柘城金凯龙市调报告成品

1、 金凯龙家居建材广场项目调研报告前言第一章 消费市场探析一、县城概况及宏观经济 二、县城居民消费分析三、家具建材消费需求分析第二章 柘城县家具建材商业用房发展状况一、柘城县及周边家具建材用房供给状况分析 二、柘城家具建材整体情况及分析第三章 项目优劣势分析第四章 对手及威胁第五章 市场招商推广节点第六章 租金价格及优惠政策建议第七章 金凯龙业态比例面积 前 言风起云涌，商机再现，智者不容有失！审时度势，把握市场脉搏；横刀立马，敢为行业先。细分市场，锁定目标客源，跳脱竞争。把握机会点，突破樊笼，创新产品规划。提高产品力度，创造最大价值。发扬优势，规避缺失，力求不败。调研、策划、造势、推案用心营造

2、共赢局面 誓将卓越进行到底！1、 调研目的通过对柘城县各相关人士的访谈及报纸文献的信息参考，了解柘城县城特性、消费习惯、经济发展、房地产市场、家具建材市场等信息，通过对相关行业人士的了解，搜寻对本项目定位、规划、后期管理、发展方向等有参考意义的信息，为本项目的运作提供充足的决策依据。2、 调研人群 我们针对柘城县城、周边城市建材家具商户及市场做了完整的市场调研问卷及访谈，从商家的角度对当地建材家具的消费能力及消费习惯进行了分析，对商铺的盈利模式进行了探讨。此次问卷调查了相关人士共计600余人，对问卷访谈的归纳、分析、记录在以下各章节。 第一章：消费市场探析 柘城县位于河南省东部，商丘市西南部，

3、是河南省的农业强县；同时工业也在迅猛发展，社会经济处于快速稳定发展阶段，城市综合实力逐步增强。目前柘城家具建材市场发展滞后，但是未来具备不可低估的发展潜力，城市房地产市场前景良好，家具建材行业也将迎来新的机遇与挑战。1、 城市概况及宏观经济1、城市印象 柘城县自然资源丰富，未来能源新城。柘城盛产三樱椒、棉花、烟叶、林木、优质小麦等农副产品，是著名的“中国三樱椒之乡”、“胡芹之乡”、“中国金刚石微粉基地”。境内探明有大型优质煤田，存储量超百亿吨，是未来能源城市。全县三樱椒常年种植面积达30多万亩，现已成为全国著名的辣椒生产加工集散地。探明储量12.43亿吨的特大型优质煤田，可持续开采100年以上

4、，为一座新兴能源城市的诞生提供了条件。2、城市行政划分总面积1048平方公里，截至2014年底，柘城县辖柘城高新技术产业开发区及2个街道办事处、9个镇、11个乡，柘城县全县总面积为1048平方公里，耕地面积为106万亩。常住总人口为102万人，人口密度约为每平方公里690人。3、城市交通柘城区位优越，交通便利，四通八达。柘城县位于商丘市西南部，紧邻商丘市中心，北距商丘市区50公里，西距郑州市220公里。毗邻京九铁路、陇海铁路交会处和105国道、310国道交会处，商周高速公路贯穿南北，穿境而过，设有柘城北、柘城西两个出入口；永登高速公路从南部穿过，并在柘城、鹿邑两县交界处设有出入口；八条省道呈“

5、米”字形遍布境内。境内公路34条，351.44公里，有沟通7个地区，31个县市的10多余条客运线路。 4、城市产业结构第一产业：柘城县盛产三樱椒、棉花、烟叶、林木、优质小麦等农副产品。小麦、玉米等粮食作物种植面积稳定在90万亩以上。柘城是全国重要的粮食生产核心区。柘城县三樱椒常年种植面积达30多万亩，是全国著名的辣椒生产加工集散地。第二产业：2013年，柘城县加快产业集聚区建设，进一步提升了工业主导地位，全部工业增加值完成 42.5亿元，占生产总值的比重较上年提高了3.6个百分点。第三产业：2013年，柘城县围绕打造新型城镇化示范区，柘城城东开发和北环路行政服务新区开发日新月异，城市绿化、美化

6、、亮化、供水、供电、通信、商贸、餐饮服务、文化教育等基础设施建设精彩纷呈，北湖和千树园开发工程规模宏伟。2013年，柘城县城建成区面积达到22平方公里，城区人口20万人，城镇化率37%，现代化的通讯网络覆盖城乡。5、城市经济2014年，柘城全县生产总值完成157亿元，比2013年增长9.2%；规模以上工业增加值完成42亿元，比2013年增长11.8%；固定资产投资完成149亿元，比2013年增长26.2%；社会消费品零售总额完成57亿元，比2013年增长13.6%；一般公共预算收入完成5.52亿元，比2013年增长25.9%；城镇居民人均可支配收入达到19664元、农民人均纯收入7680元，分

7、别比2013年增长9.2%和11.5%。6、城市规划及前景 位于县城的西部和东北部，是省政府确定的全省180家省级重点产业集聚区之一，全区规划面积14平方公里，为全省“十快”产业集聚区。产业集聚区发展规划，与城市总体规划、土地利用总体规划实现了“三规合一”，无缝对接。目前，产业集聚区分东、西两个核心区，建成区面积6.7平方公里，发展区和控制区面积7.3 平方公里。柘城县产业集聚区以超硬材料、医药制品产业为主导产业，坚持二、三产业和物流融合发展，达到宜业宜居，实现产业发展、经济繁荣。二、县城居民消费与收入分析经济的快速发展，消费需求旺盛，商贸流通活跃，带动柘城居民社会消费品零售总额快速增加，国民

8、增幅在10以上。2007年全市实现社会消费品零售总额37.8亿元，比上年增长17.4，居全市第二位。柘城经济持续高涨、居民收入不断提高，消费能力不断增强，商业前景可观。三、家具建材消费需求分析 柘城县位于商丘市西南部，紧邻商丘市中心，北距商丘市区50公里，西距郑州市220公里，柘城房地产市场不断发展，但目前仍处于发展阶段，家具建材市场的消费需求一般，差距主要表现在市场不够成熟和完善，核心市场区域点比较少，市场分散，不集中，缺乏专业的管理运作，造成大量消费者流失的现象。第2章 ：柘城县家具建材调研状况分析 柘城家具装饰材料市场主要集中在上海路，黄山路，春水路和工业大道南端，未来大道与迎宾路交叉口

9、以东；以及东方家具城、唯美家具城、东城建材城三个专业市场。为了对市场有准确的定位，打造适合当地环境、适合当地经营、当地投资、当地消费的家具建材市场，我们对柘城县的家具建材商户的经营者进行了充分的调查及问卷访谈，旨在了解当地家具建材行业的需求及对本项目期望的真实想法。一、柘城县及商丘建材家具用房供给状况分析：调研区域：柘城县城、商丘市区部分1、柘城建材家具用房整体状况柘城县城建材商户数量367家，营业面积约49439平方米。县城家具商户数量37家，营业面积约22870平方米。（一）、柘城县城建材家具用房状况县城家具建材商户商铺面积统计表区域类别商户数量（户）营业面积（m2）县城家具3722870

10、建材（总）36749439门窗807130厨电、卫浴10518050木地板9930窗帘212230油漆192243壁纸211896陶瓷、瓷砖326630灯具484205五金、电料等326125总计40472309（二）、柘城县城建材家具各地段租金状况 A、建材（1）、东城建材大市场：共有建材商户10家（加工除外），总营业面积1375平方。东城建材大市场特点分析：劣势：市场脏乱差，不够规范，无人管理，商户大都非常抱怨。优势：地理位置好，大部分消费者都知道，租金价格很低。对金凯龙项目观点：地理位置大都商户认可，希望入住后商场管理规范。最关心租金、优惠政策及合同期限。（2）、黄山路：共有建材商户79

11、家，总营业面积7065平方。黄山路与春水路交叉以北20-28元每平方；黄山路与春水路交叉以南10-15元每平方。建材类别商户数量（户）商铺所有权进驻意向租赁总面积考虑 不考虑不明确陶瓷1514438厨电、卫浴3633417018414油漆55383212吊顶石膏线555005五金电料5438032门业3533356015812热水器2222011壁纸111192083窗帘669206木地板3332021商户情况：几乎都已租赁为主，房租一年一签，全部为年付，租金递增为随行就市，停车不方便，店铺为一拖二、三。大部分商户因生意不好，对房东涨租金很抵触。对金凯龙观点：大部分商户对新市场持观望态度，对新

12、市场的管理、租金、优惠政策及合同时间非常关注。（3）双河路：共有门业、橱柜、油漆、陶瓷卫浴商户32家，总营业面积3820平方。此路段租金价格在8-15元每平方。建材类别商户数量（户）商铺所有权进驻意向租赁总面积考虑 不考虑不明确门242429001833橱柜44510 121油漆11501陶瓷卫浴3336021商户情况：几乎都已租赁为主，房租一年一签，全部为年付，此区域产品档次相对低端。店铺为一拖二。对金凯龙观点：大部分商户对新市场持观望态度，对租金价格、优惠政策尤为关注。（4）、未来大道：共有建材商户16家，总营业面积3850平方。租金价格在20-30元每平方建材类别商户数量（户）商铺所有权

13、进驻意向租赁总面积考虑 不考虑不明确陶瓷55182023门业3382021木地板3350012厨卫225302窗帘111001照明221202 商户情况：都以租赁为主，房租一年一签，房租为年付或半年付，租金递增为随行就市，店铺为一拖二。有部分商户已和幸福万家旁边商业签过合同，对房东涨租金很抵触。对金凯龙观点：大部分商户对新市场有兴趣持观望态度，对新市场的管理、租金、优惠政策及合同时间非常关注。（5）、上海路：共有建材商户46家，总营业面积6920平方。租金价格在18-25元每平方。建材类别商户数量（户）商铺所有权进驻意向租赁总面积考虑 不考虑不明确吊顶221502壁纸11401灯具445502

14、2门业4450031木地板2221011油漆4483022布艺66890213瓷卫99209072 商户情况：租赁为主，房租一年一签，全部为年付，租金递增为随行就市，店铺为一托二，对房东涨租金很抵触。对金凯龙观点：大部分商户对新市场持观望态度，对新市场的管理、租金、优惠政策及合同时间非常关注。（6）学府路：共有建材商户12家，总营业面积985平方。租金价格在8-15元每平方。建材类别商户数量（户）商铺所有权进驻意向租赁总面积考虑 不考虑不明确厨卫8856062油漆2210511灯饰221502布艺212902 商户情况：几乎都以租赁为主，大部分没租赁合同，大部分为年付

15、。店铺为一拖二。下面经营，楼上仓库或住宿。对金凯龙观点：部分商户对新市场持观望态度，对新市场的管理不太了解，对租金、优惠政策比较关注。（7）、其他县城内建材散户：共有散户152家，总面积17637m，租金8-25元/m/月建材类别商户数量（户）商铺所有权进驻意向租赁总面积考虑 不考虑不明确壁纸5543814卫浴1081175433灯饰46464164161218布艺11101180722陶漆11111140515卫232326251328五县城内建材散户特点分析：几乎都以租赁为主，大部分没租赁合同，商户沿街分布，由经

16、营户自发性组合，因店面较小、档次较低、商业形象差，租金不等，已形成不了市场效应。对金凯龙观点：大部分商户持观望态度，关注租金和优惠政策，大都倾向于免租。（8） 、唯美家具城共有商户12家，共计面积6190m，租金在8-12元/m/月之间。商户数量（户）商铺所有权进驻意向租赁总面积考虑 不考虑不明确家具1212619075商户情况：市场环境差，没有购买氛围，装修太差，产品卖不上利润。没有人进行市场管理和维护市场，更没有人组织活动。商户很希望有一个正规的市场，良好的环境。统一管理，统一运营。本市场租金大部分商户都能接受，明年3月份70%商户合同到期，剩余今年年底到期，合同一年一签，房租每个月交一次

17、。对金凯龙观点：部分商户有意向进入，部分商户持观望态度。希望本市场有管理团队，尤为关注招商的租金及免租优惠政策。（9） 、东方家具城：共有商户11家，共计面积：7870m。租金在8-12元/m/月商户数量（户）商铺所有权进驻意向租赁总面积考虑 不考虑不明确家具1111787047商户情况：市场环境差，没有购买氛围，此市场主要集中的品牌为成都品牌为主，属国内二三线品牌居多，也有成都一线品牌。没有规范的市场管理和维护市场，市场几乎没有组织过活动。商户对此市场经营在租金、位置、生意等方面基本比较满意。希望有一个正规的市场，良好的环境。统一管理，统一运营。对金凯龙观点：市场商户对我们的项目很感兴趣，也

18、很认可金凯龙项目位置，他们如果入住金凯龙的话，大部分会以开新店形式入住。他们最关心的是租金及优惠力度，合同签约的时间长短。（10） 、家具独立店：共有商户10家，共计面积12220m，租金在8-20元/m/月之间。全友、南方、万象、信质、怡品源、年年红、港府太子、成都金禧、艺祥定制、宇木轩定制、迪尔斯丹商户数量（户）商铺所有权进驻意向租赁总面积考虑 不考虑不明确家具10101222028商户情况：大部分围绕家具城区域，靠拢家具成熟市场，缺乏管理。租金一般。对金凯龙观点：大部分商户希望有新市场出现，担忧市场难以形成，希望有长的免租期。第三章：项目优劣势分析1、优势：本项目建成后为柘城县现有唯一的

19、大型的、专业性、一站式家居建材购物中心，本项目在硬件设备、经营管理等方面的突破，为将来商户经营带来竞争优势，将对商户形成强大的号召力。在业态组合上的丰富性，使得本项目成为目前柘城县唯一的“一站式建材家居购物中心”，从而打破柘城县现有的家居建材小经营、散乱、不规范的模式，在一定程度拓展了柘城建材商户的生意机会。本项目的地理位置优越，无形中会得到大部分商户的认可，商户不会担心位置偏远，无人知晓等问题。金沙在本地商户中的影响力和口碑，也将会提成商户对进驻商场后的信心。2、劣势：由于本地市场散乱商户较多、而且很多无太多形象装修，无形中造成了商户船小好调头的意识，无经营意识和理念，各自为盈，散乱成习，不

20、一定会接受新市场的正规装修、经营理念和管理方式；新的市场发展成熟还需要一定的培育期，固有市场商户不一定会快速接受，他们会持有观望态度，密切注意新市场的一举一动。由于同行业的他们都互相认识和联系，无形中会形成一个恶性循环链，直接影响到入驻新市场的装修进驻度。特别是在大环境很惨淡的今年，应尤为突出。金凯龙的地理位置和硬件设施，在租金上肯定会高出大多数商户现有的租金价格，在此方面会超出不少一部分商户的心理预期。尤为在今年的大环境下，商户的进取心会减弱，很多商户考虑的是存活。3、对策及建议1、 强化现代型卖场与传统专业市场的区别，在生意机会拓展、品牌号召力、统一经营管理等方面突出新专业市场的优势，使得

21、柘城商户接受专业市场的经营模式。2、 尽可能的降低商户经营成本，从提供租金优惠、为商户争取工商税收等方面优惠政策，为商户控制经营成本降低经营风险。3、 先抓大，再抓小，以优惠的政策拿下一部分具有行业号召力的品牌进驻，使之影响带动小品牌，形成“羊群效应”。4、 通过媒体推广、活动推广、统一宣传、统一活动等市场推广模式，变被动营销为主动营销，拉动客源，扩大本项目在周边地区的知名度和影响力，为商户争取更多的客户，拓展更多的生意机会。 第四章：对手及威胁1、 家具：唯美家居城 面积10000平方左右政策：目前政策未公布（大概政策：一楼12、二楼10、三楼8、四楼5）2、 建材：第一国际家居装饰材料城面

22、积：11000左右政策：一楼35 二楼20 三楼15免租期：半年第5章 ：市场招商推广节点金凯龙招商工作初步工作计划序号工作重点开始时间终止时间工作时间内容分解2进场时间10月27日3详细市场调查10月28日11月5日9天商户数量、商户店面面积、商户的租金、交租方式、房租的涨价模式、是否有开新店和换店计划等并形成详细数据4向总经理办公会汇报招商详细方案11月7日18:005视觉宣传11月10日现有广告资源充分利用：户外、电视、DM、微信等相关宣传。6单页的派发11月12日11月15日4天7招商启动会11月20日准备:商户邀约、场地、拱门、音响、条幅、主持、启动球、礼炮等开发商领导讲话，让商户体会到金沙将全力把金凯龙打造成金沙标杆型商业，启动招商。业态图全部做到位、吴焕海主讲商场定位，认租流程及免租期大概期限公布。招商团队及物业团队亮相。商场的定位、让商户知道我们的招商启动。8认租期及订金的交纳（蓄水期）11月20日12月20日30天9重点的商户攻破与认租11月20日12月10日20天10启动签约仪式（大品牌主力店签约，认租商