珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报告48页-

1、1 中国中国珠海珠海 淇澳岛项目价格分析简报淇澳岛项目价格分析简报 2 淇澳岛概况淇澳岛概况 淇澳地块环境分析淇澳地块环境分析 珠海豪宅市场分析珠海豪宅市场分析 可比个案分析可比个案分析 价格评测价格评测 目录目录 3 淇澳岛概况淇澳岛概况 4 淇澳岛概况淇澳岛概况 淇澳岛位于珠江口内西侧，是珠江出海口的第一道大门。淇 澳东望香港、深圳，南向万山管理区，北与中山横门、东莞虎门 相毗邻，处在穗港澳金三角中心，淇澳更是举世瞩目的珠海伶仃 洋跨海大桥必经之道。淇澳历史悠久，灿烂的文化节点缀着这朴 实的小岛，在岛上的后沙湾、东澳湾古遗址，考古工作者发掘了 大量距今约4500至5000年的彩陶和白陶，它

2、们是珠海迄今最早 人类活动的证据，而东澳湾古遗址是珠江三角洲最典型最完整的 沙石遗址。 淇澳岛是生态岛，原始植被覆盖率达85%以上，是自然环 境保护最好的处女地。岛上山山皆绿，水水均秀，空气清新， 环境幽静。 淇澳山青水秀，“九湾十八峰”，以极其原始质朴的魅力 吸引着游人。淇澳八景：赤岭观日、鹿岭朝霞、松间流水、金 星波涛、鸡山反照、 夹洲烟雨、婆湾晚渡、蚧珠夜月，如诗如 画，空灵秀逸。在这原始面积不足18平方公里的淇澳岛上竟有 17座庙宇，浸透着浓厚的历史文化气息。村东祖庙始建于宋代， 文昌宫建于清同治年间。 沙湾古遗址 淇澳观音阁 5 淇澳岛的人文景观淇澳岛的人文景观 1836年农历7月2

3、日，英国、美国商人纠集十五六艘轮船 武装驶入淇澳湾，向淇澳村开枪开炮，企图占领淇澳岛。这 些盘踞金星门（淇澳对开海面）走私鸦片的英美鬼子，此前 早就登岛测绘。进村後明偷明抢，强奸妇女。淇澳人对英美 鬼子恨之入骨。当天，全村男女在垒起的土炮台应战在 农民领袖蔡义、锺光祥等人带领下，把英美鬼子打得落花流 水。英美联军不敌上下一心的淇澳村民，举白旗投降，并赔 偿白银3000两。淇澳人用这些钱铺了白石街（俗称抗英街）， 修复天后宫。现在，白石街上的石板保存完好，继续服务村 民。 在淇澳村，苏兆征的大名人尽 皆知。原籍淇澳的苏兆征是中国工 人运动的盓出领袖。1922年，苏兆 征和同为珠海人的林伟民领导了

4、香 港海员大罢工。 省港大罢工期间，苏兆征担任 罢工委员会委员长。他还被选为共 产国际执行委员会委员、农村国际 副委员长。苏兆征的故居，1985年 成为省重点文物保护单位。 6 淇澳岛的红树林保护区淇澳岛的红树林保护区 淇澳岛是珠海市森林覆盖率最高的地方之 一，有绿色之岛的美称。红树林是鸟类的栖息 场所，在淇澳多公顷红树林母林中，平均 每平方米就有一个鸟巢，据初步统计约有 万个鸟巢，有白鹭、八哥、鹰、翠鸟、还有鸭 科等鸟类100多种在此居留，每年有万只 候鸟经过此地。由于红树林独特的净化海水功 能，近年来淇澳海域周围从未发生过赤潮。鱼 虾在此能自由地生长繁殖。淇澳作为一个海岛， 海产品中以鲜蚝

5、最闻名。淇澳的生态环境与香 港著名鸟类保护区米博十分相似，因此才吸引 了香港人王秋明先生扎根这里，广植红树林引 鸟。这里观鸟的环境应该还不错，已经搭建有 几出观鸟亭，水上交通也还方便，可租用马达 船。不过建议最好用划船，这样不污染空气， 也不惊动鸟类。 7 交通交通 8 淇澳地块环境分析淇澳地块环境分析 9 地块自身资源地块自身资源 o位位 置：置：珠海淇澳岛婆湾 o总用地面积：总用地面积：101370.3平方米 总建筑面积：总建筑面积：89830平方米 地块1：用地性质：为商业和住宅 用地面积：33497.6平方米 建筑面积：40197.12平方米 容积率：1.2 地块2：用地性质：别墅 用

6、地面积：45449平方米 建筑面积：22724.5平方米 容积率：0.5 地块3：用地性质：商业、住宅和酒店 用地面积：22423.7平方米 建筑面积：26908.4平方米 容积率：1.2 本案建设用地红线本案建设用地红线 南芒湾南芒湾 地块地块1 1 地块地块2 2 地块地块3 3 10 地块周边地块周边 地块东面东面紧邻婆湾山，布满了许多当地渔 民临时搭建的木屋 11 地块周边地块周边 地块南面南面紧邻大海，以及当地渔民 较为破旧的码头 12 地块周边地块周边 而主干道的另一边也紧邻着南芒山 地块西面西面紧邻淇澳岛通往市区的主干道， 从该地出发，行车大约3分钟就可到淇澳 大桥 13 地块周

7、边地块周边 地块北面北面为树林，丛林里布满了当地渔民临 时搭建的木屋；丛林后是一所新建的国际学 校，即将在2007年9月举行入学仪式 14 地块现状地块现状 15 地块周边地块周边 距离地块西北面300米有一个规模较大的 金苹果游乐园；距离地块西南面400米有 一所珠海著名的北大附属实验学校。 16 地块周边地块周边 17 地块周边地块周边 18 地块自身条件地块自身条件 紧邻婆湾海域，一线海景景观，依山傍海 项目所在地暂无房地产项目开发 地势平坦，占地面积大。 地块周边有渔业码头 周边海滩污染严重 周边无任何生活配套 背靠珠海国际学校，紧邻珠海北大附属实验学校 19 项目价值点项目价值点 优

8、势优势/ /机会点机会点 p 生态环境，红树林保护区 p 改造渔业码头，独享私家游艇码头 p 对邻近海滩进行美化，缔造景点 p 紧邻高等学府，人文教育气息浓厚 p 淇澳当前没有任何规模豪宅成品面市 20 珠海市豪宅市场分析珠海市豪宅市场分析 21 豪宅市场分析豪宅市场分析 单位：元/平方米 22 豪宅市场分析豪宅市场分析 整个豪宅市场均价以平均每年42%的速度向上攀升， 2006年较05年增长了50.8%，07年由于豪宅项目，特别 是海景物业供应量增多，价格增长速度开始放缓，但仍以 31.9%的强劲势头向上攀升，珠海豪宅物业进入到了一个 飞速发展的年代，销售价格也将创新高。 23 豪宅市场分析

9、豪宅市场分析 目前，珠海本地的豪宅主要为海景楼和别墅项目，海景 物业基本分布在情侣路沿岸，别墅项目主要分布在唐家湾 区域，而淇澳岛也属于唐家湾区域。 情侣路沿岸的海景物业从早期的用景观因素取胜，到现 在的用户型设计、精装修和园林丰富产品，增加产品的内 在附加值，再通过高品质的物业管理服务来提升整个项目 的档次形象。 唐家湾区域内集合了珠海最为高档的别墅，但从产品设 计、景观园林，还是物业管理的水平同北京、上海、广州、 深圳等一线城市的别墅开发水平来比较的话，还有一定的 差距。 24 客户群分析客户群分析 外省客户与港澳客户是珠海豪宅项目的主力购买群体外省客户与港澳客户是珠海豪宅项目的主力购买群

10、体 8% 10% 23% 24% 35% 广东省 珠海市 外省 外省常驻 港澳台及外商 职业构成职业构成豪宅楼盘置业者处于：金字塔尖豪宅楼盘置业者处于：金字塔尖“级社会阶层级社会阶层 付款方式：一次性付款的置业者构成比重较大付款方式：一次性付款的置业者构成比重较大 25 小结小结 不管是情侣路的海景物业还是唐家湾的高档别墅，由于受地块 周边自然环境、人文环境、地块本身（大小、形状、地质等） 的不同因素的限制，所以目前珠海本地的豪宅产品还有很大的 改善空间，这对于淇澳地块的项目产品进行差异化定位是一个 机会。而且从珠海豪宅市场的消费群体来看的话，深港澳、外 地的高端客户都具有很强大的消费能力，只

11、要能打造出符合他 们置业习惯和需求的产品，将会吸引这些高端客户。 26 可比个案分析可比个案分析 27 本案本案 和黄淇澳项目和黄淇澳项目( (待建待建) ) 远大美域远大美域 高尔夫山庄高尔夫山庄 海怡湾畔海怡湾畔 旭日湾旭日湾 龙腾湾龙腾湾 凤凰山壹号凤凰山壹号 中化每一间中化每一间 28 远大美域远大美域 位位 置：置：珠海唐家湾唐淇路1288号 发展商：发展商：珠海远大置业有限公司 占地面积：占地面积：230000230000（共3期） 建筑面积：建筑面积：350000350000 （共3期） 产品类型：小高层洋房、多层退台洋房、联排别墅产品类型：小高层洋房、多层退台洋房、联排别墅 总

12、套数：总套数： 23002300套（共3期） 开盘时间：预计开盘时间：预计20072007年年1010月月 开盘均价：开盘均价：预计12000元（带4500元/装修标准） 远大美域二期（第二次推售）远大美域二期（第二次推售） 29 远大美域远大美域 优势 小区规模大，园林景观佳 国内知名开发商 三梯一户的产品稀缺性，突显身份的象征 劣势 靠近化工企业裕华聚酯厂 大户型多层住宅，总价偏高，对销售有影响 30 海怡湾畔海怡湾畔 位位 置：置：珠海唐家湾金唐路333号 发展商：发展商：和记黄埔地产（珠海）有限公司 总占地面积：总占地面积：450000 四期占地面积：四期占地面积： 22500 四期建

13、筑面积：四期建筑面积： 100000 产品类型：产品类型：4栋32层高层 总套数：总套数： 559套 开盘时间：开盘时间：预计07年11月左右 海怡湾畔四期（怡峯）海怡湾畔四期（怡峯） 31 海怡湾畔海怡湾畔 优势 小区占地规模大，营造大社区氛围。园林景观佳。 国际知名开发商 一线海景景观 除小区会所外，第四期更独享尊贵会所 劣势 靠近化工企业裕华聚酯厂 装修品质较差 容积率偏高 32 和黄淇澳岛项目和黄淇澳岛项目 位 于 珠 海 淇 澳 东 线 路 东 侧 、马 山 西 南 面 。整 个 项 目 占 地 约 二 十 万 平 方 米 ，总 面 积 约 二 十 四 万 平 方 米 ，将 发 展

14、成 大 型 低 密 度 高 级 海 景 住 宅 项 目 ，包 括 别 墅 、花 园 洋 房 及 商 业 配 套 。 33 龙腾湾山庄龙腾湾山庄 o位位 置：置：珠海唐家湾唐淇路1号 o发展商：发展商：珠海市华策集团有限公司 o占地面积：占地面积：15万 o建筑面积：建筑面积：4.9万 o产品类型：产品类型：独立别墅、TownHouse和中、高层豪宅 o总套数：总套数：653套 o开盘均价：开盘均价：12000元 o主力价格：主力价格：13800元/ 330-600 o最新均价：最新均价：20000元/ 34 龙腾湾山庄龙腾湾山庄 优势 每套独栋别墅的占地面积大，在700左右，能为业主打造自身的

15、个性住宅 提供了平台 两面环山，一面环海，景观视觉佳。 紧邻大型高尚社区旭日湾花园，这种区位有效展现了该项目的高品质， 高档次的特性 项目别墅楼体的设计较为多样化，别墅的排布也较为合理，给客户提供了多 样性的选择。 连排别墅中，采取了赠送地下室的优惠措施，使客户购买三层可享受四层的 使用功能。 劣势 项目由烂尾楼改造，对在本地客户建立良好的项目形象有一定影响 项目大门入口有一个周边居民的生活排污渠，如何改善这个不雅的景观成为 一大问题 项目位于唐家湾镇和香洲区的中间地段，离生活配套距离较远 35 凤凰山壹号凤凰山壹号 位位 置：置：香洲湾港湾大道西侧 发展商：发展商：珠海绿景房地产开发有限公司

16、 占地面积：占地面积： 58342 建筑面积：建筑面积： 42596 产品类型：产品类型：独栋/联排别墅 总套数：总套数： 87套 开盘时间：开盘时间：预计2007年12月底 开盘均价：开盘均价：预计30000元 凤凰山壹号凤凰山壹号 项目周边环境 36 凤凰山壹号凤凰山壹号 劣势 周边生活配套低 紧邻城市交通干道，噪音污染严重 项目价格较高，对销售有影响 优势 面向大海，背面环山，景观视觉佳 紧挨原生态绿地，空气质量高 37 价格评测价格评测 38 价格评测依据价格评测依据 对于豪宅项目来说，其价格取决于本身的价值和市场态势， 而其价值的实现又需要依托以下几个硬性因素：项目的周边环 境因素、

17、项目的产品因素、项目的物业管理水平、项目的交通 便捷度、以及项目开发商的品牌实力因素。豪宅项目作为不动 产项目，其地域的市场态势也是评测其价格的重要因素，主要 包括：项目所处地域的市场情况、产品供需情况等，当然，作 为时刻变化的市场态势，这个因素只能作为项目价格的软性因 素 39 以下是价格决定因素的具体分析： 项目的周边环境因素：主要包含了：其一，项目周围的自 然景观，例如山、河、湖、海、景的视觉分布状况；其二， 项目周围的人文建筑景观；其三，项目所处位置的空气质 量、水体、噪音、视觉污染状况。 项目的产品因素：高端的客户向来具有高品位、高质量的 享受，打造令这类消费群体心动的产品，具体包含

18、了：其 一，项目的小区建筑规划、道路规划、景观规划等；其二， 产品各部分功能设计的合理性、科学性、创新性； 40 项目的物业管理水平：高端客户的高要求、高身份要求有 一个符合他们质量的物业管理服务，包含了项目所聘请的 物业管理公司的品牌实力、物业管理的服务项目以及物业 管理的服务质量以及物业管理内容的创新性。 项目的交通便捷度：作为高端的豪宅项目，入住业主不仅 需要有优美的生活环境和优质的物业管理服务，交通的便 捷度也是这些高端客户所考虑的因素，因为这部分客户通 常都是时间安排紧凑、业务比较繁忙，所以，项目离城市 主干道的距离，离机场、码头的距离也会是他们考虑的因 素。 项目开发商的品牌实力因素：开发商品牌知名度高、实力 强大，从一定角度上来说不仅提升了项目本身的形象，而 且对于产品的品质和附加值有所保障。 41 本项目的定价权重体系本项目的定价权重体系 本次评测仅局限于不存在产品形态，故只能根据本次评测仅局限于不存在产品形态，故只能根据 地块因素进行评测。所得的评测结果只在当前可地块因素进行评测。所得的评测结果只在当前可 比实例在项目所在地的价格表现，所得