田林路项目产品定位建议

1、目录根据项目的建设阶段，目的在为建筑外立面的饰材及建筑部分建材提供参考意见与建议。（注：此建议主要用于进一步提升产品价格，使本案成为中档以上产品所作的参考意见）一、 徐汇区简介二、 田林地区简介三、 外立面建筑材料建议与成本匡算1. 本案的整体定位与产品要素分析2. 个案案例建材对比分析与总结3. 结合本案产品定位的外立面优劣势分析4. 本案的外立面建材建议及其成本匡算四、小区各项设施及建材建议1. 本案的建材定位分析2. 市场同类物业的建材标准及内容3. 本案的建材建议及内容建议五、样板房装修建议一、 徐汇区简介：徐汇区位于上海市中心的西南部，总面积54.76平方千米，总人口89万人，区境辖

2、湖南、天平、斜土、枫林、徐家汇、田林、虹梅、康健、长桥、凌云、龙华、漕河泾12个街道和华泾镇。境内铁路、航道、立交、高架道路纵横交错，是市中心进出闵行、奉贤、南汇、金山、青浦等区和江、浙、闽、赣、皖等诸省的交通要道。 徐汇区重点发展信息技术、现代生物医药、纳米新材料等高新技术产业，形成区工业电子信息业和生物医药业发展的产业规模。汽车配件制造加工业、化工新材料及建筑新材料制造加工业、钢材及金属制品制造加工业、电气机械及器材制造加工业、轻纺制品加工业已成为区支柱工业。都市型工业的发展由传统的国有、集体所有制转向多种经济成份共同发展，经营领域也从食品加工、工艺旅游制品、服装饰品、印刷包装向钻石加工、

3、铂金制品等其它加工领域延伸发展。加大都市型工业园区的开发、利用和建设工作的力度，以都市型园区建设工作为抓手，综合资源配置，合理规划工业布局，发展科技型园区，实现工业经济的新一轮发展。 徐家汇商圈内商品销售势头强劲，衡山路、宜山路专业特色街吸引了越来越多的消费者，各类专业市场购销两旺，以连锁商业为代表的社区商业发展迅速。繁华的徐家汇商业中心，集中了东方商厦、太平洋百货、港汇广场、汇金百货、市百六店等一批知名商厦，成为上海国际大都市繁荣繁华的标志性区域。美罗、上实一幢幢商务楼宇吸引了微软、埃克森美孚、百胜等众多世界著名企业入驻，形成了万商云集之势。肇嘉浜路商务大道开发紧锣密鼓，it产业园、生物医药

4、产业园雏形初现。流光溢彩的衡山路休闲街、绿意盎然的徐家汇公园、气势恢宏的上海体育城、“巨无霸”的思考乐书局以及柯达、永乐超级影院成为市民老少皆宜的休闲、娱乐、健身、求知的场所。 徐汇区科技资源丰富，区域内有中科院上海分院、上海科学院等科研院所118所，国家级新兴技术开发区漕河泾高新技术开发区也座落区内。徐汇区形成了电子信息、生物医药、新材料三大新兴技术产业。加快科技产业园区建设，形成了“三区三园”建设布局，即徐家汇科技密集区、大学产业园、漕河泾高新技术开发区、光启园、华泾工业区、华东理工大学产业园。 徐汇区境内共有上海交通大学、复旦大学枫林校区、华东理工大学、上海师范大学、上海音乐学院等高等院

5、校10余所。区内集中了中山医院、儿科医院、肿瘤医院、五官科医院等著名医疗机构。上海图书馆、上海大舞台、上海电影制片厂、上海交响乐团、上海体育场等文化、体育设施和组织都座落在徐汇区。 徐汇区素有上海高级居住区之称，区域内有各式花园洋房、公寓2000余幢，名列全市之最。丁香花园、复兴公寓、宋庆龄故居、淮海大楼、武康大楼等采撷了古今中外建筑流派，增添了住宅文化的现代气息。“住在徐汇”已成为上海房地产市场的品牌。 徐汇区旅游市场日趋活跃，都市型旅游发展初见成效。龙华旅游城一期工程竣工并部分开业。传统的旅游节庆活动日臻成熟，迎新春撞龙华晚钟、龙华庙会、桂花节及衡山路梧桐树休闲日系列活动充分体现以文兴旅、

6、商旅结合。 徐汇区立足于提高产业综合竞争力，抓好做强商贸、房地产支柱产业，大力培育扶持电子信息、生物医药保健品等新兴产业，积极发展都市工业、都市旅游业等都市型产业，使徐汇区经济持续、稳定、健康发展，综合经济实力位居中心城区前列，成为繁荣的现代商贸区、舒适的高级居住区、领先的科技密集区、一流的文教优势区，建成体现国际大都市水平、具有上海特点、综合竞争力较强的现代化一流中心城区。交通状况：境内共有大中小道路274条。其中，主干道23条，有各类桥梁85座，有可通车道路163条，行驶境内的公交线路139条，区境内地铁一号线有站点7个，轨道交通明珠线设置站点5个。铁路状况 清宣统元年（1909年）沪杭铁

7、路通车，途经境内今徐镇路、漕溪北路、田林、长桥4个街道和漕河泾、龙华2个镇，民国5年（1916年）设徐家汇和新龙华2个车站，有虹桥路、中山西路、宜山路、漕溪路、龙漕路、老沪闵路、虹梅路等7个道口。并续建了自原上海北站至新龙华的联络线，将沪宁与沪杭两大干线接轨。民国26年，又将原沪杭线新龙华至日晖港之间长3.8公里的铁路改建为日新支线，主要办理黄浦江水陆联运。1950年，东起徐家汇站西至虹桥机场，并以徐家汇站与虹桥机场首字命名为沪杭铁路徐虹支线。 空运概述 龙华机场，位于上海市中心区西南部，黄浦江的西岸，毗邻著名的龙华寺，是中国民航的发源地，也是世界上运营时间最长的机场，该机场是我国最早建成的大

8、型机场。龙华机场主要担负试飞和中型机训练及通用航空飞行。1993年国家民航总局将龙华机场定格为2b通用机场，主要承担运五及以下飞机起降、备降任务以及本航站范围内的航务管理、地面保障及行政管理。水运概况 境内水域属黄浦江水系，历史上曾有大小河道约500条，多数航道弯曲狭窄。 其中可通航的仅8条，岸线总长31.16公里。可通航的航道中，黄浦江到北票码头能通万吨级船，淀浦河、龙华港能通100吨级船，穆家塘港、张家塘港、漕河泾港、蒲汇塘、日晖港能通20吨级船。（1）徐汇区经济和社会发展规划 徐汇区国民经济和社会发展第十一个五年规划，是全面贯彻落实科学发展观，按照上海实施科教兴市主战略和形成国际经济、金

9、融、贸易、航运中心基本框架的发展目标与要求，加快建设徐汇现代化国际大都市一流中心城区的重要规划。（2）徐汇区城区规划布局分为“三大板块”：即内环线以内的中心城中央分区徐汇次分区板块、内环线到外环线之间的中心城南分区徐汇次分区板块、外环线以外的建设敏感区（徐汇部分）板块。中心城中央分区徐汇次分区板块 包括内环线之内的用地，涉及湖南、天平、徐家汇、枫林（部分）和斜土（部分）等地区，面积约12.19平方公里。 中心城南分区徐汇次分区板块 包括内外环之间的用地，涉及田林、虹梅、康健、漕河泾、龙华、枫林（部分）、斜土（部分）、长桥、凌云和华泾等地区，面积约37.42平方公里。 建设敏感区（徐汇部分）板块

10、 包括外环线以外的用地，主要是华泾地区，面积约5.15平方公里。（3）主要推进六大功能区建设。 漕河泾新兴技术开发区。主要功能是信息通讯、生物医药、新材料等高新技术产业的研发和制造，以及生产性服务业等。 徐家汇知识文化综合商务区。主要功能是现代服务业集聚中心、商贸中心、文化体育活动中心、信息产业集聚区等，体现城市副中心的繁荣和繁华。 铁路上海南站现代交通商贸服务区。主要功能是交通枢纽集散中心、地区商贸服务产业中心、创意产业等。 衡山路复兴路历史文化风貌区。主要功能是集历史风貌保护、高档商务、休闲娱乐、观光旅游于一体，展现上海海派文化精华和历史人文底蕴。 枫林生命科学园区。主要功能是生命科学研发

11、、医疗保健服务、教育培训和国际交流、医疗器材和药品会展等。 滨江休闲居住商务区。主要功能是公共休闲、高级居住、特色旅游、创意产业、商务及教育等。（4）房地产业的发展： 以总量控制、增量优化为目标，促进房地产业与区域经济社会的协调发展。确保徐家汇地区、铁路上海南站地区、枫林生命科学园区、历史文化风貌区、滨江地区等重点功能区域的用地需要。提高土地节约和集约化使用率，积极改善房产供应结构，协调推进住宅建设和非住宅建设，继续深入推进旧区改造和商品房建设，发展“节能省地型”住宅。建立商务楼宇建设的管理机制，加快商务楼宇的建设和房屋使用功能的二次开发。进一步规范房地产市场，培育和发展房屋租赁市场，将房地产

12、的开发、流通和消费纳入健康、有序、可持续的发展轨道。二、田林地区简介：田林主要辖区：桂林路以东、中山西路以南、漕溪路以西、漕宝路以北。田林地区的房源基本都是在上世纪90年代开发建造起的新村公房和老式高层，由于开发较早，房源面积普遍偏小，相对不高的总价使其在中介市场上十分抢手。此外，田林地区的楼盘早期都是沿着田林路开发，因此商业及生活配套多数都集中在田林路上。相对而言，田林地区在售的几个新盘地理位置则比较偏，基本都位于靠北的钦州路上。无论生活配套、交通出行以及环境品质，这里都要比田林路逊色不少。田林地区紧靠徐家汇商圈和漕河泾工业园区，经过十几年的发展，该地区已拥有了十分成熟完善的生活商业配套，交

13、通资源丰富，教育氛围也极其浓厚，因此，附近工作的年轻白领或周边大学内的大学生可选择在此租房，并且可以通过合租的方式，租借面积稍大的房源；自住为主的购房群体，可考虑选择房型较好的房源；投资为主的购房群体，则可考虑面积较小，地段较好的房源。居住人群评估：前期以工厂商店的从业人员为主；中期，科技、文艺和医学界人士大量进入；2002 年后，外来创业人员以及动迁户比例上升，同期的人口流动速度很快，部分家庭购买新居，动迁户以及外来创业人员购进二手房。 住宅形态评估：前期是多层工房；中期是高层；21世纪初是小高层，以“上海领袖爱建园”、“东方洛城”为代表。各住宅小区的绿化、道路规划合理。住宅房型评估：多层工

14、房一室户30平方米至35平方米；一室半40平方米；两室户50平方米；三室户75平方米；高层75平方米至85平方米；小高层三房两厅145平方米，两房两厅122平方米。房型面积从小到大，布局从简易到适宜。田林地区是距离徐家汇商圈最近的大型住宅社区，田林地区周边缺乏增量土地供应，不可能大量建造住宅，由此，现有存量房显得珍贵。有轨道交通在建设中，卖方对快速交通的利好预期产生惜售心理；十多年的区域经营，该地区的生活、购买、交通等居住要素达到基本完好的程度；凡此种种因素使得该地区房价在上海市中心同等半径线上为最高。从今年3月下旬起，在宏观调控政策下，田林地区房产交易量萎缩，卖方不愿降价，买方持币观望。从长

15、远看，田林地区现有住宅在明年轨道交通通车后，其价值的潜力将会被进一步挖掘和体现。此外，田林地区还被称为名校板块，板块内最大特色莫过于周边聚集一批名校，如科技集团附属第一幼儿园、田林三小、田林三中、上师大三附中、上师大、上海应用技术学院和立芯会计高等专科等院校。对重视子女教育的年轻父母来说，选择名校尤为重要，这也将成为本案日后销售的一个突破口。三、产品定位：1、在外立面的设计与建设上，应该与其所能借力的外部资源相契合，在整体打造其高端物业定位。2、本案目标客户重点集中在30岁至45岁之间，有一定经济实力的白领甚至金领。他们大都从事金融、贸易、房产等热门行业或世界500强的企业，并担当中级主管以上

16、的职位，他们是各自企业的中坚骨干，业余有固定的圈子休闲、运动、娱乐。3、本案的立面一定要高档同时与客户的办公场所相匹配，使客户产生熟悉感，才能第一时间吸引并打动客户4、产品的定位和建材的选定决定了本案将成为区域的标志建筑，同时价格上才能进一步突破成为领头羊5、产品材质选定的同时，小区的其他各种配套设施必须同时要跟上，景观、绿化、甚至小区大门、围墙等。四、产品要素分析：要体现产品高档并能深深打动客户，外立面必须以实墙的材质来增加墙体的厚重，但本案产品以小面积户型设计，不适合大理石等石材材质，会增加客户分摊的公用建筑面积，而不被客户接受。实墙的材质可以有多元的选择，而非一定以石材来表现高档。五、个

17、案外立面建材分析与总结：臻园风格新古典主义 三段式建筑符号材质高级砂岩 30mm厚顶级花岗岩案例分析1翠湖天地御苑色彩较为柔和的暖色系花岗岩与中性色系的仿真石漆涂料材质巴西金山麻（sahars gold）花岗石高级仿真石漆 高层部分：12f为花岗岩， 3f以上为仿真石漆涂料小高层部分：均为花岗岩石材案例分析2碧云国际花园色彩较为柔和的偏暖色调的蛋黄色，加以底座偏黄的棕色。材质1f、2f外墙材质为大理石贴面，2f以上均为高级面砖贴面。案例分析3案例总结：从以上3个高档楼盘案例可以发现： 1、 以石材作为主要外立面材料，意在打造厚重、稳实的整体实墙效果2、外立面颜色选择范围上，高端定位的楼盘一般以

18、浅色系为主，不以色彩作为吸引购房注意的重要因素，而以材质的选择，与简洁的线条，强调突出其品质的上乘，使客户第一眼便产生认同感。3、在外立面贴面材质的选择上，翠湖天地御苑以高级仿真石漆作为高层部分的饰材来代替花岗岩，从现场的效果看，不仅可以大大减少造价，同时从立面的效果看，对整体的外立面效果体现了其高端的品质。六、本案分析与材质建议：小区主体建筑2栋，一栋为24层的高层住宅，一栋为6层商业。1、 从已有的建筑外立面来看，整体色彩较浅，整体建筑过于大众化，外立面建材的材质和颜色都不足以支撑产品的高档性和售价2、 住宅楼的外立面线条过于复杂，导致整个住宅楼实体感不强，楼盘的高档性降低。3、 不够厚重

19、，在整体效果上，尚不能体现其高端楼盘的外立面品质。4、 建议外观上采用三段式设计，整体上设计简单，细节上动心思，互相结合，原设计顶部过于简单，降低产品档次 类似的产品设计基于本案的定位分析，在外立面的设计与建设上，应该与其所能借力的外部资源相契合，在整体打造其高端物业定位。在材质选择上，14f以进口花岗岩作为实墙外立面材料，5f以上以仿真石漆作为实墙外立面材料。从本案的情况看，玻璃幕墙虽然能更好的体现建筑物的现代感，但对提升物业的价值和居住使用的实用性上存在较大的困境，故玻璃幕墙建议只在商业上使用，住宅上不建议使用。成本核算：住宅楼部分： 按标准层高3米计算，单层的外立面表面积为 3米*16米

20、*27.5米=1320平方米； 住宅部分总表面积为 24*1320=31680平方米 建材对比 材料 总成本 售价 总收益 涂料： 200*31680=633.6万元 17000元/平方米 1.7*16200=2.75亿 仿真石漆： 500*31680=1584万元 23000元/平方米 2.3*16200=3.73亿 石材： 700*31680=2217.6万元 24000元/平方米 2.4*16200=3.89亿通过对比可以大致得出结论：使用仿真石漆的性价比是最高的（其中还不包扩石材的施工成本），同时在表现建筑的高端性和提升物业的价值上和全部使用石材都能达到相同的效果。我们要解决的：1、全

21、部使用石材给客户带来的公用分摊面积增大，由于大部分是小面积房型，故增加的分摊面积显得更为明显而不被客户接受 2、全面提高物业档次，在本区域中做到价格的领头羊，但一定要以一定的产品品质支撑，同时做出企业的品牌和知名度，保证在以后一段时间里产品的品质不退色，增强本企业在业内和客户群中的口碑，为公司其他项目带来潜在客源 3、在达到一定的效果的同时，尽可能的降低成本 四、小区各项设施及建材建议：产品建议： 1、小区内部景观的花钵： 2、小区变电箱的处理： 变电箱的巧妙处理3、窨井盖的处理： 4、小区信报箱的处理： 5、小区内部路灯、墙壁灯： 6、小区内部小品、景观： 7、小区内部绿化： 8、小区单元门

22、的处理建议： 北京奥运村9、小区大堂、单元门厅、候梯厅的处理： 东方剑桥小区大堂 上海东方剑桥单元门厅10、地下车库以及地面临时停车位的建议： 上海滩花园 11、断桥铝合金材质的阳台、窗、门： 12、小区中庭景观： 13、主体建筑顶部的处理建议： 14、小区围墙的处理： 15、小区大门的处理建议： 虹桥府邸 上海滩花园五、样板房装修建议：样板房的装修更能诠释产品所要表达的真正含义，而恰当的装修风格更能直观的表现效果，引起客户的共鸣，促进价格的提升和产品的销售通过现有市场上的高端物业的装修标准与装修内容的对比分析，2500/的装修标准已达到物业的定位需求，与整体的价格定位相适宜下面将以案例的形式

23、，给具体的装修内容做明细化的配置品牌式理念案例：仁恒河滨城酒店式细节案例：太原邸一体化设计案例：金色贝拉维通过不同的案例分析与比较，我们将就本案的装修内容与设备标准分类建议案例分析一：仁恒河滨城装修标准价格：2500元/品牌开发商与品牌供应商联合打造精装社区领先国际的的成品住宅概念仁恒河滨城装修内容与设备标准内墙墙面为高级乳胶漆饰面，厨、卫为高级面砖饰面，厨房局部为不锈钢饰面地面主卫生间地面铺贴天然石材，客卫生间、厨房铺设西班牙地砖，玄关、餐厅、客厅、卧室铺设柚木实木地板，底层大堂及电梯厅铺贴天然石材，标准层电梯厅为天然石材及高级地砖。吊顶卧室及客、餐厅局部石膏板吊顶。卫生间、 厨房为双层防水

24、纸面石膏板及铝制天花板。卫生间安装松下品牌排气扇户门分户门为沙比利饰面防火防盗门，配有数控门锁及猫眼，室内为沙比利饰面木门卫生间用具科勒品牌洁具，人造大理石洗面台并配有墙镜；选用高仪品牌龙头，配备电热地采暖厨房三星品牌台面和洗涤池，净水器，smeg品牌脱油烟机（不带油杯）、燃气灶具及微波炉（带烘烤功能）。另配进口bradford white容积式热水炉。家具室内局部位置配备高级固定厨或柜，最终式样以交房实样为准。 西门子双开门冰箱空调世界著名跨国企业日本大金品牌，室外机采用变频多联机和分体机的组合装修标准价格:2500元/星级酒店的装潢模式，打造奢华风尚的每一个细节。案例分析二：太原邸 太原邸

25、装修内容与设备标准2装修房评价装修房风格 现代简约装修房工艺 选用环保产品，工厂生产，现场拼装。装修房细节 厨房安装防溅插座，踢脚线，名师设计衣柜装修房设计创新 地板斜铺，打破了传统的铺设观念合作供应商 西门子、伊莱克斯、scavolini、科勒、杜邦雅克力、 rinnai、 frank、tosh等案例分析三：金色贝拉维 “全球著名室内设计师”梁志天，将法国贵族气质融入金色贝拉维的设计风格。装修标准价格：2500元/一体化的室内外装修饰材，共同演绎法式风情的内外兼修金色贝拉维装修内容与设备标准外墙门窗意大利aluk品牌(断热冷桥)铝合金门窗及意大利aluk品牌五金配件阳台地面铺贴高级地砖，栏杆

26、为铝合金材质和/或铝合金材质与安全玻璃组合栏杆内墙主卫选用天然石材复合板,厨房、客卫选用高级墙砖，其他墙面选用高级乳胶漆饰面供电单相或三相交流电源进户，室内开关、插座选用澳大利亚“clipsal”品牌系列地面客厅、餐厅、卧房、书房铺高级实木多层复合地板，卫生间铺贴天然石材，厨房铺贴高级地砖燃气六立方城市管道燃气计量表具，远程抄表吊顶卧房、客厅、餐厅、走道局部吊顶，卫生间、厨房为防水纸面石膏板及铝质天花通讯电话每户二线进户，宽带入户（开通手续住户另行办理）户门分户门为高级饰面防火防盗门，配有高级机械锁及“猫眼”，室内为高级饰面工艺门有限电视每户客厅、主卧各设置一个终端（有线电视初装费由住户支付）卫生间进口德国“villeroy&boch品牌高级洁具，德国“grohe”品牌龙头，天然石材台面，并配置进口意大利“silice”品牌卫浴家具，卫浴家具五金件选用进口奥地利“blum”品牌空调每户配置独立的“daikin”品牌空调系统厨房进口意大利“ar-due”品牌橱柜，进口美国“dupont”品牌台面，美国“ge”品牌厨房电器（抽油烟机、燃气灶、电烤箱、微波炉），进口瑞士“franke”品牌高级不锈钢水槽，德国“grohe”品牌高级厨房龙头，进口美国“雷力士”品牌容积式锅炉保安每户配设楼宇可视对讲室内机系统，按技防要求部分楼层的对外门窗的室内位置配置报