[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价案例与分析分类模拟题11

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析分类模拟题11房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析分类模拟题11房地产估价案例与分析分类模拟题11一、问答题问题:1. 李某所拥有的一处四合院正好处于新修公路的规划范围之内，已经得到了政府限期拆迁的通知。由于公司的资金周转困难，李某欲将其四合院向银行申请贷款抵押，但遭到了银行的拒绝，请问其原因是什么?有关法规中规定的不得设定抵押的房地产具体有哪些?答案:(1)因为李某的四合院已经被政府列在了拆迁的范围之内，所以按规定，已公告列入拆迁范围的房地产是不得设定抵押的。 (2)不得设定抵押的房地产包括： 土地所有权； 权属有争议的

2、房地产；所有权、使用权不明或者有争议的房地产； 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 已依法公告列入拆迁范围的房地产； 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权(法律规定可抵押的除外)； 以法定程序确认为违法、违章的建筑物； 依法不得抵押的其他房地产； 划拨土地使用权不得单独抵押； 乡(镇)、村企业的(集体)土地使用权不得单独抵押。 某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转

3、让价值，价值时点为2014年6月15日，该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/m2，包括土地取得成本、开发成本(注：应为建设成本，下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/m2。请问：2. 上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?答案:错误有：不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常

4、水平来估算。“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。3. 在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?答案:在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。考点 理论教材第八章成本法及其运用。问题:4. 黄某于2009年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2010年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2012年黄某为转让该房地产

5、，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了比较法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)2=45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?答案:这样确定估价结论不正确。因为： 1将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。因为在价值时点估价对象的合法用途不再是居住而是商业。若仅按最高最佳利用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳利用原则应用的前提条件是一定要遵循

6、合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。 2将估价对象按两种不同使用性质进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。解析 本题考查的是合法原则和最高最佳利用原则的正确应用。 考点 理论教材第五章“房地产估价原则”第三节、第六节的内容。问题:5. 某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其拆迁补偿价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12566元/m2。根据当地商业用房楼

7、层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)2360=113348440(元)。试问，如此确定的最终结果是否正确?为什么?答案:不正确。(1)评估国有土地上房屋征收价值，应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。根据题意，估价对象一层是出租商铺，可以选用收益法评估，如果一层商铺的类似房地产有交易

8、的，还应当选用市场法评估。(2)因为估价对象用途是商住混合，不能简单套用当地商业用房楼层价格变化规律评估住宅价格，应按不同用途分别估价。二、单项选择题 某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。 1. 针对上述情况，在估价时最恰当的做法是_。A.因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告B.因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估

9、价报告C.因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告D.因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告答案:D解析 由于估价目的不同，不能合并出具估价报告。一个估价报告只能有一个估价目的，可以有多个估价对象。2. 评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是_。A.成本法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法答案:B解析 因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法，因此应采用收益法估价。3. 评估乙厂区土地市场价值时，最适宜的估价思路是_。A.采用市场法按照出让土地使用权评估其公开市场价值B.采用假设开发法按照出让土地

10、使用权评估其公开市场价值C.按照出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D.采用成本法评估乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金答案:C解析 由于题意是评估土地市场价值，而且乙厂区土地使用权类型是划拨，因此C选项最合适。D选项得出的结果是乙厂区房地产市场价值。 某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106，土地报

11、酬率为6%。 4. 运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是_元/m2。A.20002300B.20302270C.20602240D.20902210答案:D解析 (1)200030%+230070%=2210(元/m2)，200070%+200070%=2090(元/m2)。 (2)2250(102/106)1-1/(1+6%)40/1-1/(1+6%)39-2179(元/m2)。 5. 假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2006年10月21日的土地使用权价格是_元/m2。A.2136B.2165C.2179D.2206答案:C 201

12、0年8月甲、乙双方决定合作开发三栋高层住宅楼，规划批准用地30000m2，建筑面积100000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的4:6比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金，乙分得的部分定为商品住宅，并于2010年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了2800万元的土地使用权出让金。2012年10月30日主体结构建至8层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出

13、让金，为每平方米建筑面积1500元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米2500元。问： 6. 该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为_。A.已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金2800万元B.已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金2800万元+需补交的土地使用权出让金6000万元C.在建工程建筑物市场价值+土地市场价值25000万元-需补交的土地使用权出让金6000万元D.在建工程建筑物市场价值+土地市场价值25000万元答案:C解析 该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价包

14、括以下两项：一是在建工程建筑物市场价值，它肯定大于已完工的建筑费3000万元，因为除了建筑费外，还有公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、勘察设计和前期工程费、投资利息、销售费用和合理正常的开发利润；二是地价款。等于甲、乙两部分地价款之和。由于甲分得部分不用交纳土地使用权出让金，因此甲分得部分地价款等于出让地价款减去需补交的土地使用权出让金，乙分得部分地价款按出让熟地价款计取。具体计算如下：(2500-1500)40000+250060000=4000+15000=19000万元。或者：2500100000-150040000=19000万元。考点 理论教材第八章“成本法及其运用”。7

15、. 该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为_。A.在建工程建筑物市场价值40%+(土地市场价值25000万元需补交的土地使用权出让金6000万元)40%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值B.在建工程建筑物市场价值40%+(土地市场价值25000万元其中的土地使用权出让金部分)40%C.在建工程建筑物市场价值40%+(土地市场价值25000万元-需补交的土地使用权出让金6000万元)40%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值D.以上三种判断都不对答案:B解析 甲方权益最可能拍卖价值包含两项：一是在建工程建筑物市场价值的40%，二是整个项目熟地价(25000万元)扣减整个项目出让金(1500

16、元/m210万m2=15000万元)后的划拨地价的40%(4000万元)。应注意甲方权益中的地价是划拔土地地价，是按建筑面积分摊的地价，计算过程如下：(2500-1500)4=4000万元。考点 理论教材第八章“成本法及其运用”。 王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。 8. 房地产转让价格时点在_。A.估价作业日期之前B.估价作业日期之后C.转让前D.转让后答案:B9. 对于单纯国有土地使用权转让价格采用市场法进行估价时，选取的市场交易实例必须具有_。A

17、.重要性B.相关性C.可比性D.经济性答案:C10. 若王某的房产还在建设之中，则在对其进行转让估价时，首选的方法是_。A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法答案:B 某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积15000m2。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年1

18、0月18目的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。 11. 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是_。A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权答案:D解析 根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的

19、全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。12. 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是_。A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B.成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较答案:B解析 利润率与投资风险正相关。取得一块建设用地将其建成一个在建工程，和将此在建工程建至竣工的投资风险相比，前者风险一般情况下要大于后者。13. 采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/m

20、2，则土地总价为_万元。A.1035.0B.1066.1C.1150.0D.1184.5答案:D解析 23005000(1+3%)=11184.5(万元)。代征地也要支付购地成本。14. 采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为_万元。A.9734.2B.10218.3C.10407.5D.10458.8答案:B解析 6650(1+1%)12(1+10%)15000=10218.3(万元)。此题应注明的一个前提是：假设在开发完成时即可全部售完，没有提前预售也没有延迟销售。 2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为

21、1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼作出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。 15. 2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为_亿元。A.10B.11C.13D.15答案:B解析 再次抵押价值=未设定法定优先受偿权利下价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数=15-2/50%=11(