西湾上城项目可行分析报告

1、xxxx 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 目录目录 第一章 项目背景.4 1.1 项目技术经济指标.4 1.2项目背景.4 1.2.1项目名称.5 1.2.2开发公司.5 1.2.3承担可行性研究工作的单位.5 1.2.4研究工作依据.5 1.2.5项目建设规模.5 第二章 项目投资环境.5 2.1 防城港市概况.5 2.2 防城港市房地产市场概况.6 （1）规划特点.6 （2）供需特点.7 2.3 典型案例户型结构 .7 2.4 市场价格状况 .8 2.5 在售楼盘销售周期：.9 2.6 消费需求特点分析： .9 结 论.10 防城港经济发展的未来预测.11 第三章 项目区域概述.12

2、 3.1 项目所在区域概述.12 3.1.1 项目所在的西湾片区，整体定位为防城港未来的cld；.12 3.1.2 西湾片区景观资源优越；.12 3.1.3 全新的高起点城市cld新区，成为西湾城市最具发展潜力的投资区域；.12 3.1.4 西湾片区目前存在的不足.13 3.2 西湾片区房地产市场前景预测.13 第四章 项目概况.14 4.1 项目土地概况.14 4.1.1 地理位置.14 4.1.2 项目规模.14 4.1.3 项目四至.14 4.1.4 地质情况.14 4.2 项目周边环境 .15 4.3 项目周边交通 .15 4.4 周边市政配套设施 .15 第五章 项目分析.16 5.

3、1 项目市场定位.16 5.1.2 项目形象定位.16 5.1.3 目标客户群定位.16 5.2 价格定位.17 第六章 项目产品规划设计.19 6.1 产品定位.19 6.1.1 建筑风格定位.19 6.1.2 建筑布局定位.20 6.1.3 建筑单体设计定位 .20 6.1.4 户型定位 .20 6.2 产品规划.21 6.3 方案技术经济指标 .22 第七章 项目开发组织与协作.23 7.1 项目投资.23 7. 2项目管理模式.23 7 7 .3.3 项目协作机构项目协作机构.24 7.3.1建筑设计.24 7.3.2营销策划.24 7.3.3 团队评价.25 第八章 项目开发建设计划

4、.25 8.1 计划拟定原则.25 8.2 项目开发时序及开发节奏.25 第九章 项目投资成本效益估算.26 9.1 投资估算依据.26 9.2 成本费用估算说明.27 9.3 项目投资成本估算.27 第十章 项目销售计划.31 10.1 销售的政策限定.31 10.2 销售计划 .31 10.3 项目销售价格与收入预测 .31 10.4 回款进度计划表 .31 第十一章 项目社会效益分析.33 11.1 经济效益评价.33 11.2 社会效益评价.33 11.3 环境效益评价.33 第十二章 项目研究结论.34 研究结论.34 参考文献.34 内容纲要：内容纲要： 一、项目背景一、项目背景

5、二、项目投资环境二、项目投资环境 三、项目的区域概述三、项目的区域概述 四、项目概况四、项目概况 五、项目分析五、项目分析 六、项目产品规划设计六、项目产品规划设计 七、项目开发组织与协作七、项目开发组织与协作 八、项目开发建设计划八、项目开发建设计划 九、项目投资成本效益估算九、项目投资成本效益估算 十、项目销售计划十、项目销售计划 十一、项目的社会效益分析十一、项目的社会效益分析 十二、项目研究结论十二、项目研究结论 主要参考文献主要参考文献 第一章第一章 项目背景项目背景 1.11.1 项目技术经济指标项目技术经济指标 1.21.2项目背景项目背景 项目位于广西自治区防城港市西海湾，北向

6、直面湖泊，借景开发，条件优越。 总占地面积 53 亩，容积率 3.08，用地性质为商住用地，土地使用权 70 年。 1.2.1项目名称项目名称 本项目定名称为: xxxx 1.2.2开发公司开发公司 广西建鑫房地产开发有限公司 1.2.3承担可行性研究工作的单位承担可行性研究工作的单位 南宁俊地润丰房地产代理有限公司 1.2.4研究工作依据研究工作依据 国家及防城港市地方房地产相关政策法规规定 防城港城市经济及城市建设发展概况 防城港市政府对城市的发展规划 防城港市地方建安造价及政府相关规费收取标准 防城港市房地产现状调研及未来发展 项目规划设计方案 1.2.5项目建设规模项目建设规模 项目拟

7、规划建设成为“国际国际风尚风尚亲水亲水社区社区”的高档住宅综合居住区的高档住宅综合居住区，总建 筑面积约为 11.58 万。 第二章第二章 项目投资环境项目投资环境 2.12.1 防城港市概况防城港市概况 （1） 、行政区划、行政区划 目前防城港市辖区 80 万人（港口区、防城区、上思县、东兴市），港口区 10 多万人，港口区渔洲坪街道办事处所辖人口约 2 万。港口区是防城港市政府所在地， 是全市政治、经济、文化、金融中心，是北部湾经济区二级城镇建设区。 到 2020 年，防城港全市城市建成区人口达 50-60 万人（防城区及港口区） ，建 设用地面积达 70 平方公里（目前 30.29 平方

8、公里） ，城市发展主要向北、向东及企 沙方向拓展。 （2） 、交通、交通 陆路交通有铁路、高速公路与全国干线连网，海路与 80 个国家和地区的 220 个港口通航。高速公路直抵港口，西湾跨海大桥和江山至东兴一级公路把我国公路 网与越南乃至泛亚公路网联成一体；防城港市至南宁国际机场、北海机场全线高速 公路。西行 40 公里可进入越南，北距南宁 150 公里，东至北海 170 公里。是西南 省分及中部省分在西部大开发战略和中国-东盟自由贸易区贸易往来的最便捷海、 陆出海门户。 （3） 、房地产投资、房地产投资 2007 年房地产业快速发展，完成投资 16.41 亿元，增长 2.03 倍，增幅居全区

9、 首位。 （5） 、经济基础、经济基础 2007 年防城港全市财政收入突破 15 亿元，工业总产值突破 200 亿元，增幅排 全区第一。 （6） 、知名企业、知名企业 项目东面渔洲城工业园区内 2100 多亩土地，规划分期开发，目前已有 10 多家 企业落户，年产值可达 8 亿元。大海粮油、中电电厂、中石油、武钢、白龙核电等 大型企业先后入驻港口区及企沙工业园区。 2.22.2 防城港市房地产市场概况防城港市房地产市场概况 （1）规划特点）规划特点 当地房地产开发项目以多层一梯两户为主，一梯多户小高层、高层产品 开始出现； 桃花湾广场以南闹市区可开发用地稀缺，重点建设区域在桃花湾广场以 北区域

10、及市行政中心周边的南北大道和东西大道区域； 当地以开山平整土地或填海造地作为房地产开发用地。 （2）供需特点）供需特点 港口区在售商品房主要集中在桃花湾广场一带，在售住宅楼盘有 7 个， 港口城中心高层项目 1 个(和德国际 21 层)， 中心区楼盘基本售完。08 年上半年新推楼盘仅闹市区和德国际及怡景花园，三房、一房利销，两 房滞销。 桃花湾片区楼盘封顶时消化量达到 85%-90%，众多楼盘均在 2007 年市场 消化完，08 年下半年市场增量大，集中在桃花湾广场以北区域，产品竞 争同质化严重，竞争环境不容乐观。 2.32.3 典型案例户型结构典型案例户型结构 市场供应主要以三房为主力户型,

11、居家舒适型的三房 120-130市场供应 量大，其中 120内三房市场销售情况较好； 在售楼盘 2007 年下半年销售 60 套左右，而 08 年上半年仅和德国际开 盘销售近 40 套，剩余近 10 套两房； 单间、一房一厅户型市场供应量极少，仅有渔万路板块的和德国际及金 港阳光有少量单间及一房户型；一房户型基本无存量;市中心板块两房 滞销，三房、一房利销； 85-90的三房一卫市场供应稀缺； 恒信花园高层、丽景湾二期 3 栋多层即将推出，新增楼盘将会有强盛花 园、金凯利项目、凯乐园路 21 层项目等； 预计未来两年内港口区每年将有逾 40 万供应量。 典型案例户型结构表典型案例户型结构表 项

12、目名称项目名称1 1 房房 1 1 厅厅2 2 房房 2 2 厅厅3 3 房房 2 2 厅厅 2 2 卫卫 4 4 房房 2 2 厅厅 楼中楼楼中楼畅销户型畅销户型 和德国际和德国际 1栋高层21层 36-5578 106.25(2+1) 120 150 130- 200 1 1 房房 4040 怡景花园怡景花园 2栋多层 -90 108-110-115 -116 140- 南部南部 港口港口 老城区老城区 板块板块 同德同德金港阳光金港阳光 1栋小高层,70套 5070-90110- 售完售完 西湾西湾恒信花园恒信花园 别墅多层小高层 高层 高层未推86 109-128-130 -142 1

13、48 242- 280 2 2 房、房、3 3 房房 80-11080-110 欧景蓝湾欧景蓝湾 200亩,14万 -113-120150- 77-150 华厦华厦丽景湾丽景湾 60亩,7万.多层 -110-136140 185- 210 越秀祥龙苑越秀祥龙苑 29亩,192套多层 -80110120- 海悦华府海悦华府 单体,总建3.2万 4486-90145170 金凯利西南明珠国金凯利西南明珠国 际城际城 酒店、商街、住宅， 总建150万 北部北部 桃花桃花 湾板块湾板块 向南居向南居 多层、小高层 3688125151199 2.42.4 市场价格状况市场价格状况 （1）重点楼盘销售价

14、格： 在售楼盘均价 2850-3500 元/之间，以和德国际、西湾恒信花园、欧景 3000 3050 3100 3050 2900 2800 2850 2900 2950 3000 3050 3100 3150元/ 销售均价（元/）30003050310030502900 价格幅度2800-32002800-33002800-3500 2800-33002500-3500 和德国际怡景花园海悦华府西湾恒信花园欧景蓝湾 蓝湾为代表。 整体均价已从 2007 年初的 1800 元/涨到目前 3000 元/，2007 年房价上 涨近 1000 元/，2008 年上半年上涨 200 元/。 2.52.

15、5 在售楼盘销售周期：在售楼盘销售周期： 2008 年上半年在售的楼盘中，项目封顶时销售率均在 85%以上，交房时基本售完。 2.62.6 消费需求特点分析：消费需求特点分析： （1 1） 、群体构成：、群体构成： 主要以港口区内的驻港单位职工（行政事业职员） ； 入港经商工商业主、周边工厂单位职工为主； 南宁、北海、东兴、广东、福建、柳州、桂林一带外来投资者。 （2 2） 、消费动机：、消费动机： 驻港单位职员满足居家的需求，在新区换房改善码头原单位的旧居住环境。 北部湾经济区正式实施，北部湾经济区二级城镇建设区房产投资有潜力。 购买客户构成 驻港行政企事 业职员 50% 入港工商业主 及工

16、厂职工 30% 外来投资者 20% 结结 论论 市场供求市场供求： 主力户型在 120-140之间三房，户型发展处于满足大众型需求阶段，此 种户型的市场需求从目前的在售楼盘来看已趋缓，恒信花园在推出近 5 个 月时间销售量仅为 50 套左右。 投资型小面积房产少，单间、一房一厅受睛睐，和德国际 36-55小户型 最畅销。 2008 年 2 月北部湾经济区规划正式实施，到2年，防城港市区人口 将由原来 14 万人新增至 50-60 万人, 则在未来 12 年内要增加 40 万人左 右，若港口区按防城港市三分之一人口计算,每年平均要增加的人口在 1.1 万左右 ,按照人均住房建筑面积平方米计算，每

17、年需建设住房约 28 万平方米。 据预测港口区未来两年内的供应量在 40 万左右，平均每年供应量仅为 20-30 万，市场仍处于供小于求的市场环境。 市场价格市场价格： 自 2007 年以来港口区的快速发展，不断引进外资建设城区，国内知名大 型企业先后入港，刺激了房地产需求，商品房的销量也急剧上升，市场 一度出现了“供小于求”的大好局面，商品房的销售价格在 2007 年上涨 近 1000 元/，08 年上半年房价依然呈上涨趋势。 港口区房地产市场供应已全部向桃花湾广场以北区域集结，多层住宅减 少，小高层、高层住宅将成为主要产品型态，产品品质提升，预计几年 内住宅价格也将会向上攀升。 产品特点产

18、品特点： 市场存量户型以三房为主，面积 120-140，一房一厅、二房基本无存量。 85-90小三房户型基本无供应。 市场趋势市场趋势： （1）形象及地位：港口区是防城港市的行政中心，城市名片。 （2）消费趋势：港口区大面积土地作为行政单位用地，可供房地产开发的土地有 限，高层、超高层住宅消费必成为主流，房价必然上涨。 （3）大盘开发：港口区上百亩的项目都要开山平地或围海造地，因此大盘项目开 发在港口区显得很有份量，也很难得。 住宅消费要升级、房价会突破、投资市场要开启、高端需求要填补这是港口口住宅消费要升级、房价会突破、投资市场要开启、高端需求要填补这是港口口 区房地产市场发展的必然。区房地

19、产市场发展的必然。 防城港经济发展的未来预测防城港经济发展的未来预测 防城港作为泛北部湾区域经济合作的重要产业走廊，因此，防城各级政府抓住防城港作为泛北部湾区域经济合作的重要产业走廊，因此，防城各级政府抓住 “中国东盟经济区中国东盟经济区” 、 “北部湾北部湾”建设的大好时机，大力发展经济建设，市容市貌，建设的大好时机，大力发展经济建设，市容市貌， 经济发展，城市建设，环境建设等各方面的发展有目共睹，凭借着独特的地理位置经济发展，城市建设，环境建设等各方面的发展有目共睹，凭借着独特的地理位置 优势，吸引了一批国内外大企业、大财团的投资。优势，吸引了一批国内外大企业、大财团的投资。 特别是武钢的

20、入驻将带来特别是武钢的入驻将带来 1010 万的外来人口入住，两大世界万的外来人口入住，两大世界 500500 强企业强强联强企业强强联 合投资打造的大海粮油公司，年销售收入超过合投资打造的大海粮油公司，年销售收入超过 5050 亿；总投资亿；总投资 250250 亿人民币的白龙亿人民币的白龙 核电站的破土动工，国内大型的地产开发商纷纷投向防城港这块投资兴业的热土，核电站的破土动工，国内大型的地产开发商纷纷投向防城港这块投资兴业的热土， 随着广东龙光地产的入驻，原来随着广东龙光地产的入驻，原来 100100 亩的大盘规模也将打破，龙光以亩的大盘规模也将打破，龙光以 10001000 亩的项亩的

21、项 目开发成为防城港的龙头地位，目前港口区新区的房价也从去年初的目开发成为防城港的龙头地位，目前港口区新区的房价也从去年初的 25002500 元元/上上 涨到今年的涨到今年的 31003100 元元/，市场前景非常好。，市场前景非常好。 综合各方面的因素，我们有理由相信，在综合各方面的因素，我们有理由相信，在“xx”“xx”项目的实施及经营项目的实施及经营 周期内，目标客群涵盖面广，客源充足，有着充足的市场支撑。周期内，目标客群涵盖面广，客源充足，有着充足的市场支撑。 第三章第三章 项目区域概述项目区域概述 3.13.1 项目所在区域概述项目所在区域概述 3.1.1 项目所在的西湾片区，整体

22、定位为防城港未来的项目所在的西湾片区，整体定位为防城港未来的 cld； 西湾广场位于港口区西面，位于西湾生活区的核心位置，交通便利，海关、市 公安局、财政局、规划局、交警支队、工商局正位于西湾生活区中央，从西湾广场 到防城港市老城区仅用 10 分钟车程。 西湾广场位于防城港市未来 cld 核心位置，拥有得天独厚的资源优势： 1420 亩碧波荡漾的桃花湾内湖；宽阔的兴港大道，景色秀丽的青山，以及西湾海景等景 观资源。 西湾片区作为中央住宅区的地位目前已是完全得到了市场消费者的认可，随着西湾片区作为中央住宅区的地位目前已是完全得到了市场消费者的认可，随着 规模庞大房地产项目在西湾片区启动建设，希望

23、将呈现出中央商务区的气质，获得规模庞大房地产项目在西湾片区启动建设，希望将呈现出中央商务区的气质，获得 更好的发展前景。更好的发展前景。 3.1.2 西湾片区景观资源优越；西湾片区景观资源优越； 西湾片区拥有得天独厚的资源优势，片区四周环海，内有 1420 亩的桃花湾内 湖、景色秀丽的青山，以及西湾广场，共同组成了西湾片区优越的景观资源。 丰富的景观资源，极大的提升片区的居住品质，是该区域成为西湾高尚住宅区 的有力保证，也是本项目不可多得的优势条件。 3.1.3 全新的高起点城市全新的高起点城市 cld 新区，成为西湾城市最具发展潜力的投资区域；新区，成为西湾城市最具发展潜力的投资区域； 项目

24、所在的西湾广场是防城港港口区行政、金融、贸易、学校、休闲的核心区， 建成后将成为集齐舒适住宅、体育健身、娱乐休闲、自然景观四大功能为一体的中 央生活小区。不论在地理位置还是在功能配套上，西湾广场都能称为“防城之心” 。 由于地处西湾的优越位置，商贸区周边均为已开发或正在开发的成片大型城市 高档住宅小区项目。再加上政府的高标准、综合性的高起点定位规划以及政府高调 的强力建设支持，片区将成为防城港市最具发展潜力的投资区域。 无论是从地理位置上，还是从居住环境上和居住购买能力上，西湾片区都具有无论是从地理位置上，还是从居住环境上和居住购买能力上，西湾片区都具有 良好的投资和使用价值。良好的投资和使用

25、价值。 本项目自身的素质高与区内竞争楼盘相比，产品先进，具备国际化的规划设计，本项目自身的素质高与区内竞争楼盘相比，产品先进，具备国际化的规划设计， 立面，园艺高档，各方面优势明显，具备强有力的竞争力，对众多外地投资置业者立面，园艺高档，各方面优势明显，具备强有力的竞争力，对众多外地投资置业者 有极大的吸引力，强有力的保证了项目销售目标的实现。有极大的吸引力，强有力的保证了项目销售目标的实现。 3.1.43.1.4 西湾片区目前存在的不足西湾片区目前存在的不足 生活配套设施较缺乏生活配套设施较缺乏 生活区住宅小区人气不够，周边道路建设不够完善，目前使用道路较少，许多 道路工程正在兴建。 居住生

26、活氛围尚不浓郁居住生活氛围尚不浓郁 西湾片区内目前房地产项目虽较多，但整体尚处于开发初期，入住的居民较 少，整体缺乏居住氛围，周边虽然生活配套设施已初步建成，但尚不能满足日生生 活需求。 虽然目前西湾片区尚有不足之处，但在本项目经营周期（虽然目前西湾片区尚有不足之处，但在本项目经营周期（2-32-3 年）内，该区年）内，该区 域良好的居住环境将会成型，将成为成熟的高尚居住区和全新的城市域良好的居住环境将会成型，将成为成熟的高尚居住区和全新的城市 cldcld，届时，届时， 强有力的保证了本项目销售工作的顺利进行。强有力的保证了本项目销售工作的顺利进行。 3.23.2 西湾片区房地产市场前景预测

27、西湾片区房地产市场前景预测 西湾生活区是防城港市“十一五”规划中政府重点打造的居住片区。未来的西 湾生活区将会成为防城港市的中央居住区。西湾生活区的结构布局如下：西湾生活 区正是由西湾广场为中心向北扩展，这里是港口区汇聚人气最多的地方；两条城市 主干道兴港大道、东兴路东西贯穿，正在兴建的桃源路将把它们连接起来；三大景 观西湾广场、桃花湾内湖、西湾海景环抱西湾生活区；四个功能区：行政办公 区、生态居住区、综合商贸区、学校。在开发建设中，以西湾广场为中心往东北面 发展，保留得天独厚的海景、湖景等景观自然优势，打造“北部湾”生态住宅区经 典。 小结：小结： “xx”项目正适防城港经济发展和房地产市场

28、发展的大好时机，特别项目正适防城港经济发展和房地产市场发展的大好时机，特别 是项目所在的区域为西湾最为高端、最为完善、最适合居住的城区，吸引了大量市是项目所在的区域为西湾最为高端、最为完善、最适合居住的城区，吸引了大量市 内外高端人群，加之我们差异化的产品定位、创新的发展思路、科学的管理运作等内外高端人群，加之我们差异化的产品定位、创新的发展思路、科学的管理运作等 多方面的核心竞争优势，已经注定在激烈的竞争当中取胜，项目是完全可行的。多方面的核心竞争优势，已经注定在激烈的竞争当中取胜，项目是完全可行的。 第四章第四章 项目概况项目概况 4.14.1 项目土地概况项目土地概况 4.1.1 地理位

29、置地理位置 “xxxx”位于防城港市港口区桃花湾片区，紧邻桃源路，与兴港大道相距咫尺。 4.1.2 项目规模项目规模 “xx”“xx”项目规划总用地面积约53亩，规划总建筑面积约为 11.58 万平米，在防 城港当地市场中属于大盘项目。 4.1.3 项目四至项目四至 地块北面：地块北面：桃花湾内湖； 地块以东：地块以东：恒信花园楼盘项目； 地块以南：地块以南：南接桃源路； 地块以西：地块以西：宁泰夏威夷项目； 4.1.4 地质情况地质情况 由本项目地质勘查报告可知，项目所在地块为填海用地，地质结构稳定， 施工无影响。 4.1.5 地块现状地块现状 项目为填海用地，地块平整，地上无附着物，除考虑

30、一定量的土方平衡问题， 不存在施工建设障碍。 4.24.2 项目周边环境项目周边环境 自然景观资源丰富，众多已开发入住高档楼盘很好的提升了周边区域的自然景观资源丰富，众多已开发入住高档楼盘很好的提升了周边区域的 人气和居住价值人气和居住价值 项目所在的西湾片区，内有 1420 亩的桃花湾内湖，桃花湾广场，青山，以及 面对大海，自然景观，环境资源极为优越。 项目周边有恒信花园，宁泰夏威夷，丽景湾丽景湾，海悦华府，向南居等楼盘，以海悦华府，向南居等楼盘，以 及及海关、市公安局、财政局、规划局、交警支队、工商局等企事业单位，同时周边 大部分单位定向物业如民警小区等，已有大量居民入住，随着西湾区域房地

31、产开发 项目日益增多，区域内人居氛围、人文氛围渐浓，城市市政及商业配套正逐步开工 建设，到项目正式营销时人气度将得到高度的提升。 4.34.3 项目周边交通项目周边交通 项目所在区域，有兴港大道、桃源路，环湖路，交通快捷方便。 4.44.4 周边市政配套设施周边市政配套设施 西湾广场北面是防城港港口区行政、金融、贸易、学校、休闲的核心区，建成 后将成为集齐舒适住宅、体育健身、娱乐休闲、自然景观四大功能为一体的中央生 活小区，市政实施配套完善。 总体来看，本项目地块周边资源丰富，无论是在环境、交通、配套等方面都有总体来看，本项目地块周边资源丰富，无论是在环境、交通、配套等方面都有 着明显的优势，

32、尤其是随着东盟商务区的规划开发，区域内各项公建如购物、医院、着明显的优势，尤其是随着东盟商务区的规划开发，区域内各项公建如购物、医院、 学校、文化、体育、办公、交通等设施的逐步建设完善，本地块所处城区的繁荣指学校、文化、体育、办公、交通等设施的逐步建设完善，本地块所处城区的繁荣指 日可待，并且在本项目整个开发周期（三年）之后，社区完全能够构建出完善、和日可待，并且在本项目整个开发周期（三年）之后，社区完全能够构建出完善、和 谐的人居环境。谐的人居环境。 第五章第五章 项目分析项目分析 5.15.1 项目市场定位项目市场定位 5.1.1 项目定位于项目定位于“国际国际风尚风尚亲水亲水社区社区”

33、，以创新性的现代人居理念、建筑规，以创新性的现代人居理念、建筑规 划理念和成熟时尚生活理念；划理念和成熟时尚生活理念； 基于项目分析，项目总体定位采取扬长避短的品牌领先策略、大盘策略做市场 的领跑者。 将本项目针对市内外的高端、高素质人群，引领西湾新的人居典范，打造成西 湾市西湾片区一个成熟时尚、现代人文、生态健康等集一体的住宅综合社区，建设成熟时尚、现代人文、生态健康等集一体的住宅综合社区，建设 成为一个高品质人文生态住宅区成为一个高品质人文生态住宅区。 “西湾新典范、人居新形象西湾新典范、人居新形象” ，以创新性的现代人居理念、建筑规划理念和成 熟时尚生活理念，通过半开放现代生活大社区、组

34、团规划手法，营造出一个西湾市 西湾片区极具强烈形象识别和极具有亲和力的高素质人文楼盘，通过创新性的、人 性化的建筑形态、现代简约的建筑立面、精致的园林规划、完善的社区生活配套、 多元化的高尚商业配套、优雅的休闲场所，使之成为西湾片区高品位生活的代表典 范楼盘，成为西湾市房地产市场中极具震撼力的高端楼盘样板、人居榜样，引领西 湾市西湾片区高品位、高端住宅的新发展方向。 5.1.2 项目形象定位项目形象定位 本项目强调社区人文生态生活的营造，加之项目 18 层、24 层、26 层高低错落 的高层设计，较低的建筑密度，给予了社区园林设计十足的地域空间，配以精致典 雅园林，展现精致优雅的高尚生活，以现

35、代建筑风格的高层建筑群落为主，配置完 善的精品休闲商业街，辅以高雅的人文街景、自然清新的建筑立面、优美的环境， 展现社区的成熟时尚之美，并强调突出社区规划的建筑、景观、人文、生态四位一 体化，展示社区原生态、高品位的现代生活。 5.1.3 目标客户群定位目标客户群定位 基于市场的分析，结合项目的自身素质，本项目目标客户定位以错位原则为主， 以补位原则为辅来指导项目的客户定位。考虑到项目的整体品质及价格因素，我们 将目标客户群的整体形象定位为： “社会精英层群体社会精英层群体” 。 1 1） 、以高层次群体为主力客户群体；以社会精英客群为主力客户群体；、以高层次群体为主力客户群体；以社会精英客群

36、为主力客户群体； “xx”“xx”将高举现代时尚精神、现代健康生活理念，营造文化社区，和谐社区， 将现代社会精英，年轻白领，企业高管等具备文化和活力的群体为项目主力群体。 具体细分如下： 社会职业界定；社会职业界定； 行政事业单位的高收入公务员； 外资企业、合资企业的高级白领及中高管理层； 商业、商务经营股份制公司重要管理者； 国有企业单位的领导层及专业人士； 成功私营企业主； 自由职业者等； 同时，本项目将以自住型客户为主力购买群体，投资型客户亦将会占少量份同时，本项目将以自住型客户为主力购买群体，投资型客户亦将会占少量份 额。额。 2 2） 、客户共同特征概述；、客户共同特征概述； 通过对

37、本项目周边区域的客户群体分析，以及于此基础上，对本项目的目标 客户群体进行了进一步的细分，将本项目的主力客户群体定位为：“社会精英层社会精英层” ， 他们多处于自己事业的上升期或顶峰期，拥有稳定的工作和经济收入，事业前景一 片光明；在单位、公司、企业中多为骨干成员，成就感强；他们是整个社会的中流 砥柱，是社会价值的主流创造者，也是当前社会主流文化的缔造者。 客户关注客户关注：周边自然环境、社区人文、社区环境、社区配套设施、良好的物业 管理。 5.25.2 价格定位价格定位 本项目的价格定位采用市场量化比较法，即选取本项目附近地段最具可比性的 竞争对手与本项目比较； 项目的价格定位表现图：项目的

38、价格定位表现图： a 恒信花园恒信花园b 丽景湾丽景湾c 欧景蓝湾欧景蓝湾d 海悦华府海悦华府f 上城国际上城国际 项目项目 内容内容 情况得分情况得分情况得分情况得分情况得分 景观情况（5 分）较好4较好4较好4较好5较好4 均价（5 分）一般4吸引5一般5较高3一般4 交通条件（5 分）较便利4较便利4一般3便利5较便利4 小区规模（5 分）较大4较大4较大5单体3较大4 建筑外观（5 分）一般4一般3较好4一般4较好4 开发商实力（5 分） 较高4一般3较高4一般3较高4 户型设计（5 分）较好4较好4较好4较好4较好4 总分2827292728 注：权重为比较项目与本项目的可比度，该可

39、比度为整个楼盘的综合指数与本项目相比较。 权重分析：权重分析： a：恒信花园：该项目各方面与本项目较为接近，因此可比度较大，权重为：恒信花园：该项目各方面与本项目较为接近，因此可比度较大，权重为：35 b：丽景湾：权重：丽景湾：权重 30 c：欧景蓝湾：权重：欧景蓝湾：权重 30 d：海悦华府：权重海悦华府：权重 5 根据以上各比较楼盘的综合因素比较表，可得出各楼盘的总分，根据量化比较 公式，可计算出各比较楼盘的修正价格，如下： 比较楼盘价格修正表（单位：元比较楼盘价格修正表（单位：元/ /平米）平米） 比较楼盘比较楼盘权重权重均价均价修正率修正率修正价格修正价格 恒信花园恒信花园353200

40、1003200 丽景湾丽景湾302800103.72903 欧景蓝湾欧景蓝湾30260096.52509 海悦华府海悦华府53600103.73733 根据以上量化比较法公式计算，可得出本项目的均价为： a 修正均价a 权重b 修正均价b 权重c 修正均价c 权重d 修正均价 d 权重 即：1120+870752+1862928 元/平米 早综合比较过竞争对手的素质、规模、地段、现时售价、现时货量等因素后， 通过对本项目竞争楼盘用量化比较法的计算，本项目的入市均价应在 2900 元/平米， 考虑到项目一期入市，市场形象度与美誉度不强，因此，建议一期入市价格为 27002700 元元/ /平米。

41、平米。 第六章第六章 项目产品规划设计项目产品规划设计 项目定位于“国际国际风尚风尚亲水亲水社区社区” ，打造城市精英居住范畴，最符合城 市居民居住的住宅物业，目前本项目的高端卓越的产品定位，为项目架构了强力的 市场竞争力。为项目今后赢取竞争市场奠定了坚实的基础。 项目建筑规划的目的，在于提升产品附加值，而产品的附加值主要靠规划布局、 建筑风格、环境设计、创新理念的精心设计而产生。 设计机构设计机构-“xxxx”项目的建筑方案，由广西建鑫房地产开发有限公司，委托 中国轻工业武汉设计院为主的卓越团队承担，方案图纸及说明另见xx 规划方案 。 6.16.1 产品定位产品定位 6.1.1 建筑风格定

42、位建筑风格定位 一个长期值得居住的现代高尚住宅社区，其建筑风格必须是经得起时间检验的， 楼盘造型经典而又不失个性。本项目建筑风格遵循“现代简约主义现代简约主义”的原则和造型 手法，汲取“滨海风格”的一些建筑符合和元素加以简化和细化，整体突出一种含 蓄浪漫的建筑情调，风格清新、典雅，给人一种耳目一新的感觉。形成一道亮丽的 风景，给住户一种自豪满足感，彰显西湾新城市 cbd 中心的地位。 6.1.2 建筑布局定位建筑布局定位 根据西湾片区人们的居住习惯，依据项目本身的地形地貌的特色，建筑布局应 随形就势。合理利用各栋楼宇之间的间距和楼层高差，科学地进行空间组织（在不 影响通风、采光的前提下增加建筑

43、面积） ，营造大气入口广场，强调景观的均好性 （景观好的地方多安排建筑面积，在景观欠缺的地方少安排建筑，在不臃肿的前提 下尽可能高地提高容积率） ，利用周边环境资源和人造景观，设计上最优化、最大 面积、最多户数地直面多重景观。 6.1.3 建筑单体设计定位建筑单体设计定位 在形体组合上利用楼幢之间的高差及错落排列，使小区天际轮廓高低错落，富 于变化，很有韵律感和层次感。 2.1住宅采用大面积外窗和宽大阳台，利用窗和阳台的形式变化，产生立面 装饰效果。 2.2商业街的建筑风格与住宅主体建筑相协调，利用虚实对比的手法强化立 面形象。 2.3利用顶部户型在形体上产生变化，丰富建筑的轮廓线。错落有致的

44、屋顶 形成建筑的第五立面，丰富了城市景观。 6.1.4 户型定位户型定位 户型面积是控制房价总款的关键因素，同时也决定了市场定位、消费群定位等 问题。了解面积分配比例对我们下一步研究消费群体、消费偏好、市场接受能力都 有借鉴意义。 通过分析，结合目前港口区中高档楼盘市场情况和发展趋势，将户型定位为： 以宽松舒适的两房和四三为主，户型设计注重满足居住的舒适度。每个户型围绕项 目所营造的内部景观资源以及外部的自然景观进行，以每户都拥有良好的景观条件 为出发点，采用西湾市少见的“大开间阳台”设计，大部分采用落地式大玻璃景观 窗，增加观景空间，以体现项目的“高档”与“大盘”特质。 6.26.2 产品规

45、划产品规划 6.2.1 交通组织交通组织 为避免与城市道路的车流拥塞，我们有效合并小区出入口，利用小区南侧 的规划路组织主要车流交通，尽量减小对城市干道的交通压力。在小区中部两组团 交汇处设置入口广场，与组团景观形成视觉通廊。小区北面借用隔街的湖边绿化带， 形成充满绿意的、生态的景观效果。地块内道路结合地下停车场，尽可能减少对中 心绿化与步行系统的影响，达到人车相对分流的目的。 静态交通规划是规划设计的重要方面，适应小汽车的日异增长，充分考虑停车 场库的安排。机动车停车分为地下与地面停车两种方式，公建部分局部路边停车。 规划区内自行车、非机动车采取集中与分散停车方式。 6.2.2 配套服务物业

46、配套服务物业 由于目前项目所在地的居住和生活氛围不浓，而生活配套又较为缺乏，故项目 的配套服务应以满足业主的日常需求为根本出点，除建设高档次的社区会所以方便 业主外，还重点突出以下几个方面的配套设施：除设有一般的商业配套外还可考虑 建设小型超市、运动设施配套以提高项目的整体品质、除此外餐饮、娱乐、休闲配 套更是必不可少，康保、健身、美容等配套设施亦可适量增设，一切配套设施均以 满足业主的日常需求为出发点。 小结：项目定位于小结：项目定位于“国际国际风尚风尚亲水亲水社区社区” ，在建筑风格、布局、户型、，在建筑风格、布局、户型、 配套均以高端人群为定位，大气现代，彰显身份，品位十足，结合开发商品

47、牌文化，配套均以高端人群为定位，大气现代，彰显身份，品位十足，结合开发商品牌文化， 企业文化，塑造项目自身的高端形象，代表着西湾片区的楼盘的新典范，人性化的企业文化，塑造项目自身的高端形象，代表着西湾片区的楼盘的新典范，人性化的 整体设计，精美的园艺规划，高端的服务配套，都彰显着西湾人居新形象，在市场整体设计，精美的园艺规划，高端的服务配套，都彰显着西湾人居新形象，在市场 上是完全可行的。上是完全可行的。 6.36.3 方案技术经济指标方案技术经济指标 建筑主要技术经济指标建筑主要技术经济指标 第七章第七章 项目开发组织与协作项目开发组织与协作 7.17.1 项目投资项目投资 xx，是由广西建

48、鑫房地产开发公司（由武钢集团下属的湖北建鑫房产业开发由武钢集团下属的湖北建鑫房产业开发 有限公司投资成立有限公司投资成立）投资开发的大型高档住宅房地产项目。 广西建鑫房产业开发有限公司简介：广西建鑫房产业开发有限公司简介： 广西建鑫房产业开发有限公司由湖北建鑫房产业开发有限公司投资（隶属武钢广西建鑫房产业开发有限公司由湖北建鑫房产业开发有限公司投资（隶属武钢 集团）成立，集团）成立，湖北建鑫房产业开发有限公司投资诞生于 1998 年的湖公司实力雄厚， 具有成熟的开发理念和丰富的实战经验。经过 10 年的发展，建鑫相继在武汉、宜 昌、鄂州、黄石等湖北各大城市进行住宅开发，获得过“湖北省分行业十强

49、企业” 、 “宜昌市地产资信 20 强企业” “湖北房地产诚信企业” “湖北市场质量信得过企 业”等荣誉称号，获得湖北省各界一致好评。 公司成立至今，10 年时间相继在湖北各大城市开发了武汉“馨都茗苑” 、 “馨 都雅园” 、宜昌“阳光花园” 、 “锦绣东庐” 、鄂州“澜湾半岛”等知名项目，并荣获 “2005 年度中国住交会湖北名盘” 、 “湖北房地产诚信企业”等行业殊荣，为湖北 4000 多户家庭提供优质住宅与服务，让 100000 多人切身感受到建鑫产品的品质 和魅力。 7. 2 项目管理模式项目管理模式 建鑫房产业开发有限公，将在 xx 项目中采用先进的项目管理经验，进行项目 内部控制与

50、外部协作的有效结合，设立成本管理，工程技术管理、财务、客户服务 等基本职能部门对项目进行控制；在工程规划设计、工程施工监理、商业管理招商、 物业销售、物业管理等方面，将充分地采用与国内外资深专业机构人合作的方式， 进行社会资源的整合，达到项目顺利推进的良好目标。 7 7 .3.3 项目协作机构项目协作机构 7.3.1 建筑设计建筑设计 中国轻工业武汉设计院中国轻工业武汉设计院 建于 1958 年，经过几十年的创业、发展、壮大，现已成为一个具有较强综合 技术实力的设计院。现持有轻工、建筑甲级工程设计证书；甲级工程总承包资格证 书；甲级监理资质证书；市政工程乙级设计证书；勘察乙级证书；工程造价咨询

51、甲 级资质证书；乙级环境影响评价证书等，并取得了 gb/t19001-1994：iso9001- 1994 质量体系认证证书。 全院现有技术及管理人员近 400 人，其中高中级技术人员占 86%，70 多名一级、 二级注册建筑师和一级注册结构工程师，并有 10 多名享受政府津贴的高级技术人 员。配备有先进的计算机和绘图设备、先进的通讯设备和办公设备。全院计算机实 现了联网，工程设计全部在网上进行，办公正逐步向无纸化发展，并可通过 intetnet 网查询、了解当今世界科学技术发展状况及与本院设计专业相关的技术 情报资料。 7.3.2 营销策划营销策划 俊地润丰公司简介俊地润丰公司简介 自 19

52、98 年成立至今在地产项目投资建设、建筑规划设计、市场调研分析、广 告企划、房产整合营销等诸多领域已形成特有的风格和品牌，业务涉及中高档住宅、 别墅、写字楼、商业广场等的销售代理策划和开发。自 2002 年来连续多年荣获 “广西著名房地产代理企业” ， “广西房地产金牌代理企业” ，代理策划近五十个项 目，销售面积数百万平米。十年来见证了广西房地产发展的轨迹，成就万千人的置 业生活梦想，成为广西本土地产代理行业的标杆典范之一。 2008 年俊地公司将秉承“与时俱进、锐意进取、服务尽心、追求卓越”的公 司理念，一如既往的为业界新老客户提供更优质的服务。 到目前为止，俊地公司业务遍布越南、上海、广

53、西南宁、北海、钦州、柳州、 防城等地区，为几十个优秀楼盘超百万平方米物业提供了全程营销策划、销售执行 及咨询服务，并取得良好业绩。 7.3.3 团队评价团队评价 本项目由有丰富开发经验的和较高市场口碑的开发企业，有国际先进设计、管本项目由有丰富开发经验的和较高市场口碑的开发企业，有国际先进设计、管 理、运营理念的专业设计公司，有熟悉本土市场的策划销售机构专业营销机构组成，理、运营理念的专业设计公司，有熟悉本土市场的策划销售机构专业营销机构组成， 拥有高水平的技术、先进的管理能力和丰富市场经验，强强联合，有力的保障了西拥有高水平的技术、先进的管理能力和丰富市场经验，强强联合，有力的保障了西 湾湾

54、 上城项目的顺利推进，圆满地达到项目的开发建设，运营发展目标。上城项目的顺利推进，圆满地达到项目的开发建设，运营发展目标。 第八章第八章 项目开发建设计划项目开发建设计划 8.18.1 计划拟定原则计划拟定原则 1、从港口区楼市的发展状况、项目所处区域良好的未来前景、合理的市场占 有率角度以及目标客户群的购买实力等因素分析，初步计划项目建设开发时间为 3 年。 2、 本项目是以市场为导向的以住宅为主大型社区项目，在拟定项目开发建设 计划时，主要参考同类项目的基本规律，遵循最佳的市场对接时机与相适应的购买 力，以及利用基地目前成熟条件的原则。 3、 根据项目性质及规模等情况，拟按一个建设周期进行

55、开发建设，通过先期 投入的资金加快工程进度，迅速建立本项目的整体工程形象，合理安排开发建设计 划与市场推广计划更好地衔接。 8.28.2 项目开发时序及开发节奏项目开发时序及开发节奏 开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批后，设此时间为项 目开发周期的起始日。 根据协力的设计单位和施工单位等配套资源的能力，我们初步设定的工程进度 周期如下： 开发建设周期：开发建设周期： 约 11.58 万（其中地上建筑面积约 10.88 万平米；地下建筑面积约 4015 万平米） 施工建设周期：两年半两年半 本项目采用分期开发模式，考虑入市初期营造良好的项目形象，展示项目自身 的高素质为前提，为

56、项目整体运作提供良好的保障，一期工程主要开发项目南侧， 在取得一定的美誉度、知名度后，陆续开展后期工程。 按计划，本项目划分为四期开发，依次为一期工程（6 万平米）、二期工程（5.5 万平米）。 开发工程时序安排计划：开发工程时序安排计划： 第一年开发 6 万平米， （一期工程） 第二年开发 5.5 万平米， （二期工程） 第九章第九章 项目投资成本效益估算项目投资成本效益估算 9.19.1 投资估算依据投资估算依据 （1）根据防城港市国土部门核发给建鑫房产业开发有限公司的 xx 项目的项目用 地图纸文件。 （2）xx 项目制作的设计方案文本及设计图纸。 （3）防城港市建设主管部门颁布的预算定

57、额文件及本项目的工程勘察资料文 件。 （4）建鑫房产业开发有限公司及俊地润丰房地产代理公司积累的商品房市场 调查及销售资料，以及同类项目的成本概预算及决算资料。 （5）建设成本中住宅及配套服务物业按毛坯房交付标准，公建及车库按可使 用成品的建筑装修标准。 9.29.2 成本费用估算说明成本费用估算说明 本章节是就整个项目的整体开发成本费用及整体收益的进行估算，项目规模依 据的是产品策划引导报告对项目技术经济指标的设定，前期费用如规划设计等按目 前市场价格测算，报建手续中各项政府部门行业规费按西湾市的现有水平计入。土 建、安装、项目配套工程的费用按建筑施工经验数据取值。 项目用地面积：项目用地面

58、积：35361.53435361.534 约约 5353 亩亩 项目规划总建筑面积：项目规划总建筑面积：115845115845 其中：其中： 住宅 103200 公建 1080（会所、商铺、物业用房等） 架空层 2940 地下室车库（停车库及设备用房） 4015 9.39.3 项目投资成本估算项目投资成本估算 一）一） 、项目各分类别物业整体市场总价值及销售总价值估测、项目各分类别物业整体市场总价值及销售总价值估测 1 1、土地成本：、土地成本：5353 亩80 万元/亩 42404240 万元万元 2 2、工程前期费用：、工程前期费用： 1） 、钻探费： 约 20 万元 2） 、规划方案设

59、计费： 8 元/11.58 万=92 万元 3） 、施工图设计费： 8 元/11.58 万=92 万元 4） 、施工图审查费： 2.0 元/11.58 万= 23 万元 5） 、景观设计费： 20 元/绿地面积 22 万元 6） 、环评费： 20 万元 7） 、临时水电： 30 万元 8） 、场地平整费等： 200 万元 工程前期费用合计：工程前期费用合计：480480 万元万元 3 3、工程建安造价：、工程建安造价： (1)高层地上建筑造价：（1826 层建筑楼栋） 1200 元/m10.32 万 m=12384 万元 (2)地下室建筑造价：（含人防部分造价） 1800 元/m0.4 万 m

60、=720 万元 (3)其他（幼会所以及商业服务面积等）： 900 元/m1080 m=97 万元 工程建安造价合计：工程建安造价合计：1320013200 万元万元 4 4、报建费用：、报建费用： (1)招标费：建安总造价1 =132001=13 万元; (2)质检费：建安总造价1.25=132001.25=17 万元; (3)预算标底：建安总造价1 =132001=13 万元; (4) 规划管理费：建安总造价2=132002=26 万元; (5）白蚁费：2 元/m11.58 万23 万元 (6)城建配套费：132003% =39 万元; (7)垃圾处理费噪声污染费：计 20 万元 (8)消防