房地产公司房地产开发建设项目可行性研究报告（完整版）

1、房地产公司房地产开发建设项目可行性研究报告目录第一章 总论 11.1 项目概况 11.2 项目范围及编制依据 21.3 编制依据 21.4 主要技术经济指标 3第二章 项目背景52.1FFGG片区现状 52.2 项目单位概况 5第三章市场分析63.1FF 小区开发前景分析 63.2 市场需求分析 63.3 市场消费结构分析 73.4 市场价格分析 93.5 项目价格定位 11第四章项目选址与建设条件 124.1 地理位置 124.2 气象条件 124.3 地形地貌 134.4 区域地质构造 134.5 工程地质条件 144.6 交通条件 154.7 社会环境 15第五章工程设计方案 165.1

2、 设计依据 165.2 总体规划 165.3 建筑工程 185.4 给排水工程 185.5 供电工程 215.6 暖通工程 235.7 燃气工程 24第六章 消防工程 256.1 设计依据 256.2 设计原则 256.3 建筑消防 256.4 给排水消防设计 266.5 电气消防设计 28第七章环境保护与安全防护 307.1 设计依据 307.2 主要污染物及治理措施 307.3 劳动保护与安全防护 31第八章节能分析 338.1 评价依据 338.2 项目概况 348.3 项目所在地能源供应条件 348.4 能源消耗量、能源消费结构 358.5 能源运行管理分析 358.6 节能措施分析

3、368.7 节能结论 39第九章 工程进度计划40第十章 总投资估算及资金筹措 4210.1 编制依据 4210.2 编制说明 4210.3 总投资估算 4410.4 资金筹措方案 4410.5 资金使用计划 45第十一章 财务评价4611.1 测算依据 4611.2 财务估算 4611.3 财务分析 4711.4 敏感性分析 4811.5 经济评价 49第十二章招标工程 5012.1 编制依据 5012.2 招标基本情况 5012.3 招标方案 5153第十三章 项目风险分析13.1 风险因素 5313.2 应对措施 53第十四章 研究结论及建议 5514.1 研究结论 5514.2 建议

4、55附表 1：总投资估算表附表 1-1 ：建安工程投资估算表附表 2：销售收入、销售税金及附加估算表附表 3：损益表附表 4：现金流量表附表 5：投资使用计划与资金筹措表附图 1：地理位置示意图附图 2：地块分布图附图 3：总平面布置图第一章 总 论1.1 项目概况1. 项目名称BBCC项目2. 项目建设单位AA房地产有限公司3. 项目负责人丁长峰4. 建设地点本项目区南临HH村，北靠FFGG西临KK快速路，规划用地II ，净用地JJ川。5. 工程范围主要进行住宅、配套公建以及公用工程和辅助工程建设。6. 建筑规模本项目总建筑面积LL川，其中：地上住宅建筑面积 MM.OOM, OO-PP层，框

5、剪结构；地上配套公建建筑面积 NN.20 m2, 5层，框架 结构；地下车库建筑面积 QQ.67m，地下一层。7. 总投资本项目总投资RR.86万元。其中：工程费用 SS.05 万元其他费用 TT 万元 预备费UU万元8. 资金筹措方案项目总投资 RR.86 万元。9. 建设工期本项目建设工期 99999 年1.2 项目范围及编制依据1. 项目范围本项目建设单位拟在 *市FFGGH附用地以北，FFGG以南, 98987788用地南侧范围，实施FF住宅小区工程，主要建设内容包括 小区内的建筑工程、区内绿化、硬化工程及其它辅助工程。2. 编制要点项目建设的背景项目选址概况工程设计方案公用工程方案总

6、投资估算及资金筹措1.3 编制依据1. 国家有关行业部门颁布的现行建筑设计规范2. 建设单位提供的其他相关资料21.4主要技术经济指标序号项目单位指标值备注1规划用地m2II2净用地m2其中：住宅用地m2公建用地m2绿化用地m2道路及场地硬化m23总建筑面积m23.1地上总建筑面积m2住宅建筑面积m2配套公建m2商业建筑面积m2地上车库建筑面积m23.2地下总建筑面积m2地下车库建筑面积m2住宅地下室建筑面积m24停车位辆地上停车位辆地下停车位辆5建设指标户数户居住人口人建筑密度绿化率容积率6总投资力兀工程费用力兀其他费用力兀预备费力兀7财务计算指标销售收入力兀营业税金及附加力兀序号项目单位指

7、标值备注销售成本万兀土地增值税力兀利润总额力兀所得税力兀净利润力兀8财务内部收益率所得税前%所得税后%9投资回收期所得税前年所得税后年10财务净现值(i=12%)所得税前力兀所得税后力兀投资利润率%投资利税率%4-第二章 项目背景2.1FFGG 片区现状1. FFGG片区建筑除部分为近几年新建外，大部分系上世纪60-70年代所建，以砖木结构、砖混结构为主，使用期长，有的建筑已出现 裂缝等现象，与国家现行的建筑抗震设计规范 GB50011-2001、建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001民用建筑设计通 则GB50352-2005等规范不相符合。建筑层数以平房、2-4层居多，土地利用

8、率低，所以FFG片区的规划建设有利于提高抗震减灾能力， 保障民生。2. FFGGn区城中村多，如HH村 由于历史和管理体制等原因，规 划管理无序， 布局结构混乱， 加快城中村的改造不仅使区域环境得到 绿化、净化、美化，而且可改善居民住房条件， 提升城市的整体面貌。3. 从2007年开始实施规划建设的FF33区，目前已建成区域路网7.3 公里； * 美术馆、 * 博物馆、文化岛平台等工程建设已进入“倒计时”。处于FF33区的中国（*）5959交易中心承担2011年在*举行的 2010年*市政府工作报告指出：要加快FFGG侧平方公里启动 区的建设。鉴于此，本项目建设单位拟进行规划区内的住宅、公建工

9、 程以及配套工程建设，以保障和改善民生，促进社会的和谐与发展。2.2 项目单位概况第三章市场分析3.1FF小区开发前景分析小区开发不仅要有良好的投资回报， 而且也要有完善的基础设施 环境，本项目FF小区位于HH村用地以北，FFG3南，98987788用 地南侧范围内。从该项目所处地理环境看，有着广阔的开发前景， 主要表现在：1. 区位优势显著FFGGt区位居城市发展的交接地带，东侧濒临距 *南站约15km 的路程。2. 交通网络完善据资料显示：FFGG未来规划有快速路2条，分别为HH街等，路 网密集，居民出行便捷。3. 带动和辐射能力强由于FF33区的规划实施，以及FFGG勺贯通，使本区域彰显

10、强大 的连接与辐射作用发展，成为连接老城、形成良好的互动。3.2市场需求分析市场调查显示：*市2010年前三季度房屋销售价格同比总指数 为103.乙价格上涨3. 7%,涨幅较2009年同期扩大3个百分点。 其中新建房（包括住宅和非住宅）价格同比上涨 3.0 %，涨幅较2009年同期扩大1.5个百分点。仅2010年9月*市商品住宅市场供求比 为2.71，成交价为8808元/平方米，环比上涨74%2010年1-9月*市商品住宅市场统计表项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月供应面积（就）6.8100010.812.923.3852.778.5成交面积（就）24.118.6323.4121.641

11、5.2221.8416.7318.5623.06供求比3.540.000.000.001.411.690.720.352.71成交均价（元/就）580557115490559856055767550050748808随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，2009年*市人均生产总值达到44319元，比上年增长1.9%,按2009 年平均汇率计算达到6488美元。居民消费结构的升级转型，将较大 幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，城镇化率为82.2%,比上年提高0.2个百分点。城市化进程的加快，促进经济的发展，同时吸引

12、了大量经济、技术、科技人才，这一元素将形成巨大的住房需求。3.3市场消费结构分析1. 商品住房供应结构根据调查，2010年前三季度，*商品住房成交面积244.01万亿 中小户型（单套面积在120m2以下）的商品住房成交面积所占比例 为PP.85%其中，90川以下的小户型住房占住房总面积的13.69%,120m2以上的住房占比为65.16%。在各个面积段中，120-144川和 180川以上所占的比重最大，分别占到 25.31%和22.93%。商品住房 供应结构的变化无不与人们改善生活的价值取向有关。2. 二手住房市场从供应房型看，中小户型的二手住房最受外地购房者青睐。一 方面，二手房多位于市中心

13、，小户型居多，更适合初次置业者投资， 在地段和价格上具有优势。另一方面，目前新开楼盘位置大多距离 市中心区域较远，为方便上班及子女上学，使得部分购买新房的市 民将目光转向二手房市场，加之新建房开发的边缘化现象，许多外 地首次购房者自然把目光转向了中小户型，面积小，总价值也相对 较低，升值空间潜力较大的二手房。2010年前三季度，二手房销售 价格上涨6.5%,高出新建房3.5%。3. 购买者来源地2010年前三季度，市是省会城市，投资环境在逐渐改善，特别是 FFGGt区，文 化FF33区的建设，进一步增强*市房地产的辐射力，目前已有一些 国内外知名商企、就业者纷纷落足置业或入住。未来FFGG片区

14、不仅从以上图表可以看出，只有阿文认为区商品住宅成交均价比上 月有所下降，其他区域的商品住宅成交比上月都有所增加，价格涨 幅最大的是杏花岭区和尖草坪区， 分别上涨90.31% 161.84%。据调 查资料显示，杏花岭区价格均价比上是由于万达广场新的方案推出， 而尖草坪区是由于恒大名都新的方案推出。价格的上升与下降一方 面受制于国家对房地产市场的调控，另一方面取决于楼盘所处的地 理位置。市商品住宅总成交面积222.29 m,外地居 民购买的商品住宅占成交总面积的 PP. 01% ;该期间成交套数共计 17004套，外地居民购买的商品住宅套数占成交总套数的35. 07%。外地人对我市房地产市场形成有

15、力的支撑。*市2010年一季度三季度商品住房统计表项目购买者来源地合计*市居民外地居民商品房成父量（万m）146.6975.6222.29住宅面积占比65.99%PP.01%100.00%成交量（套）11041596317004成父套数占比64.93%35.07%100.00%9-是代表*经济的窗口与能力，更是以大*经济圈影响9898经济的33 港，所以，从总体看*市外地人购房比例会逐步增加。3.4市场价格分析1. *市各区域商品住宅分析2010年8月、9月*市各区域商品住宅成交均价统计表月份杏花岭区小店区迎泽区阿文认为区尖草坪区晋源区8月5PP7483548456035422756599月1

16、0176797752835856110686327上升比例90.31%64.98%9.04%-2.97%161.84%11.80%2. FFGG片区住宅定价分析就FFGGt区而言，在2009年之前，该区域奥斯丁以东的房子约 5000元/川，奥斯丁以西的房子约 4000元/川，再往西约 000（兀 /讥随着FFG併建、通车，附近的楼盘在销售量、销售价格上走 出新高，如奥斯丁以东的万国城定价 12000元/ ，奥斯丁以西的富 力现代广场定价65007000元/ 。目前，FFGGt区板块有二三十 个楼盘售楼，价格是否继续走高，有赖于区域环境功能的提升，如 FF33区、FFGG西环高速将会成为重要卖点

17、，对售价形成有力的支 撑。2010年01月14日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健 康发展的通知要求各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查， 支持居民合理住房消费，对房价上涨过快的地方和城市进行重点督 查。国家出台调控措施，可能出现房价小幅下降的情况，但是2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 7.8%,涨幅 前6名的依次为深圳、温州、金华、杭州、湛江、南京，同比分别上 涨 18.9% 14.5%、12% 11.5% 11% 10.4%。* 市排名第 65 位。2010 年9月份全国70个大中城市房屋销售价格较上月价格上涨 0.5%，较 上月环比涨幅扩大0.5个百分点，

18、房屋销售价格同比上涨 9.1%,涨 幅较上年同期扩大6.3个百分点。*排第60位，同比涨幅比全国70 个大中城市平均水平低5.6个百分点。*位居二线城市，但是房价居三线城市的水平。所以总体看FFGG 片区地产价格大幅下降的可能性不大，总体趋于平稳。FFG（部f分楼盘统计表3.5项目价格定位综合考虑*市商品房的发展态势、本项目所在地理位置以及FFGG现有楼盘销售现状，本项目初步确定 FF小区住宅及公建销售价格为:公建建筑：12000 元/ m2住宅建筑：8000 元 / m2停车位：120000元/车位-12-第四章 项目选址与建设条件4.1 地理位置本项目区南临HH村，北靠FFGG西临KK快速

19、路，规划用地II m,净用地JJ m2o4.2 气象条件* 属暖温带大陆性气候,四季分明,春季干旱多雨,日照充足, 蒸发量大；夏季高温炎热,雨量集中；秋季多雨,天高气爽；冬季寒 冷、干燥、少雪。夏季室外平均风速为2.2m/s冬季室外平均风速为2.4 m/s年总降雨量438.6mm日最大降雨量99.4mm小时最大降雨量24.4mm最大积雪深度16cm最大冻土层深度77cm冬季日照率64%极端最高温度39.4 C极端最低温度-25.5 C最热月平均最高气温29.5C最冷月平均最高气温13C日平均温度低于+5C天数139冬季大气压力93.29kpa夏季大气压力91.92kpa冬季采暖室外计算温度-1

20、2冬季通风室外计算温度夏季通风室外计算温度西北年主导风向4.3 地形地貌本项目拟建场地为 * 地，为厂房及多层建筑区， 现有建筑物均未 拆除，范围内地形平坦，地面标高最大值 786.54m,最小值785.50m, 地表相对高差1.06m。场地地貌上位于*断陷盆地西北部边缘地带， 次级地貌单元为*市汾河西岸I级阶地。4.4 区域地质构造本项目拟建场地位于 * 盆地西北部地带, * 盆地系新生代以来受 燕山喜马拉雅运动形成的断陷盆地， 它处于9898断隆的沁水台陷、 太行断隆及吕梁台拱W级构造单元的交接部分，盆地构造活动强烈， 自中生代晚期开始,长期处于隆起状态,约至上新世中期,才开始断 裂下陷,

21、受其影响,在原有构造格架中部,地壳下降并沉积了巨厚的 新生界河湖相地层, 而东西两侧山地强烈隆起, 形成了先进的盆地轮- 14-廊。据 1 ： 10 万* 市断裂构造及震中分布图和有关资料,场地范 围内无断裂通过,场地稳定性受区域构造控制。4.5 工程地质条件本项目区地貌单元属汾河I级阶地。*市抗震设防烈度为8度， 设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组；场地20m以 上存在可液化粉土层, 地基液化等级为轻微, 属于对建筑震不利地段, 拟建场地建筑场地类别为皿类；拟建场地可不考虑湿陷对地基的影 响。据徐州中国矿大岩土工程新技术发展有限公司勘察结果及区域 地质资料,场地及场地附近

22、无全新活动断裂,且没有发现其他影响 本工程建设的其它不良地质作用, 该场地可视为相对稳定场地, 适宜 本程建设。地下水对混凝土结构具中腐蚀性, 长期浸水条件下对钢筋混凝土 结构中钢筋无腐蚀性,干湿交替条件下对钢筋混凝土结构中钢筋具 弱腐蚀性。 地基土对混凝土结构具弱腐蚀性, 对钢筋混凝土结构中钢 筋具微腐蚀性。根据中国季节性冻土标准冻深线图 , * 市标准冻结深度约为 08m。建议高层住宅楼采用桩基础, 选择层或粉土层为桩端持力 层,采用高强度预应力离心管桩,静压法沉桩；桩型也可采用钻孔灌注桩4.6 交通条件本项目所在地的主要交通干道为 FFGG和平南路、KK快速路等。 该区域路网结构密集,道

23、路通达,便于各种车辆通行,交通便利。4.7 社会环境随着FFGG的竣工通车，该区域将成为兼具城市服务功能与交通 功能的综合性区域,项目周围主要是住宅和事业单位,以及邮局、银 行、储蓄所、派出所等政府辅助性办事机构和社会公益性设施,可方 便居民生活的需要。该地区的供水、供电、通讯、道路等市政设施完善,均能满足项 目需求。- 16 -第五章 工程设计方案5.1 设计依据1. * 市城市总体规划（19982010）；2. 城市居住区规划设计规范 ；3. FFGG住宅小区修建性详细规划4. 国家有关的规范和标准；5. 项目单位提供的有关资料。5.2 总体规划1. 功能分区本项目由公建区、住宅区、停车区

24、组成。根据本项目区内场地现状，以及周边环境现状，拟将公建区设于地块的北侧，与 FFGG相邻， 便于未来 33 工作的开展,同时也可起到动静分区的作用。住宅区设 于南侧,中央为开阔的集中绿地和住户室外休憩区。停车区分设于集中绿地区和公建区,与入口相邻。2. 交通规划道路交通组织形式针对用地特征和小区性质, 公建区和住宅区内采用周边环路, 人车分流、闹静分离的交通模式。邻近出入口设置地下车库的进出口, 以方便的机动车的停放。环路的设计也能够充分满足防火设计的要 求,在紧急情况下可以很方便的到达任一栋楼。 住区内步行系统东西 连接,南北贯通,住户可以很快速方便的到达自己的居所。 小区内道路分为三级：

25、城市次干道、小区级道路、庭院级道路。 城市次干道在地块的东侧,宽 20 米；小区级道路为车行路,宽 6 米； 庭院级道路沿建筑四周设置，道路宽 34米。静态交通规划本项目小区内设置地上和地下停车位。 地上机械停车 876 辆,集 中在小区外环道路两侧, 以及小区南侧可利用的范围内。 地下开敞车 库停车 694 辆。总车位 1570辆。3. 绿化规划绿化以居住区边界的带状绿化与中心绿带的成片植被为基础, 以 小片的种植为点缀, 并考虑不同季节开花植物的搭配, 使四季有不同 的观赏景观； 同时在成片的植被种植中进行色叶的协调和对比, 以形 成优美的观叶林。树种宜选用当地树种、特色树种、观赏植物,提

26、高 居住区绿化的效果、价值和特色。4. 景观规划建筑与环境的水乳交融, 代表着建筑艺术的最高境界。 本项目景 观设计根据小区原生态植物景观、 周边环境展开, 使其与集中绿化和 宅前绿化相贯穿,营造颇具品位的小区整体环境。5. 建筑设计本项目建筑立面造型拟采用现代又兼具历史沉淀性元素, 住宅外 立面色彩采用暗红、灰、白色面砖,公建外立面色彩采用石材、玻璃 组合，形成独特的FF街景观视廊。6. 户型规划住宅楼设有4种户型，分别为88.00川、100川、142川、166 川，共计1552户。其中建筑面积在90川以下的中小套型房1086户， 占70%建筑面积在90川以上的大套型房466户，占00%符合

27、并规 函字 2010第 143号的要求。7. 主要建设指标规划用地：II m2净用地：JJ m2总建筑面积： LL m （ 地下建筑面积 QQ.67m ）建筑密度： 14.56%绿化率： 35%容积率： 3.505.3 建筑工程本项目总建筑面积LL m,其中：住宅工程 MMtf, OO-PP层，层高2.9m、3.0m，剪力墙结构； 配套公建工程NN.20 m, 5层，层高3.3m、3.6m,框架结构； 地下建筑工程QQ.67m，地下一层，层高3.6、3.7m,框架结构。5.4 给排水工程一、供水工程1 .供水水量本项目居住人口 5432人，平均用水指标为200L/人d,用水量 为 1086.4

28、0m3/d 。公建面积NN.20 m2, 5L/ m2 d,则用水量为22.67m3/d。绿化面积18095.00 m,用水指标为1L/ d,则用水量为18.10m3/d 。道路及硬化场地面积23771.1.00 m,用水指标为2L/ d,则用水量为 47.54m3/d。不可预见水量按 12%计。项目总用水量为 1315.62m3/d。2. 供水方案FF西街南侧有DN800现状市政给水管，北侧有 DN400现状市政 给水管。本项目用水水源接入FF西街南侧现状DN800市政给水管，远期 再从小区南侧0C米规划路给水管引接，实行两路供水。建筑 6层以下部分由市政管网供给, 6层以上部分由蓄水池加压

29、 供给。该项目设700帛清水池、设水泵房一座，配置生活泵、消防泵、 喷淋泵等,作为生活与消防的共用水池。二、排水工程1. 排水量 以总用水量的 85%考虑,为 942.67m3/d 。室外设100m化粪池5座，全部为有地下水，地面可过汽车，清 掏周期为半年,污水停留时间为 24h。- 20-室内排水系统由卫生器具、存水弯、管道系统、检查口、清扫口、 地漏组成。管道布置尽可能靠近墙壁或悬吊于楼板之下。室外排污水设置在室外道路下，污水由楼前接户管收集后，排入化粪池初步处理 后，经院内排污管，排向 HH街现状污水管道，最终排入南堰污水处 理厂。2. 雨水排水工程小区南侧为HH街现状雨水管。雨水量计算

30、雨水量计算公式采用Q = q.F.式中：Q雨水设计流量(L/S)q暴雨强度(L/S.ha)F汇水面积(ha)径流系数，取=0.65暴雨强度q依据总体规划采用*市暴雨强度公式q=1446.22(1+0.867LgT)/(t+5)0.796式中：设计重现期：取 T=1年降雨历时(min): t=t l+mt地面积水时间：11 =10mi n折减系数m雨水管线采用暗管，故折减系数选用2汇水面积：F=II m2雨水量：Q=563L/S排雨水系统雨水管道、雨水箅子沿小区主干路敷设,雨水收集后由主干管 排入和平南路现状雨水管网,最终排入冶峪沟泵站。雨水管采用HDPE双壁波纹管，橡胶圈接口，承插连接，基础采

31、 用10cm砂垫层。本工程采用钢筋混凝土检查井,全部采用球墨铸铁井盖和盖座。5.5 供电工程1. 设计规范 本项目执行国家现行的标准和规范： 供配电系统设计规范低压配电设计规范民用建筑照明设计标准建筑物防雷设计规范2. 用电负荷本项目住宅1552户，用电指标4 kW/户，需要系数0.75 ;公建 部分面积1400.00 m,用电指标50w/m；地下建筑qq.67 m,用电 指标20w/m，项目用电负荷5420.35kw。选用三台2000 KVA变压器。3. 供电方案从FF街规划110kv变电站引两路10kv专线。 本项目区内设变配电室一处,用电电压为 380/220V。公建、住宅等电源分别由变

32、电所低压 380v/220v 引出,消防泵、 喷淋泵、电梯、水泵、正压风机、排烟风机及消防控制室等动力设备由变电所低压柜配出或由公共负荷配电柜配出, 采用放射式供电。 消 防负荷采用双电源供电末端自动切换。设柴油发电机,作为备用电源。 高层住宅在每单元每层设集中计量表箱, 集中计量表箱设在公共 部位。生活水泵采用恒压变频调节控制,消防水泵采用软起动控制。照明系统： 照明分普通照明和应急照明。 普通照明包括一般工作 照明、室外照明等；应急照明包括疏散照明和备用照明。地下室、楼 梯间、前室、设备用房等处设应急照明, 主要出入口处设出口指示灯, 高层住宅楼梯间及地下室设疏散指标标志, 采用带蓄电池的

33、应急照明 灯具,室外照明选用庭院灯,采用时控仪控制。4. 防雷及接地保护 本项目各建筑按三类防雷建筑考虑,按规范要求屋面设置避雷 带。建筑设置防雷保护装置,利用建筑基础作接地极,屋顶设避雷针 和避雷网作接闪器,并利用柱内主钢筋作引下线。总等电位联结端子箱连通。置。本项目绝缘接地采用为用电安全, 各建筑物作总等电位联结, 在变配电所及各幢楼的 电缆井底部或进线配电箱处设总等电位联结端子箱, 把接地干线、 保 护线干线、总水管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件与 水泵房、 住户卫生间内设置局部等电位装TN-C-S 系统。5. 弱电系统弱电系统工程包括通信、 有线电视、计算机网络系统及住宅楼

34、宇 对讲系统。通信：本项目预设 3104对线路,由市通信公司解决。有线电视系统： 有线电视信号由 * 有线电视台提供, 由该电视网 引入,干线沿外墙上一层屋顶高度敷设。 楼内分配系统采用分配分支 系统。各竖向采用接一分支器,串接一分支器距地 0.3 米暗装。各分 支器处的信号电平值达到70 5dB。每个设有设有线电视接线盒2个。计算机网络系统： 引入城市宽带网, 主干线采用多模光纤, 用户 内设五类信息插座，信息点采用 RJ45标准接口。对讲门禁系统： 小区住宅均设有对讲门禁系统, 每户入口处设对 讲分机。5.6 暖通工程一、设计依据1、采暖通风与空间调节设计规范 GB5001920032、民

35、用建筑热工设计规范 (GB50176-93)二、采暖工程本项目住宅采暖面积 MMm,平均供热指标为40w/m ;公建部分 采暖面积NN.2 m,平均供热指标为50w/m;总供热负荷约6905.24kw。热源接入FFGG划供热管线，小区内建换热站1座。供暖热媒为95C -70C,供热管网采用下供下回双管导程式分户 计量系统, 户外管网采用水煤气焊接钢管, 户内管网采用散热器采暖 系统，PB塑料管道，热熔连接。为保证能分室进行室温调节， 在每个采暖系统的入口处， 均设置 热量计量装置。二、通风1. 设计参数变配电室8次/h 换热站10次/h水泵房3次/h公共卫生间10次/h电梯机房8次/h2. 通

36、风系统 地下车库设计机械排烟排风系统，排烟（风）量按换气次数 6 次/ 时计算。前室及楼梯间分别设机械加风送风系统，屋顶设加压送风机。 地下变配电室设有独立的排烟及送风系统。5.7 燃气工程1. 用气量住宅1552户，用气指标2.0m3/户日；公建按住宅 00计。总 用气量为 4035.20m3/ 日。2. 管网布置规划在小区内设煤气调压站，中压煤气气源由现状FFGG规划DN200中压煤气管道提供，低压煤气管由煤气调压站引出并沿小区路 敷设至各用户。第六章 消防工程6.1 设计依据1、建筑设计防火规范 GB50016-20062、建筑灭火器配置设计规范 GB50140-20053、二氧化碳灭火

37、系统设计规范 GB 50193-93（1999 年版）4、高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95（2005 年版）5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-976.2 设计原则1 、根据国家现行的有关标准、规范要求,以及本项目建筑功能的具体情况进行消防设计。建筑设计中贯彻“预防为主,防消结合” 的方针,采取防火措施,防止和减少火灾危害。2、建筑防火设计,严格遵循国家的有关方针政策,从全局出发, 统筹兼顾,正确处理生产和安全、重点和一般的关系,积极采用行之 有效的先进防火技术,做到保障安全,方便使用,经济合理。6.3 建筑消防1 、住宅本项目各单体住宅楼层数 oo-PPi

38、，层设住宅入户厅，层高3.0m;二至三十层为住宅标准层，层高 2.9m,各单体建筑每层为一梯 两户或一梯四户； 各建筑屋顶以上为出屋面楼梯间和电梯机房。 各单 体建筑高度小于 100m。各单体建筑四周临小区道路,可作为环行消防车道。本工程属于乙类建筑。 地下建筑耐火等级一级, 地上建筑耐火等 级一级。根据高层民用建筑设计防火规范和住宅设计规范要 求,本项目各单体建筑每单元每层为一个防火分区, 设一部防烟楼梯 和两部消防电梯（兼乘客电梯） ,消防电梯直达首层,且层层停靠, 以满足人员的垂直交通和安全疏散。2、配套公建本项目配套公建建筑面积 NN.2 m, 5层，层高3.3m、3.6m,为 乙类建

39、筑, 建筑耐火等级二级。 每层设一个防火分区、 两个防烟分区。 设一部防烟楼梯和两部消防电梯 （兼乘客电梯）,消防电梯直达首层, 且层层停靠, 以满足人员的垂直交通和安全疏散。 该建筑四周临小区 道路,可作为环行消防车道。3、地下建筑工程本项目地下建筑工程 QQ.67m，地下一层，层高3.6m、3.7m, 建筑耐火等级一级，防火分区按 500 m设计，设出入口三处，与地面 或建筑首层连通。6.4 给排水消防设计1. 消防用水根据高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2005年版）规 定,本项目室内消火栓用水量为 40升/秒,室外消火栓给水量为 OOL/S,- 27-以同时火灾次数 1

40、 次，灭火时间 2小时计算，消防最大用水量为 504m3。 自动喷水灭火用水量 00升/ 秒，火灾延续时间 1 小时，用水量 108m3。项目消防总用水量612m。建筑设高位水箱18m,满足10分钟自动 喷水灭火系统用水要求。室外建7oom储水池，满足消防与生活用水， 消防水池设两条DNI00供水管给水池供水。消火栓系统设BDl0/20 - 100X 5消防泵3台，（两用一备），流量Q=20L/S,扬程 H=100m 电机功率 W=OOKW自动喷淋泵采用 XBD7.8/00-DL, 一用一备 ,Q=108 m3 /H, H=78M N=37KW.2. 消火栓系统 各单体建筑室内每层均设置消火栓

41、,由水泵、水箱直接供水。消火栓布置确保室内任何部位两股水柱均可到达, 消火栓间距小于 00m, 消火栓箱内均布设报警启泵按钮。 消防泵可在消防控制室手动、 自动、 多线直控启、停,并将消防泵的启、停状态显示在消防控制室。消防 控制室设在小区门卫值班室。3. 自动喷水系统设置闭式自动喷水灭火系统, 由自动喷水加压泵出水经湿式报警 阀供给。4. 水泵接合器消火栓系统设3套DNl00的水泵接合器，水喷淋系统设 2套DNl00 的水泵接合器, 供火灾时消防车给消火栓、 水喷淋系统供水增压灭火。 （在水泵接合器的附近15m-40n范围内应有消防车取水设施）。- 27-5. 消防控制每个室内消火栓均设置遥

42、控按钮 , 另在消防控制室设能手动启动 消防加压泵。火灾温度升高时，自动喷水灭火系统喷头自动破裂 , 水流指示器 动作 , 向消防控制室报警 , 湿式报警阀在水压变化下 , 水力警铃动作 , 自动报警 , 压力开关动作同时启动喷淋泵 , 另在消防控制室能手动启 动喷淋泵。6. 气体灭火系统本项目高低压配电室等处设置七氟丙烷气体灭火装置 , 由相应消 防专业设计完成。7. 建筑灭火器设计根据建筑灭火器配置设计规范GB50140-200要求，本项目各 单体建筑根据需要配置手提式灭火器。 车库部分及变电站选用灭火器 灭火等级为4B/具，其余部分为5A/具，灭火剂为磷酸铵盐干粉。6.5 电气消防设计1

43、. 报警系统集中报警控制器设置在门卫值班室的消防控制中心， 火灾自动报 警系统为地址编码两总线制 , 每个探测回路均接成一闭合回路 , 在车 库设有感温探测器 , 在自备柴油发电机房设有感温探测器 , 在公共走 廊、楼梯口设置手动报警按钮。 当某一探测器或手动报警按钮报警动 作，发出火灾信号时，消防中心控制器接到火灾信号并确认后，立即 向消防设施发出灭火指令程序，联动相关消防设备。2. 联动控制系统设消火栓系统、自动喷淋系统、火灾紧急广播等联动控制模块 在消防中心设手动操作开关启动消防设备 , 并在信号灯及中文触摸 显示屏上显示 , 自动联动失灵时可在消防中心手动操作消防设备。- 38-第七章

44、 环境保护与安全防护7.1 设计依据1. 大气污染物综合排放标准2. 污水综合利用排放标准3. 未提及的采用国家现行的相关标准和规范7.2 主要污染物及治理措施本工程的主要污染物为废气、 废水和生活垃圾等, 其治理措施要 按照相关的规范规定进行治理。1. 项目使用期的三废治理废水： 本项目不产生工业性废水,主要为生活污水,洗涤污水。 生活污水经化粪池处理, 厨房废水经隔油池处理后和生活废水一 起排入区域污水管道, 再排至市政污水管道, 最终纳入污水处理厂集 中处理。废物：主要废物为生活垃圾,经装袋集中后,由环卫管理部门统 一装运。废气：本项目在运行中,厨房设置防回流的垂直排油烟道,在屋 顶设无

45、动力风帽自然排放废气, 为防止交叉回流, 厨房设置水平排油 烟道,出口设在建筑隐蔽的位置,并设有防风与防污染的构造措施。 热水器废气直接排出外墙, 废气与脱排烟道严格分开。 车库换气通过 管道在绿地内放散。污水处理装置产生的废气通过管道接至楼顶排 放。噪声：本项目噪声主要来自于水泵房、 屋顶加压泵房以及电梯间， 设计将水泵房设于地下室，屋顶加压泵房、电梯间避开重要房间。同 时，墙壁采取消音措施，选用低噪声的设备，设备基础作隔振处理， 减小噪音和振动。2. 项目对周边环境的影响 项目建成后，对周围环境不产生任何不良影响。相反，由于该项目的建成，将使周边地区更加繁荣，进一步促进区域经济的发展。3.

46、 项目建设期的三废治理本项目在实施过程中产生的建筑垃圾， 采用定点集中堆放及时清 理的方式进行处理。 少量生活废水经排污管排到城市排污水网。 施工 时尽量减少噪音污染，夜间施工不影响周围居民休息。4. 绿化绿化覆盖率达到 35%，景点、草坪、游园面积占规划用地的 20% 以上。绿化设计时要按“点、线、面”相结合的立体交叉方式进行绿 化。7.3 劳动保护与安全防护1. 项目施工期间应严格遵守国家有关劳动安全的规定，由施工 企业设置专职安全员负责监督检查安全施工， 做到安全施工， 文明施 工。2. 因建设场地四周临街、临巷，施工中应采取必要的措施，严密 注意过往行人的安全。 施工现场进出车辆应合理

47、设计行车路线， 确保交通安全。3. 所有用电设备的金属外壳, 穿线钢筋,单项三级插座的接地极,与PE线可靠连接。对机械、电气设备加强隔离防范，避免意外事故。第八章 节能分析8.1 评价依据I 、公共建筑节能设计标准 GB50189-20052、绿色建筑评价标准 GB/T50378-20063、绿色建筑技术导则（建科【 2005】199 号）4、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） JCJ26-955、采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-20036、城市热力网设计规范 CJJPP-20027、通风与空调工程施工质量验收规范 GB50243-20028、外墙外保温工程技术规程 JGJ1

48、44-20049、民用建筑热工设计规范 GB50176-9310、建筑照明设计标准 GB500PP-2004II 、建筑采光设计标准 GB/T50033-200112、城镇燃气设计规范 GB50028-9313、采暖居住建筑节能检验标准 JGJ132-200114、民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-9215、建筑节能标准 9898地区实施细则（ DBJ04-203-91）1 6、9898 发展和改革委员会关于抓紧开展固定资产投资项目节 能评估和审查工作的通知 （晋发改资环发 20101387 号）17、现行的其它国家标准和规范8.2 项目概况本项目区南临HH村，北靠FFGG西临KK快速路，

49、规划用地II ，净用地JJ川。本项目总建筑面积LL川，其中：地上住宅建筑面积 MM.00， OO-PP层，框剪结构；地上配套公建建筑面积 NN.20 m2, 5层，框架 结构；地下车库建筑面积 QQ.67m，地下一层。项目年消耗水 48.02 万吨,折合标准煤为 41.15 吨标准煤； 项目 年消耗电力1003.25万kWh折合标准煤为1232.99吨标准煤；项目 采暖期需热量3983.17万MJ,折合标准煤为1358.26吨标准煤；项 目年消耗煤气139.92万m,折合标准煤为859.53吨标准煤。本项目总能耗折合标准煤为 PP91.93吨标准煤，单位建筑面积年 能耗为0.0176吨标准煤/

50、 m。经综合测算，本项目符合国家及省、市 节能设计的要求。8.3 项目所在地能源供应条件1 、供水条件FF西街南侧有DN800现状市政给水管，北侧有 DN400现状市政 给水管。本项目用水水源接入 FF西街南侧现状DN800市政给水管， 同时从小区南侧0C米规划路给水管引接，实行两路供水。2、供电条件从FF街规划110kv变电站引入10kv专线。可满足项目用电需要。3、供热条件FFGC现状集中供热管网与小区内设换热站连接。由换热站经区内供热管网引至各用户。项目所在区域市政集中供热能力能够满足项目冬季采暖需求。4、燃气条件燃气由市政燃气管引入，市政燃气为管道煤气。根据城镇燃气设计规范的相关要求，

51、项目总用气量 4035.20m3/日，项目所在区域 市政燃气管供气能力能够满足项目用气需求。8.4能源消耗量、能源消费结构经测算，项目水、电力、热等能源年消耗量和能源消费结构见下表：能耗分析表能源种类单位消耗量折算标煤（吨）折标煤系数能源消费结构水吨/年480201.0041.150.0857kgce/t1.18%电kwh/ 年10032453.151232.990.1229kgce/kwh35.31%热MJ/年39831704.641358.260.0PP1kgce/MJ38.90%煤气m/年1399205.60859.530.6143kgce/m324.61%全年能耗（吨标准煤）PP91.

52、93100.00%单位建筑面积年能耗（吨标准煤/ m2）0.0176通过上述分析计算，项目采取节能措施后，符合*市节能标准的要求。8.5能源运行管理分析1、制定水、电、采暖等能源运行管理制度，加强各管道设备的 维护检查，减少能量运行中的损失。2、水、电、气、采暖等采取分户控制，分时管理制度。3、对供热管道进行保温，并做好管网系统水力平衡调试，实行 分时段供暖，夜间低温运行。 根据室外气象条件变化适时调节供暖系 统，确保按需供暖。4、采用节能照明灯具。5、在过渡季节尽可能利用室外空气自然冷量。8.6 节能措施分析一、建筑布局分析建筑总平面的布置和设计， 结合现有场地， 利用冬季日照并避开 冬季主导风向， 利用夏季自然通风。 尽可能将建筑的主朝向选择项目 所在地最佳朝向或接近最佳朝向。二、建筑热工分析1、根据公共建筑节能设计规范（GB50189-2005标准要求， 本项目区属寒冷地区，建筑采用空心砖 （或多孔砖 ） ，现浇砼结构。一 层地面内设置40mm厚挤塑聚苯板材，增强地面保温、隔热、防潮能 力。屋面采用高效保温材料保温屋面或倒置型保温屋面。外墙选用EPS保温板或其它新型咼效保温材料，提咼建筑外墙的保温、隔热性， 减少建筑物的冷热负荷。2、