房地产工程项目管理流程

1、一、前言易建科技凭借自身深厚的行业背景与丰富的实施经验，在充分研究房地产 行业的管理模式与特点基础上，提出针对房地产行业项目全过程管理的整体解 决方案，借此帮助房地产企业解决高速增长中面临的项目管理瓶颈，促进企业 实现从传统项目管理向现代项目管理的转变。解决方案的特点优势从宏观的角度管理项目实施过程，实现投资、进度、资源、成本、质量 等的综合管理。涵盖项目生命周期的全过程项目管理，从项目可行性研究、项目前期、 设计规划、投资管理、项目施工到项目验收的全过程管理。以市场关系管理的思想管理项目全过程，从市场与客户的需求分析出 发，以实现客户价值为目标，管理项目全过程的价值活动。基于互联网建立全天候

2、的项目管理平台，使信息的沟通与交流更加快捷 方便。为项目决策人随时提供多方位的价值评估和分析 ,高效解决高层领导最关 心的宏观总体问题二、解决方案构成体系1、项目前期阶段管理1.1、投资机会研究投资机会研究的核心是通过市场调研与市场信息分析，发现最佳的投资机 会，具体功能包括：市场调研竞争地位调研开发土地调研市场环境调研市场特点调研消费者调研促销情况调研地产信息调研专案调查调研市场分析以往楼盘销售信息分析客户分析以往楼盘业主反馈分析促销情况分析地产信息分析1.2、项目策划管理在对市场信息进行充分调研与分析的基础上，将项目的投资方案转换成为 定义明确、系统清晰、目标具体的项目策划，实现策划过程的

3、规范化、科学 化，策划内容的全面化、综合化，策划成果的共享化、知识化。具体的功能包 括： 策划过程管理按照企业的实际业务流程，科学地规范项目策划阶段的各项工作，提供策 划过程的计划编制模板。策划内容管理项目的策划内容既有总体的策划也有局部的策划，包括：项目构思策划项目实施策划编制项目策划报告与项目建议书根据项目策划的具体内容，按照企业自定义的策划报告模板与项目建议书 模板，高效生成项目具体的策划报告与项目建议书。1.3、项目可行性研究项目可行性研究是项目前期工作的重点与核心，系统将从流程、内容、方 法等多方面保证可行性研究的规范性、科学性与充分性。具体功能包括： 方 案设计与优选管理依据项目的

4、策划报告与项目建议书，编制项目的多个可选方案，通过可选 方案的分析比较，从中选择和推荐最优方案。具体功能包括：编制可选方案可选方案的比较分析选择推荐最优方案经济分析与 评价采用先进科学的经济评价工具对推荐方案的各类经济指标进行评估，从而 为项目的投资决策提供高效支持，经济评估内容主要有财务评估与不确定性分 析，具体功能包括：财务评估不确定性分析编制可行性研究报告按照有关规定建立规范的项目可行性研究报告模板，并可以依据企业与项 目的实际情况对模板进行管理。 开发项目用地的现场调查及拆迁安置 市场分析和建设规模的确定规划设计影响和环境保护资源供给环境影响和环境保护项目开发组织机构、管理费用的研究开

5、发建设计划项目经济及社会效益分析 结论及建议可行性研究报告评审按照科学规范的评审流程与内容对可行性研究报告进行评审，具体评估内 容包括：建设必要性评估方案评估建设生产条件评估项目效益评估项目投资决策1.4、项目立项管理对项目立项的流程按照不同的建设项目类型进行规范化管理，并提供相应 的工作计划模板。同时对各类关键性的政府批文与许可证进行统一管理。2、项目实施阶段管理2.1、项目实施阶段的PDCA循环在项目的实施阶段，采用 PDCA（ Plan计划一Do执行Check检查Action 处理）循环，通过在项目组织的各层次中应用 PDCAM念来保持持续改进管理过 程的能力。PDCA循环主要由以下过程

6、构成：计划（Plan） 执行（Do） 检查（Check） 处理（Action）2.2、工程招标管理按照国家、地区及行业主管部门的工程招标程序和规定，对工程招标过程 进行全面管理。并可帮助企业建立招投标信息沟通平台，统一管理项目的设 计、施工、监理、材料采购等招标工作，从而使项目的招投标更加高效与科 学。具体功能包括：招标信息发布管理 招标文件编制管理投标单位报名管理 投标单位资质审查管理招标文件发送管理 施工图预算及项目标底价格确定（针对施工与监理 招标）投标文件管理 开标、截标管理方案评审管理 中标单位确定中标合同管理2.3、项目设计管理 限额设计管理设计内容管理制定限额指标概算管理限额控制

7、设计变更管理通过挂接行业、地区与企业定额实现资源的精确分析与计算，在此基础上 进行资源计划的编制、优化与追踪管理。设计过程管理提供项目设计过程的全面综合管理，具体功能包括：设计目标管理设计进度管理设计质量管理设计成本管理设计文档管理设计审核提供全面的设计审核管理功能，以保障项目的设计成果符合策划阶段确定 的项目整体构思与目标体系，具体功能包括：设计评审管理设计变更管理2.4、项目施工管理项目范围管理通过范围管理，明确项目施工阶段管理的目标与边界，主要包括： 建立 项目目标体系建立项目分解结构建立项目编码体系项目合同管理按照建设工程施工合同范本、FIDIC土木工程施工合同范本等要求全面管理工程项

8、目的各类合同。具体功能包括：合同编制合同信息管理合同文档管理合同事务管理合同变更索赔管理合同费用管理合同自动跟踪与预警 合同履约分析项目投资管理投资管理是房地产项目实施管理的重点与核心，系统提供了全过程的投资 管理与控制功能，具体功能包括：工程四算对比分析投资计划管理资金筹措管理资金使用管理投 资过程检测投资综合统计分析项目进度管理依据项目实际情况，建立项目业主管理 总承包管理分包管理实 施层管理的完整分级计划体系，施工单位和监理单位依据总体控制计划编制具 体的实施性计划。具体功能包括：进度计划编制进度计划的优化进度追踪管理进度统计与分析项目资源管理主要实现对甲供材料与设备的全面管理，同时可以

9、与易建供应链管理系统 (SCM)结合，实现对材料设备的计划、采购、库存、使用等的全过程管理， 具体功能包括：材料需求计划管理材料采购管理材料库存管理材料使用统计与分析项目质量管理以ISO9000质量标准和国家行业的质量规范为基础进行全面的质量管理， 具体功能包括：建立质量体系质量体系文件管理质量费用管理建立质量控制分解结构质量控制点管理质量事件记录项目信息管理对项目中的各类文档信息进行分级、分类归档管理，并可与知识管理系统 紧密结合。项目文档分类组织与查询 国家行业规范及标准分类组织与查询 项目 组织协调对项目中的各类组织协调活动进行统一的管理，确保项目的正常稳定运作 与目标的顺利实现。具体功

10、能包括：工作会议管理会议纪要管理对外事务管理3、项目验收阶段管理3.1、项目验收流程管理按照企业的工程项目流程管理，合理的规划与管理验收阶段的各项工作， 提供验收阶段的计划编制模版。3.2、项目验收内容管理分项工程验收管理专业工程验收管理竣工综合验收管理验收记录 统计与分析管理竣工验收的各项证明管理3.3、项目竣工移交管理项目设备设施移交管理 工程技术档案移交管理竣工资料移交管理3.4、项目保修维护管理对工程保修期内的各项保修与维护工作进行统一管理，并进行统计分析， 以反映项目的工程质量。3.5、项目总决算管理编制并审定项目的总决算报告，并通过与项目的概预算进行比较分析，确 定项目决算是否达到

11、总成本目标的要求。3.6、项目验收文档及资料管理对项目验收阶段涉及的各类国家与行业的工程验收标准规范、各类技术文 档资料、各类竣工验收资料等进行分类组织与管理，以方便用户查询。房地产 工程项目管理系统房地产企业信息化建设不仅极大提高房地产企业的市场竞争力，而且大大 减少人力，提高效率，加快信息处理速度，提高信息的准确性和可靠性。同 时，房地产企业信息化可以通过辅助管理和辅助决策，准确及时地把握市场信 息，从而获得更多商机。房地产企业信息化还可以提高企业对市场反应能力， 提高决策的正确性和预见性，从而大大提企业的市场竞争力。所以，我国房地 产企业如何适应激烈的国际市场竞争，采用信息化技术武装企业

12、将是一条重要 的途径。因为信息技术可以使房地产商开发的房屋功能得到改善，使传统的房地产 经营管理方式得到改善。目前，从房地产的项目管理方面来说，国外从项目的 立项、设计、招投标、采购、施工、财务管理等方面采用的信息技术比较普 遍，所带来的效益很明显。据统计，由于信息技术的实施，能降低项目的成本 约 10 15左右；在传统的物业销售和房地产经纪方面，发达国家已建成传统 的物业销售数据库和网络系统，拥有一个统一的综合信息平台，用户通过网上 能查到所需物业的详细资料，并通过网上完成物业经纪的所有手续，节省了房 屋销售的成本和经纪费用。盟友万通公司采用科学的、先进的信息化手段，构建一个房地产的电子商

13、务平台和目前流行的数字神经系统，实现全面的信息化管理，使房地产开发公 司具备 管理创新、制度创新、业务创新 的能力，拉开房地产企业之间的距离， 在本质上加强企业竞争优势，提升核心竞争力。主要模块包括：一、文件收发管理对房地产部门的收文、发文单据电子存储，使对外对内的文件往来内容、 时间、收发单位等清楚明确，以备将来快速查找，从细微处把握工程管理，减 少自身纰漏。二、工程综合信息管理通过对工程综合信息的管理，提高房地产部门的知识管理能力，提高工作 效率。可把一些不能在其他模块归类的信息存放于此，此处还有用户可自由划 分文件类别功能。用户可按照规定自建文件类别。三、施工前期文档管理施工前期的准备工

14、作对工程能否顺利进展起决定作用。此处对施工前期工 作文档进行存储，辅助业主监督工程施工准备情况，文件分类存放，用户按照 自己的权限查看相应目录的内容。四、图纸管理目前正式图纸往往不能及时送达，引发准备图和正式图不同，图纸历次版 本变更等一系列问题。处理不好，就会给业主带来不必要损失。利用微机实现 图纸管理电子化非常有必要。五、招标管理招标是业主选择工程项目实施单位的手段，招标给了业主优选承包商的机 会，是项目成功实施非常关键的一环，但招标牵涉到合同编制资料难查、资审 环节多导致招标时间长、费用高等一些问题，信息化具有数据充分共享、信息 及时等优势，业主通过利用信息化辅助招标工作非常有必要。六、

15、合同管理合同管理是企业在经济活动中保证企业利益的重要环节，应有条不紊、动 态控制、掌握全局。系统应采用目录树结构，层次分明，文档资料一目了然； 分为编辑合同、分析合同、合同支付等逻辑模块；可生成多种报表供用户使 用。七、合同签审管理通过此模块完成合同的签审、流转管理。八、施工进度管理施工进度管理是对施工计划文件汇总管理，使进度状态明了清晰。九、质量管理项目质量是业主非常关心的问题，施工质量控制由监理主要管理，房地产 部门只是起监督指导作用。故质量管理同监理数据紧紧联系起来。由监理报送 相关质量数据，达到对质量的内业管理。从业主的管理需要出发，本模块只涉 及人、材、物的资质管理和重大的验收记录管

16、理。十、物资管理对项目甲供材管理，包括物资前期寻价管理，供应商查询，物资所属供应 商查询等。项目需求计划和物资采购数量联系，动态更新。十一、文档管理对房地产部门的一些需要共享的文档进行管理，分为公共区和个人区两个 部分。可行性报告项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。一、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投 资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1) 项目概况；(2) 开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3) 市场分析和建设规模的确定 ;(4) 规划设计影响和环境保护 ;(5) 资源供给；(6) 环境影响

17、和环境保护；(7) 项目开发组织机构、管理费用的研究；(8) 开发建设计划；(9) 项目经济及社会效益分析 ;(10) 结论及建议。二、可行性研究的工作阶段投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即 在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的 投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该 阶段投资估算的精确度为士30%研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。如果机 会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称 “预可行性研究 ”。在机会研究的基础上，进一步对 项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精 度可达士20%所, 需费用约占总投资的 0.25%1.5%。详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设 项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作 出