房地产估价基本术语标准

1、中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准standard for basic terminology of real estate appraisal（再次征求意见稿）目次1 总则2 通用术语3 房地产价格和价值4 房地产估价原则5 房地产估价程序6 房地产估价方法6.1 市场法6.2 收益法6.3 成本法6.4 假设开发法6.5 其他估价方法7 房地产估价报告本标准用词说明附录a 英文术语条目索引附录b 汉语拼音术语条目索引条文说明1总则1.0.1为了科学地统一和规范房地产估价基本术语及其定义，利于国内外交流，制定本标准。1.0.2本标准适用于房地产估价活动及其管理、科研、教学和其他相关

2、领域。1.0.3采用房地产估价基本术语及其定义，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关强制性标准的规定。2通用术语2.0.1房地产估价real estate appraisal房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。2.0.2估价委托人client为了某种需要，委托房地产估价机构对自己或他人所有的房地产进行估价的法人或自然人。2.0.3房地产估价机构real estate appraisal co

3、mpany依法设立并取得房地产估价资质，从事房地产估价活动的专业机构。2.0.4房地产估价师real estate appraiser依法取得房地产估价执业资格的专业人员。2.0.5注册房地产估价师licensed real estate appraiser经过注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。2.0.6估价利害关系人interested parties估价结果的合理与否会直接影响其利益的法人或自然人。2.0.7估价目的appraisal purpose某个估价项目中估价委托人对估价报告或估价结果的预期用途。2.0.8估价对象subject property某个估价项目中需要评估其价值的

4、房地产等财产或相关权益。2.0.9价值日期date of value某个估价项目中所评估的价值对应的日期。2.0.10价值类型type of value某个估价项目中所评估的某种具体价值，包括价值的名称、定义或内涵。2.0.11估价原则appraisal principle进行估价所依据的法则或标准。2.0.12估价程序appraisal process保质、按时完成某个估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。2.0.13估价依据appraisal documentation某个估价项目中估价所依据的法规、政策和标准，以及估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的有关资料和房地产估价机构

5、、注册房地产估价师掌握和搜集的有关资料。2.0.14估价假设appraisal assumption某个估价项目中对估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件所做的合理假定，以及对由估价目的决定的估价设定的估价对象状况与估价对象实际状况不同之处等所做的说明。2.0.15估价技术路线scope of work评估估价对象价值所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路。2.0.16估价方法appraisal approach测算估价对象价值所采用的方法，包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等。2.0.17估价参数appraisal rates and ratios估价方法中其取值大小

6、对估价对象价值测算结果有影响的系数、比率、比值，包括市场法中的各种修正系数、调整系数，收益法中的报酬率、资本化率、收益乘数、空置率、净收益变化率，成本法、假设开发法中的利息率、利润率等。2.0.18估价结果final opinion of value评估出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。2.0.19估价报告appraisal report房地产估价机构向估价委托人所做的关于估价对象价值或价格及相关专业意见的正式陈述。2.0.20批量估价mass appraisal基于同一估价目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量同类房地产在给定日期的价值进行评估。2.0.21个

7、案估价single-property appraisal逐一分别对每宗房地产的价值进行评估。3房地产价格和价值3.0.1成交价格transaction price一笔房地产交易中交易双方达成交易的金额，可能用货币来支付，也可能用实物、无形资产或其他经济利益来支付。3.0.2市场价格average of market price某种房地产在市场上的平均水平价格。它是剔除了各种偶然和不正常因素以后的价格，是该种房地产大量成交价格的抽象结果（如该种房地产成交价格的平均数或中位数、众数）。3.0.3评估价值appraisal value评估出的估价对象价值。3.0.4市场价值market value估

8、价对象在正常交易情况下，由对其了解并熟悉市场行情的交易双方以公平交易方式在价值日期自愿进行交易的估计金额。（估价对象在进行了适当营销后，由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自愿的卖方，以公平交易方式在价值日期进行交易的估计金额。）3.0.5投资价值investment value根据某个特定投资者的实际情况所评估的价值。3.0.6快速变现价值liquidation value在没有充足的时间进行适当营销情况下的价值。3.0.8现状价值value in use在现状利用情况下的价值。3.0.9残余价值residual value在持有期结束时的价值。3.0.10抵押价值mortgage value

9、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。3.0.11法定优先受偿款liens假定在价值日期实现抵押权时，法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及营业税及附加等费用和税金。3.0.12计税价值assessed value为税务机关核定计税依据提供参考依据而评估的价值。3.0.13保险价值insurable value为投保人和保险人约定保险金额提供参考依据而评估的价值，以假定在价值日期发生保险事故可能会遭受损失部分的重置成

10、本或重建成本为基础。3.0.14完全产权价值fee simple value不考虑租赁、抵押以及查封等因素的影响所评估的价值。不考虑租赁因素的影响是评估无租约限制的价值，即全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入；不考虑抵押、查封因素的影响是评估价值中不扣除已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。3.0.15出租人权益价值leased fee value已出租部分在租赁期间按照租赁合同约定的租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按照市场租金水平确定租赁收入所评估的价值。3.0.16承租人权益价值leasehold value按照租赁合同约定的租金与市

11、场租金的差额所评估的价值。4房地产估价原则4.0.1独立、客观、公正原则principle of independence,objectiveness,and impartiality要求站在中立的立场上评估出对各方估价利害关系人都是公平合理的价值或价格。4.0.2合法原则principle of legality要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。4.0.3价值日期原则principle of date of value要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定日期的价值或价格。4.0.4替代原则principle of substitution要求估价结果不得无理偏离类似房

12、地产在同等条件下的价值或价格。4.0.5类似房地产similar property与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、建成年代等相同或相似的房地产。4.0.6最高最佳利用原则principle of highest and best use要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。4.0.7最高最佳利用highest and best use法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。5房地产估价程序5.0.1估价基本事项basic appraisal issues估价目的、估价对象、价值日期和价值类型。5.0.2估

13、价委托书appraisal assignment估价委托人向房地产估价机构出具的载明委托人名称或姓名、委托的房地产估价机构名称、估价目的、估价对象范围、委托日期等内容的文件。5.0.3估价委托合同appraisal contract房地产估价机构和估价委托人之间就估价事宜签订的协议。5.0.4估价作业方案appraisal schedule为了保质、按时完成某个估价项目而制定的用于指导整个估价过程未来各项工作的计划，包括工作的主要内容、进度安排、质量要求、参与人员和职责分工等。5.0.5实地查勘property inspection注册房地产估价师亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状

14、况。5.0.6实地查勘记录property inspection notes记载实地查勘情况和结果的文件。5.0.7估价报告内部审核internal appraisal review房地产估价机构按照合格的估价报告要求，对撰写完成而尚未出具的估价报告，从形式到内容进行审查核定。5.0.8估价资料归档appraisal files archiving对估价报告以及在估价过程中形成的其他各种文字、图表、影像等形式的资料进行集中清理，对其中有保存价值的资料进行整理、分类后妥善保存起来。5.0.9估价信用档案appraisers and appraisal companies records行政主管部

15、门或行业自律组织记录房地产估价师和房地产估价机构的基本情况、业绩及良好行为、不良行为等内容，供社会公众查询的信用信息管理系统。6房地产估价方法6.1市场法6.1.1市场法sales comparison approach选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。6.1.2交易实例sale property发生过买卖或租赁交易的房地产及其成交价格、成交日期、付款方式等信息。6.1.3可比实例 comparable property；comparables交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交

16、日期与价值日期接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的与估价对象相似的房地产。6.1.4建立比较基准selecting units of comparison对可比实例成交价格的表现形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。6.1.5交易情况修正adjustment for conditions of sale把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格。6.1.6市场状况调整adjustment for market conditions；time adjustment将可比实例在成交日期的价格调整到在价值日期的价格。6.1.7房地产状况调整adjustmen

17、t for property conditions把可比实例在自身状况下的价格调整为在估价对象状况下的价格。6.1.8单价调整adjustment based on unit price基于可比实例的单价对其价格进行调整。6.1.9总价调整adjustment based on total price基于可比实例的总价对其价格进行调整。6.1.10百分比调整percentage adjustments采用百分比对可比实例的价格进行调整。6.1.11金额调整monetary adjustments采用金额对可比实例的价格进行调整。6.1.12直接比较调整direct comparison adj

18、ustments以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，然后根据两者的差异情况对可比实例价格进行调整。6.1.13间接比较调整indirect comparison adjustments设定一种标准房地产，以该标准房地产状况为基准，将估价对象状况和可比实例状况与其进行比较，然后对可比实例价格进行调整。6.1.14楼层调整系数ratio for each floor用于对处于不同楼层的房地产价格进行转换的系数。6.1.15朝向调整系数ratio for each orientation用于对处于不同朝向的房地产价格进行转换的系数。6.1.16比准价值value indica

19、tion from sales comparison approach采用市场法测算出的价值。6.2收益法6.2.1收益法income capitalization approach；income approach预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。6.2.2报酬资本化法yield capitalization method预测估价对象未来各期的净收益，然后利用合适的报酬率将未来各期的净收益折现到价值日期后相加来求取估价对象价值的方法。6.2.3直接资本化法direct capitalization method预测估

20、价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。6.2.4收益乘数法income multiplier method将未来第一年的收益乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。6.2.5收益期限economic life预计估价对象未来可以获取收益的时间。具体是自价值日期起至估价对象未来不能获取收益之日止的时间。6.2.6持有期holding period预计持有房地产的时间。6.2.7潜在毛收入potential gross income房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归属于房地产的总收入。6.2.8空置和收租损失vaca

21、ncy and collection loss因空置以及租出的部分承租人拖欠租金（包括延迟支付租金、少付租金或不付租金）造成的收入损失。6.2.9有效毛收入effective gross income从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归属于房地产的收入。6.2.10运营费用operating expenses维持房地产正常使用或营业的必要支出。6.2.11运营费用率operating expense ratio运营费用与有效毛收入的百分比。6.2.12净收益net operating income从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。6.2.13净收益率net inc

22、ome ratio净收益占有效毛收入的百分比。6.2.14期间收益annual income预计在持有期间各期可以获得的净收益。6.2.15期末转售收益reversion预计在持有期末转售房地产时可以获得的净收益。6.2.16实际收益actual income估价对象在当前经营管理状况下实际取得的收益。6.2.17客观收益objective income排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益。6.2.18报酬率yield rate将估价对象未来各期的净收益转换为估价对象价值的折现率。6.2.19安全利率safe rate没有风险或极少风险的投资报酬率。6.2.20资本化

23、率capitalization rate房地产的净收益与其价格的百分比。6.2.21综合资本化率overall capitalization rate用于将建筑物及其占用范围内的土地共同产生的净收益转换为建筑物及其占用范围内的土地价值的资本化率。6.2.22土地资本化率land capitalization rate用于将归属于土地的净收益转换为土地价值的资本化率。6.2.23建筑物资本化率building capitalization rate用于将归属于建筑物的净收益转换为建筑物价值的资本化率。6.2.24收益乘数income multiplier房地产的价格除以其年收益所得的倍数。6.2

24、.25市场提取法market extraction method通过可比实例的有关数据求取估价对象的报酬率、资本化率、折旧等的方法。6.2.26土地剩余技术land residual technique从整个房地产的净收益中分离出归属于土地的净收益，用土地资本化率进行资本化得出整个房地产中土地的价值。6.2.27建筑物剩余技术building residual technique从整个房地产的净收益中分离出归属于建筑物的净收益，用建筑物资本化率进行资本化得出整个房地产中建筑物的价值。6.2.28收益价值value indication from income capitalization ap

25、proach采用收益法测算出的价值。6.3成本法6.3.1成本法cost approach求取估价对象在价值日期的重置成本或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。6.3.2土地重置成本land replacement cost假设在价值日期重新取得估价对象中的土地的必要支出，或重新开发估价对象中的土地的必要支出及应得利润。6.3.3建筑物重置成本building replacement cost采用价值日期的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在价值日期的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支

26、出及应得利润。6.3.4建筑物重建成本building reproduction cost采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在价值日期的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。6.3.5实际成本actual cost某个单位或个人实际耗费的成本。6.3.6客观成本objective cost假设重新开发时大多数单位或个人一般耗费的成本。6.3.7单位比较法comparative-unit method以估价对象建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位（如单位建筑面积、单

27、位体积、延长米等）作为比较单位，调查在价值日期的近期建成的相同或相似建筑物的这种单位建筑安装工程费，然后对其进行适当的处理来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。6.3.8分部分项法unit-in-place method先把估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，并测算每个独立构件或分部分项工程的数量，然后调查价值日期的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。6.3.9工料测量法quantity survey method先把估价对象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和

28、建筑设备，并测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件和建筑设备的种类、数量及人工时数，然后调查价值日期的相应建筑材料、建筑构配件和建筑设备的单价及人工费标准，再将各种建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。6.3.10建筑物折旧depreciation各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值日期的重置成本或重建成本与在价值日期的市场价值之差。6.3.11物质折旧physical deterioration因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。6.3.12功能折旧functional obso

29、lescence因功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。6.3.13功能不足折旧functional obsolescence caused by deficiency因没有其一般应有的某些部件、设施设备等，或现有的某些部件、设施设备等的标准低于市场要求的标准或有缺陷而影响其他部件、设施设备等的正常运行或有效发挥作用造成的建筑物价值减损。6.3.14功能过剩折旧functional obsolescence caused by superadequacy因现有的某些部件、设施设备等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。6.3.15外部折旧external o

30、bsolescence建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。6.3.16年龄-寿命法age-life method根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。6.3.17分解法breakdown method把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分，然后把它们相加来求取建筑物折旧的方法。6.3.18建筑物实际年龄actual age of building建筑物自竣工日期起至价值日期止的年数。6.3.19建筑物有效年龄effective age of building价值日期的建筑物状况和效用所显示的年龄。6.3

31、.20建筑物自然寿命physical life of building建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。6.3.21建筑物经济寿命economic life of building建筑物对房地产价值有贡献的时间。具体是建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。6.3.22建筑物剩余自然寿命remaining physical life of building建筑物的自然寿命减去实际年龄后的寿命。6.3.23建筑物剩余经济寿命remaining economic life of building建筑物经济寿命减去有效年龄后

32、的寿命。具体是自价值日期起至建筑物经济寿命结束的时间。6.3.24修复成本cost to cure采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要费用（包括正常的成本、费用、税金和利润等）。6.3.25可修复curable预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额。6.3.26不可修复incurable预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。6.3.27积算价值value indication from cost approach采用成本法测算出的价值。6.4假设开发法6.4.1假设开发法residual method预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利

33、润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。6.4.2待开发房地产proposed improvement具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。6.4.3后续开发经营期remaining construction and operating time自价值日期起至未来开发完成后的房地产经营结束之日止的时间。6.4.4后续建设期remaining construction period自价值日期起至未来开发完成后的房地产竣工之日止的时间。6.4.5销售期marketing time自开始销售未来开发完成后的

34、房地产之日起至将其全部售出之日止的时间。6.4.6运营期operating time自未来开发完成后的房地产竣工之日起至其一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日止的时间。6.4.7开发完成后的价值after-completion value估价对象未来开发完成后的状况所对应的价值。6.4.8后续必要支出及应得利润cost and developers profit将待开发房地产状况变成未来开发完成后的房地产状况，所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的一般正常利润。6.4.9自己开发前提assumption by current developer估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开

35、发完成的一种假设开发法估价前提。6.4.10自愿转让前提assumption by intended developer估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。6.4.11被迫转让前提assumption by unexpected developer估价对象要被迫转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。6.5其他估价方法6.5.1基准地价修正法land base price adjustment method在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行适当的调整来求取估价对象宗地价格的方法。6.5.2路线价法unit foot appraisal method一种城镇土地批量估价方法，在城镇街道上划分路线价区段，在每个路线价区段内设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格，然后利用价格调整系数将该平均价格调整为各宗临街土地的价值。6.5.3标准价调整法standard price adjustment method一种批量估价方法，在一定区域范围内进行估价分区，在每个估价分区内设定标准房地产并求其价格，然后利用房地产价格调整系数将标准房地产价格调整为各宗房地产的价值。6.5.4多元回归分析