿元，占住宅投资的比重为17.9%。全年商品

12、房竣工面积226.37万平方米，商品房销售额146.51亿元，其中：现房销售额24.41亿元，占16.7%；期房销售额122.10亿元，占83.3%。4.1土地市场4.1.1土地供应情况2013年2月，太原土地市场新增供应土地7宗，总供应面积为52.70万平方米，本月土地市场供应量与上月相比有明显上升。图41：太原市2012年1月2013年2月土地供应走势2013年2月，土地市场供应面积为52.70万平方米，环比增长62.96%，同比上涨544.25%.4.1.2土地成交面积走势情况图42：太原市2012年1月2013年2月土地成交面积走势图2013年2月，本月土地市场成交量为65.26万平方

13、米，环比上涨107.37%，同比上涨1495.60%。4.2房地产市场板块4.2.1房地产市场板块特征太原房地产市场可划分为五大版块: 太原房地产市场发展开始从市中心向外围扩散，各板块价值梯度不明显4.2.2商品房市场供求关系分析2012年1月2013年2月太原市商品房市场供求比情况4.2.3商品房供应面积走势分析2013年2月，太原市商品房新增供应量为5.73万，环比下降81%。4.2.4商品房成交总量/去化情况分析2013年1月，成交面积为2.87万平方米，环比下降86.78%，同比下降82.75%。本月商品房市场成交情况比上月大幅下降，相比去年同月也大幅下降。4.2.5商品房成交均价走势

14、分析2013年2月，太原市商品房成交均价有所上升， 全市商品房成交均价13196元/平方米，环比上涨50%，同比上涨74%。4.2.6商品房成交区域分析图1 2013年1月太原市商品房成交面积区域对比2013年1月， 太原市商品房成交面积以杏花岭区、小店区、迎泽区为主，分别占比45%、20%和16%；其次是晋源区和万柏林区，分别占比为8%和7%，尖草坪区占比4%。本月杏花岭区占据第一位置，尖草坪区成交面积最少。5太原房地产市场小结及整体市场评估5.1房地产市场小结2013年2月，太原市商品住宅市场呈现“量减价升”的局面，成交量出现大幅减少，成交价格小幅升高。本月度的成交面积与上月相比大幅下降，

15、春节前后是传统的楼市淡季，加上开发商在本月促销动力不足，没有新的促销造成“量减价升”的局面。5.2房地产整体市场评估 国内品牌开发商云集，市场竞争激烈。目前国内众多一线开发商均已进入太原市场，如万科、万达、恒大、富力、星河湾、绿地、海尔地产、首开等知名企业均已有项目开发，且多为高品质楼盘，未来竞争激烈。 高端楼盘不断涌现，商品房品质差距较大。近2-3年，以星河湾为首的高端楼盘不断涌现，城市内各档次楼盘均价差距较大。 产品供应以高层板楼为主。目前市场在售楼盘以高层板楼为主，别墅、多层、花园洋房供应较少，且多为南北通透。消费者对高层住宅接受度较高，不存在市场抗性。 市场不同面积段产品的成交与供应差

16、异性强。 受限购政策影响严重。太原市2011年房地产销售受到限购政策影响，商品住宅去化速度及去化量较2010年均有所下滑，市场出现观望情绪。 别墅项目存在审批性政策风险。通过市场分析发现，目前太原市内纯别墅项目在审批上存在一定风险，其中绿地半山国际项目由于正在办理审批，无法开盘销售。 城市对外地购房群体具有一定吸引力。目前太原市高端产品均存在一定比例的外地购房群体，如星河湾购房客户中，外地购房者约占到50%。恒大绿洲项目外地购房群体约30%。 城市南部、西部为城市未来房地产市场发展的重点区域，发展潜力巨大。城市南部的小店区成为商品房成交主力区域，占市场总份额的32%，区域内人口吸附能力强，随着中央商务区及政府办公区南移，区域未来将成为城市热点，发展潜力巨大。6太原整体市场认知 城市认知：作为大太原的中心城市，城市首位度高，经济持续高速发展，并对周围区域形成虹吸效应，吸引了大量周边县市的财富客群在太原置业 经济认知：GDP连续多年增长，进入以改善性需求为主的阶段