安徽万泰置业有限公司翠湖一路项目可行性报告

1、安徽万泰置业有限公司安徽万泰置业有限公司 关于翠湖一路项目立项的申请书关于翠湖一路项目立项的申请书 （供参考）（供参考） 铜陵市发展和改革委员会： 兹有我公司拟投资开发“翠湖一路项目”并申请立项。项目选址于石城大道、翠湖一路交汇处东 北角，总用地面积约 7 万平方米，建筑容积率约 3.75，建筑密度 40-50%，可计容积率建筑面积约 20 万平方米，其中商业用房约 8 万平方米，写字楼约 3 万平方米，公寓住宅约 9 万平方米。项目总投资 5 亿元左右，建设所需资金全部由我公司自筹解决。根据有关法律法规规定，现向贵委申请办理项目 核准手续，请给予办理为盼。 附：翠湖一路项目可行性报告。 申请

2、人（签章）：安徽万泰置业有限公司申请人（签章）：安徽万泰置业有限公司 2009 年 9 月 1 日 安徽万泰置业有限公司翠湖一路项目可行性报告安徽万泰置业有限公司翠湖一路项目可行性报告 （代立项申请之可行性报告）（代立项申请之可行性报告） 目目 录录 第一章第一章 项目概况项目概况 一、立地条件一、立地条件 二、项目依据二、项目依据 三、项目开发公司状况三、项目开发公司状况 四、项目建设规模和建设内容四、项目建设规模和建设内容 五、项目建设招投标形式五、项目建设招投标形式 第二章第二章 项目投资环境项目投资环境 一、宏观经济环境一、宏观经济环境 二、房地产市场分析二、房地产市场分析 三、项目所

3、在区域房地产发展规划和趋势三、项目所在区域房地产发展规划和趋势 四、项目环境建设条件四、项目环境建设条件 第三章第三章 项目对公共设施需求影响分析项目对公共设施需求影响分析 一、项目对公共设施的需求一、项目对公共设施的需求 二、项目住户子女教育解决方案二、项目住户子女教育解决方案 三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案 四、项目物业管理四、项目物业管理 第四章第四章 项目分析及市场定位项目分析及市场定位 一、项目一、项目 swotswot 分析分析 二、市场定位二、市场定位 三、房地产市场承载力分析三、房地产市场承载力分析 四、销售价格及销售预测四、销

4、售价格及销售预测 五、项目营销方案五、项目营销方案 第五章第五章 项目开发建设进度安排项目开发建设进度安排 一、工程计划一、工程计划 二、施工安排二、施工安排 第六章第六章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 一、总投资估算一、总投资估算 二、资金筹措和资金平衡分析二、资金筹措和资金平衡分析 第七章第七章 财务分析财务分析 一、销售利润分析一、销售利润分析 二、赢利能力分析二、赢利能力分析 第八章第八章 不确定性分析不确定性分析 一、项目盈亏平衡分析一、项目盈亏平衡分析 二、项目敏感性分析二、项目敏感性分析 三、项目风险分析三、项目风险分析 四、风险分析四、风险分析 五、风险防范对策五、风险

5、防范对策 【结结 论论】 第一章第一章 项目概况项目概况 一、立地条件：一、立地条件： 项目选址于石城大道、翠湖一路交汇处东北角，总用地面积约 7 万平方米，建筑容积率约 3.75， 建筑密度 40-50%，可计容积率建筑面积约 20 万平方米，其中商业用房 8 万平方米，写字楼约 3 万平 方米，公寓、住宅约 9 万平方米。 项目“四至”及现场图： 东面：铜陵柳园小学； 南面：翠湖一路，隔路相望是待规划政府用地，稍远是在建新华苑住宅小区； 西面：是石城大道，隔路相望万泰翡翠城住宅区； 北面：紧邻柏庄春暖花开住宅小区。 石 城 大 道 待建项目（需确认） 东 南 西 北 翠湖一路 柏庄春暖花开

6、 本案铜陵柳园小学 万泰翡翠 城 待建项目（需确认） 二、项目依据：二、项目依据： （一）主要政策依据：（一）主要政策依据： 1、铜陵市国民经济和社会发展信息化“十一五”规划； 2、 “大铜陵”发展战略； 3、铜陵市科学和技术发展“十一五”规划纲要； 4、铜陵市“十一五”城市建设规划纲要； 5、铜陵市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要。 6、 （二）铜陵商业网点规划：（二）铜陵商业网点规划： 铜陵市城市商业网点规划及西湖新区商业网点规划等。 三、项目开发公司状况：（请万泰公司修正、补齐资料）三、项目开发公司状况：（请万泰公司修正、补齐资料） 1、经营性质：股份制 浙江万泰房地产有限公司是一

7、家具有丰富专业经验的房地产开发企业；浙江凯恩投资集团有限公 司是一家资金实力非常雄厚的投资企业，其下属子公司浙江凯恩特种材料股份有限公司已在深交所中 小板上市（002012） 。双方通过强强联合，优势互补，在安徽省共同投资注册安徽万泰置业有限公司， 开发了“万泰翡翠城”项目。 安徽万泰置业有限公司将以“筑就城市永恒的经典”为经营理念，以“为业主创造价值，为员工 创造前途，为股东创造财富，为社会创造效益”为使命，以“业主至上”为服务宗旨，用 35 年的时 间，完成铜陵“万泰翡翠城” 、 “万泰水晶城”的开发，其间在铜陵及周边地区寻求优质土地资源， 适时向周边地区扩展，努力成为安徽省知名的房地产开

8、发商。 2、经营范围： 项目投资、土地运营、房地产开发、物业管理等。 3、管理架构： （1） 、管理层决策前主张民主，决策后强调集中。对决策过程、执行情况、实施结果进行制度化 的监控。 （2） 、决策应广泛汲取公司内外各方面的智慧源泉，尤其对利用外脑给予充分重视，并视为顺应 知识经济的明智之举。 （3） 、本公司直属职能部门分三大系统：督导系统、业务系统及支持系统。 4、工程技术力量： 工程技术力量雄厚，拥有技术专业人员数十名，专业涵括规划设计、建筑施工、施工监理、结构 力学、测量学、物业管理等多学科。 5、财务状况分析 （此略） 四、项目建设规模和建设内容：四、项目建设规模和建设内容： （一

9、）（一） 、主要经济指标：、主要经济指标： 1、总占地面积：约 70000 平； 2、容积率：约 3.75； 3、总建筑面积：24 万平（其中计容积率面积约 20 万） ； 4、建筑覆盖率：40-50%； 5、绿化率：35%； 6、建筑高度：100 米； 7、停车位：800-1000 个。 （二）（二） 、建设规模与建设内容：、建设规模与建设内容： 1、总部大厦：30000 平； 2、商业综合体：80000 平（含百货、超市、步行街、影院等） ； 3、酒店式公寓: 90000 平（含公寓、住宅楼等） ； 4、停车场：30000-40000 平（不计容积率） 。 （三）（三） 、项目平面示意图：

10、、项目平面示意图： 汽车出口汽车出口 石石 城城 大大 道道 翠湖一路翠湖一路 地面三层 地面三层 地面四层 地面四层 底商住宅住宅 停车场 住宅 内街 1 外 广 场 汽车入口汽车入口 内 街 2酒 店 公寓 a 总部经济 大厦 b 五、项目建设招投标形式：五、项目建设招投标形式： 根据中华人民共和国招标投标法及安徽省招投标的有关法规规章，采取自主招标形式，公开 招标与邀标相结合，全部招标与部分招标相结合，力求“公开 公正 公平” ，严控成本与采用合理方案 相结合等形式进行。 第二章第二章 项目投资环境项目投资环境 一、宏观经济环境：一、宏观经济环境： （一）铜陵的城市特性与区位优势：（一）

11、铜陵的城市特性与区位优势： 城市区位城市区位 城市人口密度比较城市人口密度比较 铜陵地处上海与武汉、南京和九江的 正中心(距南京与上海的距离分别是 200 公里和 450 公 里)，也是我国著名的黄山 九华山旅游风景区的北大门 (距九华山和黄山分别 为 80 和 120 公里)，同时还是安徽省实施 “两点一线”开发开放战略的交叉点。 芜、马、池城市经济圈的中 心，区位优势极为明显。 （二）铜陵城市背景与发展机遇：（二）铜陵城市背景与发展机遇： （三）铜陵的交通状况：（三）铜陵的交通状况： 自1956年建市以来，铜陵立足资源基 础，依托区位优势，经过四十多年的 建设，形成了以有色、化工、建材、

12、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医 药等相应发展，拥有 34个行业、133 个门类、数千种工业产品的综合工业 体系，成为皖江地区一座新型的工贸 港口城市。 1、 城市坐拥长江黄金水道（是长江 航道万吨轮的终点站） 2、 铁路：铜九铁路 3、 高速：合铜高速、铜黄高速、沿 江高速 4、 城市主干道：滨江大道、铜官大 道、铜都大道、沿新大道和横向 的环城北路、铜芜路、沿江快速 通道等。 形成铁路、水路和公路与城市道 路有机衔接、协调发展的快速综合交 通运输体系。快速通达苏、浙、沪。 （四）铜陵行政区划：（四）铜陵行政区划： 1956 年，经国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，

13、行政区划曾多次 更迭。 现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区（拟打算增加西湖新区、 经济开发区） ，总面积 1，113 平方公里，其中市区面积 227 平方公里，总人口 73.89 万人，其中市区 人口 43.43 万人。 （五）（五） 、铜陵城市发展定位：、铜陵城市发展定位： 1、全国铜产业基地： 铜陵地阜物华，铜、金、银、水泥用灰岩储量居安徽全省第一，硫铁矿储量位居华东第一、全国 第二。按照“做强有色、做精化工、做优电子、做大建材”的发展思路，铜陵四大支柱产业日益壮大， 其中有色、化工、建材三大行业正是凭藉舟楫之便而得以迅速发展，构成了区域经济三足鼎立之势， 其中

14、铜都铜业、六国化工、安纳达钛业均已上市，是“铜都板块”重要组成部分，铜陵已成为全国最 大的铜产品加工制造和集散中心、长江流域最大的硫磷化工产品基地和重要的水泥建材制品基地。 2、 电子材料产业基地： 国家火炬计划铜陵电子材料产业基地于 1999 年 8 月被科技部火炬中心批准建设。基地现有骨干企 业 5 家，其中国家级重点高新技术企业 3 家，正在实施的火炬计划项目 17 项，其中重点国家级 3 项， 国家级项。2002 年，产业基地实现工业总产值 21.4 亿元。基地的建设现已初具规模，基本形成了产 业特色鲜明、技术水平较高、产业规模较大、发展环境较优化、布局相对集中的 2 个产品加工体系，

15、 即利用本地铜资源开发高档电解铜箔、特种漆包线等高新电子材料的加工体系和电工薄膜金属化薄 膜电容器电子整机一条龙的加工体系。 3、 长江中下游重要的工贸港口城市： 铜陵市城市总体规划（20032020） 将铜陵市定位为“长江中下游重要的工贸港口城市” ；交 通部发布的长江干线航道发展规划（20032020） 明确铜陵为万吨级海轮进江的终点港，铜陵作为 长江下游南岸的一座临江新兴城市，发展水运，港口有着得天独厚的优势。 随着我国经济快速增长，能源和交通需求旺盛，长江水运高歌猛进，水系完成货物周转量占流域 货物周转总量的 30以上，承担了沿江大型企业所需的铁矿石、的原油和的电煤 运输，2006 年

16、水运货物量达 9.9 亿吨，港口集装箱吞吐量 634 万标箱，成为世界上运输最繁忙、运量 最大的通航内河。长江水运有力促进了沿江产业带的形成，沿江七省二市集聚了我国 41%以上的经济 总量，紧邻长江是铜陵持续发展的优势，政府高度重视港口资源的战略作用，提出“港为城用、城依 港兴”的发展方针，发展临港产业，有力带动了全市经济社会的全面协调发展。 4、 皖中南中心城市： 铜陵是一座区位相对优越的城市。地处长三角经济圈和武汉经济圈的交汇中心。铁路经芜湖与全 国铁路网连接，铜九铁路货运通车，铜庐铁路和长江公铁大桥已列入国家建设规划。皖江第一桥贯通 长江南北，合铜高速已全线通车，沿江高速铜陵东段已建成通

17、车，铜宣高速全面开工建设。 “黄金水道” 长江流经铜陵 60 公里，铜陵拥有对外轮开放的一类口岸，港口吞吐量已超过 2000 万吨。目前，铜陵 已初步建成较为完备的公路、铁路、水路立体交通网络体系，作为皖中南交通枢纽和中心城市之一的 格局正在形成。 二、房地产市场分析二、房地产市场分析 （一）（一）0909 年年 1-41-4 月份住宅市场运行特点月份住宅市场运行特点 由于受到整体经济环境的影响，2008 年以来，铜陵市房地产市场和全国房地产市场一样进入了 近年来少有的调整阶段，特别是 2008 年下半年到 2009 年 1、2 月份，铜陵市房地产交易持续低迷，3 月份开始逐渐有所回暖，进入

18、4 月份，商品房的销售总套数和总面积同比增长幅度均超过 50%，其中 住宅类商品房的销售总套数和总面积同比增长幅度超过 70%，二手房的销售同比增长超过一倍，迎来 了房地产市场的“小阳春” 。 （二）商业市场的总体特征（二）商业市场的总体特征 商业区域特征分析商业区域特征分析 1、 老城区核心辐射区内，是商业经营 的价值高地，尤其长江中路，人气 很旺； 2、 其他区域商业旺气呈现明显不足， 租金较低。靠近城区边界的地方， 商业几乎断节。 （三）房地产市场运行特点：（三）房地产市场运行特点： 1 1、从供求关系上看，供应量仍大于实际有效需求：、从供求关系上看，供应量仍大于实际有效需求： 1-4

19、月份铜陵商品房新增上市总面积为 29.19 万平方米，实际销售面积为 22.62 万平方米，只占 新增上市总面积的 77%，供仍大于求，市场并未真正摆脱困境。但 4 月份出现的“小阳春”现象，特 别是二手房的成交量出现的快速升温势头，在一定程度上可以淡化市场的观望心理，对于促进房地产 开发市场信心和消费者的购买需求起到了一定的积极作用。 2 2、从需求上看，市场逐步趋于理性购房：、从需求上看，市场逐步趋于理性购房： 从 1-4 月总体销售情况来看，相对低价的新开盘项目受到追捧，经济适用房、小户型房及离市区 稍远的低价楼盘销售业绩都有不俗的表现。比较有代表性的有：位于狮子山区的凤凰城 a 组团和

20、位于 开发区内的万泰翡翠城，由于其销售价格稍低，在四个月中分别销售了 337 套、180 套，占比为全部 销售量的 17.8%和 10%；经济适用房在此期间也销售了 219 套，占比 11.6%，居销售排行榜的前列。 3 3、从价格走势上看，平均局部波动可能性大：、从价格走势上看，平均局部波动可能性大： 房价是决定销售量的重要因素。随着中央及地方各种利好政策的先后出台，开发商又动用了打折， 买房赠优惠券、赠装修、赠电器等多种促销方式降低房价，渐渐打破了一些购房者压抑了许久的刚性 需求，重启了购房市场。但是，铜陵目前热销的房屋主要集中在少数几个楼盘，但这部分受欢迎的房 子数量毕竟有限，随着时间的

21、推移，房市将仍有可能出现局部范围的波动。 4 4、商业布局过于密集，业态集中，亟需打造商业次中心区、商业布局过于密集，业态集中，亟需打造商业次中心区; ; 商场和专卖店等密集，商品品类丰富 主要道路商业分析主要道路商业分析 整个城市道路的边界，其实就是城市商业的 边界。 主城区道路边界： 东向：铜都大道；南向：金山路 西向：铜官大道；北向：北京路 注：随着道路的延伸，商业衰减非常明显， 虚线区域商业几乎绝迹。 城市商业边界图 本案本案 在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食品类、 文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的各

22、方面需求。大部 分的商业业种都希望依附于长江中路。 某一单一业态经营单街扎堆特征明显 大型百货、精品店等都集中在长江路沿线区域，商务酒店扎堆在石城大道、北京路沿线。 业种分布与地势、交通有着密切关系 一是满足市民购物方便，二是老火车站、汽车站形成的城市交通习惯。 休闲、娱乐业遍地开花 历史以来，铜陵市就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃发展。 在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、ktv、足浴、桑拿城的出现，在档次上 可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。 （四）（四）对对 20092009 年房地产市场发展的启

23、示年房地产市场发展的启示 根据多年来铜陵房地产交易相关数据分析，房地产业也有季节性，每年 3、4 月份都是楼市传统的 销售旺季，所以今年的 3、4 月份的销售量大幅增长，一方面是政策提振、开发商促销、购房者信心增 加等共同作用的结果，一方面也带有一定季节性因素，因此，还不能就此来说明铜陵的房地产市场全 面回暖。2009 年，在国际、国内宏观经济形势影响下，铜陵房地产业还将面临很多困难，我们还是一 定要坚定信心，积极采取有效措施，进一步促进房地产市场平稳健康发展。 1 1、新开发住房要处于合理的品质、品位、新开发住房要处于合理的品质、品位: : 2009 年铜陵房地产开发计划投资 43 亿元，比

24、上年实际完成投资增长 30.30%。房地产投资持续增 长的同时而房地产市场处于调整期，在房价下跌、销量下降、空置面积增加的情况下，扩大内需，推 动房地产市场平衡发展，还需进一步加大保障性住房、中低价位和中小套型普通商品房的供给，满足 中低收入人群的住房消费，维持房地产市场交易量，从而拉动经济的发展。 2 2、开发企业要合理定价促进销售、开发企业要合理定价促进销售: : 引导开发企业积极应对市场变化，调整销售方式和策略，以合理的价格促进存量商品房和在建商 品房的销售，加快资金回笼，树立开发商的投资信心。同时地方政府应对信誉好的本土中小房地产企 业加大扶持力度。 3 3、舆论要加强正面客观引导、舆

25、论要加强正面客观引导: : 坚持正确的舆论导向，大力宣传国务院和省、市关于促进房地产市场健康发展一系列政策措施及 成效，消除市民等待观望心理，提升市民购房置业的信心。 （五）商业地产对于本项目的启示（五）商业地产对于本项目的启示 1 1、百货业过于集中，经营档次多元化，主题商场较少，大多处于转型期、百货业过于集中，经营档次多元化，主题商场较少，大多处于转型期: : 截至 2008 年 12 月，铜陵市区百货商场 3 家，总规模在 19 万平方米左右； 铜陵市百货商场主要集中在长江中路； 各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变，正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主 题经营，注重环境改善与人

26、本主义等)转变； 铜陵市大多数百货商场经营品种雷同，市场竞争力不强； 各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润，促使百货经营业态组合发生根本性改变。 2 2、超市外扩趋势明显、超市外扩趋势明显 铜陵中大型超市数量较少，现有的超市多分散于居民区与商业区内； 超市经营面积在 2000 平方米以上共计 5 家，10000 平米以上的 2 家； 从铜陵城市发展角度，结合居民住宅区及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情况， 超市向东南方向、东北方向扩张趋势明显； 迄今为止，铜陵已有合家福、华润苏果、家得利、华联、台客隆等中大型超市。 3 3、市中心周边为娱乐消费首选区域、市中心周边为娱乐消费

27、首选区域 主要分布在长江中路、义安北路及淮海北路周边，靠近市中心； 从经营方面及知名度来看，ktv、歌舞厅类消费场所，凯撒及糖果表现良好； 中高档酒吧在铜陵不多，如百度等； 铜陵中高档桑拿洗浴场所不多，如黄金海岸； 铜陵娱乐类业态租金承受能力在 1-3 元/平方米/天。 4 4、酒店竞争激烈、酒店竞争激烈 铜陵酒店市场竞争较为激烈，在市区范围内，包括星级的酒店在内，酒店的数量超过了 40 家。 在北京路地块，不到 1 公里范围内，有 9 家酒店，3 家旅馆。 序号酒店名称星级 客房 （间） 价格 （元） 分布配套 1 逸顿国际大酒店五星 200688-988 新区 集住宿、餐饮、会议、休闲、

28、健身、娱乐 2 五松山宾馆四星 138260-860 会议厅、商务中心、桑拿休 闲中心、美容中心、棋牌室、 健身房 3 华亭四季大酒店四星 120198-608 特色餐饮、夜总会、桑拿会 所 4 美华大酒店三星 97168-598 餐厅、足浴、 5 铜都国际大酒店三星 143 改造中 市区 商务中心、购物中心、堂吧、 健身房、棋牌室、桑拿中心、 美容中心等服务设施 6 天井湖宾馆三星 141198-498 天井湖 区域 餐厅、会议室 7 育和大酒店三星 147275-760 市区餐厅、会议室、大型会场 铜陵截至到 2008 年共拥有星级饭店 19 家，其中五星级 1 家，四星级 2 家，三星级

29、 4 家。铜陵整 体酒店行业经营一般，平均开房率为 63%左右。 三、项目所在区域房地产发展规划和趋势三、项目所在区域房地产发展规划和趋势 （一）板块与格局：（一）板块与格局： 按照地理位置与楼盘聚集情况，铜陵市城区大致可以划分为中心区板块、新城板块、东郊板块、 城南板块、环天井湖板块五大房地产板块，呈现“一主四幅”的格局： 城南板块城南板块 中心区板中心区板 块块 新城板新城板 块块 东郊板东郊板 块块 （二）特征与趋势：（二）特征与趋势： 1、新城区板块（翠湖路以北，泰山大道以东）规模楼盘最为集中区域，领袖地位已然确立。 2、依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速崛起，已成为铜陵市场上最

30、热门的板块。 3、周边扎堆有万泰翡翠城、豪邦康城、柏庄春暖花开、五环国际等一批高品质楼盘。 4、该板块是主城区连接经济技术开发区的前沿，是顺应城市空间战略“北扩”的要地，受石城大 道的改造、翠湖公园建设等大型市政工程的利好影响，该板块近 2 年上升势头非常明显。随着石城大 道的扩改工程结束，连接新老城区的价值链正在拉开，拉近该板块地产和主城区距离。 环天井湖板环天井湖板 块块 四、项目环境建设条件四、项目环境建设条件 （一）规划已经成熟，是城市发展方向之一：（一）规划已经成熟，是城市发展方向之一：该区域主要规划为商住用地。 新一轮总体规划确定铜陵为全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下新一

31、轮总体规划确定铜陵为全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下 游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市。游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市。 （二）配套极为齐全：（二）配套极为齐全： 该项目区域处于北部新城区与旧城区重要的连接节点上，医院、学校、政府部门、大型生活社区、 经济开发区在周围环绕，地块也处于“五通一平”的自然状态。 （三）周边竞争密集而有序：（三）周边竞争密集而有序： 周边主要以大型居住社区为主，如万泰翡翠城、柏庄-春暖花开、豪邦康城、国际华城等，竞争密 集，但是相对有序，因各自区域的定位差异及开盘时间差异，使得竞争良性、有序。 （四）开发建设是大势所趋：（四）开发建设是大势所趋：

32、 项目周边土地都已经规划，且名花有主，本项目地块也不是“养在深闺人未识” ，如何更好地谋划 本地块，已经不是很遥远的事情，尽早开发建设是大势所趋。 （五）本公司运筹帷幄已久，蓄势待发：（五）本公司运筹帷幄已久，蓄势待发： 本公司董事会多次召开董事会议，到现场进行考察，并聘请深圳市波特商业经营管理有限公司进 行区域市场调研及项目的策划，对于该地块是运筹帷幄已久，蓄势待发已久 第三章第三章 项目对公共设施需求影响分析项目对公共设施需求影响分析 一、项目对公共设施的需求一、项目对公共设施的需求 公共设施是指为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施，按照具体的项目特点可分为 教育、医疗卫生、文化

33、娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业 金融服务等。 本项目在一定程度上，可以为市民提供文化娱乐、交通、体育、邮政电信和商业金融服务等服务， 因此对于上述设施，不需要政府提供。 二、项目住户子女教育解决方案二、项目住户子女教育解决方案 住户子女教育问题，结合区域内的教育规划，纳入就近的公办和民办学校和教育体系即可。 三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案 1、提供大型休闲广场，提供全民健身体育设施，倡导全民体育活动，积极响应市区政府的公共体 育活动； 2、提供符合交通规范和使用标准的交通标志指示牌，公交站台，公共交通出入口

34、、隔离带、疏散 区等，将小区交通动线纳入公共交通管理体系。建设符合规范的停车场、停车位及地下车库。 四、项目物业管理四、项目物业管理 物业管理遵循国家物业管理条例和安徽省相关管理法规规章的要求，按照万泰的操作规程， 以人为本，组建高素质的物管队伍，提供五星级的物业管理服务。 第四章第四章 项目分析及市场定位项目分析及市场定位 一、项目一、项目 swotswot 分析分析 优势（优势（strengthsstrengths）劣势（劣势（weaknessesweaknesses） 1、 未来城区的中心区域； 2、 便利的对外交通； 3、 占地面积适中，容易形成规模效应； 4、 周边大型中高档社区逐渐

35、形成； 5、 万泰集团较好的品牌效应支持。 1、 地块地势不平整，不利于规划建设； 2、 地块东面、南面未开发影响项目形象； 3、 距离市区主流消费群体较远； 4、 东面未开发，短时间内难以形成良好商业氛围； 5、 铜陵市政府规划 2010 年建成 10 个购物中心。 机会（机会（opportunitiesopportunities）威胁（威胁（threatsthreats） 1、 城市新规划及“双千亿”工程为项目高速发 展带来机遇； 2、 城市核心商圈商业亟需升级换代； 3、 项目周边存在的巨大商业空白； 4、 铜陵经济技术开发区、周边社区、市县潜在 的大量消费群体； 5、 交通要道带来的大

36、量人流。 1、 北部新区尚有许多未开发土地，会带来一定的同 质竞争； 2、 大量社区商业抢占市场份额； 3、 铜陵市已有大型品牌百货商业，多年占据市场较 大份额； 4、 铜冠商业广场的商业尚未完全饱和； 5、 市区开发的置地财富广场、铜陵商城形成竞争。 二、市场定位二、市场定位 1 1、功能组合定位、功能组合定位 以中高档购物商场为开发中心；以高辐射力商业业态组合群为开发亮点；以中高端商务办公写字 楼为互补；以星级酒店、步行街开发为补充配套；以“pt37 总部经济大厦” 、 “pt37 e 购中心”为概 念支持。 万泰总部经济大厦万泰总部经济大厦万泰万泰 e e 购中心、步行街购中心、步行街项

37、目综合功能项目综合功能 1、 商务 2、 商贸 3、 办公 4、 会议 5、 展览 6、 营销 7、 1、 购物 2、 餐饮 3、 休闲 4、 娱乐 5、 文化 6、 表演 7、 1、 居住 2、 酒店 3、 运动 4、 交友 5、 活动 6、 停车 7、 2 2、开发战略定位开发战略定位 （1）创新型开发：铜陵首个“总部经济大厦” 、 “e 购中心”城市综合体。 （2）领导型开发：五年领先，十年不落后。 3 3、主题定位、主题定位 从本案的区位、规模、项目功能、概念可打造成高附加值、多业态组合，多物业类型高复合 程度的首席城市商业坐标。 从本案的商业风格上可塑造成商务发达、商业繁华、时代感强

38、烈、时尚、潮流、信息化、科 技含量高、一站式服务的现代都市代表作。 4 4、目标客户定位目标客户定位 物业类物业类 型型 消费者消费者经营者经营者投资者投资者 购物中购物中 心心 1、 政府机关公务员 2、 各企业人员 3、 各类业主 4、 各私营企业主 5、 城市品牌追逐一 族 6、 学生 7、 过往客商 8、 中高收入家庭 9、 灰色收入者 10、城市及乡镇村居 民 11、城市职业工作者 12、自由职业者 1、 国际国内知名零售连锁 商 2、 国际国内知名餐饮连锁 商 3、 国际国内知名娱乐连锁 商 4、 国际国内知名休闲连锁 商 5、 1、 国际国内知名零售连锁商 2、 国际国内知名餐饮

39、连锁商 3、 国际国内知名娱乐连锁商 4、 国际国内知名休闲连锁商 5、 基金、财团 6、 民间私募基金 7、 职业投资者 8、 步行街步行街 底商底商 同上 1、 国际国内知名专卖店 2、 国际国内知名专业店 3、 国际国内知名特色店 4、 本地专卖店 5、 本地专业店 6、 本地特色店 7、 1、 国际国内知名专卖店 2、 国际国内知名专业店 3、 国际国内知名特色店 4、 本地专卖店 5、 本地专业店 6、 本地特色店 7、 写字楼写字楼 1、 本地企业办公人 员 2、 民营企业办公人 员 3、 外来企业办公人 员 4、 相关业务往来人 员 1、 本地上市企业及控股单 位、子公司 2、

40、各开发区进驻企业 3、 各有色金属、铜产业链 上相关单位、企业 4、 金融保险证券机构 5、 通讯网络企业 6、 物流企业 7、 民营中小企业 8、 部分政府单位 9、 旅行社 10、会展企业 11、其他单位、企业 1、 本地上市企业及控股单位、子公司 2、 各开发区进驻企业 3、 各有色金属、铜产业链上相关企业、 单位 4、 金融保险证券机构 5、 通讯网络企业 6、 物流企业 7、 民营中小企业 8、 部分政府单位 9、 旅行社 10、会展单位 11、其他单位、企业 酒店酒店 1、 国际国内知名酒店连锁 商 2、 其他致力于酒店经营者 1、 国际国内知名酒店连锁商 2、 其他致力于酒店投资

41、者 酒店式酒店式 公寓公寓 loftloft 住宅住宅 1、 公务员 2、 自由职业者 3、 白领人士 4、 私人企业主 5、 外地投资客 6、 其他投资客 5 5、 业态定位业态定位 业态组合业态组合 购物中心购物中心 超市、百货、家居家饰、洋快餐、中餐、特色餐饮、咖啡、茶馆、儿童娱乐城、游戏 城、ktv、电影院、运动场馆、其他专卖店、专业店 步行街步行街 底商底商 士多店、饰品店、餐饮、美容美发、烫洗店、品牌服装、各色酒吧、蛋糕店 6 6、经营定位：、经营定位： 经营定位为时尚生活、潮流时代、城市品位、产业集群、优质服务。 7 7、规划定位（参见规划定位（参见 p6p6 平面示意图）平面示

42、意图） 万泰国际新城各产品体量初步规划万泰国际新城各产品体量初步规划 产品产品栋数栋数层数层数规划体量规划体量合计总面积合计总面积 购物中心购物中心 1480000 步行街底商步行街底商 25000 总部经济大厦总部经济大厦 12630300 住宅住宅 33153310 公寓公寓 13117770 酒店酒店 12118000 204380 （未计 40000地下停 车场面积） 8 8、经营特色定位、经营特色定位 原原 则：坚持特色性、差异性、不可复制性的经营特色原则；则：坚持特色性、差异性、不可复制性的经营特色原则； 特色性：特色性：商品全、名品多、门类宽、经营专、结构新； 坚持走大众化经营路

43、线、错位化经营方针； 差异性差异性：定位差异、群体差异、价格差异、品牌品种差异、促销差异、服务功能差异； 不可复制性：不可复制性：发挥不可复制的优势（产业优势、广场优势、区位优势、规模优势、停车优势等） 。 9 9、营运方式定位、营运方式定位 项目整体采用租赁、联营、自营相结合的方式，统一运营管理。项目整体采用租赁、联营、自营相结合的方式，统一运营管理。 1010、管理模式定位管理模式定位 总原则：总原则：多种权属并存（产权、使用权、经营权、管理权）并相对独立，各业态统一招商管理、 统一布局规划、统一物业管理，统一营销推广。b 区商场商铺产权分散，统一委托经营管理。写字楼 采取统一物业管理。

44、1111、形象定位、形象定位 提升城市综合形象，即：政府宣传活动、商业贸易活动、文化交流活动、社区文化活动、公益事 业活动、企业策划活动、市民节假日休闲活动、商品促销活动万泰国际新城是城市的聚焦点，各 种活动、信息汇集的中心。 1212、招商模式定位招商模式定位 本案招商先与超市、百货、洋快餐主力品牌商家及娱乐城、影院次主力商家沟通洽谈，订单操作， 与规划设计同步进行。 1313、销售模式定位销售模式定位 本案除租赁给各主力、次主力商家不进行销售外，其他物业类型均可进行销售，b 区商场以实体 分割，售后托管的方式进行销售，走三权独立（即产权、管理权、经营权）的操作模式，保证商场的 统一性，管理

45、的持续性，确保整体资产增值保值的售后管理思路。建议首期托管年限为三年，给投资 者一个固定的回报，同时给商场一个经营培育期，保证商场做旺。三年后投资业主与专业经营管理公 司协商统一托管经营。 三、房地产市场承载力分析三、房地产市场承载力分析 1 1、周边住宅物业形象参差不齐，为本项目的高调入市奠定基础：、周边住宅物业形象参差不齐，为本项目的高调入市奠定基础： 周边住宅物业形象参差不齐，中高低档都可以找到。另一方面，靠项目最近的、档次比较高端的 万泰翡翠城、柏庄春暖花开销售情况非常良好，为本项目住宅型、公寓型物业的高调入市奠定了基础。 2 2、周边中高档写字楼极端稀缺，机会巨大：、周边中高档写字楼

46、极端稀缺，机会巨大： 目前该区域主要以住宅为主，经济开发区的公司和企业也是相对分散，以生产型物业为主。该项 目位于城郊与开发区特殊的节点上，中高档写字楼存在巨大机会，未来的出现必定受追捧。 3 3、符合商业布局网点规划，填补区域内中大型商业的市场空白：、符合商业布局网点规划，填补区域内中大型商业的市场空白： 铜陵未来启动城市商业网点布局规划 ，城市商业中心结构为：“1-5-16”金字塔形结构，即 1 个市级商业中心，5 个区级商业中心，16 个社区(居住区)级商业中心。本项目优越的地理位置，逐步 增长的住宅人口和流动人口，基本满足市场经营所需，该项目的出现正好填补区域内中大型商业的市 场空白。

47、 由此可见，该区域内的市场承受力正处于蓬勃成长与壮大之中，未来的市场机会是非常巨大的。由此可见，该区域内的市场承受力正处于蓬勃成长与壮大之中，未来的市场机会是非常巨大的。 四、销售价格及销售预测四、销售价格及销售预测 该区域当中，入市比较早的万泰翡翠城销售均价在 3700 元/平左右，刚刚入市的柏庄春暖花开因 为体量较大，采取比较平稳的入市策略，其销售均价是 4000 元/平左右，而项目西南方对面的豪邦康 城、正南方稍远一点的国际华城的销售均价都达到了 4600 元/平左右。 针对本项目，根据当前市场行情、产品品质以及未来 2-5 年物业升值及物价自然增长等综合因素 推算，本项目预计均价可以达

48、到 5500 元/平。按照总销售率 95%，4 万平商场暂不销售等情况来考虑， 实际可实现销售面积为 15.2 万平，可实现销售总收入为 83600 万元。 五、项目营销方案五、项目营销方案 营销方案（部分）营销方案（部分） 1 1、广告计划、广告计划 （1）报纸广告 （2）电视广告 （3）电台广告 （4）路牌广告 （5）车身广告 2 2、直接邮寄（、直接邮寄（dmdm）计划）计划 （1）说明 本案乃铜陵市独一无二的高价位商品房，故在目标顾客的选择和商品特性如何被接受的方式皆不 同于一般房屋销售，因此本案 dm 的运用，将在销售策略里扮演着一个极为重要的角色，尤其它将针对 铜陵市分散在其它市场

49、中的投资经营户，能最直接的渗透并传导项目讯息。 （2）构想 第一阶段：将刊登有本案企业广告的报纸选定目标客户 2000 名，直接寄发，内附项目简介一份。 第二阶段：再度针对 2000 名目标客户寄发 vcd 一盘，vcd 内容除录制优美动听的世界名曲之外， 并适当的加入项目画面广告说明之旁白，富于煽动性的项目介绍，再次加深了其对本案的注意与兴趣。 第三阶段：当时机成熟时，则当然会来电或来人洽询，若仍未动静，则再次寄发公开宴会请柬， 邀请参加或由销售人员登门拜访。 （3）预测 本案执行以后，预料每十人当中将有一人有兴趣洽谈并可能成交。 3 3、楼盘说明书、楼盘说明书 4 4、工地现场包装、工地现

50、场包装 5 5、销售接待中心设置、销售接待中心设置 6 6、人员推销、人员推销 7 7、公共关系、公共关系 公共宴会的举行，为了免于俗套，而失去应邀者的兴趣，届时将有开发公司出面邀请政府要人共 同联合召开，建议政府要人在宴会上发表演说，藉此吸引工商界人士参与。 第五章第五章 项目开发建设进度安排项目开发建设进度安排 一、工程计划一、工程计划 工程分 2 期开发，一期写字楼、商业综合体等 10 万平方；二期开发公寓、住宅等 10 万平方。 【理由理由】 目前该区域，住宅开发量较大，竞争比较激烈；而商业与写字楼等板块恰恰是该片区的目前该区域，住宅开发量较大，竞争比较激烈；而商业与写字楼等板块恰恰是

51、该片区的“短板短板” ， 这样开发的好处，可以避免同质化竞争，满足了区域性商业物业的需求，也与义安路正在开发的置地这样开发的好处，可以避免同质化竞争，满足了区域性商业物业的需求，也与义安路正在开发的置地 财富广场形成南北呼应之势，有竞争有互补，衬托本案的综合优势与发展潜力，抢占部分高端资源，财富广场形成南北呼应之势，有竞争有互补，衬托本案的综合优势与发展潜力，抢占部分高端资源， 打乱某些项目打乱某些项目“一网打尽一网打尽”的野心。的野心。 二、施工安排二、施工安排 遵循超常规、高规格施工管理制度与工作流程，确保“质量第一、品牌第一、用户第一”： 1、 地质勘探； 2、 测量放线； 3、 桩基础

52、； 4、 地下室； 5、 主体施工； 6、 管网铺设； 7、 室内施工； 8、 消防施工； 9、 绿化施工; 10、 第六章第六章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 一、总投资估算一、总投资估算 1 1、地价：约、地价：约 150150 万万/ /亩，共亩，共 1200012000 万元。万元。 这个数值的估算参照了铜陵当地市场前期出让的类似地块的出让金情况并进行时间、地段、用途、 临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况、土地现状及某些特殊优惠政策等因素的修正 得到的；同时参考了铜陵政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、 容积率、使用年限等因素估算、修

53、正得到。 2 2、前期工程费用：约、前期工程费用：约 12001200 万元。万元。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算，水文 地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通 水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 3 3、建安费用：约、建安费用：约 3000030000 万元。万元。 直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安 装工程费(给排水、电气照明

54、、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装 修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算 法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。暂取楼面均价 1500 元/平（较高值）计算，共 30000 万元。 4 4、营销费用：约、营销费用：约 600600 万元。万元。 指销售推广各种广告费、印刷费等。 5 5、财务费用：约、财务费用：约 24002400 万元。万元。 指融资利息、税金等各种费用。 6 6、管理费：约、管理费：约 240240 万元。万元。 指各种人员工资、办公费用等。 7 7、不可预见费用：约、不可预见费用：

55、约 23202320 万元。万元。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述 16 项之和为基数，按 3一 5计算。暂取 5%计算。 综合上述，项目总投资约为：综合上述，项目总投资约为：4876048760 万元。万元。 二、资金筹措和资金平衡分析二、资金筹措和资金平衡分析 （一）资金筹措：（一）资金筹措： 1、自筹（估计）：不低于总投资的 40%，约 20000 万元； 2、融资（假设）：约为总投资的 30%，约 15000 万元； 3、销售款回收（可预期）：前期可回收销售款约 20%，至少 16000 万元。 （二）资金平衡分析：（二）资金平衡分

56、析： 1、自筹资金可以满足 100%土地成本费、100%的前期工程费用和约 30%建安费的资金需要，保证项 目的正常启动和运转。 2、融资到位后，则可以另外完成 50%的建安费的资金需求，以及 50%的营销费用和 100%的管理费 用，保证了项目的正常运转，保证了项目的正常营销与推广，保证了项目的后续运作（员工工资保障） ； 3、项目完成 80%以上的建安投资后，项目开始预售，并初步实现 20%以上的销售回款，至少 16000 万元以上。 至此，该项目约至此，该项目约 5000050000 万元总投资的资金基本解决，资金平衡没有问题。万元总投资的资金基本解决，资金平衡没有问题。 第七章第七章

57、财务分析财务分析 一、销售利润分析一、销售利润分析 项目项目金额（万元）备注 总收入销售收入（除商场 4 万平以外） 8360083600 按照总销售率 95%，4 万平商场暂不销售，实际可 实现销售面积为：15.2 万平，预计均价为 5500 元/平（根据当前市场行情以及未来物业品质推算。 ） 成本投入 4876048760 毛利润 3484034840 所得税 1149711497 按税前利润 33%提取 税后利润 2334323343 税后利润率 47.8%47.8% 二、赢利能力分析二、赢利能力分析 （一）成本变动敏感性分析： 经济指标 预测成本 90% 预测成本 预测成本 110%

58、预测成本 120% 总投资 4388448760487605363658512 税前利润 3971634840348402996425080 所得税 13106114971149798888279 税后净利 2661023343233432007616801 税后净利率 60.6%47.8%47.8%37.4%28.7%28.7% （二）售价变动敏感性分析： 经济指标 销售收入 80% 销售收入 90% 销售收入 销售收入 110% 总收入 6688075240836008360091960 税前利润 1812026480348403484043200 所得税 5979873811497114

59、9714256 税后净利 1214117742233432334328944 税后净利率 24.9%24.9%36.4%47.8%47.8%59.4% 通过上述通过上述 2 2 表分析可以看出，本项目在成本增加表分析可以看出，本项目在成本增加 20%20%、售价降低、售价降低 20%20%影响比较严重的两种情况影响比较严重的两种情况 下，还可以实现下，还可以实现 24.9%24.9%28.7%28.7%左右的税后纯利润率，可见本项目的盈利能力是较大的，是值得投资的。左右的税后纯利润率，可见本项目的盈利能力是较大的，是值得投资的。 第八章第八章 不确定性分析不确定性分析 一、项目盈亏平衡分析一、

60、项目盈亏平衡分析 （一）基本概念（一）基本概念 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的 平衡关系的方法。对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折 点，我们称这种转折点为盈亏平衡点（b.ep） ，在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也 不盈利。 当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关 系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。 线性盈亏平衡分析的基本公式是：年销售收入方程：b.pq 年总成本费用方程：c.c.t 十 c.vq 其中，b.为销售收入，c.为总成本，