河南驻马店市房地产市场分析报告50页11M (青苹果)

1、2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 河南驻马店市雅居园项目河南驻马店市雅居园项目 策划报告之市场部分策划报告之市场部分 凌峻地产（中国）有限公司凌峻地产（中国）有限公司 20082008 年年 1 1 月月 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008

2、 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 目目 录录 前前 言言 .3 3 调查背景概述调查背景概述 .4 4 一、调查前期准备 .5 二、调查实施 .5 三、调查数据分析及报告撰写 .5 四、调查结果的可信度分析 .6 第一部分第一部分 城市宏观环境城市宏观环境 .7 7 一、驻马店市概况 .9 二、城市宏观经济概况 .12 三、城市规划布局 .13 第二部分第二部分 房地产市场发展状况房地产市场发展状况 .1616 第三部分第三部分 典型项目分析典型项目分析 .2020 第四部分第四部分 项目地块分析

3、项目地块分析 .3535 一、项目地块分析 .36 二、项目 swot 分析 .40 三、地块价值总结 .42 第五部分第五部分 消费群体分析消费群体分析 .4343 一、客户基本构成 .44 二、驻马店市消费者购房心态 .45 三、购房方式及价格敏感度 .47 四、对本项目所在区域的评价 .48 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 第一部分第一部分 城

4、市宏观环境城市宏观环境 一、驻马店市概况一、驻马店市概况 （一）城市综述（一）城市综述 驻马店市位于河南省中南部,淮河、汉水两大水系上游,古为汝宁府地,素 有“豫州之腹地，天下之最中”之称，处于“长江”、“陇兰”两大横向 经济带之间。 这里古为交通要冲，因历史上南来北往的信使、宦官在此 驻驿歇马而得名。 1965 年置驻马店地区行政公署，2000 年撤地设市。全 市辖确山、遂平、西平、上蔡、汝南、平舆、新蔡、正阳、泌阳九县和驿 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全

5、策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 城区，185 个乡镇和街道办事处，总面积 1.5 万平方公里。2005 年底，总 人口 830.7 万人,其中城镇人口为 139.2 万人,乡村人口为 691.5 万人.这 里历史悠久，区位优越，交通便利，资源丰富,劳动力充足,开发潜力很大。 市内主要有山地、丘陵、岗地、平原等地貌类型。山地包括豫南桐柏 山向西延伸的余脉，山地面积为 1950 平方公里，占全市土地总面积的 13%。市区内的河流都是淮河和长江的支流，分东西两个流向。向东流者 属淮河的支流，向西流者为长江的支流。两者均发

6、源于西部山区的山谷地 带。流域面积大于 1000 平方公里的河流有 5 条，大于 100 平方公里的有 42 条。驻马店市地处亚热带与暖温带的过渡地带，具有亚热带与暖温带的 双重气候特征，是典型的大陆性季风型半湿润气候。阳光充足，热量丰富， 雨量充沛，四季分明，温和湿润。 （二）区位概况（二）区位概况 驻马店市位于河南省南部，地处北纬 32183335 、东经 1131011512 。东西长 191.5 公里，南北宽 137.5 公里，总面积 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房

7、地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 1508315083 平方公里平方公里，占全省总面积 8.9%。东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳 市相连，北与周口、平顶山和漯河为界，南与信阳市毗邻。全市辖全市辖 9 9 县县 1 1 区区（汝南、平舆、新蔡、上蔡、西平、遂平、确山、正阳、泌阳县和驿城 区） 。中共驻马店市委、驻马店市人民政府驻驿城区。 （三）交通概况（三）交通概况 驻马店市交通发达。京广铁路纵贯南北，途经确山、驿城区、遂平、 西平，单程全长 115.29 公里，设车站 12 个，其中驻马店车站为一等甲

8、级 客货中间站。 境内京广铁路、京珠高速公路和 106、107 国道纵贯南北， 省道、县道纵横交错，四通八达， 阿深、新阳、上武高速正在紧张施工， 北至新郑机场、南到武汉天河机场不足 2 小时的路程。2004 年末，全市公 路总里程 4788.8 公里，其中高速公路 118.2 公里，农村公路 3323.9 公里， 干线公路 1346.7 公里，公路密度为每百平方公里有 31.75 公里。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货

9、后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 （四）资源概况（四）资源概况 驻马店地处亚热带与暖温带的过渡地带，四季分明，雨量充沛， 土 地肥沃，气候温和，适宜多种农作物生长，是国家和省重要的粮油生产基 地,素有“中原粮仓” 、 “中州油库”之称，常年粮食总产量 500 多万吨， 占全省的 1/10,其中小麦 300 多万吨，玉米 160 多万吨；油料总产 70 万吨， 居河南省第一位；年出栏生猪 840 万头、牛 90 万头、羊 390 万只，分别 居全省第一、第二和第四位，禽蛋总产量 27 万吨，位居全省第三位。平 舆、泌阳、正阳分别为全国的芝麻、香菇、花生生产

10、第一大县。相当丰富 的农畜产品，为发展农副产品加工业提供了充足的原料,加工增值的前景 十分广阔，而且拥有 800 多万人口的大市场丰富低廉的劳动力，具备催生 一批大型加工龙头企业的生产要素条件。 【矿产品】驻马店矿产资源分布广，初步探明的矿产有 30 多种， 煤、 铁、石油及一些非金属矿资源储量大、品质好，其中化工灰岩、玻璃用沙、 莹石储量分别居全省第一、第二和第四位，新探明的金红石矿储量达 5000 万吨以上，居全国第一位。 【水资源】驻马店水资源充足，全市有大小河 流 100 多条，水库 172 座，水面 32 万亩，年均水资源总量约为 63.6 亿立 方米，是豫南少有的水资源储量大市。全

11、市水资源的利用水平较低，农业 灌溉用水、工业用水、城乡人民生活用水、发电、养鱼用水总量年均为 9 亿立方米，只占全市水资源总量的 15%。 【渔业资源】境内共有鱼类 79 种， 其中有经济价值的 20 余种，主要养殖鱼类有鲢、鳙、草、青、鲤、鳊等， 还有一定的甲鱼、黄鳝、淡水白鲳、银鱼等特种水产品。全市共有养殖总 水面 52 万亩,占全省总水面的 7.4%,居全省第三位。可养殖面积 42.8 万亩,其 中水库 171 座，21 万亩，池塘 36000 个，19.3 万亩，河道 36 段，2.5 万 亩。已利用养殖面积 39 万亩,另外还有上百万亩的低洼易涝地和一定的稻 2008 房地产营销策划

12、大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 田、废旧窑坑等宜鱼资源可供开发利用。 【旅游资源】根据 2004 年旅游资 源普查结果，全市确定旅游资源单体 2524 个，占国家旅游资源普查标准 所制定的 155 个基本类型中的 132 个，薄山湖白垩纪火山遗址、薄山湖南 北地质分界标志地等为全国罕见。有国家 4a 级旅游区 1 个（嵖岈山风景 区）,国家地质公园 1 个（嵖岈山风景区）

13、，省级风景名胜区 3 个（嵖岈山、 薄山湖、铜山） ，文化旅游区 1 个（天中文化旅游区） ，国家森林公园 2 个 （薄山、乐山） ，国家水利旅游区 1 个（薄山湖） ，省级湿地自然保护区 1 个（宿鸭湖） ，省级森林公园 3 个（铜山、金顶山、白云山） ，全国重点文 物保护单位 3 个（西平战国冶铁炉遗址、上蔡西周蔡国古城遗址、竹沟中 共中央中原局旧址） ，省重点文物保护单位 30 处，市县重点文物保护单位 140 处。 （五）城市发展（五）城市发展 今天的驻马店市，深厚的中原文化底蕴和独具的风土人情彰显着这座 历史文化名城的恒久魅力。在国家统计局河南省辖城市投资环境评价报 告中，驻马店市政

14、府部门管理效率名列全省第二；2006 年 8 月份，驻马 店市被评为跨国公司眼中最具投资潜力的 20 个中国城市之一。 【城市概况小结城市概况小结】 驻马店驻马店历史悠久，是古代重要的战略要地及交通干线；地处河南中南历史悠久，是古代重要的战略要地及交通干线；地处河南中南 部，环境得天独厚，农业资源发达，自然景观和人文景观资源丰富，部，环境得天独厚，农业资源发达，自然景观和人文景观资源丰富，素有素有 “豫州之腹地，天下之最中豫州之腹地，天下之最中”之称。之称。 驻马店为驻马店为中部地区连接南北的交通枢纽，中部地区连接南北的交通枢纽，公路、铁路城际交通便利，公路、铁路城际交通便利， 城市区位优越。

15、城市区位优越。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 驻马店阳光充足，热量丰富，雨量充沛，四季分明，温和湿润，适合驻马店阳光充足，热量丰富，雨量充沛，四季分明，温和湿润，适合 居住。居住。 一个城市的历史造就了一个城市的文化烙印，封闭与开放，进取与闲一个城市的历史造就了一个城市的文化烙印，封闭与开放，进取与闲 散，创新与守旧，传统与现代，渴望快速发展成国内

16、有影响大城市，形成散，创新与守旧，传统与现代，渴望快速发展成国内有影响大城市，形成 了今日驻马店独特的地域文化和生活品性。了今日驻马店独特的地域文化和生活品性。 二、城市宏观经济概况二、城市宏观经济概况 驻马店市总体经济发展处于河南省下游水平，但经济发展较为迅速。 2007 年前三季度生产总值 524.59 亿元，增长 11.6。全社会固定资产投 资完成 195.59 亿元，增长 39.5。城镇居民人均可支配收入 7282 元，增 长 23.7，农民人均现金收入 2715 元，增长 20.5。金融机构存款余额 540.9 亿元，比年初增加 60.9 亿元，增长 12.7；贷款余额 332.87

17、 亿元， 比年初增加 39.7 亿元，增长 13.8。 【城市宏观经济概况小结城市宏观经济概况小结】 驻马店市近年来经济发展稳定，驻马店市近年来经济发展稳定，gdpgdp 产值不断增高，而且固定资产投产值不断增高，而且固定资产投 资迅猛，增长速度十分的快，加上各个产业稳定发展，整体发展势头强劲。资迅猛，增长速度十分的快，加上各个产业稳定发展，整体发展势头强劲。 驻马店居民人均可支配收入不断提高，人口数量驻马店居民人均可支配收入不断提高，人口数量 800800 万，社会消费市万，社会消费市 场较大。场较大。 这些都这些都为房地产市场发展奠定了良好的市场基础。为房地产市场发展奠定了良好的市场基础。

18、 三、城市规划布局三、城市规划布局 （一）城市发展定位 豫南地区商贸核心城市； 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 工业门类齐全、城乡统筹发展的区域性中心城市； 国家级农业现代化与城乡一体化发展示范区。 （二）北上 引进大型投资商在新区基础上以标准天中新城，以文化、居住、 商贸为主。布局金融中心、国际贸易中心、城市展览馆、会展中心、行政 中心、文教体育中

19、心。新城核心区以西布局高教园区（黄淮学院、驻马店 职业技术学院等高校） 。新城核心区以北布局高新技术产业园区，包括一 个省级创新技术研发基地（轻化工和新材料） ，一个民营产业园区、一个 轻工业产业园区和一个高科技产业聚集区（电子、生物工程和硬化材料） 。 新城核心区以东至京广铁路，以南至雪松路为高档住宅区高档住宅区，突出住宅高端突出住宅高端 路线路线。 （三）东进 铁东地区旧城改造。雪松路以北至顺河街道打造成为豫南绿色农业加 工和食品工业基地。南海街道以南发展造纸工业园和重型机械工业区，中 华路西段至高速公路布局化工工业城。南下：烧山以东至铁路以南方钢铁 集团和蓝天热电为核心打造机械装配和能源

20、开发基地。李湾以北为民营装 配业产业园。烧山以西至郑武客运专线布局现代物流业基地。 （四）西突 天中山大道北段以西至三环打造现代医药和轻纺服装产业园。新区委 为中心的纵向带状街区（盘古山路-雪松路-练江路-西三环）为一般性住 宅区，西三环以西至西火车站为工农商贸批发区和物流仓储区。 （五）老城改造 人民街道改造成精品老城风味商业零售区，新华街道主要以批发业为 主。东风街道发展住宅区，西园街道为老城核心区（商务区和城市服务区） 。练江河改造工程（森林公园至风光路） ，富有天中文化特色的风光带。 烧山乐园建设。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网

21、 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 （六）城市副中心（专业镇） 关王庙、水屯、朱古洞、胡庙四个工业聚居小区；诸市乡现代农业基 地；滨湖（宿鸭湖）旅游风光带和生态工业园，古城重工业基地。 四、城市未来综合发展规划四、城市未来综合发展规划 驻马店市十一五经济发展布局：建设“一个中心” 、 “一个经济带” 、 “四个基地” 。 “一个中心”：以驻马店市区为中心点，遂平、汝南、确山 三点环线，构建市域经济圈；通过 107 国道和新阳高速公路，密切

22、与次中 心城市西平、新蔡的经济联系，推动全市加快发展；“十一五”末,初具 豫南地区经济中心雏形。 “一个经济带”：以驻马店市区为辐射点，遂平、 确山为两翼，以 107 国道为轴线，拉大城市框架，构建交通网络，发展产 业集群，完善市场体系，培育发展工业经济隆起带。 “四个基地”：（1） 加工配套基地。 （2）现代农业基地。 （3）东西交流示范基地。 （4）特色旅 游基地。 优化城市布局，强化驻马店中心城市地位。遂平、汝南、确山三点连 线环中心城区，构建市域城市经济圈。以中心城区为辐射点，遂平、确山 为两翼，往北延连西平，有效整合资源，改善交通条件，推动一体化发展； 提高产业关联度，促进产业集聚；

23、构建以 107 国道为轴线的工业经济隆起 带。扩大辐射半径，促进东部核心区汝南、副中心城市西平、新蔡与其它 县城、相邻省、市城市的经济联系与功能对接；梯次推进上蔡、平舆、正 阳、泌阳立足现有基础，发挥各自优势，壮大支柱产业，辐射所辖小城镇 加快发展，加强对农村经济发展的带动，不断提高城镇化水平。合理规划 中心城区布局，在中心城区京广铁路线以东建设现代化工业区；工业区与 宿鸭湖之间逐步发展为工业区服务的社区。京广铁路线以西形成物流、人 流、信息流高度集中的商业区、文化区、行政区。适时适度推进北三环以 北，西三环以西的开发与建设。经过“十一五”的发展，驻马店中心城区 人口达到 60 万左右，建成区

24、面积 70 平方公里左右。9 个县城人口争取各 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 达到 15 万以上，29 个市级重点镇总人口达到 60 万以上，全市城镇化率达 到 30以上。 【城市规划发展小结城市规划发展小结】 城市规模迅速扩张，城区发展概念和发展空间较大，既定驻马店市主城市规模迅速扩张，城区发展概念和发展空间较大，既定驻马店市主 城区亦稳定发展，

25、主城区内区域发展目标比较明确，由内向外环形扩张趋城区亦稳定发展，主城区内区域发展目标比较明确，由内向外环形扩张趋 势明显。加上政策的推行，城市的扩大发展，城北房地产市场前景将会十势明显。加上政策的推行，城市的扩大发展，城北房地产市场前景将会十 分乐观。而且城镇人口的不断增多必然推动房地产市场的发展。分乐观。而且城镇人口的不断增多必然推动房地产市场的发展。 第二部分第二部分 房地产市场发展状况房地产市场发展状况 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全

26、国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 一、房地产投资规模日益增大一、房地产投资规模日益增大 从 2001 年开始，驻马店市房地产投资开始进入快速增长阶段。作为驻 马店市投资的主体突显，房地产开发投资稳步上涨，2006 年同比增长 17.63%，占固定资产投资的 5.14%。 2001年年-2006年年驻驻马马店店市市房房地地产产投投资资状状况况 69.18 76.43 86.63 116.43 167.4 173 8.9 5.3 3.492.97 1.72 1.23 5.14 3.16 3 2.57 2.25 1.78 0 20 40 6

27、0 80 100 120 140 160 180 200 200120022003200420052006 0 1 2 3 4 5 6 固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资所占比例（%） 从房地产投资重点来看，2006 年驻马店市房地产投资已由 2005 年以 前单一的集资房开发逐渐向商品房开发转变，转变为商品房投资继续加大， 商业地产投资初见端倪的格局。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网

28、海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2007 年前三季度驻马店市全社会固定资产投资完成 195.59 亿元，增 长 39.5。其中房地产投资增长 32.8。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 二、二、商品房价格上涨趋势加快商品房价格上涨趋势加快(下图为驿城区数据) 年份 2001200220032004200520062007 平均房价

29、（元/平 方米） 6397667901093121013012003 增长幅度（%） 9.510.533.1338.4310.707.5253.9 自 2007 年起,受全国一线、二线城市房地产市场价格全面上扬对三线 城市所产生的蝴蝶效应影响，驻马店市房地产市场价格增幅迅猛，但与居 民实际消费水平基本接近。 三、房地产市场供求关系趋于平衡房地产市场供求关系趋于平衡 驻马店商品房的供求关系逐渐趋于平衡，所以成交面积和供应面积的 增长幅度因为供求关系造成不稳定波动增长。 2003-2006年年驻驻马马店店市市商商品品房房供供求求状状况况(驿驿城城区区) 5.29 2.3 6.15 2.5 4.36

30、 6.01 4.73 6.82 69.5 89.6 70.1 -140.4 44.18 41.06 -108.3 89.2 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2003年2004年2005年2006年 -200 -150 -100 -50 0 50 100 150 成交面积（万平方米）供应面积（万平方米） 成交面积增长率（%）供应面积增长率（%） 四、外来资金对房地产投资的影响越来越大外来资金对房地产投资的影响越来越大 驻马店房地产整体市场的另一个特点则是外来资金对房地产开发投资 中的影响越来越大。据不完全统计：自 2004 年河南建业集团进入驻马店 房地产市场至 2007 年，入驻驻马店的外

31、来房地产开发企业总数以达 10 家 以上，入市资金已达到人民币 9 亿元。外来开发企业持续跟进，表明他们 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 信心充足，非常看好驻马店房产的前景。外来房地产开发企业进入驻马店， 对驻马店房地产市场产生影响：第一、外来开发企业的介入直接推动土地 价格上涨；第二、楼盘竞争、相对品质的提升与外来大品牌的影响势必导 致房价的快速上

32、涨。 五、目前市场供应量分析五、目前市场供应量分析 驻马店市驿城区住宅供应呈现出增长趋势，2007 年来住宅较去年同期 大幅增长，住宅市场放量明显。值得关注的是：20072007 年驿城区商品房土地年驿城区商品房土地 供应总量为供应总量为 10001000 亩（包括江西民生集团亩（包括江西民生集团 500500 亩，国贸中心亩，国贸中心 300300 亩，其余小亩，其余小 块土地块土地 200200 亩）亩） ，其中，其中 20072007 年存量土地年存量土地 800800 亩（包括东高国际现已开工的亩（包括东高国际现已开工的 9090 亩土地）亩土地） ，市政府，市政府 20082008

33、年还将挂牌出让年还将挂牌出让 20002000 亩住宅用地。亩住宅用地。预计 2008 年， 驻马店市住宅供应将大幅放量，住宅放量将会达到 20 万以上。 六、重要开发企业六、重要开发企业 本地企业：王守义十三香集团、蓝天集团、新家园 本省企业：河南建业、河南置地 外省企业：杭州华达、江西民生集团、福建达狮雄 【小结小结】 20062006 年以后驻马店的房地产市场的总体增长速度相对于前几年加速明年以后驻马店的房地产市场的总体增长速度相对于前几年加速明 显，金融环境良好，其增长的势头依然较好。显，金融环境良好，其增长的势头依然较好。 商品房的供需基本平衡，驻马店市驿城区住宅供应呈现出高增长趋势

34、，商品房的供需基本平衡，驻马店市驿城区住宅供应呈现出高增长趋势， 整体前景依然看好。而且房地产公司多，竞争市场发展成熟。整体前景依然看好。而且房地产公司多，竞争市场发展成熟。 在近几年内，驻马店房地产市场住宅供应量应该会较大，未来的市场在近几年内，驻马店房地产市场住宅供应量应该会较大，未来的市场 竞争将异常激烈。竞争将异常激烈。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：690

35、31789 第三部分第三部分 典型项目分析典型项目分析 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 一、各区域项目一览表一、各区域项目一览表 所属区域所属区域项目名称项目名称建筑面积建筑面积产品形态产品形态项目特色项目特色 建业森林半岛25 万方 多层、小高 层为主 品牌、园林、规模 华达西湖城市花园10 万方 多层洋房、 联排别墅 江南园林社区风景，多层全框架

36、 结构，倡导节能环保。 碧海花园12 万方多层双气社区、配套成熟 三星锦城1.9 万方 多层、小高 层、商业 成熟地段、配套完善 御龙居4 万方高层 高层亲水社区、地段成熟 驿城区驿城区 万博城市花园36 万方高层 高层低密度、九大配套 东高国际花园33 万方高层纯高层高档社区 假日名门3 万方高层 强调城市未来发展趋势 中南阳光城10 万方多层 突出“全情、全心、全意、全天 候”四大物业服务优势 显达花园约 4 万方多层高尚生活社区、超低容积率 高新区高新区 置地华庭16 万方高层品牌开发商、金牌物业管理 铁东区铁东区林栖园42 万方多层 原生态绿化小区 三大区域板块特点三大区域板块特点 驿

37、城区：驿城区：开发最早，项目最多，分布最广，总体品质不断提高，交通配套完善， 多条主干道使与市中心联系紧密未来的土地逐步减少。 高新区：高新区：代表了驻马店未来居住最高水平和发展趋势，且随着本区域交通的完善， 挖掘了市民对低密度、高品质住宅的需求，区域内的项目增值潜力最大。 铁东区：铁东区：由于临近火车站、汽车站和市场，人流复杂，市民对此区域认可度低， 因此该区域一直都缺乏高品质项目，在售的代表性楼盘有林栖园一家，人居价值有待 提升。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销

38、策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 二、典型项目分析二、典型项目分析 项目一、建业森林半岛项目一、建业森林半岛 建业森林半岛，建业集团进军驻马店市的旗舰作品，集14 年 开发经验之大成。项目规模23 万方，容积率仅为1.09，绿化率 32，建筑栋数为19 栋，建筑形态上以双拼别墅和多层为主，社区 内自备包括建业商务会所、建业小哈佛双语幼儿园、商业步行街等生 活配套设施。小区规划设计追求人与林与水与天与地，共生共美共谐 共融，在建筑设计上，运用国际前瞻的建筑设计理念，凝粹国内高档 楼盘特点，通过现代与时尚的完美结

39、合，带来别具一格的斜坡屋顶造 型设计、北美风格的外立面、灵动通透的空间格居,以及加州情调 的整体视觉盛宴。在园林景观设计上，以大面积动态水景和高绿化率 园林 ,带来稀贵生态人居，随处可见的林荫大树和潺潺流水，成就中 原难得的水岸森林家园。居住在森林半岛，已成为一种尊贵身份的象 征。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 楼盘地址 城北乐山大道与置地 大道交

40、汇处东 400 米 销售电话开发商 /投资商 河南建业集团 有限公司 规划公司 / 策划代理 公司 自行销售 物业管理 公司 建业物业 占地面积360 亩 总建筑面 积 23 万绿化率 32% 容积 率 109 产品类型一、二期为多层、别墅，三期电梯高层、小高层 项项 目目 情情 况况 建筑风格北美风格园林风格欧洲风格 项目配套项目配套多所中学、小学、医院、超市、百货等 销售概况2005 年2007 年一期、二期已售完，三期 08 年 1 月放号 销销 售售 情情 况况 销售率一期、二期 90%以上，三期放号中 管理费标 准 1 元/ 整 体 均 价 小高层：300

41、0 元/ 房型面积范围房型面积范围 二 房 92 三房126165 价价 格格 户型述 评 项目全部为板式结构，南北通透，动静分区合理，中规中矩户型 设计，在保持私密性的同时做到明厨明卫，确保良好的舒适性。 主要卖点 建筑面积 23 万方，项目规模大 绿化景观好、以大面积动态水景、 高绿化率园林 和 稀缺树种， 带来稀贵生态人居 。 商业配套面积大 5000 平方米 。交房标准毛坯交房 交房时间2009 年下半年 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库

42、！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 项目二、置地华庭项目二、置地华庭 楼盘地址 乐山大道、置地大道 淮河大道交汇之间路 南 销售电话开发商 /投资商 河南置地房地产集团 有限公司 规划公司清华大学建筑设计研究院 策划代理 公司 河南城邦机构 物业管理 公司 置地物业 占地面积 40 公 顷 总建筑面 积 16 万绿化率 32% 容积 率 282 产品类型三期为电梯小高层 项项 目目 情情 况况 建筑风格现代 风格园林风格欧式风格 项目配套项目配套多所中学、小学、医院、超市、百货等 销售概况2005 年20

43、07 年一期、二期已售完，三期 08 年 1 月放号 销销 售售 情情 况况 销售率一期、二期 90%以上，三期销售中 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 管理费标 准 1 元/ 整 体 均 价 小高层：2800 元/ 房型面积范围房型面积范围 二 房 8090 三房126170 价价 格格 户型述 评 项目全部为板式结构，南北通透，动静分区合理，中规中

44、矩户型 设计，在保持私密性的同时做到明厨明卫，确保良好的舒适性。 主要卖点 品牌开发商 地段好，投资价值 金牌物业管理 。交房标准毛坯交房 交房时间2009 年下半年 项目三、东高国际花园项目三、东高国际花园（主要竞争对手） “东高国际花园”西临驿珠路，北临金雀路，东临文明路。规划用地 面积 6.97 万平方米，总建筑面积 33 万平方米，1826 层，104160 平 方米 20 多种精典时尚户型，人车立体分流，包括高层住宅、商业、会所、 幼儿园、物业管理用房及地下车库，目前是驻马店市唯一的一个纯高层高唯一的一个纯高层高 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付

45、款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 档社区档社区。 楼盘地址城北国土局对面销售电话开发商 /投资商 驻马店新家园房地产 开发公司 规划公司北京林堡设计机构 策划代理 公司 不详 物业管理 公司 自身物业 占地面积90 亩 总建筑面 积 33 万绿化率 40% 容积 率 产品类型19 栋板式高层，1826 层 项项 目目 情情 况况 建筑风格欧式后现代风格园林风格东南亚园林风格 项目配套项目配套车

46、库、商业街、幼儿园、酒店等 销售概况08 年 4 月开盘 销销 售售 情情 况况 销售率未开盘 管理费标 准 1 元/左右 整 体 均 价 未定，约 2800 元/以上 房型面积范围房型面积范围 二 房 104 三房110180 价价 格格 户型述 评 项目全部为板式结构，南北通透，动静分区合理，中规中矩户型 设计，在保持私密性的同时做到明厨明卫，确保良好的舒适性。 主要卖点 地段优势，配套成熟 酒店式物业管理 知名设计师设计，建筑外立面领先 唯一的一个纯高层高档社区 环保节能设计，领先 20 年。 。交房标准毛坯交房 交房时间2009 年下半年 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全

47、国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 项目四、华达西湖城市花园项目四、华达西湖城市花园（多层） 楼盘地址 市中心偏南白桥路中 段 销售电话开发商 /投资商 杭州华达实业集团规划公司 / 策划代理 公司 杭州风林火山 物业管理 公司 未定 占地面积10 万方 总建筑面 积 135 万 绿化率 35% 容积 率 产品类型多层、双拼、联排别墅 项项 目目 情情 况况 建筑风格现代

48、 风格园林风格江南园林风格 项目配套项目配套医院、会所、商业、学校等 销销 售售 情情 销售概况2007 年 6 月开盘 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 况况销售率60%左右 管理费标 准 1 元/左右 整 体 均 价 2450 元/以上 房型面积范围房型面积范围 二 房 84 三房120180 价价 格格 户型述 评 项目全部为板式结构，南北通透，

49、动静分区合理，中规中矩户型 设计，在保持私密性的同时做到明厨明卫，确保良好的舒适性。 主要卖点 地段优势，配套成熟 节能环保科技概念、绿色住宅、健康住宅 亲水社区，江南园林 多层全框架结构 高档社区、高尚住宅 交房标准毛坯交房 交房时间2008 年年底 项目五、翡翠国际项目五、翡翠国际 “翡翠国际”位于市高新区文明大道与淮河大道交叉口东北角，为商 住两用高层建筑。总建筑面积 7.9 万平方米，1 层为丹尼斯名店街，2 3 层为丹尼斯大卖场，426 层为 3683 平方米的（一室一厅、一室 二厅）小户型公寓。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网

50、 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 楼盘地址 市高新区文明大道与 淮河大道交叉口东北 角 销售电话开发商 /投资商 驻马店市新家园房地 产公司 规划公司北京林堡设计机构 策划代理 公司 郑州某代理公司 物业管理 公司 / 占地面积 / 总建筑面 积 79 万 绿化率 / 容积 率 / 产品类型 1 层为丹尼斯名店街，23 层为丹尼斯大卖场，426 层为 36 83 平方米的（一室一厅、一室二厅）小户型公寓 项项

51、 目目 情情 况况 建筑风格现代 风格园林风格无园林 项目配套项目配套商业、会所等 销售概况2008 年上半年开盘 销销 售售 情情 况况 销售率未开盘 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 管理费标 准 1 元/左右 整 体 均 价 预计 3100 元/以上 房型面积范围房型面积范围 一 房 32 二房6082 价价 格格 户型述 评 项目全部为板式结构

52、，户型结构紧凑设计，确保良好的舒适性。 主要卖点 地段优势，配套成熟 小户型，投资潜力较好 酒店式管理 知名设计师设计，建筑外立面领先 注重户型使用功能 。交房标准毛坯交房 交房时间2008 年年底 三、竞争项目类比分析三、竞争项目类比分析 1 1、开发团队、开发团队 项目名称项目名称开发商开发商建筑规划设计建筑规划设计策划代理策划代理物业管理物业管理 建业森林半岛河南建业 / 自行销售建业物业 置地华庭河南置地清华建筑设计院河南城邦机构自有物业 东高国际花园驻马店新家园北京林堡郑州某公司 / 华达城市花园杭州华达 / 杭州风林火山 / 翡翠国际驻马店新家园北京林堡郑州某公司 / 分析：区域内

53、本土与外来开发商均具有整合开发阵容，提高整体水平的意识。分析：区域内本土与外来开发商均具有整合开发阵容，提高整体水平的意识。 目前竞争项目开发团队中存在大量省内外知名的开发团队，尤以建筑规划设计为甚， 基本均为甲级设计单位，开发团队实力比较强劲。 大部分项目都体现了较高产品品质与规划设计水准。 在物业管理上，基本具有邀请专业的物业管理公司的意识，无论是外来发展商和本 土发展商普遍对于项目物业管理比较重视，但整体水平高低不一，存在一定差距。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产

54、营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2 2、项目规模、项目规模 项目名称项目名称项目占地（亩）项目占地（亩）建筑面积（万建筑面积（万） 建业森林半岛 36023 置地华庭 7516 东高国际花园 9033 华达城市花园 150 135 翡翠国际 / 75 本案本案 3003004040 分析：大、中、小盘均有，本项目体量上有优势分析：大、中、小盘均有，本项目体量上有优势 区域内的项目规模可分为大、中、小三个层次，绝大部分项目均在 300 亩以下， 集中在 10 万方和 20 万方左右，超过 30 万方的盘只

55、有东高国际花园一个，可见本项目 在规模体量上占有优势。 3 3、建筑风格与园林风格、建筑风格与园林风格 项目名称项目名称建筑风格建筑风格园林风格园林风格 建业森林半岛现代风格欧式园林风格 置地华庭现代 风格欧式园林风格 东高国际花园欧式后现代风格东南亚园林风格 华达城市花园现代风格江南园林风格 翡翠国际现代风格 / 分析：建筑和园林都以欧式风格为主分析：建筑和园林都以欧式风格为主 项目建筑风格多以欧式、现代风格为主要的建筑风格类型，这在一定程度上出现了 相似雷同现象，而东高国际花园的欧式后现代风格，则格突出于其他风格之中，在 风格营造上另辟途径。 园林风格同样大部分以欧式风格为主，能够与建筑风

56、格相互映衬，但同时也造成不 同项目间园林风格相似程度高的现象。 4 4、产品形态、产品形态 项目名称项目名称产品类型产品类型 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 建业森林半岛多层、联排别墅、小高层、高层 置地华庭小高层 东高国际花园高层 华达城市花园多层、双拼别墅、风景洋房 翡翠国际电梯高层 分析：建筑产品类型丰富分析：建筑产品类型丰富 项目产品类型丰富

57、，多层花园洋房、联排别墅、小高层等都在市场上销售，可以 预计未来小高层和高层将为主流产品类型将成为市场新亮点。 5 5、项目配套、项目配套 项目名称项目名称项目配套设施项目配套设施 建业森林半岛车库、医院、会所、社区商业街、学校、公园 置地华庭多所中学、小学、医院、超市、百货 东高国际花园车库、商业街、酒店、会所 华达城市花园车库、医院、会所、商业街、学校、公园 翡翠国际车库、商业街、会所 分析：项目自身配套设施完善，与周边生态景观良好结合分析：项目自身配套设施完善，与周边生态景观良好结合 由于开发项目都在在主城内，大部分项目在配套设施上设置比较齐全，商业街、幼 儿园、小学、会所、超市等配套成

58、为大多数项目的基本配置，有的项目更与周边景 观结合，建设有生态景观公园，为住户创造良好的居住环境。 部分项目在配套上凸现了一定特色，如翡翠国际的特色商业街等，并以此作为自身 独特卖点。 6 6、主力户型与销售均价、主力户型与销售均价 项目名称项目名称主力户型主力户型销售均价（元销售均价（元/ /） 建业森林半岛 两房：90 三房：120160 2900 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策

59、划资料下载！qq：69031789 置地华庭 二房：80106 三房：126170 2812 东高国际花园 二房：95104 三房：120130 未开盘 华达城市花园 二房：80104 三房：120180 2500 以上 翡翠国际 一房：36 二房：60-84 未开盘 分析：主力户型以二房和三房为主，总体价格较低，升值潜力大。分析：主力户型以二房和三房为主，总体价格较低，升值潜力大。 项目主力户型仍是以二房和三房为主，二房面积多在 80100，三房面积多在 95150。 项目整体均价较高，大都集中在 2500 元/以上，随着市场放量的增大，升值空间 将放缓。而个别高档项目的价格也较高，如以高档定位的建业森林半岛，整体均价 已达 2800 元/以上，且有继续增长的趋势。 7 7、营销策略、营销策略 项目名称项目名称核心卖点核心卖点核心核心 建业森林半岛 建筑面积 23 万方，项目规模大 绿化景观好、以大面积动态水景、 高绿化率园林 和稀缺树种， 带 来稀贵生态人居 。 商业配套面积大 5000 平方米 景观景观 品牌品牌 置地华庭 品牌开发商 地段好，投资价值 金牌物业管理 品牌品牌 东高国际花园 地段优势，配套成熟 酒店式物业管理 规模规模 2008 房地产营销策划大