地产新项目经济指标分析表

1、 编号：填表指引1、开发与销售计划表应与工程及销售部门共同完成，开发面积应包括配套资产面积， 其合计数应与建筑面积相等；2、成本情况表数据取自经济测算表成本部分（已链接），其中资本化利息取自现金流量表， 期间费用应联系开发销售计划确定; 规划要点与成本部分相同；3、税费说明中应指出可能存在的税费优惠，但新项目经济指标计算中原则上不考虑优惠；4、利润表应注意计算分年投资净利率；5、现金流量表中开发间接费支付不含资本化利息；累计净现金流量最大值应加上相应的资金成本；7、经济指标从其他表取数，无须填列，新项目经济指标考核增加单位面积净利指标和分年度投资净利率指标；8、钩稽关系表无须填列，表中检查式数

2、值应为“0”。9、建筑产品类型超过三种、开发期超过五年，请自行调整。10、除“填表指引”和“勾稽关系”外，其余各表均应附在可行性研究报告文本之后。11、如果该项目容积率发生变化，则应按新容积率重新测算。各表格之间逻辑关系检查表项目名称地价及规划成本估算税费说明开发及销售计划现金流量利润预测检查式备注建筑面积000可售面积00 0 0 0 0类型100 0 0 0类型200 0 0 0类型300 0 0 0销售收入0 0 0 0类型10 0 0类型20 0 0类型30 0 0项目总投资0 0 0 0总地价00 0 0 开发成本0 0 0期间费用0 0 0 0营业税金及附加合计0 0 0 0 企业

3、所得税0 0 0 0项目利润0 0 0 税后利润0 0 0 现金流入00 0 现金流出00 0 净现金流0资金成本000检查式合计0可行性研究经济指标：敏感系数：100% 项目指标值计算式说明核心指标：1、内部收益率%#num!使累计净现值为零的贴现率2、销售净利率%#div/0!项目净利润/销售收入100%项目净利润=项目利润-期间费用-所得税参考指标：3、单位面积净利#div/0!项目净利润/销售面积4、销售毛利率%#div/0!项目利润/销售收入100%项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加5、资金峰值比例0.0%资金峰值/项目总投资资金峰值为累计负向净现金流量的最大值6、地价支付贴

4、现比#div/0!各期支付地价现值之和/地价总额贴现率为10%7、各年资金占用回报率第1年第2年第3年第4年第5年#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!核心指标的基本要求（参考）：1、 内部收益率25%2、 2、销售净利率9%审核人： 填表人： lj-d-c-yx001-09a地价及规划要点：土地及地价总占地面积建筑用地（净地）绿化率%总建筑面积 规划容积率建筑密度%计容积率建筑面积不计容积率建筑面积地价（万） 土地协议中的地价 其他相关成本 合计说明1、政府地价及市政配套费0 0 0 其中：土地出让金0 土地使用费0 市政配套费 0 政府收益金0 应交契税0

5、其 他0 2、合作款项0 3、红线外市政设施费0 4、拆迁补偿费0 合 计0 0 0 单位地价（元/m2） 楼面地价（元/m2） 按总占地面积 按净占地面积 按计容积率建筑面积 按总建筑面积 按可售建筑面积#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!地价支付节奏规划要点产品组合占地面积容积率建筑面积可售率可售面积产品比例平均每户面积总户数住宅类型10 0 #div/0!#div/0!类型20 0 #div/0!#div/0!类型30 0 #div/0!#div/0!类型40 0 #div/0!#div/0!类型50 0 #div/0!#div/0!小计0 0 #div

6、/0!#div/0!公建商业网点0 地上车库地下车位幼儿园配套用房会所物业用房学校其它用房合计0 0 0 成本估算汇总表（本表从成本部分取数）敏感系数：100%序号成本项目总成本（万元）可售面积单位成本（元/平米）合计类型1类型2类型3平均类型1类型2类型3建筑面积0.00 0.00 0.00 0.00 *可售面积0.00 0.00 0.00 0.00 *一土地获得价款0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!1 政府地价及相关费用0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!2 合作款项0

7、.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!3 红线外市政设施0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!4 拆迁补偿费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!二开发前期准备费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!1 勘察设计费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!2 报批报建增容费0.00 0.00 0.00 0.00 #

8、div/0!#div/0!#div/0!#div/0!3 三通一平费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!4 临时设施费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!三主体建筑工程费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!1 基础工程0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!2 结构及粗装修工程0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#d

9、iv/0!3 门窗工程0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!4 公共部位装修 0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!5 室内装修0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!四 主体安装工程费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!1 室内水暖气电管线设备0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!2 室内设备及安装费0.0

10、0 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!3 室内智能化系统费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!五 社区管网工程费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!1 室外给排水系统0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!2 室外采暖系统0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!3 室外燃气系统0.00 0.00 0.00 0.00

11、 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!4 室外高低压系统0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!5 室外消防系统0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!6 室外智能化系统0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!7 其他0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!六园林环境费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#d

12、iv/0!1 环境设计费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!2 绿化建设费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!3 建筑小品0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!4 道路广场建造费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!5 围墙建造费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!6 室外照明0.00 0.00 0.0

13、0 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!7 室外零星工程0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!8 其他0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!七配套设施费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!1 会所0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!2 幼儿园0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/

14、0!3 学校0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!4 游泳池0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!5 球场0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!6 地下室0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!7其他0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!八开发间接费0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/

15、0!#div/0!#div/0!#div/0!1 工程管理费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!2 资本化利息0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!3 营销费用 0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!4 物业完善费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!5 不可预见费0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#di

16、v/0!开发成本0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!九 期间费用0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!1 管理费用0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!2 销售费用0.00 0.00 0.00 0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!3 财务费用#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!项目总投资0.00 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div

17、/0!#div/0!#div/0!开发销售计划敏感系数：100% 项目 第1年第2年第3年第4年第5年 合计 一、开发计划（m2） 一期/区 二期/区 三期/区 四期/区 五期/区 竣工面积小计 - 二、销售面积（m2） 类型1 - 类型2 - 类型3 - - 小计 - - - - - - 三、销售单价（元/m2） 类型1#div/0!类型2#div/0!类型3#div/0!#div/0!销售均价#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0! 四、销售额（万） 类型1 - - - - - - 类型2 - - - - - - 类型3 - - - - - -

18、- - - - - - 小计 - - - - - - 税费说明 单位：万元 1、地价票据合法性情况 合同中关于票据之规定情况：2、预计税费情况税率%计税依据或应税所得预计税额计算说明 营业税5%营业收入 - 营业收入*5% 其中：售楼营业税5%营业收入 营业收入*5% 合作建房营业税 城建税7%营业税额 - 营业税额*7% 教育费附加3%营业税额 - 营业税额*3% 营业税金及附加5.50% - 地方教育发展费%营业税额 营业税额*% 副食品价格基金 堤防费%营业税额 营业税额*% 土地增值税%土地增值额 印花税建筑承包合同、购销合同合同金额* 契税%成交价出让地价*% 企业所得税33%应纳税

19、所得额应纳税所得额*33% 3、项目税收优惠政策情况 1、所得税 2、营业税 说明：各税费项目的计算，应与“利润表”中损益税项、“地价”表中之契税、分房营业税项等计算相符。 综合营业税税负为利润测算表敏感系数：100% 金额单位：万元 项 目 合计 利润体现 说明 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 结算面积 0 0 0 0 0 0 类型10 类型20 类型30 0 营业收入 0 0 0 0 0 0 类型10 类型20 类型30 0 营业税及附加 0 销售成本 0 0 0 0 0 0 类型10 类型20 类型30 0 项目利润 0 0 0 0 0 0 期间费用 0 0 0 0 0 0 其中

20、：管理费用 0 销售费用 0 财务费用 0 税前利润 0 0 0 0 0 0 所得税（33%） 0 税后利润 0 0 0 0 0 0 单位毛利(元/m2) #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0! 项目利润/结算面积 单位净利(元/m2) #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0! 税后利润/结算面积 销售毛利率% #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0! 项目利润/销售收入100% 销售净利率% #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0

21、!#div/0! 项目净利润/销售收入100% 各年资金占用回报率% #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0! =-各年项目净利润/各年累计净现金流（含利息）100%，当净现金流为正时，将该值设为无穷大 现金流量及内部收益率敏感系数：100% 金额单位：万元面积单位：平方米 项目 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 合计 一、现金流入 销售面积（m2） - - - - - - 销售额 - - - - - - 回款额 - - - - - - - 小计 - - - - - - - 现金流入现值npv 0 二、现金流出 1、付地价款 - 2、付工程款 - 3

22、、开发间接费 - 4、期间费用 - 项目投资合计 - - - - - - - 5、营业税及附加 - 6、所得税 - 小计 - - - - - - - 现金流出现值npv - 三、净现金流量 - - - - - - - 四、累计净流量 - - - - - - 五、平均资金占用 * 六、资金成本 - 七、资金计划 1、资金期初余额 - - - - - - 2、筹资计划 - - - - - - - 来源 - 归还 - 3、资金期末余额 - - - - - - - 八、内部收益率irr#num! 九、资金峰值比例 十、地价支付贴现比 #div/0!说明：1、 现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；2、 平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；3、 现值可使用npv函数，表达式=npv（贴现率，b2：bn）+b1，b指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；4、 内部收益率可使用irr函数，表达式=irr（b1：bn），b指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况5、 当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；6、 当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；7、 资金成本