中原2013年1月东莞东坑金达时代豪庭项目营销报告

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 东莞中原东莞中原 事业一部事业一部 2013/12013/1 唤醒东坑人的购房梦唤醒东坑人的购房梦 东坑金达时代豪庭项目营销报告 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 先看1组数据 东坑2010年成交套数166套 2011年成交套数41套 2012年成交套数313套 东坑市场年消化量不足300300套 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010

2、 个盘分析个盘分析 项目特点： 1、目前东坑镇已建成的最大规模房地产项目； 2、位于东坑新城市中心区，交通便利，生活配套设施完善； 3、住宅为纯洋房，面积区间跨度较大，涵盖64136的一、二、三、四房户型； 4、二期产品赠送面积较多，但目前去货速度较慢，原因是大面积户型市场需求少、东坑本地客户外溢现象严重。 皇家公馆皇家公馆目前东坑唯一在售楼盘目前东坑唯一在售楼盘 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 皇家公馆二期户型配比皇家公馆二期户型配比20122012年皇家公馆二期销售情况统年皇家公馆二期销售情况统 计计 余货情况

3、：余货情况： 两房已售罄/四房剩余10多套 目前主要消化剩余三房 当期产品2012年共销售276套 潜在供应：潜在供应： 三期洋房主要供应较大户型130-160四房 出货速度：出货速度： 两房开盘当月销售状况较良好，后续一直缓慢出货，月均消化 20套左右 皇家公馆（东坑）皇家公馆（东坑） 由于东坑内部购买力有限，第一波热销后，后续出货缓慢；由于东坑内部购买力有限，第一波热销后，后续出货缓慢； 整年度出货仅不足整年度出货仅不足300300套，卖得并不好套，卖得并不好 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 再看1个现象 20

4、10年东坑外溢购房客户约50批 2011年，约420批 2012年，约290批 东坑外溢购房达到近860860批 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 大朗碧桂园大朗碧桂园 东方银座中心城东方银座中心城 敏捷春天花园敏捷春天花园 东坑东坑 常平常平 大朗大朗 东坑客户20% 均价：毛坯均价：毛坯58005800元元/ /，带装修6500元/ ，别墅均价1.1万/ 吸引点：吸引点：品牌+高性价比产品 东坑客户8% 均价：均价：5200元/ 吸引点：吸引点：价格便宜+交通 东坑客户15% 均价：均价：8500元/（精装修）

5、吸引点：吸引点：万科品牌、松山湖学位、 产品品质、东坑路口位置（正对 东坑镇中心） 万科金域松湖万科金域松湖 东坑客户10% 均价：均价：5400元/ 吸引点：吸引点：价格便宜、交通方便 莞樟路莞樟路 东坑客户购房趋势：东坑客户购房趋势：由于东坑一直缺乏楼盘供应，东坑客户外溢购房现象明显 客户外溢客户外溢 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 皇家公馆存在问题皇家公馆存在问题 1.片区热度低 片区内一直鲜有楼盘供应，皇家公馆二期推出后，仅1个楼盘，难以吸引大 规模的客户到访，而距离不远的碧桂园、东方银座等楼盘集体炒作片区

6、，聚 集效应的影响，给客户传递了足够的信心； 2.楼盘无社区 3.推广不到位 4.客户群单一 皇家公馆整体上质素在东坑算较高，但不是大社区，平台花园太小，楼间距 太密，居住舒适感较差，跟外部品牌开发商的楼盘相比还是有差距，影响了 本地客户置业； 皇家公馆推广力度不够，仅在东坑小范围内宣传，由于对大朗、松山湖区域 都没有任何推广的前提下，去做企业拓客，效果很差；对外主打“城市综合 体”的形象反而弱化了居住感； 由于推广单一的因素，导致客户群单一；目前代理公司客户拓展工作不到位， 客户整合能力弱。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group,

7、 2010 当2013年，金达两个项目同时推向市场， 3000套洋房该如何消化？ 面对本来就狭小且封闭的东坑市场 1、如何留住东坑外溢客户？ 2、如何吸引周边镇区客户？ 核心问题：核心问题： Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 本项目竞争点研究本项目竞争点研究 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 n融入松山湖板块融入松山湖板块 ， 跳出东坑价值参照，跳出东坑价值参照， 并借势松山湖，放并借势松山湖，放 大项目辐射力；大项目辐射力； n利用高性

8、价比的优利用高性价比的优 势，占据东坑霸主势，占据东坑霸主 地位，并吸引松山地位，并吸引松山 湖等周边区域客户；湖等周边区域客户； 融合借势融合借势 + + 品质打造品质打造 + + 高性价比高性价比 + + 客户为王客户为王 本项目竞争策略本项目竞争策略 n项目价值点打造，项目价值点打造， 提升品质，打造与提升品质，打造与 松山湖一线品牌发松山湖一线品牌发 展商相抗衡的项目；展商相抗衡的项目； n精准的客户定位，精准的客户定位， 密集的客户拓展，密集的客户拓展， 再加上中原强势资再加上中原强势资 源的整合，最大化源的整合，最大化 挖掘一切潜在客户；挖掘一切潜在客户； Code of this

9、 report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 融合借势融合借势 形象工程 1 挖掘优势 2 形象定位 措施1 价值提升 炒作炒作 RareRare 吸引吸引 Attraction 拔高拔高 Raise 3 片区炒作 引爆引爆 StatusStatus 4 推售策略 5 案例借鉴 1 市场分析 2 项目认知 高性价比高性价比客户为王客户为王 3 价值打造 1 客户定位 2 客户策略 3 中原资源 4 拓客计划 1 低首付政策 2 人才公寓政策 品质打造品质打造 Code of this report | 12 Copyright Centaline G

10、roup, 2010 我们有哪些优势可以挖掘or炒作 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 东坑东坑松山湖后花园松山湖后花园，10分直达松山湖 东坑镇位于东莞中部,东南 西北分别与常平、大朗、 寮步、茶山、横沥五镇交 接，南部还毗邻松山湖科 技产业园，镇中心至松山 湖仅约10分钟车程，堪称 松山湖的后花园 项项目优势目优势 1 1 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 链接链接- -松山湖松山湖 东坑东坑如此近距离的享受松山湖的大配套如此近距离

11、的享受松山湖的大配套 定居松山湖曾经是很多人的梦想定居松山湖曾经是很多人的梦想 松湖花海的松湖花海的”百花齐放百花齐放” 松湖烟雨的松湖烟雨的”烟雾缭绕烟雾缭绕” 桃园的绿意盎然桃园的绿意盎然 环湖路骑车的悠然自得环湖路骑车的悠然自得 整个珠三角整个珠三角 再没有第二个这样美的地方再没有第二个这样美的地方 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 p松山湖土地资源有限：松山湖土地资源有限：松山湖总体规划建设面积72 平方公里，规划红线内用地58平方公里，因为生态环 境好、容积率低，实际可出让的土地面积只有25.4平 方公里

12、，发展至今只剩12平方公里的用地可以出让， 包括工业、产业研发用地不足7平方公里。 p政府不再批住宅用地：政府不再批住宅用地：2012年，东莞市政府下发了 关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知， 明确要求松山湖地区不能再新增商品住宅用地。以前 审批的土地，如果处在松山湖园区重要敏感的位置， 或者是不宜作为住宅功能的用地，则还要通过置换、 调整等方式，将其调整为产业及其配套用地 p松山湖松山湖管委会松山湖松山湖管委会常务副主任刘宁说,“今后原则 上不再做纯商品房，目前的居住用地，就是用来做人 才安居工程” 本项目 项项目优势目优势 2 2 利好：利好：松山湖不再批商住用地，东坑等周边成定居

13、首选松山湖不再批商住用地，东坑等周边成定居首选 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 自2005年以来，松山湖园区步入发展快车道，工业总产值4年增长10倍，年均增长率达 81%；税收增长20多倍，年均增长率达120%，专利申请量和授权量年均分别增长108% 和256%。平均每亩土地产值超过1000万元 除此之外，松山湖已逐渐形成以旅游、高新科技、房地产开发等三大产业为龙头的第五 极城市，未来松山湖管委会计划投入500个亿全力打造松山湖高新产业，完善生活配套 多产业并行 充分发挥 链接链接- -松山湖松山湖 高速发展的松

14、山湖，高速发展的松山湖，“国家级高新技术产业园区国家级高新技术产业园区”， 催生巨大购房需求催生巨大购房需求 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 价格：价格：东坑东坑价格洼地，东莞最具升值潜力片区价格洼地，东莞最具升值潜力片区 17 莞樟路 生态园大道 东坑大道 东兴路 东部快线 城际轻轨 莞深高速 松山湖大道 本项目本项目 横沥 茶山 城区 常平火车站 樟木头 大朗站大朗站 约8分钟车程 约20分钟车程 松山湖科技产业松山湖科技产业 园园 约5分钟车程 东莞生态园东莞生态园 寮步：均价7000 以上 松山湖：均价

15、8000以上 大朗中心：均价 6500以上 松山湖东，松山湖东，5 5分钟分钟 生活圈，相比松生活圈，相比松 山湖、寮步、大山湖、寮步、大 朗房价每平方米朗房价每平方米 便宜约便宜约10001000 30003000元，价值高元，价值高 地、价格洼地，地、价格洼地， 片区具备较大的片区具备较大的 升值空间和升值升值空间和升值 潜力。潜力。 项项目优势目优势 3 3 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 链接链接- -松山湖松山湖 松山湖松山湖凭借绝版景观资源和良好的生态环境，目前供应全为高端凭借绝版景观资源和良好的生态

16、环境，目前供应全为高端 楼盘，均价在楼盘，均价在80008000元元/ /以下的楼盘几乎没有以下的楼盘几乎没有 嘉宏项目嘉宏项目 长城世家长城世家 1100011000元元/ / 万科虹溪诺雅万科虹溪诺雅 1500015000带装修带装修 锦绣山河锦绣山河 洋房洋房1200012000元元/ /， 别墅别墅2400024000元元/ / 紫檀山紫檀山 洋房价格洋房价格85008500元元/ /， 美墅美墅1200012000元元/ / 光耀光耀 项目项目 金域松湖金域松湖 85008500元元/ / n主要开发商：主要开发商：光大、万科、长城、保利等 为主要几大开发商 n主要项目：主要项目：虹

17、溪诺雅、锦绣山河、长城世 家、金域松湖、红珊瑚、紫檀山等。 n市场特点：市场特点：该片区市场项目依托松山湖景 观，定位高端，主打资源型豪宅概念，并 以松山湖学位为卖点，吸引众多东莞及其 深圳的客户，成功实现高价值。售价普遍 较高， n户型特点：户型特点：以130-200平米舒居大户型和 90-120刚需户型为主，舒适型高层价格在 10000-15000元/平米，刚需为7500-8500 红珊瑚红珊瑚 洋房洋房93009300元元/ /带装修，带装修， 别墅别墅1300015000 /1300015000 / Code of this report | 19 Copyright Centalin

18、e Group, 2010 项项目优势目优势 4 4 交通：交通：莞樟路拓宽改造工程，全线升级，连接东部经济重镇莞樟路拓宽改造工程，全线升级，连接东部经济重镇 莞樟路，每天通过的车流量有莞樟路，每天通过的车流量有8 8万辆次万辆次 莞樟路的道路拓宽改造工程，西起人民公园南门口，东至 莞深高速公路出入口，全长5.9公里 这次改造，莞樟路望不塞了，车速大为提高这次改造，莞樟路望不塞了，车速大为提高 莞樟路莞樟路 东部财富大道 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 项项目优势目优势 5 5 占位：占位：东坑镇中心唯一的高品质

19、楼盘东坑镇中心唯一的高品质楼盘 东坑镇多数地方街道和房屋较混乱、陈旧，整体给人脏乱差的印象，目前镇区房地产项目很少，品 质也比较低，镇中心区项目或展示面差，或建筑密度高，少有品质感可言，本项目作为该片区唯一 带别墅项目，必将成为镇中心引人注目的高品质楼盘 星汇康城星汇康城 皇家公馆皇家公馆 东裕广场东裕广场 锦绣东方锦绣东方 本项目本项目 别墅独领风骚，洋房享受别墅级花园品质别墅独领风骚，洋房享受别墅级花园品质 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 项项目优势目优势 6 6 配套：配套：东坑新城中心东坑新城中心2121

20、万规模社区，成熟生活配套万规模社区，成熟生活配套 21 歌乐歌乐KTVKTV 电脑城电脑城 嘉荣超市嘉荣超市 多凤学校多凤学校 东坑医院东坑医院 富佳购物广场富佳购物广场 东坑中学东坑中学 百汇百货百汇百货 本本 项项 目目 康泰平价大药房康泰平价大药房 东坑烈士陵园东坑烈士陵园 东坑政府大楼东坑政府大楼 占地80亩，投 资1000万 新天地新天地 大酒楼大酒楼 东坑首所公办幼 儿园,建面8912平， 投资1500万 东坑大型活动首 选举办地，东坑 文化娱乐广场 世纪世纪 广场广场 东坑镇政府东坑镇政府 Code of this report | 22 Copyright Centaline

21、Group, 2010 项项目优势目优势 7 7 东坑经济发展现状东坑经济发展现状 生态园大道 东坑大道 东兴路 东部快线 东坑通信数码产业园东坑通信数码产业园 平谦工业园平谦工业园 面积达105万，以日本 高科技企业为主，代表 企业：歌乐东方、信越 东兴工业园东兴工业园 面积达1100亩，5家10亿产 值的企业，打造成80亿产值 的工业区；代表企业：中德 电缆、华荣科技 正藏科技园正藏科技园 面积达1300亩，电子信息行 业为主，目前共进驻9家企业， 其中6家外资企业；代表企业： 富港、讯扬电子 面积达400亩，手机制造 业通信产业基地，总投 资8亿元，年产值达30亿 元；代表企业：亚力通、

22、 迪美特 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 项项目优势目优势 7 7 东坑经济：东坑经济：东坑经济发展势头良好，各项经济指标逐年稳步东坑经济发展势头良好，各项经济指标逐年稳步 攀升，未来前景值得期待攀升，未来前景值得期待 全社会固定资产投资总额全社会固定资产投资总额 镇级可支配财政收入镇级可支配财政收入 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 知名企业知名企业 1 2 3 4 富港电子富港电子 中德电缆中德电缆 歌乐东方歌乐东方 先益电子先益

23、电子 u台湾制造业实力100强； u面积40万，投资1.8亿美元； u计划增资1.5亿元，兴建18万 厂房，增资后年产值可达10 亿美元 u隶属于中利科技集团； u注册资金2.4亿元，占地面 积12万 ； u华为、移动等知名企业金 牌供应商 u世界著名汽车音响及电子 品牌； u注册资金1.82亿元，占地 面积约3万 ； u大众、通用、本田等供应 商 u新型电子元器件及LED照 明，工厂占地43.2亩，现 有员工2000多人 项项目优势目优势 7 7 东坑经济：东坑经济：招商引资势头迅猛，区域经济活力不断增强招商引资势头迅猛，区域经济活力不断增强 Code of this report | 25

24、 Copyright Centaline Group, 2010 地产界风云人物张秉光拿地 2012年10月拿地，占地面积3.11万，容 积率为2.42，成交总价7095万元，溢价率 10.95%，折合楼面地价943元/ 皇家公馆三期地块，约3栋140160改 善型户型 南国水乡二期，占地面积95208，2011 年3月由东盈实业拿下3个相邻地块，预计 2013年10月推别墅 金达项目 冠成东坑地王项目，2011年1月拿地， 9803小地块，总价9600万元、楼面地价 3264.31元/平方米 梁秀琼拿地 2012年11月拿地，占地面积16013，容积率在1.0- 2.5之间，楼面价约1411

25、元/，溢价率43%。梁秀琼 为东莞市利丰房地产投资有限公司总经理利沛稳之妻。 利丰地产成立于2003年起家于石排，目前在东莞有丹 桂丽社在售。 东恒物业底价拿地 2012年11月22日拿地，占地面积17419， 容积率上限为4.5，建筑密度45% ，折合 楼面地价1000.2元/平米 东坑一直以来都是房地产发展冷门区域，近两年开发商频频拿地，预示东坑一直以来都是房地产发展冷门区域，近两年开发商频频拿地，预示 着东坑镇房地产发展呈现一个上升趋势着东坑镇房地产发展呈现一个上升趋势 项项目优势目优势 8 8 东坑新地块遭疯抢，成交溢价 43%，房价大涨在即！ Code of this report

26、| 26 Copyright Centaline Group, 2010 产 品 价 值 体 系 升值潜力 舒适合理 高端产品 便利繁华 万众聚焦 松山湖北 稀缺典藏 项目价值总结项目价值总结 松山湖北、稀缺、中心区、高端、前景松山湖北、稀缺、中心区、高端、前景 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 项目形象定位项目形象定位 松山湖北中心区城市中心私属别墅 别墅： 松山湖的后花园东坑中心豪宅标杆 洋房： 松山湖北中心区城市中心第一居所别墅 为了借势为了借势松山湖松山湖 Code of this report | 28

27、Copyright Centaline Group, 2010 项目形象定位项目形象定位 松山湖的后花园 毗邻松山湖豪宅板块 10分钟直达松山湖 坐享国家级五星复合生态园区 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 非凡人 非凡品 城市私属别墅 城市中心绝版地段 颠覆传统别墅的偏、远、荒 坐享纯熟繁华 入则宁静、安逸 项目形象推广项目形象推广 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 项目案名项目案名 目前的案名“时代豪庭时代豪庭”，更像是洋房盘，名字

28、尚不如“锦绣东方锦绣东方”大气 松湖明珠 /松湖天地 /松湖雅居 案名推荐一： 推荐理由：推荐理由：与松山湖嫁接，将楼盘所处松山湖后花园的区位优势明显突出，提升整个项目的档次；同 时有助于后续项目宣传。 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 案名推荐二： 推荐理由：推荐理由：项目处于东坑最早的公园“银湖公园” 西侧而得名，且与小区内水景相呼应；“银湖西岸” 给人大气磅礴的感觉，“银湖水榭”尽显精工品质，不俗的案名，便于别墅楼盘的脱颖而出。 金达银湖西岸/金达银湖水榭 项目案名项目案名 Code of this repo

29、rt | 32 Copyright Centaline Group, 2010 推售节奏推售节奏 导入期：导入期：主要利用临时咨询中心线下拓客，积蓄客户资源； 预热期：预热期：将项目推出市场，引发关注，内外兼修，强调产品与服务价值，为项目快 速蓄客； 定制期：定制期：定制申请筛选客户，开始定制； 持销期：持销期：别墅持续热销，预售证下发，正式开始签约。 别墅发布会别墅发布会认筹申请认筹申请 9.139.13 10.310.3 节点节点 划分划分 时间时间 阶段阶段 主题主题 导入期导入期预热期预热期开盘期开盘期持销期持销期 6.156.159.69.6 酒店临酒店临 时咨询时咨询 中心开中心开

30、 放放 营销中营销中 心开放心开放 8.178.17 媒体见媒体见 面会面会 10.2610.26 别墅开始别墅开始 签约签约 2013年高密度铺设销售节点，强化推售节奏年高密度铺设销售节点，强化推售节奏 开盘开盘 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 松山湖北崛起松山湖北崛起价格洼地价格洼地 金达作品,钜献东坑 2013.62013.72013.82013.112013.92013.102023.122014.1 l 关键举措关键举措: 首批户外广告上画 区域炒作专家论坛+网络软文炒作 前期客户拓展 2014.2 1

31、 1、区域价值炒作、区域价值炒作 传播策略传播策略 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 【关键营销事件关键营销事件】-城市发展专家论坛城市发展专家论坛 l炒作区域“松山湖北,寻找价格洼地”的全新价值定位; l邀请东坑、松山湖规划局领导,地产界知名人士参与论坛,提升论坛影响力。 l邀请知名主持人，例如凤凰卫视许戈辉、吴小莉等，或知名经济学家。 l论坛主题论坛主题: 松山湖北松山湖北,东坑崛起东坑崛起 -松山湖外扩发展趋势论坛松山湖外扩发展趋势论坛 活动策略活动策略 Code of this report | 35 Co

32、pyright Centaline Group, 2010 片区炒作（借鉴）片区炒作（借鉴） 时间：时间：2011年3月 活动形式：活动形式：邀请凤凰卫视主持人胡一虎，炒 作虎门未来新的行政中心区，炒作洋房新品 地点：地点：虎门索菲特酒店 万科紫台万科紫台 炒作虎门新片区炒作虎门新片区 万达万达 炒作东城商业中心炒作东城商业中心 时间：时间：2012年9月 活动形式：活动形式：邀请凤凰卫视主持人窦文涛，炒 作东城万达商业中心地位 地点：地点：东莞会展国际酒店 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 城市中心城市中心私属别

33、墅私属别墅 销售中心闪亮开放 2013.62013.72013.82013.112013.92013.102013.122014.1 l 关键举措关键举措: 住宅公园洋房经过长期续客,7月15日洋 房开盘,当天销售220套,连续四个月销售套数过百 Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010 融合借势融合借势 形象工程 1 挖掘优势 2 形象定位 措施1 价值提升 炒作炒作 RareRare 吸引吸引 Attraction 拔高拔高 Raise 3 片区炒作 品质打造品质打造 1 市场分析 2 项目认知 高性价比高性价比客户为

34、王客户为王 1 拓客策略 2 中原资源 3 拓客计划 引爆引爆 StatusStatus 4 推售计划 5 案例借鉴 3 价值打造 高性价比高性价比客户为王客户为王 1 客户定位 2 客户策略 3 中原资源 4 拓客计划 1. 低首付政策 2. 人才公寓政策 Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010 市场分析市场分析土地土地 除除G007G007、G039G039、G043G043地块外，楼面地价普遍较低，基本底价成地块外，楼面地价普遍较低，基本底价成 交。对比附近常平、黄江、寮步来说地价相对便宜交。对比附近常平、黄江、寮

35、步来说地价相对便宜 Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010 市场分析市场分析二级市场二级市场 住宅成交量和成交金额都较少，住宅成交量和成交金额都较少，8010080100平米的刚需户型为主要需求，平米的刚需户型为主要需求，2010-20112010-2011年年 两年间无新增供应，两年间无新增供应，20122012年仅皇家公馆年仅皇家公馆1 1个楼盘在售，年消化量不足个楼盘在售，年消化量不足3 3万万 08120812年东坑镇各面积段洋房成交情况年东坑镇各面积段洋房成交情况 Code of this report | 4

36、9 Copyright Centaline Group, 2010 用地面积：用地面积：26218 报建面积：报建面积：78539 容积率：容积率：2.996 位置：位置：东坑中兴路 用地性质：用地性质：C2(商业金融业用地) 报建日期：报建日期：2012年11月15日 住宅楼 住宅楼 商务大厦 商务大厦 商业+住宅楼 市场分析市场分析潜在供应潜在供应 1.1.嘉盈商务大厦嘉盈商务大厦以商务办公为主，有少量住宅以商务办公为主，有少量住宅 嘉盈商务大厦 本项目 Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010 用地面积：用地面积：1

37、5823 报建面积：报建面积：47469 容积率：容积率：3 开发商：开发商：东莞市星辉房地产开发有限公司 位置：位置：东坑镇塔岗村东安路 用地性质：用地性质：R5(商住混合用地) 报建日期：报建日期：2012年3月31日 金坑家园 本项目 2.2.金坑家园金坑家园约约3 3万多平米的住宅，户型不详万多平米的住宅，户型不详 市场分析市场分析潜在供应潜在供应 Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010 用地面积：用地面积：70663 报建面积：报建面积：274563 容积率：容积率：3 开发商：开发商：东莞市金达房地产开发有限

38、公司 位置：位置：东坑镇凤大村 用地性质：用地性质：R5(商住混合用地) 报建日期：报建日期：2012年6月20日 锦绣东方 本项目 3.3.锦绣东方锦绣东方约20万的洋房供应量 市场分析市场分析潜在供应潜在供应 Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010 用地面积：用地面积：9070.40 报建面积：报建面积：31746.4 容积率：容积率：3.5 位置：位置：黄屋村中心区 用地性质：用地性质：R5(商住混合用地) 报建日期：报建日期：2012年5月17日 4.4.皇家公馆三期皇家公馆三期130-160130-160大户型

39、产品约大户型产品约200200套套 皇家公馆三期 本项目 2013年将有二期余货约250套，80-120刚需户型 市场分析市场分析潜在供应潜在供应 Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010 市场小结市场小结 Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010 项目认知项目认知 沿东坑大道一侧有噪音；地块无任何外部景观资源，对别墅影响尤甚，沿东坑大道一侧有噪音；地块无任何外部景观资源，对别墅影响尤甚， 后期需着重打造内部园林景观后期需着重打造内部园林景观 Code

40、 of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010 卖场卖场 板房板房 园林园林 会所会所 公园公园 边界边界 项目价值打造项目价值打造 金达项目金达项目 界定领地界定领地 ：沿主要干道打造艺术围墙，并在道路两侧设置路旗及导示系统 Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010 卖场卖场 板房板房 园林园林 会所会所 公园公园 边界边界 项目价值打造项目价值打造 精神标识精神标识 ：项目前广场主入口处打造LED灯柱群，形成鲜明标识 l类似于万科金域华府 Code of thi

41、s report | 57 Copyright Centaline Group, 2010 卖场卖场 板房板房 园林园林 会所会所 公园公园 边界边界 项目价值打造项目价值打造 远景展现远景展现 ：提前对沿主干道商街橱窗进行包装，展现项目城市价值感 l包装风格 Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010 卖场卖场 板房板房 园林园林 会所会所 公园公园 项目价值打造项目价值打造 住宅公园住宅公园 ：营造具有仪式感和生命力的住宅公园，唤醒两代人的回忆 l不再是简单的视觉性震撼， 而是有情感、有记忆、有生 命力的沟通场 6060

42、、7070共同的记忆长廊共同的记忆长廊 回忆记事回忆记事 住宅公园仪式感雕塑住宅公园仪式感雕塑 Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010 板房板房 园林园林 会所会所 项目价值打造项目价值打造 营销中心营销中心 ：打造东莞首座“光电营销中心”，以光影科技体现国际化时尚 借鉴：合正汇一城借鉴：合正汇一城 Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010 板房板房 园林园林 会所会所 项目价值打造项目价值打造 营销中心营销中心 ：打造头等舱环形影院+数字投影沙盘，

43、打造最具杀伤力的光电 洗脑房 高科技数字投影沙盘高科技数字投影沙盘头等舱环幕影院头等舱环幕影院 Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010 春江水暖 夏荷月色秋竹锦鲤冬川素石 板房板房 会所会所 项目价值打造项目价值打造 园林景观园林景观 ：打造“春夏秋东”主题园林景观，营造艺术美学园林 Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010 夏荷月色 会所会所 项目价值打造项目价值打造 园林景观园林景观 ：聘请知名设计师，打造东坑首座高品质样板房 n聘请国内外知名设

44、计师对项聘请国内外知名设计师对项 目样板房进行设计，并设计若目样板房进行设计，并设计若 干方案及执行细则，供客户挑干方案及执行细则，供客户挑 选，并作为客户自己精装修的选，并作为客户自己精装修的 设计方案设计方案 梁志天梁志天 Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010 夏荷月色 项目价值打造项目价值打造 会所打造会所打造 ：装潢设计借鉴上海兰会所，为业主提供SPA、品酒等服务 上海兰会所 手工绘制工笔画手工绘制工笔画 艺术宴会厅艺术宴会厅 号称上海兰会所 陈设设计风格营造出了一个兼具与 的艺术空间，而不同的楼层格局，又在统

45、一的复 古风格中呈现了不同的艺术感。 Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010 夏荷月色 项目价值打造项目价值打造 会所打造会所打造 ：装潢设计借鉴上海兰会所 手工绘制工笔画手工绘制工笔画 艺术宴会厅艺术宴会厅 关键点：关键点： 中式水晶中式水晶 吊灯、艺吊灯、艺 术陈设柜术陈设柜 大堂设置型水晶吊灯； 设置9间主题宴客厅，以“外滩、西湖等”系列主题设计； 通过艺术陈设柜，凸显尊贵感和私属性，打造豪宅的标签 Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010 项

46、目价值打造项目价值打造 会所打造会所打造 ：功能设计上注重专门性、针对性，装潢设计上体现特色与品质 手工绘制工笔画手工绘制工笔画 艺术宴会厅艺术宴会厅 咖啡厅咖啡厅 书吧书吧 健身房健身房 篮球馆篮球馆桌球厅桌球厅 茶吧茶吧 游泳馆游泳馆 公共休闲配套丰富小区生活，满 足不同喜好和年龄段业主的业余休闲、 娱乐、运动需求 Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010 项目价值打造项目价值打造 教育资源教育资源 ：功能设计上注重专门性、针对性，装潢设计上体现特色与品质 艺术宴会厅艺术宴会厅 洋房 东坑大道 水景 公寓办公 绿化 幼

47、儿 园 补习班补习班 托管园托管园 特长班特长班 Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010 四大安防系统，打造博物馆四大安防系统，打造博物馆 级安防体系：级安防体系： 在园区围墙设置主 动红外对射探测器，配合布置于周 边的电视监控摄像机； ：周界全面设防，全 区无盲区和死角； ： ：一人一卡，通过门禁系 统和对讲可视系统甑别业主； 智能家居管理系统智能家居管理系统 运用电脑可远程操控家中的影音、照明、 电动窗帘、空调等家用设备，体现未来质 感的数字豪宅生活； 附加值打造附加值打造 社区智能化社区智能化四大安防系统，打造博物

48、馆级安防体系 Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2010 国际金钥匙物管： 金钥匙的原型是十九世纪初期欧洲酒 店的“委托代办”，指城堡的“钥匙保 管人”。从“委托代办”演变到今天， 已经是对具有国际金钥匙组织会员资格 的饭店的礼宾部职员的特殊称谓，把酒 店式的物管标准移植到楼盘中，必是豪 宅的标志性动作。 品牌嫁接：国际金钥匙机构 金牌物管金牌物管嫁接国际金钥匙物管联盟 附加值打造附加值打造 Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2010 项目价值打造项目价值

49、打造 品牌包装品牌包装利用品牌发布会进行品牌包装，增强项目品牌知名度和影响力利用品牌发布会进行品牌包装，增强项目品牌知名度和影响力 金 达 地 产 邀请对象：邀请对象：东坑政府、东莞总商会、广东恒亿集团各下属公司及合作方、新闻媒体（搜房网、 东莞日报、南方都市报） 活动形式：活动形式：以品牌发布会的形式，邀请政府、媒体、合作单位，配合酒会、时尚走秀、现场 抽奖等活动，利用媒体渠道传播，进行品牌包装，扩大影响力。 广东恒亿集团，广东恒亿集团，下属公司：东莞市永峰建设工程有限公司 、东莞市金达房地产 开发有限公司、东莞市钜盛实业有限公司 、东莞市东御酒店有限公司 Code of this repo

50、rt | 70 Copyright Centaline Group, 2010 融合借势融合借势 形象工程 1 挖掘优势 2 形象定位 措施1 价值提升 炒作炒作 RareRare 吸引吸引 Attraction 拔高拔高 Raise 3 片区炒作 品质打造品质打造 1 市场分析 2 项目认知 高性价比高性价比客户为王客户为王 引爆引爆 StatusStatus 4 推售计划 5 案例借鉴 3 价值打造 1 客户定位 2 客户策略 3 中原资源 3 拓客计划 1 低首付政策 2 人才公寓政策 Code of this report | 71 Copyright Centaline Group,

51、 2010 低首付，降低置业门槛 低首付政策低首付政策 年末清货，全城尽是低首付年末清货，全城尽是低首付 1、可在开盘之初，设置部分名额给予低首付，利用低首付“噱头”提高市场关注度，扩大成交基数； 2、片区价格优势+升值潜力+低首付促动力，方可吸引周边镇区客户置业 Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010 形式：形式：“政府主导、房地产商运营、生产企业参与”， 项目在适当位置配建一部分人才公寓，政府认定的人才 买房的时候，给予补贴 对象：对象：当地符合政府认定条件的、成功申请的在职、在 岗专业人才 户型：户型：70110平

52、米中小户型 方式：方式：先租后卖/享有优惠价格的指定住房 人才公寓（寮步香市一号）人才公寓（寮步香市一号）整合、利用政府、企事业单位资源，促进去货，整合、利用政府、企事业单位资源，促进去货， 争取政策支持、节省成本，同时树立项目和企业良好的社会形象争取政策支持、节省成本，同时树立项目和企业良好的社会形象 人才公寓政策人才公寓政策 Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2010 7月13日人才公寓开盘，目前已售罄 9月1日洋房开盘，当天成交300多套 目前共销售超过400套 东莞111月销售套数最多楼盘（1402 套） 8月东莞楼

53、市单月销售套数（852套）、销 售金额（29332万元）、销售面积（66333 ）第一第一 成功案例成功案例 香市香市1 1号号 Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2010 融合借势融合借势 形象工程 1 挖掘优势 2 形象定位 措施1 价值提升 炒作炒作 RareRare 吸引吸引 Attraction 拔高拔高 Raise 3 片区炒作 品质打造品质打造 1 市场分析 2 项目认知 高性价比高性价比客户为王客户为王 1 客户定位 2 客户策略 3 中原资源 引爆引爆 StatusStatus 4 推售计划 5 案例借鉴

54、3 价值打造 4 拓客计划 低首付政策 人才公寓政策 Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2010 客户调研客户调研 客户职业分析： 职业：以工厂里面的管理层为主，占比50% 其次是个体工商户，约35% 再次是公务员事业单位员工，约8%。 皇家公馆：皇家公馆：以东坑本地客户为主，占比以东坑本地客户为主，占比80%80%；其次是横沥、大朗客户，各；其次是横沥、大朗客户，各 占占3%3%左右；少量寮步、常平、松山湖客户；新莞人与本地人占比约左右；少量寮步、常平、松山湖客户；新莞人与本地人占比约4:64:6 Code of this

55、 report | 76 Copyright Centaline Group, 2010 主力主力 客户客户 重要客户重要客户 偶得客户偶得客户 属性属性：长期在此经商谋生的外地人以及东坑本地人，具有较强的地缘情节 置业目的置业目的：外地商人自住或本地居民首次及改善性需求 客户特征客户特征：中青年客户为主， 25-40岁，追求品质生活 经济状况经济状况：收入中等偏高、有较好家庭背景，购买力及消费力强 东坑客户：东坑客户：个体工商户、企事业中高层管理者、个体工商户、企事业中高层管理者、 公务员公务员（70） 大朗、松山湖、横沥客户：大朗、松山湖、横沥客户：私营企业主、政府公务员及个体私营企业主、

56、政府公务员及个体 工商户、企事业中高管工商户、企事业中高管（25） 属性属性：与东坑与一定工作或人际关系 置业目的：置业目的：自住兼投资 客户特征：客户特征：中青年为主， 25-40岁 经济状况：经济状况：经济实力强，购买力和消费力强 少量寮步、常平客户（少量寮步、常平客户（5） 由于地缘、亲缘或生意关系，乐于在东坑置业或投资的客户 客户地图：客户地图： 主力区域 重要区域 重要区域 偶得 区域偶得 区域 松山湖 客户定位客户定位 Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2010 本项目客户策略本项目客户策略 挖掘本地客户 留住外

57、溢客户 拓展外部客户 2盘联合效应，扩大 本区域内部影响力 品质打造，价值提升， 媲美松山湖 借势松山湖+高性价 比吸引 14341434套洋房，该如何消化？洋房，该如何消化？ 1.本地客户 2.外部客户 3.中原资源整合 Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2010 u台商、潮汕等商会老板； u 证券VIP客户 u银行VIP客户 u车行 资源型客户资源型客户 团体资源平台高端资源圈层拓展高端资源圈层拓展 合作方式建议：合作方式建议：通过投资论坛、联谊活动、或者发布直效信息的形式，在高端客户的圈层中建 立本项目的影响力和口碑，

58、从而形成圈层影响。 主要针对客户：主要针对客户：台商、潮汕等商会老板、方正证券、农业银行、车行VIP客户； 活动目的：活动目的：通过高端客户群在高端圈层进行传播，奠定项目的口碑影响力； 合作注意事项：通过高额奖励措施刺激银行、商会关键人的营销合作注意事项：通过高额奖励措施刺激银行、商会关键人的营销 针对周边的居民膜拜针对周边的居民膜拜 详见周边居民的拓展 方案 拓客拓展拓客拓展 Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2010 行业资源平台 东坑中小学等教育机构、东坑医院等事业单位以及企业单位客户的挖掘，包东坑中小学等教育机构、东

59、坑医院等事业单位以及企业单位客户的挖掘，包 括对华为等松山湖的企事业单位拓展，为后期洋房蓄客准备括对华为等松山湖的企事业单位拓展，为后期洋房蓄客准备 东坑中学东坑医院 针对洋房进行客户拓展针对洋房进行客户拓展 拓展思考：寻找相关关键人，组织团体现场配合酒会等形式，进行现场推介 拓客拓展拓客拓展 华为 Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2010 专属资源平台：中原内部客户资源利用 中原推介誓师大会中原推介誓师大会 u以大朗、松山湖为重点，在中原 项目内部推出转介誓师大会，推出 客户转介 参与人员参与人员 u开发商营销团队 u开

60、发商内部其他各相关部门 u中原营销团队 u中原二三级市场同事 中原资源中原资源 Code of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2010 南国水乡南国水乡 锦绣山河锦绣山河 长城世家长城世家 紫檀山紫檀山 富盈世界汇富盈世界汇 凯悦美景凯悦美景 金莎雅苑金莎雅苑 东方银座东方银座 中熙松湖国际中熙松湖国际 圣兴项目（碧桂园旁）圣兴项目（碧桂园旁） 卓越蔚蓝城邦卓越蔚蓝城邦 天御天御 中原正在代理或曾经代理项目中原正在代理或曾经代理项目： 东坑：东坑：南国水乡 松山湖：松山湖：锦绣山河 长城世家 紫檀山 大朗：大朗：富盈世界汇 凯悦美景 金