绿城成本体系培训课件综合

1、绿城集团 成本管理体系培训 （综合） 2 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 课程主要内容 一、成本管理体系总体优化方案说明 二、成本管理体系文件简要解读 3 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 总体优化思路：强化前端，加强中端，完善后端 概念/ 方案 初设 施工图 工程 管理 销售 管理 售后 服务 定位 策划 项目 拓展 战略采购 全成本管理体系健全 项目实施阶段的成本管理 一般采购 中端中端 后端后端 前端前端 动态成本监控（预警、强控、无效成本）动态成本监控（预警、强控、无效

2、成本） 成本后评估成本后评估 成本信息库成本信息库 项目成本管理项目成本管理 方案版目标成本方案版目标成本 基础管基础管 理理 战略采购战略采购 成本科目、合约规划、目标成本测算模型成本科目、合约规划、目标成本测算模型 限额设计限额设计 重点强化目标成本管理，加强动态成本监控、规范战略采购，落实成本责任。重点强化目标成本管理，加强动态成本监控、规范战略采购，落实成本责任。 设计优化评审设计优化评审 责任成本责任成本 4 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 可研版目标成本 专业管理 （日常管理） 项目节点（时序型） 完善并形成系统化、规范化

3、的成本管理体系，实现PDCA 闭环管理，并具有可实施性 定位版目标成本 方案版目标成本 施工图版目标成本 限 额 设 计 战略采购 成 本 对 标 设 计 成 本 评 审 招标管理 合同管理 变更签证成本管理 动态成本记录 与月报 成本预警与强控 无效成本管理 成本结算管理 成本档案管理成本后评估 成本信息库 责 任 成 本 管 理 项 目 合 约 规 划 统一成本科目 标准合约规划 原有部分 完善优化部分 新增部分 说明： P P D C D A 5 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 项目项目 拓展拓展 项目项目 策划策划 方案方案

4、设计设计 招标招标 采购采购 销售销售交付交付 建安建安 成本成本 项目项目 周期周期 100%100% 目标成本目标成本 合约规划合约规划 70%-80%70%-80% 20-30%20-30% 成本形成本形 成曲线成曲线 成本发成本发 生曲线生曲线 强化目标成本管理：是本次优化的重点，通过增设方案版 目标成本，加强项目前期的成本预控 设计阶段已经形成项目 成本的70%-80%，是成 本管理的关键阶段 扩初及施扩初及施 工图设计工图设计 工程工程 施工施工 统一成本科目、统一成本科目、 统一合约规划、统一合约规划、 统一成本测算模型统一成本测算模型 成本科目成本科目 增设方案版目增设方案版目

5、 标成本，并作标成本，并作 为控制基准为控制基准 1 2 6 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 从专业角度进行精细化设计，以期为开展全员成本管理提供 一套可实施落地的方法和工具 Y：九阶段 X：九专业 Z：业务流程体系 采购管理阶段采购管理阶段 施工图设阶段施工图设阶段 项目论证阶项目论证阶 段段 建建 筑筑 设设 计计 景景 观观 设设 计计 室室 内内 设设 计计 工工 程程 管管 理理 营营 销销 策策 划划 采采 购购 管管 理理 成成 本本 管管 理理 财财 务务 管管 理理 报报 建建 管管 理理 一级：成本流程总图一级：成

6、本流程总图/ /总论总论 二级：成本管理流程二级：成本管理流程 三级：三级：操作指引操作指引/ /标准标准 四级：四级：模型模型/ /模板模板/ /表表 格格 规划方案阶段规划方案阶段 初步设计阶段初步设计阶段 竣工验收阶段竣工验收阶段 项目策划阶段项目策划阶段 工程施工阶段工程施工阶段 结算阶段结算阶段 7 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 课程主要内容 一、成本管理体系总体优化方案说明 二、成本管理体系文件简要解读 8 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 成本科目定义和管理 成

7、本科目定义成本科目定义 反映项目全成本费用的科目表，用于成本数据的测算、归集及统计。 成本科目管理成本科目管理 造价咨询公司总部编制工程类统一成本科目 集团财务部编制非工程类统一成本科目 集团财务部汇集形成集团统一成本科目并下发。 9 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 成本科目示例 10 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 合约规划定义 合约规划：项目前期提前分判工程相关业务，形成合同合约规划：项目前期提前分判工程相关业务，形成合同 清单，以利于项目采购、成本管理和工程管理工作开展

8、。清单，以利于项目采购、成本管理和工程管理工作开展。 11 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 工程合约规划的工作意义 目标成本和动态成本管理目标成本和动态成本管理 l将目标成本落实于合同，基于合同开展动态成本管理。 采购策划与计划采购策划与计划 l基于规划的合同清单，制定各合同的采购策划及计划。 项目现场管理项目现场管理 l减少合同调整的风险，减少变更、签证和补充合同的发生频率。 12 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 工程合约规划的制定与管理 造价咨询公司总部牵头，总师办及相关

9、专业公司参与，建立工程标准合约规 划。 工程标准合约规划下发各项目参照执行。 项目工程合约规划于方案确定后制定。 项目公司工程部组织工程成本管理部、材料设备部（组）基于集团工程合约规 划和项目实际情况开展项目工程合约规划。 13 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 合约规划示例 14 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 目标成本定义 定义：基于市场状况，并结合项目的经营计划，根据预期售价和目标利定义：基于市场状况，并结合项目的经营计划，根据预期售价和目标利 润进行预先确定的、经过努力

10、所要实现的成本目标。润进行预先确定的、经过努力所要实现的成本目标。 15 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 目标成本形成过程 实施阶实施阶 段段 目标成本形成目标成本形成目标成本执行目标成本执行 16 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 目标成本目标成本依据依据输出输出作用作用 可研目标成 本 期间费用指标 土地基本信息、项目预案 市场信息、成本信息库 目标成本测算表 （可研版） 预测项目成本 判断收益情况 为拿地提供决策依据 定位阶段目 标成本 项目定位报告 策划版项目规划指标

11、策划版项目建造标准 市场信息、成本信息库 目标成本测算表 （定位版） 确保收益目标 指导产品方案经济比选 指导限额指导限额设计设计 方案阶段目 标成本 上一版目标成本 多产品策划方案（建议在可研、定 位阶段 既要开展） 完整版项目规划指标 完整版项目建造标准 市场信息、成本信息库 目标成本测算表 （方案版/执行版） 限额设计的限额设计的依据依据 产品方案经济比选的依据 产品配置成本标准 采购的限制性成本目标 施工图阶段 目标成本 上一阶段建安目标成本 项目施工图 工程目标成本测 算表 指导采购，管理变更、签指导采购，管理变更、签 证证 交付阶段成 本测算 施工图、竣工资料、施工总包合同、 工程

12、预算书、结算书 目标成本测算表 （交付版） 预测项目结算成本 指导项目后评估 各版目标成本编制的条件及作用 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 目标成本示例 结合绿城产品特点，细化了精装修标准要求和景观、精装修方案版、精装修施工图版测算表结合绿城产品特点，细化了精装修标准要求和景观、精装修方案版、精装修施工图版测算表 18 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 动态成本价值说明 序号序号优化内容优化内容完善点完善点价值价值 2 2 动态成本 管理 建立动态成本预警和强控 机制。 完善无效成本分析及改进 机制。 通过实施预警及强控，在项

13、目实 施过程中监控成本变化情况并采 取有效措施。 通过无效成本的管理，可减少成 本浪费和减少类似错误发生。 19 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 目标成本目标成本 动态成本记录动态成本记录 预警及强控预警及强控 分解 项目合约规划项目合约规划合同合同 变更指令变更指令现场签证现场签证 动态成本月报动态成本月报 集团统计分析集团统计分析 无效成本管理无效成本管理 合同 签订 2.加强动态成本监控：开展动态成本预警及强控管理，无效 成本及动态成本分析 结算结算 成本 测算 合同 录入 原因 分析 变动 超额 集团标准合约集团标准合约 规划

14、规划 20 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 动态成本预警 动态成本预警动态成本预警( (两种方式）两种方式） 动态成本变化超过如下额度时动态成本变化超过如下额度时（两者中的任何一个）（两者中的任何一个），启动预警机制，启动预警机制。 21 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 预警通知书与解除 预警触发后，预警触发后，系统系统发出发出动态成动态成 本预警通知书本预警通知书，责任，责任部门部门填写填写原原 因及措施因及措施，执行，执行总经理审批总经理审批后消除后消除 。 预警触发后，

15、原合同或设计变更预警触发后，原合同或设计变更 、工程变更、合同结算流程仍可按、工程变更、合同结算流程仍可按 照原定流程进行。照原定流程进行。 22 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 动态成本强控 动态成本强控动态成本强控( (两种方式）两种方式） 动态成本变化超过如下额度时，在启动强控机制动态成本变化超过如下额度时，在启动强控机制。 23 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 强控报告与解除 强控触发后，原合同及变更所有流程强控触发后，原合同及变更所有流程 流程暂停；流程暂停； 系统

16、发出系统发出动态成本强控报告动态成本强控报告，由，由 责任部门填写原因及措施，集团核查并责任部门填写原因及措施，集团核查并 认定责任，总经理审批。认定责任，总经理审批。 审批通过后，强控状态解除。审批通过后，强控状态解除。 24 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 动态成本月报和现金流量月报 前提条件：合约签订、变更签证相关成本信息的及时录入前提条件：合约签订、变更签证相关成本信息的及时录入 25 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 集团动态成本分析处理机制 造价咨询公司总部汇总各项

17、目动态月报，形成集团工程动态成本分析报 表，寻找重点问题和普遍现象，并相应采取对策。 设计变更设计变更 现场签证现场签证 市场价格市场价格 档次调整档次调整 无效成本无效成本 面积变化面积变化 预估偏差预估偏差 结算调整结算调整 政府政策及其他因素影响政府政策及其他因素影响 0 2 4 6 8 10 12 14 16 方案调整 面积变化 材料价格 分摊方式变化 预估差异 结算调整 政策或其他原因 动态成本动态成本差异分析差异分析 异常 重要因素 26 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 无效成本管理的作用 培养、提高全员成本意识；培养、提

18、高全员成本意识； 分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理成本分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理成本 ； 归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专 业能力和计划能力的提高；业能力和计划能力的提高； 寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本 费用提供参考；费用提供参考； 减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优 的经济效益。的经济效益。 27 尊重尊重专

19、业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 无效成本原因及分类无效成本原因及分类 无效成本管理-无效成本分类 作业环节作业环节无效成本产生原因无效成本产生原因现象表现现象表现 设计设计设计失误 对设计效果把握不准 拆除和重建 后期加固与补强 资金浪费 拆除与重建 设计变更下达不及时 材料、施工工艺选择不当 多工序设计图矛盾 装饰设计未结合建筑现状 招标招标 招标文件编 制 合同条款有误，经济标编制出现失误 多承担费用 施工施工 施工准备使用周期短的高标准临设临设拆除与重建 施工过程 施工安排失误赔偿与维修费用 工程质量管理不善 拆除与重建、返工导致费 用大

20、增 合同执行拆分合同工作内容未及时签订补充合同 总成本增加，却无法从相 应单位扣回 维修维修工作程序不到位 维修时未及时通知责任单 位，维修费用无法落实 销售销售 销售承诺展示资料有误业主投诉引发赔偿 销售过程改变房屋用途拆除与重建 预结算预结算 预算失误合同价失实，工程款超付 结算失误结算价不符，工程款超付 付款付款付款失误工程款超付 28 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 无效成本分析与考核 成本部统计无效成本，记录责任部门，纳入该部门 成本管理考核中 29 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供

21、绿城集团内部使用 无效成本措施 设计方案优化 加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更 确定合理的施工技术方案(降低废品率) 加强供应商考察 严格执行现场签证制度 加强培训，提高专业能力 加强部门间信息沟通 30 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 成本管理体系中端主要优化点及价值说明（5） 序号序号优化内容优化内容完善点完善点价值价值 3 3 战略采购 通过系统的规划战略采购系 统，形成（规划-计划-单项策 划-产品研究-潜在供方调研及 评估-建立合作关系-采购实施 -评估及激励）的闭环管理。 通过规范战略采购，有利 于扩大战

22、略采购的范围， 并与优秀供应商建立更稳 固的战略合作关系，更有 利于保证产品品质、提升 服务，降低采购价格。 31 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 非常紧密的合作关系(技术共享、联合开发、战略协同等) “命运共同体”(超长期，甚至是无限期的合作) 供求双方的合作方式供求双方的合作方式 一般的买卖关系一般的买卖关系 稳定的供求关系稳定的供求关系 合作伙伴关系合作伙伴关系 战略联盟战略联盟 机会机会 主义主义 共享共享 主义主义 长期合作、相互信任 开放式合作、信息透明 一定程度的其它合作，如技术、培训、开发、联合成本 相对长期的合同，供

23、货稳定 除买卖关系之外，其它领域的合作少 随机性强，不稳定的关系 纯粹的买卖关系 战略采购供求双方的合作关系 32 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 战略采购采购方式分类 从采购集中度和合作方式看，可以分为分散采购、集中采购、战略采购三类 类别类别分散采购分散采购集中采购集中采购战略采购战略采购 合作方式 一次性的采购合作 方式 集中多项目或一定周 期内的采购需求批量 采购 以长期合作方式提供优质 产品及服务 实现方式 每个项目对单项产 品/服务进行调研 及技术研究，通过 招标/询价确定供 应商并签订合同 对于采购量大的标准 化产品，确

24、定采购列 表，通过招标或谈判 与供应商签订集中采 购协议 基于历史合作或调研考察 情况，在对产品/服务有充 分熟知的情况下，与满足 要求的供应商签订战略采 购协议，供方实现资源倾 斜，保证产品供应和服务 质量 实施条件 不限 产品规模效应高，需 求能够被整合，供应 商具备相应范围内的 供货能力 产品规模效应高，有具备 条件的供应商，双方均有 战略合作意愿 33 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 3.战略采购8步法：形成系统的战略采购体系 通过系统优化战略采购体系，发挥规模效应，以确保产品品质及服务质量得到保通过系统优化战略采购体系，发挥

25、规模效应，以确保产品品质及服务质量得到保 障，促进长期合作，并获得价格优势。障，促进长期合作，并获得价格优势。 方法说明方法说明方法名称方法名称 评价上一年度战略采购实施情况，对本年度战略调整进行规划，对新建战略采购 进行产品适用性分析和规划 制定年度计划和月度计划，确定责任人和时间节点 对单项战略采购的项目需求、历史合作情况、行业和市场情况、产品情况、采购方 案和采购计划进行策划 研究产品技术标准，形成产品清单和技术标准 调研评估供方，形成评估结果和供方入围清单，为合作建立提供依据 通过招标或谈判建立战略采购，确定采购合作方式，签订战略采购协议。 项目采购实施与管理，项目合同签订、订货及验收

26、流程 建立供方信息库，建立高层沟通机制、项目履约评估机制、年度评估机制和激励淘 汰机制。 采购规划 采购计划 单项采购策划 产品研究 潜在供方调研评估 合作建立 采购实施 供方管理 34 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 建议在保证产品品质的前提下，逐步开展限额设计、成 本对标分析和设计优化评审，以减少无效成本 设计阶段成本优化管理 设计成 本优化 限额设 计 成本对 标 35 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 限额设计、成本对标的定义 为满足投资或造价要求，制定设计的限额控制值

27、，进而指导设计工作开展的一种设计管理为满足投资或造价要求，制定设计的限额控制值，进而指导设计工作开展的一种设计管理 方法。方法。 限额设计限额设计 1 1 2 2 经济性技术限额指标经济性技术限额指标 3 3 造价限额指标造价限额指标 将限额设计的执行情况与参考指标进行对比，形成对比成果。将限额设计的执行情况与参考指标进行对比，形成对比成果。 成本对标成本对标 4 4 为满足投资或造价要求，制定设计的限额控制值，进而指导设计工作开展的一种设为满足投资或造价要求，制定设计的限额控制值，进而指导设计工作开展的一种设 计管理方法。计管理方法。 为满足投资或造价的要求限定的成本限制值，如单方造价。为满

28、足投资或造价的要求限定的成本限制值，如单方造价。 36 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 目标成本 参照指标 限额设计指标 设计任务书 方案或图纸 成本对标 成本部设计部设计院 限额设计、成本对标作业流程 重点：限什么？对什么？ 37 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 限额设计指标：建议分阶段建立限额指标，由少到多，积 累经验，逐步完善 可参考建立的指标可参考建立的指标 第一批次限额指标第一批次限额指标 38 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），

29、仅供绿城集团内部使用 成本对标 项目限额设计成本对标表 一、经济性技术限额指标 序号指标产品品类 产品特征 抗震等级 限额下达 指标 集团参考 指标 实际测算 值 差异差异说明 成本影响 额测算 1 标准层钢筋含量 (Kg/) 2 地下室钢筋含量 (Kg/) 3 标准层混凝土含 量（m3/m2） 针对设计成果限额指标的实际完成值进行对比分析 39 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 超标处理报告 对标发现超标时， 工程部进行超标处 理，发起报告 40 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使

30、用 方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计策划阶段策划阶段 设计优 化评审 q产品选型 q路网规划 q停车规划 q配套及商业 q组团配置 q土方工程方 案 q临时设施布 局 q建筑方案选 型 q边坡支护 q外墙装饰 q节能方案 q结构方案 q供电方案 q供水方案 q消防方案 q地下室方案 q结构设计 q基础形式选 择 q基坑支护 q节能设计 q供电初步设 计 q采暖工程 q消防工程 q空调工程 q电梯系统 q景观设计 q精装修设计 q部品、材料选择 q防水体系 q市政道路优化 q市政及小区管网 设计 q室内供水 q室内采暖 q有线电视及宽带 q智能化优化设计 q门窗二次设计 q金

31、属构件 q围墙设计 q门窗面积 q栏杆栏板 q阳露台与屋 面 q景观方案 q智能化方案 q水处理方案 q高压线路改 线方案 2.设计阶段成本优化评审：对设计各阶段影响成本的各种方案 ，在保证产品品质的前提下开展成本优化评审，提出优化建议 41 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 建立各阶段设计成果成本优化评审表，融合绿城经验，以 指导各项目开展设计阶段成本优化工作 42 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 责任成本定义和价值 序号序号优化内优化内 容容 完善点完善点价值价值 4 4责

32、任成 本 完善责任成本的分解和考 核机制。 可促进目标成本管理的 实施及有效执行。 责任成本：是指明确专业职能部门的成本管理职责，并借助考核 指标反馈、考核评价其职责履行情况的体系。 43 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 责任成本分级管理 集团与项目公司签订项目成本管理目标责任书，确定项目公司成本责 任及目标。 项目公司分解项目公司成本责任及目标，与各部门签订成本管理目标 责任书，确定各部门成本责任及目标。 成本管理目标责任书 44 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 责任成本指标范例 项目公司建筑规划部（组）考核评分表项目公司建筑规划部（组）考核评分表 45 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 责任成本与激励 集团对项目每年度进行一次责任成本考核。 责任成本考核结果直接与年度项目奖挂钩。集团将于项目每年预提的 项目奖中划出一定比例，作为成本管理考核激励。责任成本考核的结 果直接与成本管理激励金额挂钩。 46 尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值 2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 成本后评估主要优化点及价值说明（8） 序号序号优化内优化内 容容 完