商丘夏邑县房地产市场报告

1、商丘夏邑县房地产市场报告 商丘夏邑县市场报告商丘夏邑县市场报告 商丘夏邑县房地产市场报告 这个城市的市场背景如何？这个城市的市场背景如何？ 城市的房地产市场如何？城市的房地产市场如何？ 市场上各竞争项目的产品如何？市场上各竞争项目的产品如何？ 这一部分我们需要解决以下问题： 下面通过以下几个部分进行了解： 商丘夏邑县房地产市场报告 框架结构： 第一部分第一部分: :城市研究城市研究 第二部分第二部分: :市场研究市场研究 城市背景 区域分析 城市发展 整体市场情况 市场产品分析 商丘夏邑县房地产市场报告 第一部分：城市研究第一部分：城市研究 商丘夏邑县房地产市场报告 城市背景： 城区面积由原来

2、的6平方公里扩大到26平方公里，人口由 4万人增加到15万人。 夏邑县北依陇海，南临江淮，东接云港，西连京九，是 京九经济开发带的黄金枢纽 城市框架不断拉大城市框架不断拉大 交通优势明显交通优势明显 历史悠久历史悠久 自然资源丰富自然资源丰富 夏邑风光秀丽，环境优美。战国时期筑建的古栗城，周 围拥有3000亩水面的城湖，现经开发已形成集旅游、休 闲、水产、商贸为一体的天龙湖公园” 商丘夏邑县房地产市场报告 城市背景： 夏邑是全国商品粮基地县、全国优质棉基地县、全国优质果 品基地县、全国秸秆养牛示范县、全国瘦肉型猪基地县、全 国山羊板皮出口基地县和全国平原绿化达标县。 夏邑县委、县政府又投巨资兴

3、建工业聚集区，集聚区入驻企 业达到47家，总投资14.9亿元。 农业为基础，工业发展迅速农业为基础，工业发展迅速 商丘夏邑县房地产市场报告 城市背景总结： 基础建设加快，城市充满活力 农业大县，经济基础薄弱 房地产市场是一个受总价控制的市场房地产市场是一个受总价控制的市场 城市处于高速发展阶段 商丘夏邑县房地产市场报告 城市区域： 城市道路系统城市道路系统: : 城市整体上以县府路为基础，已经形成了四横四纵的道路交通网: 四横：四横： 雪枫路、栗园路、县府路和人民路 四纵：四纵： 滨湖路、孔祖大道、东光街和东二环 整个城市的交通网以县府路为界，以北包含了三条横向的道路，而在路南只有一条连接东

4、西，相对交通北面要比南面便利 商丘夏邑县房地产市场报告 城市区域： 商业商业 中心中心 行政行政 中心中心 城市各重要节点的情况城市各重要节点的情况 城市行政中心城市行政中心 县委县政府、邮政、武装部、财政局、林 业局、民政局等多家事企业单位位于县府 街的西端 城市商业中心城市商业中心 东方红购物广场、步行街、烟酒批发市场、 春天服饰广场工业品市场等等多家大型商 场和专业批发市场组成,位于县府街与昌 盛街的交汇处 商丘夏邑县房地产市场报告 城市区域： 一环路西端的城市地位一环路西端的城市地位 到天龙湖的时间到天龙湖的时间33分钟分钟 到行政中心的时间到行政中心的时间44分钟分钟 到商业中心的距

5、离到商业中心的距离55分钟分钟 到客运中心的距离到客运中心的距离1010分钟分钟 商业中心商业中心 行政中心行政中心 湖湖 车站车站 本区域位于城市的西北区域，道路畅通，出行方便，到各大城市节点的距离也在5分钟 的活动圈以内，是一个城市的中央生活区 商丘夏邑县房地产市场报告 城市发展： 1.1.老城改造，道路系统发达老城改造，道路系统发达 在新一届的县委县政府的领导下，目前整体城市中共有13条道路同时进行整 修和打通，使得老城区的交通进一步升级，从原先的只有县府路一条主要干 道发展成目前四横四纵的主要城市街道网络。 2.2.新区建设加快，城市发展向南新区建设加快，城市发展向南 夏邑县工业园区位

6、于夏邑县城南部西临毛河、东临商永公路、南至连霍高速 公路南侧，将集聚区科学划分为机械加工、电线电缆、轻工纺织、绿色食品 和生物医药等六大产业区，未来县委县政府也将搬入。 商丘夏邑县房地产市场报告 城市区域总结： 城市向南发展，基础设施升级城市重心偏向西北，配套集中 人们对传统居住区的印象根深蒂固 加强区域营销，提高区域概念加强区域营销，提高区域概念 商丘夏邑县房地产市场报告 第二部分：房产市场研究第二部分：房产市场研究 商丘夏邑县房地产市场报告 房地产项目概述： 项目名称项目名称地点地点体量体量建筑形式建筑形式销售率销售率 广厦百合苑广厦百合苑滨湖路与二环路2万多层95 府前花园府前花园县府路

7、西端2.5 万 高层65 中央商城中央商城县府路与东光街4万多层与小高90 孔祖家苑孔祖家苑新兴街与步行街4万多层30 广厦阳光花园广厦阳光花园孔祖大道与二环路2万多层80 汇景天城汇景天城康复路与昌盛街2万多层与小高60 国际新城国际新城一环路与昌盛街11万多层35（一期） 丽达水岸丽达水岸孔祖大道南段50万多层与小高未销售 单个体量小，未来竞争激烈单个体量小，未来竞争激烈去化情况较为平稳去化情况较为平稳 商丘夏邑县房地产市场报告 房地产项目分布： 目前竞争主要集中在城市的北面目前竞争主要集中在城市的北面 未来竞争将形成南北竞争的局面未来竞争将形成南北竞争的局面 目前在售的项目中中央商城和府

8、前花园已 经成为尾盘，而剩余露盘中主要的竞争集 中在城市的北面，而目前单体量最大的项 目也位于此处 未来城市的南面将会出现一个50万方的项 目，它的体量比现在所有项目总和还要多， 可以预计未来的竞争是残酷的，但是由于 南北方向的特点不同也将形成各自的产品 不同。 商丘夏邑县房地产市场报告 房地产单价： 整体上呈现出以县府路为中心向两边逐渐降低的趋势整体上呈现出以县府路为中心向两边逐渐降低的趋势 销售率呈现出两头高中间低的现象销售率呈现出两头高中间低的现象 商丘夏邑县房地产市场报告 房地产户型面积： 目前市场上竞争最激烈的户型主要集中在目前市场上竞争最激烈的户型主要集中在 110-130110-

9、130平方的三房平方的三房 市场上供应的各个项目中110-130之间的三房成为了 市场主力，占据整体供应量的近50，而整体上的 去化形式也集中在60以上，是一个被整体客户所 接受的户型面积区间。 市场上市场上130-150130-150平方的三房出现市场抗性平方的三房出现市场抗性 市场上销售率最高的为80-100平方的两房，而从 130-150平方的三房开始向上出现明显的销售拐点， 销售率不足40，整体市场上对大面积的三房和四 房出现了抗性。 商丘夏邑县房地产市场报告 房地产户型面积： 项目名称项目名称未来入市量未来入市量入市时间入市时间主力户型主力户型 孔祖家苑孔祖家苑4万08年底110-1

10、30 广厦阳光花园广厦阳光花园1.5万08年中旬110-130 国际新城国际新城11万08年140-150 水岸名都水岸名都50万08年下旬120-130 未来的竞争将会在未来的竞争将会在0808年下半年打响年下半年打响 未来的竞争主力依然在未来的竞争主力依然在120-130120-130平方的三房平方的三房 商丘夏邑县房地产市场报告 房地产总价： 整体市场呈现出总价由低到高销售率不断下降的趋势整体市场呈现出总价由低到高销售率不断下降的趋势 在在1919万上出现明显拐点，成为城市总价界限万上出现明显拐点，成为城市总价界限 商丘夏邑县房地产市场报告 房地产商业： 项目名称项目名称价格价格体量体量

11、销售量销售量 府前花园府前花园6600200020% 中央商城中央商城5000300080% 在售商业项目主要集中在县府路上在售商业项目主要集中在县府路上 商业体量不大，价格集中在商业体量不大，价格集中在60006000元元/ /平方附近平方附近 商丘夏邑县房地产市场报告 市场情况： 1 1、未来竞争将会出现南北对峙，而对峙的形式则是南面、未来竞争将会出现南北对峙，而对峙的形式则是南面 一个大型项目对抗北面多个项目一个大型项目对抗北面多个项目 2、市场在售的各个项目的主力户型相似、面积接近，主、市场在售的各个项目的主力户型相似、面积接近，主 要集中在要集中在110-130平方的三房平方的三房

12、3、城市市场的总价接受上限集中在、城市市场的总价接受上限集中在19万。万。 商丘夏邑县房地产市场报告 客户选择判断 各项目之间户型与总价接近 地段 产品 产品对比分析 以县府路为中心 地段价值最高 商丘夏邑县房地产市场报告 各项目产品之间的对比分析 商丘夏邑县房地产市场报告 房地产户型应用： 目前市场上各个项目之间的主力户型较为接近，主要以传统户型为主目前市场上各个项目之间的主力户型较为接近，主要以传统户型为主 百合苑 汇景天成 国际新城 商丘夏邑县房地产市场报告 房地产建筑形态： 目前市场依然是多层的天下目前市场依然是多层的天下 高层主要出现在城市的核心区域，且销售率突破高层主要出现在城市的

13、核心区域，且销售率突破5050，被客户所认可。，被客户所认可。 商丘夏邑县房地产市场报告 项目建筑风格： 项目名称项目名称建筑风格建筑风格外立面建材外立面建材颜色颜色 广厦百合苑广厦百合苑现代简约面砖咖啡色 府前花园府前花园现代简约面砖褐色 中央商城中央商城现代简约涂料白黄两色 孔祖家苑孔祖家苑现代简约涂料黄色 广厦阳光花园广厦阳光花园现代简约涂料黄白 汇景天城汇景天城现代简约涂料与面砖白兰褐三段色 国际新城国际新城现代简约面砖白色咖啡色 市场产品以现代简约为主，建材标准接近，无突出特色产品出现市场产品以现代简约为主，建材标准接近，无突出特色产品出现 商丘夏邑县房地产市场报告 项目建材对比：

14、项目名称项目名称门门窗窗交房标准交房标准 广厦百合苑广厦百合苑步阳防盗门海螺窗，落地窗毛胚，管道预留 府前花园府前花园防盗门双玻毛胚，管道预留，天然气 中央商城中央商城防盗门塑钢窗毛胚，管道预留 孔祖家苑孔祖家苑防盗门塑钢窗毛胚，管道预留 广厦阳光花园广厦阳光花园防盗门塑钢窗毛胚，管道预留，天然气 汇景天城汇景天城防盗门塑钢窗毛胚，管道预留 国际新城国际新城防盗门塑钢窗毛胚，管道预留，天然气 建材标准较为接近，防盗门、塑钢窗、毛坯交房已经成为标准建材标准较为接近，防盗门、塑钢窗、毛坯交房已经成为标准 商丘夏邑县房地产市场报告 项目配套： 项目名称项目名称智能化智能化物业服务物业服务社区配套社区

15、配套 广厦百合苑广厦百合苑门禁系统保安、清洁大巴接送上学 府前花园府前花园门禁系统保安、清洁/ 孔祖家苑孔祖家苑门禁系统保安、清洁临近步行街 广厦阳光花园广厦阳光花园无保安25个车库 汇景天城汇景天城门禁系统保安、清洁10个车库 国际新城国际新城 电子门铃、红外摄像、闭路监 控 七大服务，贴身安 排 会所、双语幼儿园 智能化上只停留在简单的门禁系统，缺少高品质的系统出现智能化上只停留在简单的门禁系统，缺少高品质的系统出现 物业服务上也是以保安和清洁为主物业服务上也是以保安和清洁为主 商丘夏邑县房地产市场报告 项目景观： 项目名称项目名称景观风格景观风格主题景观主题景观 广厦百合苑广厦百合苑无中

16、心小花园、楼间绿化 府前花园府前花园无楼间绿化，临近湖景 孔祖家苑孔祖家苑无中心花园 广厦阳光花园广厦阳光花园无楼间绿化 汇景天城汇景天城人文景观中心景观带，水系与绿地环绕 国际新城国际新城国际园林中心文化广场，楼间组团绿化 整体景观应用率较低，特色景观不多整体景观应用率较低，特色景观不多 商丘夏邑县房地产市场报告 项目营销方向： 项目名称项目名称营销方向营销方向 广厦百合苑广厦百合苑贵族生活的专属领地 府前花园府前花园居住梦想 孔祖家苑孔祖家苑和谐人居，品质生活 广厦阳光花园广厦阳光花园都市为家、名校为邻、您的主人 汇景天城汇景天城城市腹地 成就优质生活 国际新城国际新城夏邑国际人居典范 推广方向接近，以品质生活为主推广方向接近，以品质生活为主 商丘夏邑县房地产市场报告 产品同质化严重，容易给客户造成审美疲劳产品同质化严重，容易给客户造成审美疲劳 景观无特色 建材标准接近 建筑风格类似 配套无差异 营销方向相同 产品情况产品情况 商丘夏邑县房地产市场报告 市场启示：市场启示： 、城市房地产背景处于快速发展阶段，但是基础薄弱，是一个总价市场。、城市房地产背景处于快速发展阶段，但是基础薄弱，是一个总价市场。 二、城市配套集中县府路，各新兴区域概念尚未形成。