沂南房地产场调查报告

1、沂南县房地产市场调研报告、沂南概况地理位置：县境南北最大纵距 47 公里，东西最大横距 54 公里， 总面积 1774 平方公里，山区、丘陵、平原各占三分之一。沂南地处 沂蒙山区 ，东距黄海 80 公里，属温带季风 气候 ， 四季分明。境内有沂、汶、蒙三河贯流，西部是山峦重叠、沟 壑纵横的山区，东部丘陵起伏连绵，中部是土质肥沃的平原， 四季差别明显的气候和复杂的地形沂南县基础设施完善，投资环境良好，区位优势明显。境 内公路四通八达，京沪、日东、东红三条高速公路及 胶新铁路 从境内穿过， 205 、206 两条国道纵贯全境。产业、资源： 沂南县工业基础雄厚。拥有电子、机械、化工、 木业、 建材

2、、冶金、 轻工 、纺织、食品、医药等 20 多个行业， 产品近 80 个系列 9000 多个花色品种，有 30 种产品获国家、 省、部优称号。清华大学、 山东大学 、洛阳轴承研究所、 澳柯 玛集团 等许多知名科研院所和大企业集团与县内企业联姻。全 县有上市公司 2 家， 11 家企业通过了 ISO9000 质量体系认证 。 境内有沂、汶、蒙三河贯流，西部是山峦重叠、沟壑纵横的山 区，东部丘陵起伏连绵，中部是土质肥沃的平原，四季差别明 显的气候和复杂的地形，为种类繁多的植物提供了良好的生长条件，可谓是 “五谷杂粮齐全，野生植物多 ”。有人工培植和野 生中药材，不但品种多，而且质量好，如全蝎、蝉蜕

3、、丹参 、半夏、枣仁、香附等远近闻名。矿产资源非金属为多，石灰岩、 大理石 等分布广、矿藏量丰富。上峪等地的黑色花岗岩大理石 结构致密坚硬，间布蓝色斑点，庄重典雅，被命名为 “中国蓝 ”， 下峪等地的大理石，色泽鲜明、细润似玉，被誉为 “沂蒙玉 ”。 县内石英砂的储量为全国第二，品位居全国之首。是制作玻璃 的好原料。旅游文化： 沂蒙母亲王换于纪念馆、诸葛亮故里、汉画像墓博 物馆、孔明文化旅游区、山东省战时工作委员会、沂蒙影视基 地、彩蒙山和孟良崮国家森林公园。人口： 全县总面积 1774平方公里，辖 17个乡镇， 980 个行政村， 90 万人，其中县城（即界湖镇）人口约 17 万人，县城流动

4、人口 3 万人。经济： 2010 年，全县完成地方生产总值 131.5 亿元（新口径）， 增长 13.5% ；实现地方财政收入 4.26 亿元、增长 21.35% ，税收 占地方财政收入的比重达到 81% ；完成规模以上固定资产投资 85.5 亿元，增长 22.6% ；实现规模以上工业总产值 186 亿元，增 长 46% 。城乡居民收入明显增加， 农民人均纯收入达到 6650 元、 城镇在岗职工平均工资 25700 元。、 2009 年 -2011 年上半年房地产市场概况 根据资料显示，沂南县 2009-2010 年房地产市场开发量较小， 价格趋于平稳，稍有上升。 2010年-2011 年房地

5、产开发量相比 09 年翻了 5 倍左右，但是市场需求量大，价格也开始逐步升高，在 2010 年 8 月-2010 年 12 月期间，均价上涨了 500 元左右。 2011 年年初到现在，在 2010年年底的房价基础上又上涨了 600元左右。 虽然房价上涨势头较快，但是由于需求量大，并没有影响楼盘的 销售，而且政府在 09年 5月-10年5月出台了一项优惠政策，农 村买房优惠 200 元/ ，城镇人口买高层优惠 200 元/ 。这一政 策的出台，加上房地产市场的升温，直接导致大多数楼盘被抢购 一空，市场上出现了现房短缺，有市无房的现象。楼盘名称类型规划套数备案总套数已销售备案套数剩余备案套数20

6、10 年价格2011 年价格银座花苑期房217-120972300悠山美域现房136-1279悠山美域期房共 1100276-1361402680龙城华庭期房660214-120941900新星管业居住组团现房54-540振兴花苑小区期房16-142振兴花苑小区现房404金叶家园现房480-46713安福花园期房163-136272400商业 6000阳都嘉苑期房39-40-1东城丽景期房224-190342850振兴佳苑现房29-128商业贵和源期房45076-542224002700司法局住宅区期房68-38301600康宁居期房一期1060438-1902482000西村卧龙小区现房14

7、4-1431望景嘉苑现房30-300壹品龙都期房360107-41662700居邻建设组团期房27-270居邻建设组团现房25-250蒙山温泉庄园期房170-151556800锦御 . 贵泰源期房98-8810芙蓉花园小区期房235-145902500永兴第一小区期房30-2731900财富广场（商业）现房135-67684400检察院老院住宅楼期房42-30121600检察院组团期房132-84481600荣华小区现房30-300粮食局居住组团期房50-455玉树祥石生态园小区期房245-232131600阳光新城期房177-621152000文化家园期房12-662100诸葛华府期房120

8、诸葛亮城（商业）期房159-251344300富丽花苑期房53-512住 2260商 6600阳都明珠花园二期期房56-5062200朝阳佳苑期房360-294661780振兴源居住组团期房50-38121600香榭丽花园期房250140-105352700平安家园期房44-26182000永兴公寓期房44-16282900京北花园期房40040商 4600住 1690东方明珠期房20411001102900人民医院居住组团期房176-21741500阳都国际期房2088景秀花园期房900城中御景期房72世纪花园期房548东村社区期房1800新星花园期房144营里社区期房3000贵祥源期房26

9、0山水芙蓉期房2500万豪佳苑期房350上上城期房460统计535533911964以上数据为 2009-2011 年的沂南房管局网上备案数据。根据上面的数据，在 2009-2011 年上半年期间，沂南县共在网上备案 5355套，其中已经销售 3391套（包含商业），剩余 1964 套（包含商业）。多以期房为主，现房的剩余房源基本以大户型为主2011年年底到 2012年年初，预计有 3-5 个盘推出，总套数在 500 套左右，预计再市场健康的状态下消化周为 3-5 个月。已确定在年底 推出的盘有：上上城、万豪佳苑、贵泰源等。政府团购自建楼盘较多，检察院、公安局、交警队、国土等政府 机构均有集资

10、自建楼盘。 县政府团购了康宁居的楼房。 所以沂南县的 公务员住房基本饱和，这样就少了一大批中高端消费者 。排屋楼盘只有一个：智圣汤泉，销售情况较为一般，大概已经售 出排屋、独栋四十余栋，基本都是现房，楼盘品质也一般，价格在 6600 元/ 左右。总体来说，09-11 年的沂南房地产市场正在一个升温期， 市场健康， 投资潜力较大。三、市场预期分析明年（ 2012年），沂南房地产会继续升温，同时约有 2000 余套 房源推向市场， 虽然推出的楼盘较多， 但是因为乡村人口进县城， 加上旧城的拆迁改造，应该会在年底前被消化干净。依旧保持房 地产市场的火爆， 房价会继续走高， 但是考虑到往年的价格走势，

11、 价格预计不会上涨太多，预计在 2012 年底房价会达到 3500 元 / 左右。后年（2013 年），2013年会有很多大盘开始往外推， 阳都国际、山水芙蓉等盘就会开出，而房价也会继续走高，预计年中能达到3800-4000 元/ ，市场房源也回处于一个充足状态。由于房价的提高和房源的增多，许多投资消费者就会进入观望心理，但是这种心理会在某个楼盘热销时被打破，加上乡镇人口往城里转移，以及旧城改造、拆迁。房地产市场会依然处于一个健康的销售状态。但是，由于楼盘众多，消费者就开始“挑嘴” ，想要拉拢消费 者买自己的房子，就需要做好策划，打出楼盘的品质。所以 2013 年，是沂南房地产商真正开始大规模

12、斗争的一年，是打房地产营 销战、品质战、价格战的开始。政府规划：一类居件用地 二类鹘住用地 商住混合用地 行政办公用地 文化设施用地 教A科研用地 中小学用地 体氏用地ra医疗卫生用地文徇古进用地 商业设施用地 商务设施用地 娱乐康体用地I 旅游设施用地I 一类工业用地二类工业用地 物流仓储用地吕城市道路用定 永集面枳: % 4 ；- * r f +屮35 述s帜屮 30% L地块六：国税局北地块七：国税局北道路红线内面积：148718米已开发廉住瞎廉道I地缺D i道為红钱内用地血枳 297血平方米rl* rkL 一 IJmOM 7 L3 匸9 姑;4Biill!sl:SS - 19?、蠶II

13、 r -.宙曲、.iLi1-丁n Autoctoefc Xfl 厂 地块十二：器齡爲沁爲米3r -逵二 一米米必 一 一 誓11二一 二e小JL 盘一沿胳儡m8s -一 fc=探曙 yItt述饬缈二- P7- 13 斗B 5:沂南县 2010-2030年期间，总规划拆迁用地面积： 2658356平方米。规划拆迁用地十二块，部分以及开始拆迁（阳都国际）四、项目分析地理位置： 玉泉路以北，朝阳路以西，中瞳路以东，金波路以南。 在市区的东北面，在县委县政府的正北偏东方向，规划地块内为 中瞳社区，附近有人民医院、沂南四中、实验二小等政府配套。 规划用地 1965 亩，道路红线内用地 297368平方米

14、，容积率不大 于 2.6，绿地率不小于 35%。预计拿地后一期面向市场的时间为 2012 年年底到 2013 年年初 （拆迁顺利的情况下） 。相信此时的消费者，更注重的是性价比， 而非价格了。而我们公司本着做高端小区的原则，在品质上就有 了竞争力。我相信只要判断好市场、做好项目的包装、定位，肯 定能再沂南房地产市场上分得一片天下。其实沂南这个项目和寿 光的项目在地理位置上有些相似，沂南的城市发展也是往东、南面发展，我们的项目也同样是在老城区附近，南边就是马路，马 路边上有很多餐馆、商店，人流量也比较大，有前期的项目优势。 和寿光的区别就是当地的经济条件较差，人均收入不太高，同时 也没有大型开发

15、商来带动房地产的发展，相对而言比较难带动整 个房地产市场变化的节奏。疑问： 当地的房地产市场还能这样有活力几年？我们做高品质楼 盘的同时，价格拉不上去，成本倒挂怎么办？当地老百姓不认我 们的高品质怎么办？我们的项目改怎么定位、包装？五、项目定位我们在市调的过程中发现，楼盘多以多层为主、 11 层的小高层 也不太多， 18-31 层的高层很少。在和当地的代理商的聊天中， 也得知当地人比较抵触高层，原因是电梯费太高。但是在去年 5 月政府出台了购买高层优惠 200 元的政策之后，情况稍有好 转，但是由于高层不多，也看不出到底有多少人接受了这种高 层的生活环境和配套费。当地的别墅也卖的不是很好，但是也 不代表没有人要，我觉得还是他们别墅的品质太差，我们也可 以考虑在后期的时候做几栋排屋。我们在转了十几个楼盘之后 发现，他们楼盘的外立面都非常相似， 灰白主色调（白色墙面 + 灰色砖瓦），多层上多有徽派建筑的感觉， 好像跟当地政府的诸 葛亮复古风格建筑有关， 要做欧式建筑的话可能要和政府沟通。 但是当地市场非常稀缺的是花园洋房，好像所有楼盘都没有花